Методическое пособие 550

сводный сметный расчет стоимости строительства;

объектные и локальные сметные расчеты;

сметные расчеты на отдельные виды затрат;

2.В составе рабочей документации (РД) – объектные и локальные сметы. Перечисленные сметные документы позволяют заполнять их в

определенной последовательности, постепенно переходя от детального анализа стоимости мелких элементов строительства к более крупным по цепочке: локальная смета объектная смета сводный сметный расчет.

При составлении смет могут применяться следующие методы определения стоимости:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-

аналогов.

Ресурсный метод предусматривает калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов прямых затрат), необходимых для реализации проекта. При этом потребность в материалах, изделиях, конструкциях, энергоносителях, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих выражается в натуральных измерителях и выделяется из проектных материалов, различных нормативных и информационных источников.

Ресурсно-индексный метод предусматривает калькулирование в базисном уровне цен и тарифов ресурсов (элементов затрат) и поэтому сочетает ресурсный метод с системой индексов на ресурсы.

Базисно-индексный метод основан на использовании текущих (прогнозных) индексов, к стоимости, определенной на базисном уровне на основе единичных расценок и объемов работ.

При использовании банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов используются стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

Для определения величины затрат на строительство объекта недвижимости основным источником информации о величине сметной стоимости строительства является сводный сметный расчет (ССР). В соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России №15/1 от 05.03.2004 г., ССР стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Сводный сметный расчет на строительство составляется в текущем уровне цен. Для формирования

211

стоимости в текущем уровне цен может быть использован базисный уровень цен 2001 года.

В ССР стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства рекомендуется распределять по следующим главам:

1.Подготовка территории строительства.

2.Основные объекты строительства.

3.Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

4.Объекты энергетического хозяйства.

5.Объекты транспортного хозяйства и связи.

6.Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения.

7.Благоустройство и озеленение территории.

8.Временные здания и сооружения.

9.Прочие работы и затраты.

10.Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия.

11.Подготовка эксплуатационных кадров.

12.Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

ССР составляется в целом на строительство, независимо от числа генеральных подрядных строительно-монтажных организаций, участвующих в нем. Сметная стоимость работ и затрат, подлежащих осуществлению каждой генеральной подрядной организацией, оформляется в отдельную ведомость, составляемую применительно к форме сводного сметного расчета.

В заключение следует отметить, что метод количественного обследования считается наиболее точным, поэтому при необходимости более строгого обоснования величины ПВС объекта оценки оценщики обращаются к консультантам, специализирующимся на составлении смет.

6.3.ПОНЯТИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

ИОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА

Впроцессе инвестирования в строительство недвижимости в мировой практике особая роль отводится так называемому «девелоперу». Что же мы понимаем под этим термином в России? В рыночных условиях девелопмент – это особый вид предпринимательской деятельности, выражающийся в проявлении деловой и финансовой активности на рынке недвижимости. Цель девелопера – не только создание объекта недвижимости, но и, что намного важнее, – получение дохода за счет создания объекта, удовлетворяющего потребности покупателей и пользователей недвижимости.

Итак, девелопер – это предприниматель, инициирующий и

обеспечивающий управление процессом реализации наилучшего из физически возможных, юридически разрешенных, финансово доступных и

212

экономически целесообразных вариантов развития недвижимости, включая разработку концепции строительства, организацию финансирования проекта и управление его реализацией. С точки зрения содержания проекта развития недвижимости, можно выделить следующие основные этапы девелопмента

[14]:

1.Инициирование проекта девелопмента (инициатором может выступать собственник земельного участка, заинтересованный в увеличении стоимости принадлежащей ему недвижимости за счет строительства на участке улучшений; инвестор, подбирающий наиболее выгодный вариант вложения средств; сам девелопер, который готов и к инвестированию в строительство, и к профессиональному управлению процессом строительства).

2.Оценка инициативы (сопоставление экономического потенциала планируемого к строительству объекта и потенциала соответствующего сегмента рынка недвижимости – выбор наиболее эффективного варианта инвестиций в конкретный земельный участок, исходя из принципа его наилучшего использования, разработка концепции застройки).

