Методическое пособие 550

договором аренды недвижимости. Поэтому при оценке сданного в долгосрочную аренду объекта для целей купли-продажи право пользования, принадлежащее арендатору, рассматривается в качестве обременения, снижающего стоимость имущества.

Понятие сервитута как права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (вещного права ограниченного пользования чужой вещью в интересах определенного лица) приводится в статьях ГК РФ. Собственник недвижимого имущества (земельного участка или другой недвижимости, включая здания и сооружения) имеет право требовать от собственника соседнего, а при необходимости, и другого смежного объекта предоставления возможности ограниченного пользования этим объектом.

«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установленного сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком» (статья 274 ГК РФ). Сервитутом могут обременяться не только земельный участок, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо третьим лицам.

В статьях 275 и 276 ГК РФ указываются условия перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, а также условия прекращения сервитута. Для оценщика принципиальным является то обстоятельство, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, следовательно, сервитут как отдельное право не может рассматриваться как объект оценки.

С точки зрения правовой интерпретации понятия сервитута в отношении любой недвижимости, данный вид прав имеет двойственную сущность: с одной стороны, для правообладателя сервитута его наличие позволяет увеличить полезность объекта недвижимости и положительно влияет на стоимость имущества, обеспечивая удобство эксплуатации объекта, а с другой стороны, для собственника объекта недвижимости, на который распространяется сервитут, его наличие является ограничением (обременением) в праве пользования земельным участком, что, как правило, снижает стоимость объекта недвижимости.

Для земельных участков базовое содержание права собственности и права общей собственности соответствует содержанию этих прав для улучшений. Дополнительно к Гражданскому кодексу РФ обращение земельных участков регламентируется Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ).

Рассмотрим особенности специфических прав, характерных только для земельных участков.

21

В статье 268 ГК РФ указано, что «Право постоянного (бессрочного)

пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления…». Право постоянного (бессрочного) пользования предоставляет его правообладателю только права владения и пользования земельным участком. Следует отметить, что в настоящее время данное право можно встретить не только у государственных и муниципальных организаций и учреждений, но и у частных юридических лиц. Многие государственные предприятия, акционировавшиеся в начале 90-х годов прошлого века, получили участки именно на праве постоянного (бессрочного) пользования. В настоящее время в составе Земельного кодекса РФ и сопутствующих нормативных актов предусмотрен обязательный порядок переоформления частными лицами земельных участков на право аренды или право собственности. Дата, до которой это переоформление должно быть завершено, постоянно уточняется, поэтому пока на рынке недвижимости наряду с государственными и муниципальными учреждениями остаются и частные лица, являющиеся правообладателями права постоянного (бессрочного) пользования.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком,

находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается только гражданами. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. В ряде случаев участок может застраиваться владельцем земельного участка. При этом все создаваемое на участке недвижимое имущество приобретается владельцем на праве собственности.

В соответствии с ЗК РФ, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения действующей редакции ЗК РФ, сохраняется. Однако, предоставление гражданам новых участков на этом праве не допускается.

«Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству» (статья 267 ГК РФ). Таким образом, данное право не является коммерческим, так как продажа, залог и иные сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, законодательством запрещены.

Классификации, видам использования и особенностям оборота земельных участков далее уделяется внимание в Главе 7 настоящего пособия при обсуждении методов оценки земельных участков.

22

1.4. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка стоимости объекта с учетом его правовых и физических характеристик является из важнейших этапов определения условий сделки с недвижимостью. При этом можно выделить три наиболее типичных ситуации, когда все стороны или одна из сторон предполагаемой сделки обращаются к услугам независимого оценщика:

1.Проведение оценки недвижимости с привлечением так называемого «внешнего» оценщика является обязательным в силу закона.

2.Необходимость проведения оценки устанавливается внутренними регламентами различных компаний, заключающих сделки с недвижимостью и другими видами имущества. Таким образом, для сторон сделки оценка также оказывается обязательной, но не в силу закона, а с учетом дополнительных требований одного из участников сделки.

3.Оценка проводится по инициативе любой стороны для того, чтобы получить наиболее полное представление о величине стоимости имущества – такую оценку можно условно назвать добровольной или

инициативной, так как ее проведение не является обязательным. Рассмотрим эти ситуации более подробно.

Обязательность проведения оценки в силу закона, прежде всего, оговорена в Законе №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, в статье 8 Закона указывается: «Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ 4либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

23

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за

правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы».

Также обязательность проведения оценки устанавливается федеральным законодательством, регламентирующим деятельность акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью [33, 29], устанавливающим основные этапы процедур банкротства организаций и физических лиц [31], определяющим оборот земли и плату за землю [9] и систему налогообложения операций с недвижимостью [20], а также в других случаях, установленных законодательством.

