Методическое пособие 550

количеству элементов сравнения, для которых вносятся независимые поправки;

kij – значение корректировки по j-му зависимому элементу сравнения

(в относительных величинах) для i-го объекта аналога;

kil – значение корректировки по l-му независимому элементу сравнения

(в относительных величинах) для i-го объекта аналога.

Выбор способа внесения поправок должен быть обоснован оценщиком с учетом состава ценообразующих факторов, по которым проводятся корректировки. Тем не менее, на практике наиболее предпочтительным является внесение корректировок по уровням зависимости элементов сравнения.

В зависимости от характеристик и отличий любого из объектов-аналогов от объекта оценки, могут быть выявлены ценообразующие факторы, которые относятся к одному и тому же элементу сравнения. При необходимости комплексного учета нескольких факторов в составе одного элемента сравнения производится суммирование корректировок для каждого элемента в отдельности с расчетом общей величины корректировки по элементу сравнения и проведением корректировок по всем элементам сравнения на основе (5.17).

Рассмотрим механизм внесения корректировок на следующих примерах.

Пример 1. На основе последовательного внесения корректировок необходимо определить скорректированную стоимость объекта-аналога, цена продажи которого составляет 21 870,0 тыс. руб., если известны процентные корректировки по отдельным элементам сравнения. Последовательность внесения корректировок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 5.5.

Пример 2. Необходимо произвести корректировку объекта-аналога, цена продажи которого составляет 21 870,0 тыс. руб., если известны процентные корректировки по отдельным элементам сравнения и корректировка производится по уровням.

Последовательность внесения корректировок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 5.6.

Таблица 5.6 Внесение поправок по уровням зависимости элементов сравнения

Полученные в двух примерах результаты отличаются примерно на 1%, что является допустимой нормой расхождения результатов. Также следует отметить, что все корректировки проводились к объекту в целом. Чаще всего для обеспечения сопоставимости сравниваемых объектов корректировки вносятся к единице сравнения, выбранной в зависимости от типа объекта недвижимости.

5.3.4. Определение весовых коэффициентов для стоимости объектов-аналогов после внесения корректировок

Заключительным этапом расчетов в составе метода сравнения продаж является определение весовых коэффициентов, определяющих вклад в стоимость объекта оценки скорректированной стоимости каждого объектааналога. Для этого после проведения всего комплекса корректировок стоимостей объектов-аналогов необходимо провести взвешивание полученных результатов с определением стоимости объекта оценки. Определение среднего арифметического полученных значений скорректированных стоимостей возможно только в том случае, когда все характеристики объекта оценки и объектов-аналогов очень близки. Во всех остальных случаях рекомендуется провести более подробный анализ результатов проведения всего комплекса корректировок, который включает выполнение следующих основных этапов:

1.Провести анализ состава ценообразующих факторов, по которым проводилась корректировка каждого объекта-аналога, и проверить правильность выбранной последовательности внесения корректировок.

2.Сопоставить между собой все скорректированные значения стоимостей объектов-аналогов – при их значительном расхождении (от 50% и более) проверить расчеты на наличие ошибок и, при сохранении расхождения, заменить или исключить объект-аналог, скорректированная

стоимость которого значительно отличается от стоимостей других аналогов. Если принимается решение о замене объекта-аналога, то все расчеты повторно проводятся с учетом параметров нового аналога.

3.По каждому объекту-аналогу определить количество примененных в составе расчетов корректировок, значения которых не равны нулю.

4.Для каждого объекта-аналога определить численные значения внесенных корректировок в денежном выражении. Если сумма абсолютных значений корректировок превышает начальную величину стоимости соответствующего объекта-аналога, то рекомендуется замена аналога на другой объект и повторение всех расчетов с учетом характеристик добавленного объекта.

5.Рассчитывается весовой коэффициент, характеризующий вклад в стоимость объекта оценки скорректированной стоимости каждого

183

объекта-аналога.

6. Определяется стоимость объекта оценки как сумма произведений скорректированной стоимости каждого объекта аналога на определенный для этого аналога весовой коэффициент.

С учетом содержания перечисленных выше этапов могут быть рассмотрены два варианта определения весовых коэффициентов к стоимости объектов-аналогов, обоснование значений которых основывается на учете:

1)количества внесенных корректировок по каждому объекту-аналогу;

2)количества и суммы абсолютных значений внесенных корректировок по каждому объекту-аналогу.

