Методическое пособие 550

анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка (в том числе, рассматривается вариант разделения земельного участка на части);

расчет затрат и времени, необходимых для создания выбранного варианта застройки земельного участка (основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия);

прогнозирование доходов и издержек от использования застроенного земельного участка;

оценка стоимости земельного участка на основе дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка (текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов).

Под дисконтированием понимается процесс приведения всех ожидаемых в будущем доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Описание особенностей процедуры дисконтирования денежных потоков и принципов расчета ставки дисконтирования подробно представлено в главе 4 данного пособия.

Источником доходов может быть как сдача в аренду (хозяйственное использование) земельного участка или единого объекта недвижимости, так и продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду улучшений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по завершении создания в приемлемые сроки по рыночным ценам. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости в конце горизонта расчета арендных платежей.

Например, пусть требуется оценить участок земли общей площадью 180 соток, который застройщик планирует разделить на 18 участков, площадью 10 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 120 000 руб. Схема продажи участков: в течение первого года – 8 участков, в течение второго года – 6 участков, в течение третьего года – 4 участка. Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 14%. При этом будут иметь место следующие издержки, указанные в табл. 7.4.

261

Таблица 7.4 Состав издержек при наилучшем использовании земельного участка

Определим текущую стоимость денежного потока доходов, характеристики которых представлены в табл. 7.5.

Таблица 7.5 Расчет положительного денежного потока (доходной части)

Определим текущую стоимость денежного потока расходов, расчет которой представлен в табл. 7.6.

Таблица 7.6

Расчет отрицательного денежного потока (затратной части)

Текущая стоимость земельного участка определяется как разность между суммарной стоимостью доходов и расходов:

1 764 572 – 1 054 092 = 710 480 руб.

7.2.4.Роль затратного подхода в оценке земли

Вусловиях развитого рынка земли затратный подход практически не применяется для оценки свободных земельных участков. Элементы затратного подхода в части расчета полной восстановительной стоимости и величины накопленного износа улучшений земельного участка используются в методах

262

остатка для земли и выделения, описанных выше. Кроме этого, сам по себе затратный подход к оценке земли предполагает определение стоимости участка в совокупности с оценкой его улучшений – зданий, сооружений, инженерных коммуникаций. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка основывается на принципе замещения, который гласит, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания за определенный период времени. Таким образом, применение затратного подхода предусматривает учет затрат, связанных с улучшением земельных участков. На практике, как правило, затратный подход применяется в исключительных случаях, когда у оценщика отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками и сдаче в аренду участков, сопоставимых с оцениваемым.

Приоритетными составляющими оценки земельного участка являются: оценка плодородного слоя (объема внесенных удобрений, состава многолетних насаждений), социальных факторов ценности земли (социальноэкономических и климатических условий проживания, особенности почв и растительности); экологических параметров территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и т.д.).

При отводе земель под застройку и оценке соответствующего земельного участка существенное значение имеют такой фактор как объем капитальных и эксплуатационных затрат, определяющиеся:

–местоположением участка по отношению к источникам водоснабжения

иэнергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

–инженерно-строительными и гидрологическими условиями, включая характеристики грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф местности и т.д.

Затратный подход применяется, в том числе, и для оценки сельскохозяйственных угодий с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

Рассмотрим наиболее известные методы оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения с применением затратного подхода, а именно: методы изъятия, оценки по затратам на инфраструктуру и оценки на основе нормативных показателей.

Основу метода изъятия составляет определение рыночной стоимости собственно земельного участка как разницы рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и полной восстановительной стоимости улучшений, уменьшенной на величину их накопленного износа. Данный метод основывается на технике остатка для земли. Условием использования метода изъятия является оценка земельного участка как свободного, исходя из его наилучшего и наиболее эффективного использования.

263

Процедура оценки земельного участка методом изъятия включает следующие этапы:

1.Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и анализа сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2.Расчет полной восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.

3.Определение величины физического износа, функционального и внешнего устареваний зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

4.Вычитание из полной восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.

5.Определение рыночной стоимости собственно земельного участка на основе вычитания из рыночной стоимости единого объекта остаточной стоимости улучшений.