В качестве примера обязательности проведения оценки с учетом дополнительных требований одного из участников сделки можно привести оценку стоимости имущества для целей залога. В большинстве случаев банк, принимающий решение о выдаче кредита, требует от потенциального заемщика представления отчета об оценке имущества, предаваемого в залог. При этом в некоторых кредитных организациях оценка обеспечения проводится так называемым «внутренним» оценщиком, являющимся штатным сотрудником банка. Аналогичные отношения возникают при добровольном страховании имущества, когда страховая компания не ограничивается суждением собственного специалиста по оценке, а привлекает независимого оценщика или настаивает на том, чтобы страхователь самостоятельно обратился к оценщику для определения стоимости застрахованного имущества. Также наличие заключения независимого оценщика рассматривается рядом крупных российских корпораций в качестве обязательного условия проведения сделки с недвижимым имуществом. Причем, состав сделок не ограничивается куплейпродажей. Достаточно часто перед оценщиком ставится задача определения величины арендной платы за пользование недвижимостью.

Инициативная оценка чаще всего проводится в следующих основных случаях:

1.Если две стороны проводят переговоры о купле-продаже имущества или его сдаче в аренду, но не имеют точного стоимостного ориентира, они могут обратиться к независимому оценщику как к консультанту, который поможет достичь соглашения о цене продажи или сдачи в аренду объекта.

2.При приобретении, продаже или сдаче в аренду недвижимости юридическое или физическое лицо может привлечь оценщика, отчет которого

24

будет рассматриваться в качестве доказательства того, что сделка проведена по рыночной стоимости и соответствующие налоги выплачены в полном объеме

[20].

3.Если действия одного лица привели к повреждению имущества, принадлежащего другому лицу, то по соглашению сторон для определения величины компенсации ущерба, нанесенного первой стороной, может быть приглашен независимый оценщик. В случае конфликтной ситуации стороны разрешают спор в суде – тогда оценка проводится по решению суда и переходит в статус обязательной.

4.При разделе имущественных прав в случае отсутствия конфликтной ситуации стороны также могут привлечь профессионального оценщика.

5.Собственник (или группа собственников) недвижимости может контролировать изменение стоимости своих активов с помощью внешнего оценщика, даже если отчуждение имущества не планируется. Консультация оценщика может в дальнейшем использоваться собственником для принятия управленческих решений.

Представленный перечень не является исчерпывающим. В любом случае, оценщик, выступая в качестве независимого эксперта-консультанта и являясь профессионалом в достаточно специфической области знаний, призван предоставить заказчику наиболее объективную информацию об объекте оценки.

Итак, в общем случае оценка различных видов недвижимого имущества необходима при:

— операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

— при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

— страховании собственности;

— внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал организаций;

—акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

—определении стоимости паев и привлечении новых пайщиков;

—ликвидации объектов недвижимости;

—передаче объектов в доверительное управление;

—массовой оценке объектов недвижимости (включая кадастровую оценку недвижимости) для целей налогообложения;

—при обеспечении контроля за начислением налогов при проведении сделок и доказательства правильности их выплат;

—разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов для строительства объектов;

—судебных спорах, исполнении прав наследования, судебного

приговора;

—других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

25

Ответственность профессионального оценщика за качество проведенной оценки постоянно возрастает. Причем речь идет не только о возможной потере деловой репутации оценщиком в случае недобросовестного проведения оценки

исоставления отчета с нарушением требований законодательства и стандартов оценки. Низкое качество оказания услуг может привести к исключению специалиста из саморегулируемой организации оценщиков и, таким образом, лишения его права на осуществление оценочной деятельности.

Всоответствии со ст. 24.6 федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», наряду с моральными издержками каждый оценщик несет личную имущественную ответственность за «убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками…». Эти убытки или имущественный вред подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших их своими действиями (бездействием).

Таким образом, знание законодательства в сфере обращения недвижимости

идругих смежных областях должно подкрепляться знаниями законодательства

истандартов оценочной деятельности, а также знаниями и опытом по оценке различных видов недвижимости в рамках норм профессиональной этики.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 1

1.Какой основной нормативный акт определяет условия регулирования оценочной деятельности?

2.Укажите понятие «оценщик» в соответствии с законодательством РФ.

3.Положения каких стандартов оценки являются приоритетными для осуществления оценочной деятельности на территории РФ?

4.Как называются стандарты оценки, использующиеся в качестве единой базы при реализации международных проектов?

