Методическое пособие 550

Рассмотрим принцип внесения корректировок по второй группе характеристик, определяющих физические и технические свойства объекта оценки и объектов-аналогов.

1.Этаж/этажность. В зависимости от этажа, на котором расположена квартира, по данным риэлторов, различие в стоимости квартиры может составлять до 10%. Наиболее ликвидными являются квартиры, расположенные на средних этажах. Цена последнего и предпоследнего этажей

вмногоэтажном доме отличается от цен средних этажей на 10 и 8% соответственно. Несколько иной может быть ситуация по первым этажам. Как правило, на первичном рынке стоимость квартир на первых этажах ниже стоимости средних этажей на 3-5%. Если же микрорайон, в котором расположен жилой дом, активно развивается и формируется соответствующая инфраструктура, то стоимость квартиры на первом этаже может существенно возрасти с учетом предполагаемого перевода помещения из жилого фонда в нежилой. Численное значение корректировок может определяться как методом парного сравнения продаж, так и экспертными методами.

2.Площадь кухни. Для квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах, данный фактор является достаточно важным. Различие в стоимости квартир, имеющих маленькую (6-8 кв.м.) и большую (12-15 кв.м.) кухню может составлять до 5%. Лучше всего значение корректировки на

192

различие в площади кухни рассчитывать методом парного сравнения продаж. В нашем случае корректировка аналогов по рассматриваемой характеристике не требуется из-за принадлежности характеристик площади кухни у всех объектов-аналогов к одному потребительскому типу.

3. Материал стен. Основными материалами стен в многоквартирных жилых домах являются кирпич, панели и монолит. Стоимость квартир со стенами из кирпича и монолита, как правило, выше стоимости панельных домов. В среднем при прочих равных условиях разница в цене составляет около 5% (это значение корректировки и применено в расчетах). Однако, в некоторых случаях, с учетом особенностей регионального рынка недвижимости данная величина подлежит уточнению на основе метода парного сравнения продаж.

4.Год постройки. Данный показатель фактически характеризует величину неустранимого физического износа здания (помещения). Для определения значения корректировки можно применить метод парного сравнения продаж. Второй способ определения корректировки основывается на учете срока физической жизни каждого объекта. При отсутствии реконструкций и капитальных ремонтов объекта численное значение корректировки рассчитывается как отношение разности хронологического возраста объекта оценки и объекта-аналога, к нормативному сроку жизни аналога. В результате проведенных корректировок, значение аналога 2 увеличилось на 2%, аналога 4 уменьшилось на 1% и аналога 5 уменьшилось на 3%. Значения корректировок рассчитывались на основе метода срока физической жизни.

5.Транспортная доступность. Для подавляющего большинства покупателей наличие остановки городского транспорта или станции метро условно в 3-7 минутах ходьбы от дома является оптимальным. Также имеет

значение состояние подъездных путей к дому, наличие тротуаров и разнообразие маршрутов городского транспорта. Удаленность от остановок городского транспорта жилого дома на расстояние, которое можно пройти в среднем за 20 минут и более, снижает стоимость квартиры ориентировочно на 3-10%. Применение метода парного сравнения продаж также может способствовать обоснованию численного значения корректировки. В нашем случае аналог 5 имеет лучшие по сравнению с объектом оценки характеристики транспортной доступности. Тем не менее, так как различие не является значительным, величина корректировки принята равной 3%, а знак корректировки к аналогу 5 – отрицательный.

6. Тип отделки помещений. В настоящее время отрасль отделочных материалов постоянно развивается. Цены на ремонт и отделку разнообразны и могут различаться в очень широком диапазоне. Тем не менее, не следует забывать о понятии «избыточных улучшений», то есть таких улучшений помещений, которые не представляют адекватной затратам собственника

193

ценности для потенциального покупателя. Поэтому наилучшим вариантом определения корректировки является применение экспертных методов или метода парного сравнения продаж. Величина корректировок к аналогам 3 и 5 определена экспертными методами и составила – 6 %.

7.Состояние помещений. Численное значение корректировки на состояние помещений определяется различиями в затратах на приведение состояния стоимости объекта-аналога к стоимости объекта оценки. Достаточно часто оценщиком составляется смета расходов на устранение отличий между объектами. Соответствующая величина корректировки либо берется в денежной форме, либо пересчитывается в процентную поправку. Применение корректировки в размере +5% для объектов, требующих ремонта,

вданном случае является достаточным.

8.Дополнительные улучшения. Если при проведении оценки определяется стоимость в обмене, а не в пользовании, необходимо учитывать востребованность рынком того или иного улучшения. Возможно, что некоторые расходы, понесенные собственником, не принесут дополнительной стоимости объекту недвижимости с учетом сложившихся на рынке потребительских стандартов. Наиболее обоснованным в этой ситуации может выглядеть определение корректировки на основе метода парного сравнения продаж. Наличие системы охранной сигнализации в квартире оценено с помощью корректировки к аналогу 4 в размере –1,5%. Хотя фактические затраты собственника на приобретение, установку и наладку системы наверняка оказались выше, должны учитываться и физический износ, и моральное устаревание этого улучшения.