3.Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования (проведение переговоров: с государственными органами с целью получения права на застройку и другой предварительной разрешительной документации; с кредитными организациями по предполагаемым объемам, условиям, формам и срокам финансирования проекта).

4.Разработка технико-экономического обоснования и проектирование строительства (уточнение предварительной экономической оценки проекта, проработка и оптимизация архитектурно-планировочных, инженерно-конструкторских, объемно-планировочных и строительных решений, составление проекта).

5.Проведение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования (экспертиза градостроительной документации, технико-экономического обоснования, эскизного и рабочего проектов, получение разрешения на производство строительно-монтажных работ).

6.Разработка системы договорных обязательств между участниками реализации проекта с целью непрерывного финансирования проекта, качественного выполнения строительных работ и своевременной реализации прав на недвижимость.

7.Внедрение проекта развития (осуществление контроля строительством, результатом которого является создание нового объекта недвижимости и его ввод в эксплуатацию).

8.Распоряжение результатами развития (регистрация прав собственности,

передача объекта в управление, продвижение и организация продаж или сдачи объекта в аренду, обеспечивающие возврат инвестированных средств «с прибылью»).

213

Экономическая эффективность проекта для самого девелопера (прибыль девелопера, или иначе – прибыль предпринимателя) может оцениваться только после полной реализации проекта.

Так как реализация недвижимости в рамках инвестиционного проекта соответствует первичному рынку недвижимости, при проведении оценки на основе затратного подхода прибыль девелопера (прибыль предпринимателя) включается в состав расчета величины ПВС объекта оценки.

Для российских оценщиков численное обоснование прибыли девелопера является достаточно серьезной проблемой, так как данные о доходности девелоперов, занимающихся инвестиционной деятельностью во многих регионах России, не являются прозрачными. Решение данной проблемы усложняется тем, что достаточно часто девелоперская компания совмещает функции не только управления инвестициями в строительство, но и контроля за процессом проведения строительных работ вплоть до полного завершения строительства или реконструкции объекта и его реализации (сдачи в аренду). В тех же случаях, когда девелопер, экономя на издержках, одновременно принимает на себя еще и функции генподрядчика, выделение прибыли девелопера, скорректированной на доходы от смежных видов предпринимательской деятельности в строительстве, еще более усложняет задачу определения величины ПД.

С учетом российской специфики, можно выделить следующие методы определения ПД:

метод приведенных издержек;

метод аналогов;

экспертный метод.

Метод приведенных издержек – основывается на оценке издержек, которые соответствуют величине дохода, который можно было бы получить при использовании альтернативного варианта инвестиций в недвижимость с учетом сроков строительства объекта. Описание основных положений данного метода приводится в монографии Озерова Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости» [22].

При использовании метода приведенных издержек расчет величины ПД в относительных величинах проводится на основе следующего выражения:

где:

Yk – квартальная норма отдачи на вложенные средства; может

рассматриваться как величина средней ставки банковского процента при кредитовании юридических лиц на дату оценки;

214

k – продолжительность периода создания улучшений (в кварталах), принимается согласно СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений»;

e – доля начальных вложений средств от общего объема инвестирования

встроительство.

Вкачестве примера расчета величины предпринимательского дохода на основе выражения (6.7), в табл. 6.5 представлены данные о значениях ПД для наиболее часто встречающихся сроков продолжительности строительства (от 2 до 12 кварталов), с различными объемами начальных объемов финансирования при средней квартальной норме отдачи 4% .

Внастоящее время метод приведенных издержек достаточно активно применяется в российской оценочной практике. Недостатком данного метода является субъективность в оценке одного из ключевых показателей расчета – доли (объема) начальных вложений средств.

Таблица 6.5

Определение величины предпринимательского дохода методом приведенных издержек (в %)

215

В отличие от значения средней величины ставки кредитования в строительстве, которая может быть получена из общедоступных данных об условиях кредитования юридических лиц, величина доли начальных вложений самостоятельно определяется оценщиком с учетом выявленных им условий финансирования строительства, сложившихся на региональном рынке строительства объектов различного назначения.