5.Перечислите отчуждаемые виды прав на земельные участки и их улучшения (здания и сооружения).

6.Что такое сервитут?

7.Какие права третьих лиц на объект недвижимости следует рассматривать в качестве обременений, влияющих на стоимость объекта?

8.Укажите основные условия обязательного проведения оценки с привлечением независимого оценщика.

26

2. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ИНСТРУМЕНТ ФОРМИРОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ

2.1.ПОНЯТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Всовременных условиях недвижимость рассматривается как один из способов вложения капитала, обеспечивающий сохранение и рост его стоимости, а также получение дополнительного дохода. Сделки с недвижимостью по своей экономической сути содержат все элементы инвестиционного процесса. Основу принимаемого решения о покупке или продаже актива составляют критерии размера, формы и сроков вложений, а также уровня рисков, с которыми эти вложения сопряжены.

Рынок недвижимости – это механизм экономических отношений, в рамках которых в результате взаимодействия продавцов и покупателей осуществляется обмен имеющихся прав на недвижимость на деньги или иные активы. Так как недвижимость является одним из инвестиционных инструментов, можно утверждать, что рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций.

Состояние рыночной экономики, уровень и механизм развития всех инструментов рынка, в том числе и цены недвижимости, описываются с помощью таких понятий как спрос и предложение. Следует отметить, что недвижимость характеризуется относительно низкой эластичностью спроса по цене и по доходу. В отличие от многих других рынков, на рынках недвижимости при росте цен и платежеспособности потенциальных покупателей, объем предложения не может быть быстро увеличен. Низкая эластичность обусловлена продолжительностью строительного цикла при создании новых объектов и ограниченным количеством земельных участков под строительство в районах, наиболее интересных для потенциальных покупателей. Спрос на недвижимость зависит от целого ряда факторов. С одной стороны, спрос на недвижимость в конкретном городе может расти, если повышается уровень доходов постоянно проживающего в этом городе населения. С другой стороны, при низком уровне доходов в городе спрос на недвижимость может расти за счет приобретения имущества жителями других регионов, имеющими более высокие доходы (например, проживающих в газо- и нефтедобывающих районах) и, следовательно, обладающих достаточно высокой платежеспособностью.

По сравнению с различными сегментами рынка инвестиций, рынок недвижимости имеет отличительные признаки, которые проявляются в виде следующих особенностей:

недвижимость является специфическим товаром;

механизм формирования цены;

формы финансирования сделки;

уровень ликвидности имущества;

способы регулирования обращения.

27

Специфика недвижимости как товара, прежде всего, проявляется в том,

что каждый объект недвижимости характеризуется длительным периодом, необходимым для его создания, индивидуальными конструктивными особенностями, фиксированным местоположением и высокой единичной стоимостью. Земельный участок, на котором расположены какие-либо улучшения (здания и сооружения), уникален по своим физическим свойствам. При этом, с точки зрения потребительского качества (исходя из критерия полезности для инвесторов определенного типа) отдельные объекты недвижимости могут восприниматься рынком как взаимозаменяемые и аналогичные. Из-за достаточно высоких цен на такой товар как недвижимость круг потенциальных продавцов и покупателей ограничен. Следует учитывать, что для разных сегментов рынка состав потенциальных покупателей отличается. Так, например, для торговой недвижимости состав предполагаемых покупателей небольших магазинов, расположенных во строенных помещениях первых этажей жилых зданий, значительно отличается от круга возможных покупателей крупных торговых центров. Также одной из важных отличительных особенностей недвижимости является ее способность выступать

вкачестве товара на любом этапе физической и экономической жизни (от начала строительства объекта до его сноса с высвобождающимся земельным участком).

Механизм формирования цены. Как и у большинства товаров, цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Однако цены на недвижимость, обладающую аналогичными потребительскими свойствами, не являются едиными. Часто цена объекта определяется субъективными оценками сторон, участвующих в сделке, их информированностью о состоянии рынка и результатами проведения переговоров и принятыми сторонами условиями приобретения недвижимости. Также в процессе реализации недвижимости как товара, как правило, задействованы не только прямые продавцы и покупатели, но и посредники (риэлтерские компании). Наличие этих факторов приводит к различиям в ценах на сходную недвижимость. Спрос на недвижимость конкретного вида может и опережать предложение, и, наоборот, – в результате активного инвестирования

водин из сегментов рынка недвижимости может возникнуть избыточное предложение. Восстановление равновесия спроса и предложения из-за продолжительного периода, необходимого для проектирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости не может быть обеспечено быстро. Поэтому можно утверждать, что отсутствие баланса спроса и предложения является одной из основных причин постоянного изменения цен на недвижимость.

