Методическое пособие 550

По критерию экономической активности рынка в регионах различают активные и пассивные рынки.

По степени готовности к эксплуатации строительных объектов различают:

1.Незастроенные земельные участки (этап получения разрешительной документации и разработки проектно-сметной документации).

2.Не завершенные строительством объекты (объекты, находящиеся на различных этапах строительства).

3.Здания и сооружения, введенные в эксплуатацию.

4.Находящиеся на реконструкции объекты.

5.Объекты, предназначенные под снос.

Взависимости от индивидуальных характеристик и количества объектов этого типа, представленных на рынке, рассматривают:

1. Широко распространенные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Уникальные объекты.

Врегионах с высокой активностью рынка недвижимости к широко распространенным объектам, прежде всего, относятся квартиры в многоквартирных жилых домах, встроенные торговые и офисные помещения, дачные участки со строениями и без них. Редкие объекты в зависимости от уровня экономического развития региона могут быть представлены крупными торговыми, развлекательными, спортивными комплексами, бизнес-центрами и другими объектами, количество которых на региональном рынке ограничено. Сделки с такими объектами на рынке недвижимости носят единичный характер.

Куникальному может относиться объект, имеющий ярко выраженные архитектурные и (или) исторические особенности, особое техническое оснащение, назначение и функциональные возможности, отличающие этот объект от любых других объектов в пределах региона или всей страны. Как правило, сделки с уникальными объектами недвижимости осуществляются крайне редко, а их отчуждению сопутствуют дополнительные обременения, касающиеся условий сделки и ограничений нового собственника по управлению объектом.

При проведении оценки недвижимости одним из важнейших этапов является определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки с учетом вариантов его текущего и наилучшего использования. Отнесение объекта оценки к конкретному сегменту с его последующим исследованием позволяет обосновать возможность применения конкретных подходов и методов оценки.

Всоответствии с российскими и международными стандартами оценки проведение анализа рынка недвижимости является обязательным этапом процесса оценки. Анализ рынка заключается в сопоставлении оцениваемого

31

объекта с конкретным сегментом, определении степени активности этого сегмента, выявлении варианта наилучшего использования объекта оценки, исходя из текущей рыночной ситуации, а также с учетом прогнозов изменения рынка. Проведение такого исследования позволяет специалисту сформировать состав конкурирующих с оцениваемым объектов и понять, какими преимуществами и недостатками обладает исследуемый объект в своем сегменте.

Для отнесения объекта оценки к тому или иному сегменту рынка должны быть рассмотрены следующие данные:

1.Назначение и текущее использование объекта (тип недвижимости по критерию назначения).

2.Физические и экономические характеристики объекта недвижимости,

определяющие его потребительские качества.

3.Региональные социальные, экономические, демографические, экологические и иные особенности, влияющие на активность рынка в целом и на недвижимость рассматриваемого типа в частности.

4.Масштаб рынка, к которому относится объект оценки (региональный, городской, районный, национальный, международный и другие).

5.Наличие замещающих объектов, имеющих иное по сравнению с оцениваемым объектом назначение, но приносящих доход, сопоставимый с доходом объекта оценки (позволяет использовать более обширную рыночную информацию при отсутствии высокой активности на отдельном сегменте).

6.Наличие дополняющих объектов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта (совместное использование объекта оценки и прилегающих к нему объектов может приводить к такому увеличению стоимости, которое было бы недостижимо при отсутствии дополняющих объектов).

В результате анализа соответствующего сегмента рынка определяются степень активности рынка и конкурентные характеристики объекта, проводится поиск сделок в пределах сегмента, а также замещающих и дополняющих объектов, выявляется круг потенциальных покупателей и арендаторов (пользователей), составляются прогнозы изменения спроса и предложения на рынке недвижимости.

Качество проведения анализа рынка в значительной степени определяет уровень достоверности и доказательности результатов оценки объекта недвижимости. Поэтому в отчете об оценке имущества анализ рынка всегда предшествует применению тех или иных подходов и методов оценки.

32

2.2. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ВИДЫ

Ключевым понятием экономического анализа недвижимой собственности является стоимость. В составе экономического анализа различают качественный анализ, заключающийся в поиске ответа на вопрос, чем является стоимость по своей содержательной характеристике, и количественный анализ, отвечающий на вопрос, какова сумма в денежном выражении, уплачиваемая за определенные блага.

