Методическое пособие 550

деятельности………………………………………………

9

1.2. Юридическое понятие недвижимости в законодательстве

Российской Федерации…………………………………………………

12

Контрольные вопросы к Главе 1……………………………………..

26

2. Недвижимость как инструмент формирования экономических

отношений……………………………………………………………….

27

2.1. Понятие рынка недвижимости…………………….………….

27

2.2. Стоимость недвижимости и ее виды………………….………

33

2.3. Состав основных факторов, влияющих на стоимость

недвижимости……………………………………………….…..

40

2.4. Базовые принципы оценки недвижимости……………………

51

2.5. Понятие жизненного цикла объекта недвижимости…………

60

Контрольные вопросы к Главе 2………………………………………

69

3. Содержание процедуры оценки объекта недвижимости………..

69

3.1.Основные этапы стоимостной оценки ………………………..

69

3.1.1. Требования к процедуре проведения оценки………….

69

3.1.2. Содержание отчета об оценке………………………….

79

3.2. Информационное обеспечение оценки объектов

недвижимости……………………………………………………………

81

3.3. Анализ наиболее эффективного использования………..…

86

Контрольные вопросы к Главе 3………………………………………

93

4. Оценка стоимости недвижимости с применением

доходного подхода.…………………………………………………….

94

анализе доходной недвижимости………………………………………

95

4.2.1. Понятие простого и сложного процентов……………..

95

4.2.2. Будущая стоимость капитала (первая функция)………

98

4.2.3. Текущая стоимость капитала (четвертая функция)…….

100

4.2.4. Накопление единицы за период – будущая стоимость

аннуитета (вторая функция)……….……………………………

102

4.2.5. Фонд возмещения (третья функция)……………………..

106

4.2.6. Текущая стоимость аннуитета (пятая функция)………..

109

4.2.7. Взнос на амортизацию денежной единицы (шестая

функция)………………………………………………………….

112

4.2.8. Понятия реальной и номинальной ставки дохода………

114

4.3. Основные понятия, применяемые для оценки недвижимости

доходным подходом………………………………. ………………….

115

4.4. Влияние условий арендных отношений на показатели дохода

от объекта недвижимости………………………………………………

121

4.5. Метод прямой капитализации дохода…………………………

126

4.6. Метод дисконтирования денежных потоков…………………..

137

4.6.1. Общие положения метода…………..…………………….

137

4.6.2. Сбор и анализ рыночных данных………………………...

139

4.6.3.Определение

продолжительности

периода

прогнозирования…………………………………………

140

4.6.4. Расчет величины ставки дисконтирования…………….

141

4.6.5. Определение остаточной стоимости объекта………….

149

4.6.6. Приведение к текущей стоимости всех денежных

потоков…………………………………………………………………..

150

4.7. Взаимосвязь между ставками капитализации и

дисконтирования………………………………………………………..

152

Контрольные вопросы к Главе 4……………………………………...

153

5. Оценка стоимости недвижимости с применением сравнительного

подхода………………………………………………………………….

154

5.1. Основные понятия и принципы оценки………………………..

154

5.2. Состав элементов сравнения……………………………………

157

5.3. Метод сравнения продаж………………………………………

165

5.3.1. Основные этапы расчета и формы корректировок……

165

5.3.2. Методы расчета корректировок………………………..

167

5.3.3. Последовательность внесения корректировок………..

179

5.3.4. Определение весовых коэффициентов для стоимости

объектов-аналогов после внесения корректировок…….

183

5.4. Метод рентного мультипликатора…………………………..

185

5.5. Пример расчета стоимости объекта недвижимости………...

188

Контрольные вопросы к Главе 5………………………………………

195

6. Оценка стоимости недвижимости с применением затратного

подхода………………………………………………………………..

196

6.1. Основное содержание и принципы оценки…………………

196

расчёта……………………………………………………………………

212

6.4. Учёт износа и устареваний в составе процедуры оценки….

216

6.4.1. Определение накопленного износа объекта оценки…

216

6.4.2. Методы оценки физического износа…………………..

219

6.4.3. Методы оценки функционального устаревания………

231

6.4.4. Методы оценки внешнего устаревания………………..

236

Контрольные вопросы к Главе 6………………………………………

239

составляющей объекта недвижимости………………………………..

239

7.1. Правовой статус земли в Российской Федерации…………..

239

7.2.Основные методы оценки земельных участков………………

246

7.2.1. Нормативная база оценки земельных участков……

246

7.2.2.Применение сравнительного подхода к оценке

земли..................................................................................

247

7.2.3. Применение доходного подхода к оценке земли….…

256

7.2.4. Роль затратного подхода в оценке земли…………….…

262

Контрольные вопросы к Главе 7……………………………………..

266

Заключение……………………………………………………………….

266

Библиографический список…………………………………………….

268

Оглавление………………………………………………………………

271

Учебноеиздание

В.М.КРУГЛЯКОВА