Методическое пособие 550

Важным достижением МКСО является то, что на современном этапе при реализации совместных международных проектов в качестве методологической базы, как правило, профессиональными оценщиками многих стран, включая Россию, используются именно МСО.

Активное внедрение МСО не лишает национальные профессиональные объединения оценщиков возможности развивать и применять собственные стандарты оценки. В России, как мы уже говорили выше, наряду с Федеральными стандартами оценки каждой саморегулируемой организации оценщиков разрабатываются собственные стандарты и правила, которые не могут противоречить федеральным стандартам. При этом в статье 20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указывается, что «Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки». Таким образом, позиция российских законодателей заключается в максимальной интеграции российской оценки в мировое профессиональное пространство.

Наряду с Международными стандартами оценки, в тесном сотрудничестве с МКСО, Европейская группа ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations – TEGoVA) разработала стандарты,

учитывающие особенности европейского законодательства для целей составления финансовой отчетности. Фонд оценки (The Appraisal Foundation), созданный под патронажем Конгресса США, также предлагает свой вариант Единых стандартов профессиональной практики оценки (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP), содержание и терминология которых отличается от Международных и Европейских стандартов. USPAP активно применяются не только в границах юрисдикции США, но и поддерживаются отдельными европейскими ассоциациями оценщиков.

При выборе стандартов, на основе которых должна проводиться оценка при реализации международных инвестиционных проектов, участники проекта вправе согласовать любые стандарты – международные, европейские, американские или национальные стандарты страны, на базе которой будет осуществляться проект. Важно, чтобы оценщики, которым поручается сопровождение данного проекта, имели соответствующий уровень профессиональной компетенции, позволяющий провести качественную оценку.

11

1.2.ЮРИДИЧЕСКОЕ ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ВЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Одним из наиболее важных этапов процесса оценки недвижимости является так называемая «идентификация объекта оценки». Перед проведением каких-либо исследовательских и расчетных процедур необходимо установить, является ли оцениваемый объект недвижимым имуществом. Очевидно, что восприятие недвижимости как физического объекта отличается от понятия недвижимости как объекта прав, устанавливаемого с учетом действующего законодательства. Поэтому отличительной особенностью любой недвижимости является ее двойственная сущность, которая заключается в следующем:

–с одной стороны, земельный участок или строительный объект характеризуются определенным набором количественных и качественных параметров, описание которых позволяет понять физические свойства объекта

иего окружения;

–с другой стороны, каждый объект недвижимости обеспечен определенным набором (пучком) прав, и для расчета его стоимости необходимо выявить тот объем прав, который подлежит оценке.

В связи с этим, рассмотрим наиболее важные понятия, существенные для процедуры правовой идентификации оцениваемой недвижимости.

С юридической точки зрения недвижимостью является то, что определено как недвижимость в соответствии с законом. Экономический анализ имущества не может проводиться без учета главного условия формирования экономических отношений – наличия правовой среды, регулирующей эти отношения. В Российской Федерации такой законодательной нормой, прежде всего, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) [4].

В статье 130 ГК РФ дается общее определение термина «недвижимость»: «1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)

относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Как следует из определения, понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» рассматриваются как синонимы, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

Было бы неправильным утверждать, что этим понятие недвижимости и ограничивается. Далее в этом же пункте мы читаем: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Что же может быть «иным имуществом», относящимся к недвижимым вещам? В статье 132 ГК РФ мы находим ответ на этот вопрос:

12

термином «объект недвижимости» или «недвижимость» в общем случае мы будем подразумевать земельные участки, неотъемлемой частью которых являются:

здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, расположенные на этом участке;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений к объектам инфраструктуры района или населенного пункта;

другие строительные технологические объекты, которые составляют неразделимое (с точки зрения физической целостности и сохранения потребительских качеств) имущество.

Важным элементом государственного контроля и регулирования обращения недвижимости является обязательность государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи. Статья 131 ГК РФ гласит, что «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, долгосрочная аренда, ипотека, сервитуты, а также доверительное управление.

В соответствии с Федеральным Законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [30], недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: «земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы» (Статья 1 Закона).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено, но только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по единой системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации

14

прав считается дата внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Именно начиная с этой даты вступление в соответствующие права считается наступившим.

Обязательность государственной регистрации недвижимости продиктована особой ролью и спецификой данного вида имущества. Ее главная цель – подтверждение законности возникновения, перехода, ограничения или прекращения тех или иных прав на конкретный объект недвижимости.

Совокупность общих и специфических особенностей самой недвижимости и ее гражданского оборота позволяет сформулировать правовое понятие недвижимости: недвижимость – объект гражданских прав, обладающий

вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством. Важно отметить, что обязательность процедуры государственной регистрации перехода прав оказывает определенное влияние на сроки перехода прав и стоимость объекта недвижимости. Например, приобретая недвижимость в собственность, стороны сделки обязаны возместить издержки, связанные с регистрацией, то есть оплатить стоимость так называемых трансакционных издержек, связанных не с самим объектом, а с обеспечением его оборота.