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет строгого однозначного определения. Например, можно утверждать, что стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Применительно к оценочной деятельности определение стоимости можно сформулировать так:

стоимость – это наиболее вероятная денежная сумма, которую предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность. Не следует путать понятия «стоимости» и «цены». В терминологии профессионального оценщика цена – это денежные средства,

выражающие фактический результат заключения сделки между продавцом и покупателем в конкретных рыночных условиях. Стоимость в оценке является гипотетической величиной, а цена считается однозначно определенным фактом. С учетом указанных определений, при проведении оценки имущества определяется именно стоимость собственности, а не ее цена. Можно утверждать, что объект недвижимости может иметь стоимость только в том случае, если он обладает полезностью для определенного круга потенциальных покупателей, которые обладают необходимой для приобретения объекта покупательской способностью.

Поэтому применительно к оценочной деятельности часто применяют термины «оценка стоимости» или «стоимостная оценка» имущества. Так как понятия стоимостной оценки или оценки стоимости носят общий характер, вид стоимости должен быть точно определен в отчете об оценке. В зависимости от целей оценки, объема оцениваемых прав на недвижимость и степени соответствия предполагаемой сделки рыночным условиям, различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы – стоимость в пользовании и стоимость в обмене.

Стоимость в обмене – характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на открытом рынке, исходя из представлений о рынке, сложившихся у типичных продавцов и покупателей. В рамках оценочной деятельности целесообразно говорить об обмене недвижимости только на деньги, так как результат оценочного заключения выражается в деньгах. Понятие «рыночная стоимость», которое мы рассматриваем далее, соответствует базовым признакам стоимости в обмене.

33

Стоимость в пользовании – это стоимость недвижимости с точки зрения конкретного человека, использующего или планирующего использовать это имущество определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Этот вид стоимости носит субъективный характер и отражает полезность объекта для конкретного лица. Разные участники рынка недвижимости по-разному определяют для себя полезность того или иного объекта, так как имеют в отношении него свои мнения и планы в случае продажи объекта или его приобретения. Часто покупатель готов заплатить за жилой дом более высокую цену по сравнению со средней величиной, сложившейся на рынке аналогичных домов, лишь потому, что этот дом полностью соответствует его личным предпочтениям или это место особенно дорого ему в силу личных ассоциаций и т.д.

Таким образом, принципиальным отличием стоимости в пользовании от стоимости в обмене является то, что стоимость в пользовании определяется предпочтениями одного лица, так как является характеристикой полезности имущества с точки зрения ее конкретного обладателя (потенциального или реального), а стоимость в обмене учитывает критерии полезности собственности для преобладающего числа участников рынка недвижимости.

На начальном этапе проведения оценки объекта недвижимости необходимо понять, какой вид стоимости имущества должен быть определен оценщиком. Вид стоимости объекта оценки, прежде всего, определяется содержанием планируемой сделки с недвижимостью (предполагаемым использованием результатов оценки).

В настоящее время федеральные стандарты оценки допускают использование следующих видов стоимости объекта оценки [35]:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Определение оценщиком иных видов стоимости допускается только в том случае, когда в договоре на проведение оценки сторонами согласовывается составление отчета об оценке в соответствии с какими-либо другими стандартами, например, международными или европейскими. Тем не менее, в подавляющем большинстве оценок на территории Российской Федерации соблюдение требований федеральных стандартов оценки оказывается обязательным. Рассмотрим содержание перечисленных видов стоимости и случаи их применения.

Понятие «рыночная стоимость» является фундаментальным понятием теории оценки. В Законе об оценочной деятельности [32] приводится следующее определение этого вида стоимости: «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях

34

конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда определяется на конкретный момент времени. Поскольку с течением времени меняется конъюнктура рынка, то рыночная стоимость имущества на разные даты может отличаться. Таким образом, важно помнить, что рыночная стоимость учитывает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на определенную дату. Причем, оценка может быть проведена только на текущую или прошлую дату. На будущую дату оценка обычно не проводится.

Остановимся на отдельных положениях определения рыночной стоимости:

«...наиболее вероятная цена...» – означает, что рыночная стоимость соответствует величине наиболее вероятной (максимально учитывающей рыночную конъюнктуру) цены сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного рынка мотивацию; в принципе, применение термина «наиболее вероятная цена» допускает, что в качестве результата оценки может рассматриваться некоторый стоимостной диапазон, а не одна сумма, однако на практике в большинстве случаев заказчик требует указания точной суммы, не допускающей неоднозначности в толковании результатов оценки;

«...на открытом рынке в условиях конкуренции...» – под открытостью рынка понимается отсутствие препятствий политического, юридического и экономического характера для полноправного участия всех желающих в данном сегменте рынка.