Метод аналогов – предусматривает определение величины ПД на основе сравнения цен продажи на первичном рынке объектов, аналогичных оцениваемому объекту, с общей величиной затрат на строительство этих объектов, включая затраты на приобретение земельного участка. С учетом непрозрачного характера данных о себестоимости строительства объектов недвижимости, предлагающихся на первичном рынке, расчет величины предпринимательского дохода методом аналогов далеко не всегда основывается на достоверных данных и, следовательно, не позволяет получить объективную оценку показателя ПД.

Экспертный метод – традиционно предполагает проведение опроса независимых экспертов, являющихся профессиональными участниками рынка недвижимости (включая рынок нового строительства) и выражающих свое мнение об уровне рисков, связанных с инвестированием в соответствующий тип недвижимости и, таким образом, определяющих адекватный уровень ПД.

Очевидно, что для привлечения денежных средств на строительство недвижимости инвестору должна быть гарантирована такая величина предпринимательского дохода, которая гарантированного будет превышать ставку доходности безрисковых российских финансовых вложений и компенсировать все риски, связанные с инвестированием в соответствующий тип недвижимости. Таким образом, чем выше риски, связанные с полной реализацией проекта, тем более высокой должна быть величина ПД.

6.4. УЧЕТ ИЗНОСА И УСТАРЕВАНИЙ

ВСОСТАВЕ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ

6.4.1.Определение накопленного износа объекта оценки

Взависимости от области применения термина «износ», для него характерно различное смысловое содержание. Понятие износа, использующееся в оценочной деятельности, следует отличать от понятия износа (амортизации), применяемого в бухгалтерском учете российских предприятий. Принципиальное различие понятий оценочного и бухгалтерского износа состоит в том, что износ в профессиональной оценке всегда отражает реакцию рынка на изменение свойств объекта (при этом изменение износа далеко не всегда соответствует хронологическому возрасту улучшений), тогда как бухгалтерский износ является нормируемой величиной,

216

и снижение учетной стоимости объекта всегда пропорционально возрасту активов, независимо от их фактического состояния.

В теории оценки недвижимости под накопленным износом

понимается потеря стоимости собственности, вызванная различными факторами внутреннего свойства и внешнего воздействия.

Иными словами, величина накопленного износа определяется как разница между издержками по воспроизводству (замещению) новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Количественно накопленный износ измеряется величиной снижения стоимости объекта недвижимости в денежном выражении или в процентах от его полной восстановительной стоимости. В зависимости от факторов, приводящих к снижению стоимости недвижимости, различают:

физический износ;

функциональное устаревание;

внешнее устаревание.

При оценке недвижимости с применением затратного подхода в зависимости от методов оценки износа может рассчитываться: каждый вид износа и устареваний по отдельности (с последующим суммированием их значений – см. выражение (6.2)), или может проводиться комплексная оценка общей величины износа без выделения сумм потерь стоимости, вызванных каждым типом факторов, снижающих стоимость объекта.

Рассмотрим основные понятия, которые далее используются при описании методов оценки износов и устареваний.

Физический износ — снижение стоимости имущества, вызванное изменением технико-эксплуатационных характеристик объекта недвижимости в результате естественного старения строительных конструкций объекта в процессе его эксплуатации, а также вследствие воздействия на объект дополнительных внутренних и внешних факторов, (включая природноклиматические, техногенные и иные факторы).

Функциональное устаревание — потеря стоимости улучшений из-за его несоответствия современным стандартам по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, экономичности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам, определяющим потребительские свойства объекта недвижимости.

Внешнее устаревание — снижение стоимости недвижимого имущества, обусловленное негативным по отношению к объекту недвижимости влиянием факторов внешней среды: финансово-экономических условий, законодательных ограничений, градостроительных решений, социальных стандартов общества, демографической ситуации, экологической обстановки и других качественных параметров окружения объекта.

217

Таким образом, физический износ и функциональное устаревание учитывают состояние и свойства самого объекта оценки, а внешнее устаревание — влияние окружающей среды на стоимость объекта.

