Методическое пособие 550

изменению качества и состояния строительных конструкций и потребительских характеристик объекта.

Понятие жизненного цикла недвижимости можно рассматривать, исходя из критериев технического состояния и экономических свойств объекта.

По критерию технического состояния строительных конструкций выделяют следующие этапы жизненного цикла:

1.Строительство объекта.

2.Содержание (эксплуатация) недвижимости.

3.Снос (ликвидация) объекта.

Строительство. Стадию строительства можно разделить на следующие этапы:

выбор земельного участка под строительство, разработка концепции застройки и составление технико-экономического обоснования проекта

– на данном этапе определяются основные количественные и качественные показатели будущего объекта, уровень предполагаемых затрат (на основе укрупненных показателей), планируемые сроки строительства;

составление проектно-сметной документации (разработка и согласование проекта) с определением точных параметров конструкций, обоснованием сроков и объемов финансирования строительства, получением разрешительной документации на строительство объекта;

реализация строительного проекта с выполнением комплекса строительно-монтажных работ и проведением мероприятий по вводу объекта в эксплуатацию.

Для типовых строительных объектов продолжительность первого и второго этапов может занимать от 1 до 2 лет. Продолжительность третьего этапа определяется особенностями технологии строительства конкретного объекта и может составлять от 1 до 3 лет. При реализации сложных проектов строительства промышленных комплексов и сооружений (например, металлургических комбинатов или магистральных транспортных трубопроводных систем) продолжительность перечисленных выше этапов определяется индивидуально.

Эксплуатация. После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию начинается наиболее продолжительный этап жизненного цикла. Для создания нормальных условий содержания объекта необходимо обеспечить стабильный температурно-влажностный режим в помещениях, регулярно проводить текущий и капитальный ремонты строительных конструкций с их частичной заменой и (или) модернизацией. Соответствие режима эксплуатации нормативным требованиям позволяет обеспечить безопасную эксплуатацию объекта в течение всего нормативного срока службы недвижимости.

61

Снос объекта. Необходимость в сносе строительного объекта возникает в связи с потерей прочностных характеристик конструкций, разрушением отдельных конструктивных элементов, негативным влиянием на объект окружающей среды. Также вопрос о сносе здания или сооружения может рассматриваться в связи с новыми планами застройки района расположения объекта из-за несоответствия архитектурно-планировочных решений объекта качественным характеристикам окружения.

На протяжении жизненного цикла строения физическое и моральное старение разных конструктивных элементов происходит с различной скоростью.

Деятельность, происходящая в здании, со временем меняется, требуя изменений и самого строения. Каркас здания является наиболее прочной его частью. Он, как правило, не меняется в течение всего жизненного цикла объекта. Несущие конструкции также являются долгоживущими и не всегда позволяют изменить объемно-планировочное решение здания.

Системы отопления, водоснабжения, канализации и вентиляционные каналы требуют проведения капитального ремонта по меньшей мере один раз на протяжении всего жизненного цикла здания. В офисных зданиях намного чаще возникает необходимость в замене или реконструкции систем автоматизации и связи, а также обслуживающих систем видеонаблюдения и пожаротушения из-за их физического и морального устаревания. Правильная организация профилактики и текущего ремонта может продлить жизненный цикл объекта недвижимости.

В зависимости от продолжительности нормативного срока службы, все конструктивные элементы строительного объекта могут быть разделены на две группы: долгоживущие и короткоживущие. К долгоживущим элементам, прежде всего, относятся фундамент, наружные и несущие стены и каркасные конструкции, перекрытия. Срок физической жизни этих элементов сопоставим с нормативным сроком службы всего здания.

Короткоживущие элементы имеют разные нормативные сроки службы. Например, срок службы внутренней отделки помещений составляет от 5 до 15 лет, отопительных приборов и трубопроводных систем – от 30 до 50 лет, кровельных материалов – от 5 лет. На рис.2.2 представлено соотношение жизненного цикла различных конструктивных элементов строительного объекта [3].

Жизненный цикл недвижимости по критерию экономических свойств объекта состоит из следующих основных этапов:

1.Выведение объекта на рынок.

2.Рост.

3.Зрелость.

4.Упадок.

62

Рис. 2.2. Жизненный цикл конструктивных элементов объекта

В табл. 2.2 представлен анализ основных экономических характеристик объекта недвижимости на различных этапах его жизненного цикла.