Для расчета весового коэффициента wi к скорректированной стоимости

объекта-аналога по первому варианту может быть применено следующее выражение:

(1 qj )

j 1

где

wi – величина весового коэффициента для i-го объекта-аналога;

qi – доля количества значимых (отличных от нуля) корректировок,

внесенных к i-му объекту-аналогу, от общего числа значимых корректировок по всем объектам-аналогам;

n – общее количество объектов-аналогов.

Таким образом, величина доли qi определяется по формуле:

kij j 1

где

ki – количество значимых корректировок по i-му объекту-аналогу.

kij – количество значимых j-х корректировок по i-му объекту-аналогу.

n– общее количество корректировок.

Сучетом полученных по формуле (5.18) весовых коэффициентов стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле (5.1).

Для расчета весового коэффициента к скорректированной стоимости объекта-аналога по второму варианту также используются выражения (5.1) и (5.18). При этом величина доли qi может определяться по следующей формуле:

184

j 1

где

ki – количество значимых корректировок по i-му объекту-аналогу.

kij – количество значимых j-х корректировок по i-му объекту-аналогу. n – общее количество объектов-аналогов.

Cij – абсолютная величина j-й корректировки в составе i-го объекта-

аналога в стоимостном выражении;

Cia – стоимость i-го объекта-аналога до внесения корректировок.

Определение средневзвешенной стоимости позволяет обеспечить максимальный учет степени сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки. Расчетное значение полученной стоимости объекта оценки может быть округлено в допустимых пределах, определяющихся в каждом конкретном случае.

5.4. МЕТОД РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА

При расчете стоимости объекта недвижимости на основе сопоставления объектов-аналогов, одним из методов оценки является метод рентного мультипликатора. Данный метод основывается на анализе соотношения цены продажи недвижимости и соответствующего рентного дохода (то есть дохода от сдачи объекта в аренду). Область применения метода рентного мультипликатора ограничивается следующими условиями:

оцениваемый объект и, соответственно, объекты-аналоги должны относиться к классу доходной недвижимости;

соответствующий тип недвижимости должен быть широко представлен на рынке, то есть оценщик всегда имеет возможность получить значительный объем рыночной информации о характеристиках объектованалогов, включая их доходность и соответствующие риски.

Взаимосвязь между ценой объекта и его доходностью измеряется

рентным мультипликатором. Различают мультипликаторы валовой и чистой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены продажи объекта к показателю годового дохода от объекта. В качестве показателя дохода может приниматься потенциальный валовой доход или действительный валовой доход:

185

где

RMV – мультипликатор валовой ренты;

Pa – цена объекта-аналога;

Da – показатель дохода объекта-аналога (ПВД или ДВД).

Мультипликатор чистой ренты – это отношение цены продажи объекта к показателю чистого операционного дохода от объекта:

где

RMN – мультипликатор чистой ренты;

Pa – цена объекта-аналога;

NOIa – показатель чистого операционного дохода объекта-аналога.

При определении значения рентного мультипликатора должно быть соблюдено условие использования одного и того же показателя дохода для расчета значений мультипликатора по всем объектам-аналогам.

Применение метода рентного мультипликатора состоит из следующих основных этапов:

1.Расчет рентного мультипликатора:

подбор данных о сделках с объектами недвижимости, сопоставимыми с оцениваемым объектом и имеющими близкие характеристики по критерию местоположения; в составе информации об объектах-аналогах должны содержаться сведения о величине арендной платы за соответствующие помещения;

расчет величины мультипликатора валовой или чистой ренты по формулам (5.21) или (5.22) для каждого объекта-аналога;

согласование полученных значений мультипликатора для всех объектов-аналогов с определением единого значения, которое может быть применено для расчета стоимости объекта оценки (иногда определяют диапазон значений мультипликатора, что, в конечном счете, приводит к получению результата оценки в некотором диапазоне).

2.Расчет величины валового или чистого рентного дохода для оцениваемого объекта с учетом выбранного типа мультипликатора:

на основе анализа рынка выявление сопоставимых по уровню арендной платы объектов недвижимости, сравнимых с объектом оценки;

186

анализ условий арендных отношений и качества помещений, сравнимых по критерию арендной платы объектов;

расчет среднерыночной величины показателя рентного дохода для объекта оценки на основе корректировок, применяемых к сравнимым по арендной плате объектам.

3. Расчет стоимости объекта оценки:

умножение расчетной величины рентного дохода от объекта оценки на согласованное значение рентного мультипликатора.

Таким образом, стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

где:

Vo – стоимость оцениваемого объекта;

Do – показатель дохода (чистого или валового) от объекта оценки;

RM – среднее значение рентного мультипликатора, полученное на основе данных по объектам-аналогам;

Аналогичным образом для расчета стоимости объекта может использоваться показатель общего коэффициента капитализации, который определяется как обобщенное значение отношения чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости к цене продажи этого объекта [23].