При оценке физического износа и функционального устаревания применяются понятия устранимого и неустранимого износа (устаревания). Внешнее устаревание, как правило, является неустранимым.

Устранимый физический износ – это такой вид износа, наличие которого можно исключить с учетом технологической возможности проведения ремонтно-строительных работ; основным критерием определения устранимой составляющей физического износа является критерий экономической целесообразности – затраты на устранение соответствующей части износа должны быть меньше достигаемого в результате проведения ремонтных работ увеличения стоимости объекта недвижимости.

Устранимое функциональное устаревание – соответствует функциональным свойствам объекта недвижимости, которые приводят к снижению стоимости объекта в результате наличия избыточных элементов, необходимости установки, замены или модернизации различных элементов с обязательным соблюдением условия экономической целесообразности затрат.

Если устранение износа или устаревания физически невозможны, или расходы по устранению износа превышают величину прироста стоимости имущества после проведения комплекса мероприятий по ремонту, модернизации и замене элементов, то такой износ (устаревание) считается

неустранимым.

Рассматривая далее основные методы расчета накопленного износа объекта недвижимости, мы подразумеваем, что накопленный износ может быть определен либо как единая величина, либо на основе расчета отдельных его составляющих (физического износа, функционального и внешнего устаревания), с последующим их суммированием.

Для случая определения единой величины накопленного износа в денежном выражении стоимость объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями рассчитывается по формуле (6.1). Если значение накопленного износа определено в процентном выражении, то с учетом соответствующей доли потери стоимости объекта КИН , вызванной

накопленным износом, стоимость объекта недвижимости определяется следующим образом:

Если накопленный износ рассчитывается на основе суммирования всех типов износа и устареваний, численные значения которых выражены в процентах (и, соответственно – в долях), то вместо формулы (6.2) величина

218

накопленного износа, также выраженная в процентах (долях), определяется следующим образом:

где КФИЗ – коэффициент физического износа улучшений, соответствующий

величине износа в долях; КФУНК – коэффициент функционального устаревания улучшений,

соответствующий величине устаревания в долях; КВН – коэффициент внешнего устаревания улучшений,

соответствующий величине устаревания в долях.

Взаимосвязь между денежным и процентным (долевым) измерением различных видов износа и устареваний на основе (6.2) может быть определена следующим образом:

ИФИЗ ПВС КФИЗ УФУНК (ПВС ИФИЗ ) КФУНК

УВН (ПВС ИФИЗ УФУНК ) КВН

Следует отметить, что у некоторых практикующих специалистов правомерность применения выражения (6.9) вызывает большие сомнения. Ведь фактически по этой формуле считаются «проценты от процентов», что приводит к искажению результатов расчета. Кроме этого, в каждом конкретном случае расчетная база для определения того или иного вида износа или устаревания оказывается разной – для физического износа, как правило, это величина ПВС, для расчета функционального и внешнего устареваний – доходность или иные показатели типичного для соответствующего сегмента рынка недвижимости объекта.

Проведение расчетов всех видов износов и устареваний в денежном выражении в большинстве случаев позволяет получить более достоверные результаты оценки величины накопленного износа и, следовательно, обеспечить корректность заключения о стоимости объекта недвижимости.

6.4.2. Методы оценки физического износа

Физический износ является основным типом износа, так как присутствует у всех строительных конструкций, находящихся в эксплуатации. На изменение величины физического износа улучшений влияют разнообразные факторы. На рис. 6.1 представлены основные факторы, воздействие которых вызывает повреждения зданий в процессе из эксплуатации [11].

В зависимости от характера процессов разрушения конструктивных элементов объекта различают три категории повреждений:

219

1.Аварии и разрушения, устраняемые заменой конструкций.

2.Повреждения несущих конструкций, устраняемые их усилением или заменой.

3.Относительно мелкие повреждения, устраняемые при текущем или

капитальном ремонте.

На начальном этапе для укрупненной предварительной оценки величины физического износа в качестве дополнительной информации может использоваться описание признаков износа, представленное в табл. 6.6 [13].

Таблица 6.6

Признаки износа строительных конструкций здания для укрупненной предварительной оценки физического износа