Таблица 2.2. Основные этапы жизненного цикла недвижимости как объекта

экономических отношений

Этап выведения объекта на рынок сопровождается низким уровнем эксплуатационной загруженности, неопределенным и медленно формирующимся составом основных пользователей (покупателей или арендаторов), значительными затратами на рекламу и маркетинг. Риски, связанные с отсутствием растущих и, тем более, стабильных положительных денежных потоков, приводят к низкой рыночной стоимости объекта.

На этапе роста объект недвижимости признается массовыми потребителями по соответствующей отрасли, поэтому загруженность помещений и количество пользователей растет увеличивающимися темпами, а рекламные расходы постепенно снижаются. По мере внедрения объекта на рынок появляются инвесторы, заинтересованные в развитии этого сегмента, что приводит к постепенному увеличению инвестиций в строительство объектов аналогичного назначения. Одновременно с ростом инвестиционной привлекательности объекта в связи со снижением издержек по выходу объекта на рынок, увеличивается его рыночная стоимость.

Период зрелости характеризуется стабилизацией показателей доходности и структуры издержек. Потребительские свойства недвижимости соответствуют рыночным ожиданиям, поэтому востребованы массовыми потребителями, соответствующий сегмент рынка постепенно заполняется предложением аналогичных объектов. Величина рыночной стоимости объекта на этапе зрелости достигает своего наибольшего по сравнению с другими этапами жизненного цикла значения.

Вступление объекта в стадию упадка приводит к снижению показателей доходности вследствие постепенной утраты объектом конкурентных преимуществ. Количество пользователей объекта сокращается, меняется его состав на менее взыскательных пользователей сегмента рынка. Затраты на рекламу не приносят требуемого результата, поэтому постоянно сокращаются.

64

Удержание интереса потребителей к объекту прежде всего обеспечивается за счет снижения арендной платы или стоимости прав на объект.

Общая структура показателей жизненного цикла недвижимости с учетом доходов и расходов на примере доходоприносящего объекта схематично представлена на рис. 2.3.

В составе доходов от владения недвижимостью, прежде всего, предусматриваются доходы от сдачи объекта в аренду. Прекращение физической жизни объекта (его снос) в результате морального или физического устаревания предполагает получение дополнительных доходов от реализации материалов после демонтажа конструкций объекта по остаточной стоимости. Ключевыми затратами для объекта недвижимости являются единовременные затраты на строительство и регулярные расходы на обслуживание. Дополнительными затратами, позволяющими поддерживать потребительские свойства объекта, а значит и величину арендной платы, являются отчисления на текущий и капитальный ремонт. Кроме этого, в структуре затрат необходимо учитывать расходы на снос объекта и утилизацию материалов, не подлежащих повторному использованию.

Рис. 2.3. Изменение доходов и расходов доходоприносящей недвижимости в течение ее жизненного цикла.

Учет этапа жизненного цикла, на котором находится исследуемый объект, имеет важное значение для процедуры оценки объекта недвижимости.

65

В связи с этим, рассмотрим основные понятия и термины, применяющиеся для описания возрастных особенностей зданий и сооружений (см. рис.2.4).

Срок физической жизни — интервал времени, в течение которого строительно-эксплуатационные характеристики объекта сохраняют свои качества на уровне, позволяющем использовать объект в соответствии с его назначением. Продолжительность срока физической жизни объекта зависит от его группы капитальности и фактически является нормативной величиной, учитывающей прочностные свойства строительных конструкций. Поэтому наряду с термином «срок физической жизни» может применяться термин «нормативный срок жизни» объекта. Считается, что физическая жизнь объекта начинается с момента его ввода в эксплуатацию и завершается, когда объект сносится.

Срок экономической жизни

Объект оценки

Рис. 2.4. Хронологические показатели объекта недвижимости

Срок экономической жизни — период, в течение которого объект недвижимости способен приносить доход, причем расходы на какие-либо улучшения объекта увеличивают его стоимость на сумму, большую величины затрат на эти улучшения. Продолжительность срока экономической жизни

66

зависит от качества эксплуатации и обслуживания объекта, применения современных технологий в области отделочных материалов и инженерного обеспечения объекта. Как правило, в составе паспортов типовых проектов или технико-экономического обоснования проекта строительства объекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания или сооружения. С учетом этого срока для целей бухгалтерского учета организации устанавливаются нормы амортизационных отчислений, а также определяется периодичность проведения ремонтных работ.