Полученная в результате последовательного внесения поправок скорректированная стоимость объектов-аналогов должна быть согласована на основе процедуры взвешивания. В данном случае выбран вариант определения весовых коэффициентов на основе соотношения числа корректировок по каждому объекту-аналогу и общего количества корректировок по всем аналогам. Расчет проведен согласно выражениям (5.18)

и (5.19).

Стоимость объекта оценки в результате процедуры взвешивания округленно составила 2 976,0 тыс. руб.

Аналогичный принцип расчета может применяться для определения среднерыночной ставки арендной платы. При этом, необходим учет ценообразующих факторов, учитывающих особенности рынка аренды. В остальном механизм расчета скорректированной стоимости объектов-аналогов и взвешивание результатов корректировки идентичен расчету рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж.

Как показывает зарубежная практика, многофакторный корреляционнорегрессионный анализ наиболее приемлем для проведения массовой оценки

194

недвижимости как объекта налогообложения. В этом смысле применение приемов и методов статистического анализа и современных средств вычислительной техники позволяет сформировать и обеспечить эффективную обработку значительных объемов информации. В частном случае, возможность работы с обширными информационными базами данных существенно расширяет и возможности индивидуальной оценки недвижимости.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 5

1.Укажите основные условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости?

2.Сформулируйте понятие «объекта-аналога» с учетом требований Федеральных стандартов оценки.

3.В какой степени срок экспозиции объекта недвижимости влияет на его стоимость при продаже данного объекта?

4.Что понимают под рыночными условиями при проведении корректировки стоимости недвижимости?

5.Приведите примеры технических и экономических единиц сравнения объектов, с учетом которых определяется механизм внесения корректировок.

6.Укажите основные ценообразующие факторы, являющиеся существенными для различных видов сделок с недвижимостью.

7.Какой метод определения корректировок основывается на подборе рыночной информации о сделках с объектами, отличающимися на один ценообразующий фактор?

8.Сформулируйте понятия «мультипликатор чистой ренты» и «мультипликатор валовой ренты». Должны ли отличаться результаты оценки недвижимости, полученные с применением указанных мультипликаторов?

195

6.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

СПРИМЕНЕНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

6.1.ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

Вроссийской практике оценки недвижимости применение затратного подхода занимает особое место. На начальном этапе формирования рынка недвижимости современной России в условиях дефицита информации о сделках с объектами различного типа, этот подход к оценке являлся наиболее убедительным способом обоснования стоимостных показателей объекта оценки.

Вобщем случае содержание затратного подхода предусматривает определение стоимости объекта недвижимости на основе учета затрат на создание такого же объекта как нового с корректировкой на все виды износов

иустареваний, характерных для объекта оценки. При этом в состав затрат на создание объекта включаются не только затраты на строительство объекта, учитывающие прибыль инвестора, инициирующего реализацию этого проекта, но и затраты на приобретение земельного участка, на котором осуществляется строительство. Следовательно, в методологии затратного подхода можно условно выделить два типа информации, которая составляет основу расчетов стоимости недвижимости: нормативная и рыночная.

К первому типу информации можно отнести все расчеты, связанные с определением стоимости нового строительства на основе нормативных данных, которые являются общедоступными и прозрачными для всех участников строительного рынка.

Второй тип информации объединяет сведения о рынке земельных участков, доходности инвестиций в строительство объектов соответствующего типа, факторов рыночной среды, определяющих функциональное и внешнее устаревание оцениваемого объекта.

Таким образом, в современном понимании, обладая определенной спецификой расчетов, затратный подход, так же как доходный и сравнительный подходы, неотделим от рынка недвижимости.

Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:

Принцип замещения – основной принцип оценки для затратного подхода; согласно этому принципу рациональный покупатель не заплатит за предлагаемую собственность больше той суммы затрат, которая необходима для покупки аналогичного земельного участка и строительства улучшений, обладающих эквивалентной полезностью, с учетом оплаты управления инвестициями в строительство.

196

Принцип наиболее эффективного использования – является ключевым для процедуры оценки недвижимости с применением затратного подхода и распространяется как на оценку земельного участка с анализом различных вариантов застройки, так и на улучшения участка с определением варианта использования, который обеспечивает наиболее высокую стоимость объекта оценки на свободном рынке недвижимости.

Принцип спроса и предложения – предусматривает не только возможность изменения цен на свободные земельные участки в зависимости от рыночной конъюнктуры, но и влияние соотношения спроса и предложения на ценообразование в строительстве и уровень компенсаций за управление инвестициями в строительную отрасль; также данный принцип позволяет учесть потребительские стереотипы, которые определяют функциональное и внешнее устаревание объектов.

Принцип остаточной продуктивности – позволяет выделить стоимость земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, исходя из распределения доходов, приходящихся на земельный участок и улучшения.