Рассмотрим принцип расчета величины мультипликатора валовой ренты на конкретном примере: Необходимо определить расчетное значение мультипликатора валовой ренты, если в базе данных оценщика имеется информация о цене продажи и потенциальном валовом доходе четырех сопоставимых объектов недвижимости (таблица 5.7).

Таблица 5.7 Расчет усредненной величины мультипликатора валовой ренты

Итак, усредненная по аналогам величина мультипликатора валовой ренты может быть определена, например, как среднее арифметическое значений мультипликатора валовой ренты по четырем рассмотренным выше объектам.

187

5.5. ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости с применением метода сравнения продаж на примере оценки трехкомнатной квартиры, расположенной на пятом этаже десятиэтажного панельного дома. Основные характеристики пяти объектов-аналогов представлены в табл. 5.8. Все аналоги расположены в том же жилом микрорайоне, что и объект оценки.

Значения применяющихся к объектам-аналогам корректировок указаны в табл. 5.9. Обоснование численного значения поправок приводится после описания объектов-аналогов.

Перед определением величин корректировок цен продаж по объектаманалогам необходимо определить единицу сравнения. Цена продажи сравниваемых объектов целиком не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь каждой из квартир различается. Поэтому в качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м2. Рассматривая учебный пример, при проведении расчетов будем применять принцип последовательного внесения корректировок. Альтернативный вариант внесения независимых и зависимых корректировок описан в п.5.3.3.

Таблица 5.8

Описание основных характеристик объектов

Необходимо последовательно определить значения корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения.

1.Вид прав на объект недвижимости. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам (было передано право собственности), что соответствует объему прав, передаваемому по оцениваемому объекту. Также все объекты не имеют обременений. Следовательно, корректировка по данному элементу сравнения не производится.

2.Условия продажи. Условия сделки по степени заинтересованности сторон в продаже и приобретении имущества соответствуют критериям рыночных взаимоотношений. Все объекты-аналоги не являются имуществом предприятия-банкрота, не арестованы и не продавались в ограниченный период времени, что соответствует условиям продажи оцениваемого объекта. Корректировка на условия продажи в данном случае не требуется. Значение корректировки принимается равным нулю.

3.Условия финансирования сделки. В отличие от объекта оценки и 1,2,3 и 5

объектов-аналогов, аналог 4 характеризуется особой формой взаиморасчетов сторон, участвующих в сделке. Оплата за объект недвижимости производится покупателем через 6 месяцев с момента заключения сделки, а не в момент подписания договора. Следовательно, для приведения сделки по аналогу 4 к условиям сделки, характерным для объекта оценки, необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога 4. Численное значение корректировки является отрицательным и может быть рассчитано как потеря дохода продавцом с учетом ставки доходности альтернативных инвестиций (например, ставки депозита одного из российских банков высокого уровня надежности) на срок, соответствующий отсрочке платежа. Если условия депозита сроком на 6 месяцев принять на уровне 9% годовых (4,5% за полугодие), то величина процентной корректировки к аналогу 4 составит –

4,5%.

4.Рыночные условия. Для оценки влияния фактора времени продажи существенным считается срок в 1 месяц и более. Как правило, данные одно- и

189

двухнедельной давности для оценки квартир считаются «свежими» и корректировке не подлежат. За основу определения корректировок на рыночные условия могут приниматься: рыночные данные, обработанные методом парного сравнения продаж; данные информационно-аналитических агентств, официальные данные об изменении стоимости СМР в сфере строительства жилья. Также определение соответствующей корректировки может проводиться экспертным методом. В данном случае мы исходим из предположения, что в результате обработки данных о парных продажах за различные периоды, оценщиком определены следующие значения корректировок: для сделки, заключенной за 3 месяца до даты оценки (аналог 2) величина корректировки составила 5,0%, а для сделок, заключенных за 2 месяца (аналог 1 и 5) 3,0%. Знаки вводимых корректировок положительные, так как оцениваемый объект с учетом постепенного удорожания недвижимости имеет лучшие по сравнению с аналогами 1, 2, и 5 параметры. Корректировки по аналогам 3 и 4 принимаются равными нулю.

Процедура внесения корректировок с учетом состава всех ценообразующих факторов указана в табл. 5.9. Обоснование значений корректировок, относящихся к элементам сравнения по местоположению, физическим и экономическим характеристикам представлено после таблицы.

Таблица 5.9 Таблица внесения корректировок к ценам объектов-аналогов