«...стороны сделки действуют разумно...» – стороны, предположительно участвующие в сделке, действуют экономически рационально, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеется мотивация для покупки имущества, но его не принуждают к этому. Он учитывает фактически сложившиеся на рынке условия, в том числе – цены на аналогичное имущество, и стремится приобрести товар за наименьшую стоимость. Продавец имеет мотивацию к

35

продаже своего имущества, однако он заинтересован продать объект недвижимости за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке.

«...на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...» – стороны, участвующие в сделке, не испытывают острой экономической или иной необходимости заключения данной сделки; между ними нет предварительного сговора или особых отношений, которые могут привести к отклонению условий сделки от рыночного содержания – например, участники сделки могут быть родственниками, или компании, участвующие в сделке, взаимозависимы, и решение принимается в интересах только одной из сторон и т.д.; эти обстоятельства могут сделать величину цены сделки нетипичной для данного сегмента рынка. Таким образом, при определении рыночной стоимости предполагается, что сделка заключается между независимыми сторонами, каждая из которых действует самостоятельно.

"...стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки..." – стороны сделки, должны быть достаточно полно информированы об особенностях продаваемой недвижимости, ее состоянии и окружении, а также о рыночной ситуации на дату, соответствующую периоду заключения сделки; обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчитывает получить максимальные выгоды соответственно его положению в сделке.

"...объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки..." – понятие

«публичная оферта» предполагает, что объект должен быть представлен на рынке в форме публичного предложения, доступного для заинтересованных в совершении сделки сторон (в том числе – с учетом процедур, установленных в различных нормативных актах); продолжительность периода экспозиции на конкурентном рынке может колебаться в зависимости от сложившихся условий и вида недвижимости, но она должна быть достаточной для привлечения адекватного соответствующему сегменту рынка количества потенциальных покупателей. Срок экспозиции, определяемый как период с даты публичной оферты объекта на открытом рынке до даты совершения сделки с ним, является одним из существенных факторов, учитывающихся оценщиком при проведении оценки.

"...платеж за объект оценки выражен в денежной форме" – средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какое-либо имущество (товары, услуги, права требования, ценные бумаги и т.д.); также не допускается представление результатов оценки в виде комбинирования денег и имущества.

Также Законом об оценочной деятельности установлено, что «если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки… не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта». Также Закон об оценочной деятельности гласит, что при использовании в составе

36

действующих нормативных актов РФ терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других, установлению подлежит также рыночная стоимость.

Федеральными стандартами оценки, в частности, предусмотрены следующие случаи оценки рыночной стоимости:

изъятие имущества для государственных нужд;

определение стоимости размещенных акций общества;

определение стоимости объекта залога;

определение неденежных вкладов в уставный капитал;

определение стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

определение стоимости безвозмездно полученного имущества и других.

При определении инвестиционной стоимости имущества рассчитывается стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта [35]. В отличие от рыночной стоимости, основывающейся на типичных мотивах и потребительских критериях большинства участников рынка, инвестиционная стоимость сориентирована на один конкретный вариант вложения средств в объект недвижимости, исходя из желаний и возможностей развития объекта определенным инвестором. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть отнесена к стоимости в пользовании, понятие которой приводится выше.

Для одного и того же объекта величина инвестиционной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью может быть большей, меньшей или равной величиной. Равенство стоимостей возможно в частном случае, когда вариант использования объекта, планируемый инвестором, соответствует варианту наилучшего использования объекта, типичного для текущих рыночных условий. Большая по сравнению с рыночной стоимостью величина может отражать результаты оценки, основывающиеся на вложении средств в объект с учетом особых финансовых и технических возможностях отдельного инвестора, которыми не обладает большинство участников рынка. И, наконец, низкоэффективный вариант инвестирования в недвижимость может приводить к получению меньшей стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной величиной. Основу расчета инвестиционной стоимости, как правило, составляет инвестиционный проект развития объекта недвижимости.

Понятие ликвидационной стоимости, прежде всего, основывается на учете факторов ограниченного срока реализации имущества и вынужденности продажи. В соответствии с российскими стандартами оценки, ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

37

В отличие от рыночной стоимости, определение ликвидационной стоимости учитывает чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие владельца недвижимости продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным. Поэтому для одного и того же объекта недвижимости ликвидационная стоимость всегда оказывается ниже его рыночной стоимости. Причем, для разных сроков экспозиции объекта величина ликвидационной стоимости объекта будет отличаться – чем меньше предполагаемый срок представления объекта на рынке, тем ниже его стоимость.