Принцип оптимальной экономической величины – позволяет определить критерии оценки потребительских свойств улучшений, с одной стороны, и выявить оптимальные геометрические характеристики земельного участка для различных вариантов застройки, с другой стороны; несоответствие размерных параметров земельного участка и улучшений оптимальным экономическим величинам приводит к снижению стоимости объекта недвижимости.

Принцип вклада – в контексте затратного подхода означает, что затраты на создание или усовершенствование объекта недвижимости не всегда создают стоимость, и, как следствие, стоимость созданного объекта не всегда соответствует величине понесенных затрат; иначе говоря, затраты на создание различных улучшений объекта недвижимости не всегда могут обеспечивать положительный вклад в его стоимость.

На практике затратный подход чаще всего применяется в следующих случаях:

o при оценке строящихся, новых и относительно недавно введенных в

эксплуатацию объектов, для которых расчет стоимости строительства может быть наиболее точно обоснован;

oпри оценке специализированных объектов, не относящихся к доходной или жилой недвижимости, и для которых не могут быть выявлены и применены данные о сделках с сопоставимыми объектами;

197

oпри оценке для целей налогообложения, если налогооблагаемая база должна учитывать затраты на создание имущества;

oпри оценке для целей страхования рисков, связанных с нарушением целостности строительных конструкций и для других целей.

Рекомендации по использованию затратного подхода для оценки относительно новых улучшений не исключают возможность применения этого подхода и для объектов, построенных и тридцать, и пятьдесят, и более ста лет назад. Последний срок физической жизни объекта скорее характерен для объектов исторического и культурного наследия, для которых применение затратного подхода практикуется достаточно часто. В этом случае важно, чтобы оценщиком был правильно проведен не только расчет стоимости строительства улучшений, но и грамотно определен накопленный износ объекта. Кроме этого, элементы затратного подхода традиционно используются для обоснования объемов капвложений в реконструкцию или капитальный ремонт объектов, а также для расчета затрат на снос объекта в том случае, когда вариант НЭИ не соответствует текущему использованию улучшений или улучшения находятся в ветхом состоянии.

В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:

1.Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

2.Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.

3.Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.

4.Определение предпринимательского дохода на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.

5.Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и внешнего устареваний (при их наличии).

6.Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.

7.Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.

198

Всоответствии с ФСО №1 [34] «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

Вдальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство (стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения) будем использовать термин «восстановительная стоимость». Несмотря на то, что в составе федеральных стандартов оценки данный термин в настоящее время не определен, он хорошо знаком оценщикам как понятие, характеризующее стоимость, которая в бухгалтерском учете российских организаций используется для учета стоимости основных средств [25].

Сучетом принятой терминологии процесс определения стоимости объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями можно описать следующим выражением:

ВС – восстановительная стоимость улучшений (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), руб.;

ПД – предпринимательский доход (прибыль девелопера), руб.;

ИН – накопленный износ объекта недвижимости, руб.

Всвою очередь, величина накопленного износа представляет собой сумму трех составляющих – физического износа, функционального и внешнего устареваний:

Учитывая то, что при расчете значений износа и устареваний в качестве базы для расчета может использоваться стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода в денежном выражении, дополнительно введем

199

понятие полной восстановительной стоимости (ПВС) как суммы стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений и величины предпринимательского дохода, рассчитанных на дату оценки:

Если величина предпринимательского дохода рассчитывается не в денежных единицах, а в относительных величинах КПД , соответствующих ставке дохода на инвестиции, то выражение (6.3) примет следующий вид:

Рассмотрим далее методы расчета указанных в выражении (6.1) параметров более подробно. В данной главе мы не описываем методы оценки стоимости земельных участков, так как этой теме полностью посвящена Глава

7настоящего пособия.

6.2.ОСОБЕННОСТИ РАСЧЕТА ВЕЛИЧИНЫ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО УЛУЧШЕНИЙ

Всовременных условиях строительства основными участниками процесса создания объектов различного назначения в общем случае могут быть:

инвестор, располагающий финансовыми ресурсами и планирующий направить эти ресурсы в приобретение земли и строительство недвижимости определенного типа;

девелопер, разрабатывающий концепцию застройки земельного участка, исходя из варианта наиболее эффективного использования участка и обеспечивающий управление и контроль за реализацией инвестиционного проекта строительства на средства инвестора; в течение последних десяти лет девелопмент начал развиваться как отдельный вид предпринимательской деятельности в сфере строительства, при этом девелоперские компании, по сути, выступают одновременно в качестве инвесторов проекта, разработчика концепции развития объекта и застройщика;

проектировщик, обеспечивающий разработку проектно-сметной документации на строительство объекта и проведение всего комплекса согласований проекта строительства;

застройщик, осуществляющий контроль за проведением всего комплекса работ по строительству в соответствии с проектно-сметной документацией; достаточно часто застройщик выполняет функции

заказчика и (или) генерального подрядчика, отвечающего за выполнение всех этапов строительных работ, начиная с получения необходимой разрешительной документации на проведение работ и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

200