Итак, основными особенностями недвижимости как юридического понятия являются: материальная природа, стационарность, долговечность и многокомпонентность. Рассмотрим эти качества более подробно.

1. Материальная природа. Любая недвижимость по определению является вещью или материальным активом, если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности. Из этого следует, что, как и любая другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью, мерой которой выступает потребительная стоимость. Стоимостной эквивалент (стоимость) объекта недвижимости в прямой пропорции зависит именно от его полезности. Сама по себе недвижимость не определяет стоимость. Социальные потребности и стандарты, экономическая деятельность, политические изменения, природные силы, взаимодействуя между собой и оказывая существенное влияние на поведение людей, создают, сохраняют, увеличивают или уменьшают стоимость недвижимости. При этом недвижимость используется и обращается в определенном правовом поле, которое ограничивает возможные варианты ее полезности.

2. Стационарность. Функционирование объектов недвижимости возможно лишь при условии их фиксированного местоположения. При нарушении стационарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб назначению и свойствам объекта недвижимости. Это в равной степени относится к объектам недвижимости природного происхождения (земельные участки, водоемы и многолетние насаждения) и к тем объектам недвижимости, которые являются продуктами труда (здания и сооружения). Именно этот фактор является основным признаком недвижимости, по которому она выделяется среди других вещей (материальных активов).

15

Сама земля в законодательстве рассматривается как «первый среди равных», но все же особый объект недвижимости. Это естественно, поскольку земная поверхность в целом и ее отдельные фрагменты являются пространственно-операционным базисом всех без исключения процессов жизнедеятельности. Конкретный фрагмент земной поверхности – земельный участок является природной основой, на которой существует любое здание, сооружение или иное улучшение. В Российской Федерации основными регулирующими земельные отношения законодательными нормами являются Земельный, Гражданский и Градостроительный кодексы [9], [4], [5].

3.Долговечность. Согласно действующим в РФ строительным критериям, нормативные сроки службы строительного объекта в зависимости от материала строительных конструкций варьируются от 15 до 150 лет. Фактический же срок жизни здания может быть еще выше (примером тому являются многочисленные объекты, отнесенные к памятникам истории и культуры). Вряд ли какой-либо товар или иное имущество (за исключением ювелирных изделий, произведений искусства и некоторых других редких видов движимого имущества) может рассчитывать на долговечность своего существования и функционирования по прямому назначению. Длительность оборота земли при правильном ее использовании вообще стремится к бесконечности. Именно поэтому недвижимость достаточно часто рассматривается как объект долгосрочного инвестирования. Таким образом, долговечность является одной из важных отличительных особенностей недвижимости.

4.Многокомпонентность. В соответствии со ст. 134 ГК РФ, «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)».

Наряду с понятием имущественного комплекса, многокомпонентность или сложность недвижимости как вещи проявляется в том, что в физических границах одного объекта (например, отдельно стоящего здания) может существовать множество объектов прав (например, квартиры в жилом доме, комнаты в коммунальных квартирах и др.). Физически они не могут быть выделены и разделены, – как вещи они не существуют, поэтому в обороте могут находиться только различные права на них. Одновременно с правами на части жилого объекта может быть лицо, обладающее правами на дом в целом. Так, например, в муниципальном жилищном фонде собственником жилых зданий является муниципалитет, который осуществляет полномочия собственника, а собственниками приватизированных квартир являются физические и юридические лица.

Можно сделать вывод, что объект недвижимости в данном случае представляет собой сложную вещь в буквальном смысле этого слова – как физически единое целое, «сложенное» из различных объектов прав. С позиций экономического анализа формирование стоимостного эквивалента сложной вещи далеко не всегда может рассматриваться как сумма стоимостей ее элементов. Определение степени взаимного влияния разных частей сложной

16

вещи на общую стоимость объекта является одной из задач оценщика. Одним из классических вариантов возможного стоимостного разделения объекта недвижимости на части является определение стоимости земельного участка и его улучшения с выделением стоимости участка и стоимости здания. Условие разделения стоимости между земельным участком и зданием является обязательным, к примеру, при заключении договора купли-продажи такого объекта недвижимости.

Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые зависят от конкретного вида объекта недвижимости и определяются индивидуальными показателями этого объекта.

1.3. ВИДЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, УСТАНОВЛЕННЫЕ РОССИЙСКИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ

Как указывалось выше, необходимо различать понятие недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности как пакета прав, определяющих ограничения во владении, пользовании и распоряжении соответствующими объектами. На рис. 1.2. представлен состав видов прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством РФ.

ВИДЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Рис.1.2. Виды прав на недвижимость

17

В зависимости от объема вещных прав в отношении улучшений земельного участка, зарегистрированных как объекты недвижимости, в российском законодательстве различают следующие виды прав:

собственность;

общая собственность;

хозяйственное ведение;

оперативное управление;

пользование (аренда);

сервитут.

Для земельных участков состав видов прав несколько отличается от прав на здания, сооружения и иные капитальные объекты. В частности, могут быть выделены права:

собственности;

общей собственности;

пожизненного наследуемого владения;

постоянного (бессрочного) пользования;

пользования (аренды);

сервитута.

Право собственности – это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные права – это права на общие или чужие вещи. Содержание права собственности в законодательстве РФ определено статьей 209 ГК РФ: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Таким образом, право собственности основывается на трех составляющих:

владении, пользовании и распоряжении.

Для сравнения, первоначально в Римском праве были выделены пять основных составляющих права собственности: права пользования вещью,

извлечения доходов, распоряжения вещью, владения вещью и право истребования вещи из чужого незаконного владения,

В наши дни в ряде стран общего права (США, Великобритания и других) право собственности характеризуется наличием следующего пакета прав: права владения, пользования, распоряжения, залога, право завещания и наслаждения.

В зависимости от обладания всеми вышеуказанными или только частью правомочий, в некоторых странах различают «полное» и «частичное» права собственности. Например, собственнику может принадлежать право владения и

18

пользования вещью, но он не может распоряжаться ею – это право частичной собственности. В отечественном законодательстве данная норма не предусмотрена.

Так как объекты недвижимости могут быть в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, в Главе 13 ГК РФ выделяют:

1.Частную собственность (собственность граждан и юридических лиц).

2.Право государственной собственности (собственность РФ, то есть федеральная собственность и собственность субъекта РФ – республик, краев, областей, автономных округов и городов федерального значения).

3.Право муниципальной собственности (право, принадлежащее городским и сельским поселениям, а также муниципальным образованиям).

Право общей собственности предполагает наличие нескольких собственников, совместно владеющих имуществом. В соответствии со статьей 244 ГК РФ «Имущество может находиться в общей собственности определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)». Как правило, общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда образование совместной собственности на имущество предусмотрено законом.

Так как распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех ее участников, при прочих равных условиях недвижимость, оформленная на праве общей собственности, всегда является менее привлекательной для потенциальных покупателей, чем недвижимость на праве собственности. Так, например, при продаже (или мене) доли в праве долевой собственности постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право приобретения этой доли на условиях, обозначенных продавцом (кроме случая продажи с публичных торгов). Процедура продажи доли обязывает продавца в письменном виде оповещать других дольщиков о цене и условиях планируемой продажи доли. Передача имущества на праве долевой собственности третьему лицу возможна только в том случае, если все участники откажутся от приобретения доли или не подтвердят своего намерения эту долю приобрести в течение одного месяца. Конечно, усложненная процедура реализации имущества и дополнительные риски, связанные с зависимостью правообладателя права долевой собственности от других участников, снижают ликвидность недвижимости, а значит и ее стоимость.

Субъектом права хозяйственного ведения может быть государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах полномочий, определяемых собственником имущества в соответствии с Главой 19 ГК РФ. Предприятие не

19

вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным образом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Очевидно, что собственником в этом случае может быть только Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Таким образом, право хозяйственного ведения не является «коммерческим», так как на этом праве объект недвижимости не может быть отчужден на открытом рынке.

Казенным предприятиям или учреждениям имущество может быть передано на праве оперативного управления. Объем полномочий у субъекта права оперативного управления меньше, чем у обладателя права хозяйственного ведения, так как казенные предприятия имеют дополнительные ограничения по использованию недвижимого имущества по определенному собственником назначению. Казенное предприятие также имеет право отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. По аналогии с правом хозяйственного ведения, право оперативного управления не является «коммерческим» правом.

Право пользования (аренда) – термин, наиболее часто применяющийся в российском законодательстве в отношении земельных участков. Теме арендных отношений посвящена Глава 34 ГК РФ: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения… и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования». По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды объекта недвижимости, заключающийся на срок от одного года и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Если договором аренды допускается переуступка права, то право долгосрочной аренды может отчуждаться. Так как это право предоставляет только право пользования и владения, а также оно ограничено во времени сроками действия договора аренды, стоимость объекта на праве долгосрочной аренды, как правило, оказывается существенно ниже стоимости права собственности

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, если объект недвижимости сдан в долгосрочную аренду, а собственник решил продать объект третьему лицу, то к новому собственнику в полном объеме перейдут как права, так и обязанности, возникшие в связи со сдачей в аренду объекта. Попытка досрочного расторжения договора долгосрочной аренды при смене собственника зачастую приводит к конфликту интересов сторон, разрешение которого зависит от условий, предусмотренных

20