Формы финансирования сделки. Недвижимость является дорогостоящим товаром, характеризующимся продолжительным периодом эксплуатации. Поэтому для ее приобретения могут рассматриваться различные варианты финансирования сделок. Наиболее распространенной формой оплаты

28

недвижимости в международной и отечественной практике является привлечение покупателями заемных средств (в том числе с их сочетанием с собственными средствами). Законодательное регулирование ипотеки в сочетании с разумной финансовой политикой кредитных организаций способно оказывать значительное влияние на состояние рынка недвижимости. Однако активное формирование ипотечного рынка и развитие рынка сопутствующих финансовых инструментов может негативно сказаться на экономике государства. Государственное регулирование системы ипотечного кредитования должно обеспечивать баланс общих экономических интересов страны и участников рынка недвижимости.

Уровень ликвидности имущества. Под ликвидностью недвижимости понимают способность объекта быть проданным на открытом рынке в определенный период времени. Чем выше ликвидность, тем ниже срок, необходимый для реализации объекта. При определении объекта инвестиций необходимо учитывать, что недвижимость как инвестиционный инструмент не является быстрореализуемым активом. Ведь покупка недвижимого имущества всегда связана со значительными затратами, для поиска источников финансирования которых требуется определенное время. В сложных экономических условиях отдельные объекты недвижимости могут иметь низкую ликвидность, что, прежде всего, отражается на их цене. Показатель ликвидности в настоящее время является одним из качественных критериев оценки собственности.

Способы регулирования обращения. Эффективный рынок,

основывающийся на свободной и открытой конкуренции, обладает способностью к саморегулированию. Однако рынок недвижимого имущества, не являющийся эффективным по определению, нуждается в постоянном регулировании со стороны государства. Нормы гражданского права, градостроительные регламенты, налоговое, жилищное и земельное законодательство, обязательность процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью, а также местные нормативные акты выполняют функции государственного контроля и регулирования обращения недвижимости от этапа выделения земельного участка, проектирования и строительства объекта до его реконструкции или сноса.

Участниками рынка недвижимости являются юридические и физические лица, вступающие в экономические отношения друг с другом с целью осуществления различных операций с недвижимостью. Действия всех участников рынка, в конечном счете, направлены на получение доходов, величина которых определяется содержанием возникающих между ними правовых отношений и принимаемых сторонами финансовых условий. Участники рынка, направляющие капитал в недвижимость, могут стремиться к достижению следующих основных целей:

1.Организация на базе объектов недвижимости любой предпринимательской деятельности.

29

2.Получение дохода от сдачи зданий и сооружений в аренду.

3.Покупка объектов с целью их последующей перепродажи.

4.Приобретение для личного использования (для обеспечения условий проживания и отдыха).

Взависимости от вида сделок с недвижимостью, в правовые отношения вступают следующие участники рынка:

1.Продавцы, посредники и покупатели.

2.Арендодатели и арендаторы.

3.Кредитные учреждения, залогодатели и заемщики.

4.Инвесторы, девелоперы и строители.

5.Собственники и управляющие компании.

Мотивация всех сторон заключается в получении в той или иной форме доходов от прямых или посреднических функций на рынке. В свою очередь уровень доходов определяется не только видом сделок, но и постоянно изменяющейся ситуацией в соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Основу сегментации рынка недвижимости составляет классификация всех объектов недвижимой собственности по назначению, текущему использованию, способности приносить доход и другим признакам.

В зависимости от вида использования (назначения) на рынке недвижимости можно выделить следующие основные сегменты:

1.Коммерческая недвижимость (объекты торгового, офисного,

складского, развлекательного назначения, предприятия сферы услуг, гостиницы, кафе и т.д.).

2.Промышленная недвижимость (объекты недвижимости,

расположенные на территории производственных площадок и использующиеся для обеспечения основной производственной и вспомогательной деятельности, строения и сооружения в сфере энергетики, объекты инженерной инфраструктуры различных отраслей).

3.Жилая недвижимость (квартиры в многоквартирных жилых домах различного типа, объекты индивидуальной жилой застройки, общежития и другие).

4.Объекты социального назначения (объекты образовательных и медицинских учреждений, учреждений культуры, а также спортивные комплексы и другие сооружения).

5.Специализированная недвижимость (аэропорты, железнодорожные вокзалы, речные и морские портовые сооружения, церкви и другие).

6.Свободные (незастроенные) земельные участки различного назначения (земли населенных пунктов, земли под промышленную застройку, земли сельскохозяйственного назначения, территории для разработки и добычи полезных ископаемых, земли водного и лесного фонда).

30