При осуществлении комплекса расчетов необходимо учитывать временные

факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат к дате оценки. Результаты оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости и т.д.), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно достаточно точно оценить величину полной восстановительной стоимости улучшений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Метод изъятия имеет следующие недостатки:

•метод эффективно работает только для земельных участков, на которых расположены сравнительно новые улучшения (то есть хронологический возраст зданий и сооружений не превышает 10 лет), поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается,

асложность расчета накопленного износа возрастает;

•в условиях постоянного удорожания стоимости строительства (в том числе

– вследствие инфляции) возникает проблема точного определения стоимости затрат на строительство зданий и сооружений на дату оценки.

Метод оценки земель по затратам на инфраструктуру применяется только для земель поселений и основывается на определении величины затрат на формирование инфраструктуры. В этом случае в составе процедуры оценки земли рассчитывается величина затрат на создание (восстановление)

264

улучшений городских земель общего пользования (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли затрат, приходящихся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на восстановление относят расходы на распределительные сети и сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, транспортные системы, объекты социального назначения и т.д.

Процедура оценки земельного участка по затратам на возмещение инфраструктуры на примере жилого дома включает следующие этапы:

1.Определение площади жилой застройки, к которой относится территория жилого квартала за вычетом земель, занятых объектами коммунальнобытового обслуживания.

2.Определение себестоимости строительства 1 м2 общей площади жилых домов по типовому проекту.

3.На основе полученной оценки стоимости замещения жилых домов и объема капитальных затрат города на формирование инфраструктуры, определяется доля отчислений, приходящаяся на рассматриваемый жилой

квартал.

Следует отметить, что на практике полный расчет доли отчислений на инфраструктуру, которую можно было бы отнести к конкретному земельному участку, выделить крайне трудно. Выходом из этой ситуации является применение местными властями конкретного населенного пункта нормативов дополнительных затрат, отчисления по которым должны производиться застройщиком на этапе отвода земельного участка под строительство. Величина этих отчислений, как правило, зависит от градостроительной ценности территории и определяется в процентном выражении от сметной стоимости строительства. В различных регионах европейской части РФ ставка отчислений на инфраструктуру (при ее наличии) варьируется в диапазоне от 2 до 40% от сметной стоимости строительства объектов.

Под оценкой на основе нормативных показателей в настоящее время понимают определение стоимости земельных участков, исходя из нормативов, установленных соответствующим законодательством. Так, например, в Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливается цена выкупа у государства застроенных земельных участков, улучшения на которых находятся в частной собственности. Субъектом РФ самостоятельно может быть установлена выкупная стоимость права собственности на землю в зависимости от численности населения в диапазоне, установленном данным законом.

Вторым направлением оценки земельных участков на основе нормативов является использование информации о стоимости земли по результатам государственной кадастровой оценки. В том числе, значение кадастровой стоимости земли используется для определения различных корректировок.

265

Данные о величине кадастровой стоимости участка в настоящее время являются общедоступными.

При этом следует помнить, что кадастровая стоимость определяется для целей налогообложения, и, с учетом особенностей применяемых методов массовой оценки земель, далеко не всегда позволяет учесть индивидуальные характеристики конкретного отдельно взятого земельного участка при оценке его рыночной стоимости.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 7

1.Какие виды прав на земельные участки являются отчуждаемыми?

2.Перечислите все категории земель в соответствии с ЗК РФ.

3.Что такое «сервитут»? Всегда ли сервитут рассматривается в качестве обременения, приводящего к снижению стоимости объекта оценки?

4.Какие методы оценки участков относятся к доходному подходу?

5.Укажите основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков, относящихся к категории населенных пунктов.

6.Может ли величина ставки дисконтирования для незастроенного участка отличаться от ставки дисконтирования застроенного участка?

7.Укажите основные единицы сравнения, которые могут использоваться при расчете стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью данного пособия являлось обобщение основных теоретических и практических положений стоимостной оценки недвижимости в новых условиях регулирования оценочной деятельности с учетом современных стандартов оценки. Для специалиста в сфере управления недвижимостью важно не только эффективно использовать расчетные механизмы, заложенные в различных методах оценки строительных объектов, но и правильно описывать процесс оценки, совмещая общеизвестные теоретические положения с действующим правовым полем и особыми условиями развития рынка услуг по оценке имущества.

Значительная часть пособия посвящена развитию навыков одновременного использования знаний в области права, экономики и строительства в рамках одного курса. Представленные в настоящем пособии положения, составляющие основу определения стоимости объектов недвижимости в изменяющихся экономических условиях, определяют базовые знания, необходимые для формирования общего представления о методологии оценочной деятельности в условиях российской экономики.