Оценка кадастровой стоимости занимает особое место в составе оценочных услуг. При определении данного вида стоимости применяются методы массовой оценки рыночной стоимости значительного количества объектов, объединяющихся по определенному признаку.

Инициатором проведения кадастровой оценки, прежде всего, является государство. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель. Российским законодательством, в частности, статьей 65 ЗК РФ [9] установлено, что «для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость».

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации [20], предусматривающей исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Взаимосвязь рыночной и кадастровой стоимости земельных участков сформулирована в статье 66 ЗК РФ [9]: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».

Итак, мы рассмотрели виды стоимости, предусмотренные в настоящее время российскими стандартами оценки.

Следует отметить, что состав видов стоимостей, предусмотренных международными, европейскими и иными стандартами оценки, может меняться с учетом постоянного развития мировых экономических отношений. В отличие от российских национальных стандартов, международные стандарты предусматривают разделение всех видов стоимости на две группы «баз оценки»: первая из них – это рыночная стоимость, которая считается мерой стоимости недвижимости на свободном рынке и выделяется в качестве основной базы оценки; вторая группа объединяет так называемые «базы оценки, отличные от рыночной» – к этой группе относятся стоимость в использовании, инвестиционная стоимость, стоимость действующего предприятия, страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения,

38

утилизационная, ликвидационная и специальная стоимости, а также стоимость ипотечного кредитования [17].

Рассмотрим представленные в составе МСО определения этих видов стоимости:

Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Стоимость в использовании – это стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного пользователя и потому не связанная с рынком. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи.

Инвестиционная стоимость, или ценность – это стоимость имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных целях инвестирования.

Стоимость действующего предприятия – это стоимость бизнеса целиком. Понятие стоимости действующего предприятия может применяться только к имуществу, которое представляет собой составную часть бизнеса или организации.

Страховая стоимость. Стоимость имущества, предусматриваемая положениями страхового контракта или полиса.

Стоимость для целей налогообложения, или налоговая

(налогооблагаемая) стоимость. Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества.

Утилизационная стоимость. Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи.

Сумма, получения которой, по разумным основаниям, можно ожидать от продажи имущества за срок, слишком короткий, чтобы отвечать временным рамкам для маркетинга, указанного в определении рыночной стоимости.

Специальная стоимость. Термин, относящийся к экстраординарному элементу стоимости сверх рыночной стоимости. Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом

39

имущества, например, территориально примыкающим к рассматриваемому объекту.

Стоимость ипотечного кредитования – это стоимость имущества,

определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих вариантов использования имущества.

Если провести сравнение видов стоимости, представленных в российских и международных стандартах оценки, то можно найти много общего в понятиях совпадающих видов стоимостей, а именно – рыночной, инвестиционной, ликвидационной и кадастровой (налоговой). Причиной различий в базах оценки, отличных от рыночной, прежде всего, является отсутствие в России законодательства, необходимого не только для определения оценщиком баз оценки, отличных от рыночной, но и для корректного применения оценочного заключения заказчиком оценки.

2.3. СОСТАВ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

На стоимость недвижимости оказывает влияние значительное число различных факторов. Степень влияния каждого фактора определяется типом объекта недвижимости. Общая классификация этих факторов может быть представлена в виде двух уровней групп факторов (в табл. 2.1).

Первый уровень — содержит совокупность общих (внешних) факторов, отражающих социально-экономическое и политическое положение в стране и регионе, геофизическую среду объекта, а также правовую допустимость, физическую осуществимость и экономическую целесообразность развития какого-либо варианта строительства. Эти факторы напрямую не связаны с конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияют на состояние сегмента рынка недвижимости, и, следовательно, на стоимость оцениваемого объекта.

Второй уровень — объединяет локальные факторы в основном в масштабах отдельно взятого населенного пункта и учитывает собственно характеристики объекта недвижимости и его непосредственного окружения. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его технические характеристики, условия заключения и условия финансирования сделок, временные факторы. Эти факторы непосредственно связаны с анализируемым объектом и сходными с ним объектами на рынке недвижимости.

При проведении оценки недвижимости анализ влияния всей совокупности факторов может осуществляться одновременно на различных

40