Представленные в пособии сведения не содержат исчерпывающую информацию и должны рассматриваться как одно из важных звеньев всего

266

комплекса знаний, которыми необходимо овладеть студентам специальностей, связанных с управлением объектами недвижимости.

В заключение необходимо отметить, что оценочная деятельность постоянно развивается вместе с развитием общества и является индикатором состояния экономических и имущественных отношений в стране. Поэтому данное пособие следует применять в объеме, соответствующем содержанию действующих в период изучения соответствующих дисциплин норм.

267

Библиографический список

1.Бейлезон Ю.В. Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости/ Ю.В.Бейлезон – М.: РОО, 1997. – 175 с.

2.Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). – М.: Госгражданстрой, 1988.

3.Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью/ Учебник под ред. Грабового П.Г. – М.: Изд-во «АСВ», 2001. – 480 с.

4.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (с изменениями).

5.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (с изменениями).

6.Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с.

7.Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций/ С.В.Грибовский. – Санкт-Петербург: КУГИ, 1997. – 172 с.

8.Зеленский Ю.В. Современный подход к определению функционального износа/ Ю.В.Зеленский// Вопросы оценки. – 2001. - №1.

– с.18-20.

9.Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изменениями).

10.Кадастровая оценка земель в Воронежской области: справочное пособие/ под общ. ред. Д.М.Жукова, Г.А.Калабухова; Управление Роснедвижимости по Воронежской области. – Воронеж: 2005. – 114 с.

11.Калинин В.М., Сокова С.Д.. Оценка технического состояния зданий: Учебник/ Ф.М.Калинин, С.Д.Сокова. – М.: ИНФРА-М, 2006. –

268с.

12.Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие/ А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, Е.М.Трейгер. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. – 238 с.

13.Кутуков В. Н. Реконструкция зданий: Учебник для строительных вузов/В.Н.Кутуков. – М.: Высшая школа, 1981.

14.Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости)/ С.Н.Максимов. – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.

15.Международные стандарты оценки. В 2 кн./ пер. с англ. Г.И.Микерин, Н.В.Павлов, Н.Н.Яшина. – М.: ОАО «Типография «Новости», 2000.

16.Международные стандарты оценки. Шестое издание (2003) /пер. с англ. Микерин Г.И., Артеменков И.Л., Павлов Н.В.. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2004.

268

17.Международные стандарты оценки. Седьмое издание (2005) /пер. с англ. Микерин Г.И., Артеменков И.Л., Павлов Н.В.. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2006.

18.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 07.03.2002 г. № 568-р).

19.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков (утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. №1102-р).

20.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (с изменениями).

21.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. – М.: Госстрой СССР, Стройиздат, 1970. – 32 с.

22.Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости/Е.С.Озеров. – СПб.: Издательство «МКС», 2003. – 423 с.

23.Оценка недвижимости. 11-е изд./ Пер. с англ. под общ. ред. И.Л.Артеменкова. 2-е изд., испр. и доп. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2007. – 944 с.

24.Оценка урбанизированных земель: учеб. пособие /В.А.Прорвич, В.Н.Кузнецов, Е.А.Семенова и др.; под ред. В.А.Прорвича. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004. – 776 с.

25.Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утверждено Приказом Минфина РФ №26н от 30.03.2001 г.

26.Сборник №18 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов. – М.: Госстрой СССР, Стройиздат, 1970. – 87 с.

27.Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. Учебно-практическое пособие для оценщиков/С.А.Сивец, И.А.Левыкина. – Запорожье: «Полиграф», 2003. –

220с.

28.Справочник оценщика. «Общественные здания 2007». Укрупненные показатели стоимости строительства. – М.: КО-ИНВЕСТ, 2007.

29.Федеральный закон №14-ФЗ от 08.02.1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью».

30.Федеральный Закон №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

31.Федеральный закон №127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)».

32.Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

269

33.Федеральный закон №208-ФЗ от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах».

34.Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом МЭРТ от 20.07.2007 г. №256.

35.Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом МЭРТ от 20.07.2007 г. №255.

36.Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом МЭРТ от 20.07.2007 г. №254.

37.Фридман Д., Ордуэй Н., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: – 1995. – 480 с.

38.Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Уч. пос. – М.: 1994. –

231с.

39.The 8th edition of International Valuation Standards (2007) http://www.ivsc.org.

270