Если не рассматривать возможность морального устаревания объекта недвижимости в более ранние сроки, чем сроки, предусмотренные в бухгалтерском учете для полного начисления амортизации, то понятия нормативного срока жизни и срока экономической жизни можно рассматривать как достаточно близкие. Именно по этой причине в оценочных расчетах величина срока экономической жизни зачастую определяется на основе нормативов с учетом типа строительных конструкций объекта недвижимости. Важным условием применимости нормативного срока жизни для определения срока экономической жизни является регулярное качественное обслуживание объекта в соответствии с нормативными требованиями. Если условия содержания объекта оценки отличаются от установленных эксплуатационными нормативами, то срок экономической жизни не может быть принят на уровне нормативного срока – в этом случае данный срок обосновывается оценщиком дополнительно.

Хронологический (фактический) возраст — временной интервал между датой начала эксплуатации объекта и датой проведения оценки. В качестве даты начала эксплуатации может быть принята дата подписания акта ввода объекта в эксплуатацию или внесения записи в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимую собственность. Также хронологический возраст может быть установлен на основе информации о годе постройки объекта, указанной в его Техническом паспорте или бухгалтерской отчетности предприятия-собственника.

Эффективный возраст — период времени, которым оценивается продолжительность жизни здания на дату оценки с учетом его фактического технического состояния, то есть исходя из того, какими были условия содержания объекта и «на какой возраст объект оценки выглядит». Определение этого показателя основывается на сопоставлении свойств оцениваемого объекта, которыми он должен обладать при условии его эксплуатации в соответствии с нормативами, и свойств, которыми объект фактически обладает. Исходя из этого, эффективный возраст может быть:

равен хронологическому (если условия эксплуатации и обслуживания объекта соответствуют нормативам);

больше хронологического (если объект оценки подвержен воздействию дополнительных факторов, ухудшающих его состояние);

67

меньше фактического возраста (если эксплуатационные нагрузки регулярно оказываются меньшими по сравнению с предусмотренными проектом, а ремонтные работы проводятся качественно и иногда даже чаще, чем это предусмотрено

нормативами).

Определение величины эффективного возраста обосновывается оценщиком самостоятельно или с привлечением экспертов, по результатам детального визуального обследования объекта недвижимости.

Срок оставшейся экономической жизни — определяемый в соответствии с нормативами или на основе анализа рынка и условий содержания объекта, прогнозируемый оценщиком интервал времени от даты оценки до завершения срока экономической жизни объекта оценки.

На процесс определения сроков жизни и иных хронологических показателей действующего объекта недвижимости существенное влияние оказывают данные об особенностях его строительства до ввода объекта в эксплуатацию. Условно можно выделить три сценария строительства объекта:

своевременное выполнение всех этапов работ, строительство объекта проводится в соответствии с проектом и завершается практически без отклонений от графика;

строительство объекта консервируется на продолжительный период времени, что приводит к ухудшению технического состояния отдельных конструктивных элементов, затем на основе проекта реконструкции объект достраивается с частичной заменой или восстановлением конструктивных элементов;

строительные работы проводятся частями, с перерывами, но, в конечном счете, объект вводится в эксплуатацию без значительных отклонений от первоначального проекта.

Впервом случае продолжительность строительного цикла не имеет принципиального значения, так как с момента начала строительства объекта до его ввода в эксплуатацию проходит незначительный период времени и износом конструктивных элементов за период строительства можно пренебречь из-за его малой величины. Тогда процедура определения различных хронологических показателей соответствует описанным выше пояснениям.

Если же строительство объекта затягивается и, будучи недостроенным, объект подвергается разрушительному воздействию внешней среды и ряда иных факторов (второй и третий сценарии), то при определении показателей эффективного возраста и срока экономической жизни оценщик должен учитывать ухудшение состояния отдельных конструктивных элементов объекта в процессе строительства объекта с одной стороны, и предпринятые застройщиком меры по восстановлению качества конструктивных элементов к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Определение хронологических

68

параметров объекта в этом случае требует проведения дополнительного исследования его истории создания и условий эксплуатации.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 2

1.Почему рынок недвижимости можно рассматривать как одну из составляющих рынка инвестиций?

2.Перечислите основные особенности недвижимости как товара.

3.Укажите состав основных сегментов рынка недвижимости. Почему проведение анализа рынка имеет большое значение для процедуры оценки недвижимости?

4.Чем отличаются понятия «цена» и «стоимость»?

5.Какие виды стоимости объектов недвижимости установлены современным российским законодательством? Сформулируйте определение рыночной стоимости в соответствии с Федеральными стандартами оценки.

6.Чем отличается стоимость в обмене от стоимости в пользовании?

7.Укажите различия в составе видов стоимостей, предусмотренных российским законодательством и Международными стандартами оценки.

8.Опишите основные критерии оценки местоположения объекта недвижимости.

9.Укажите состав основных внешних факторов, влияющих на стоимость

недвижимости в условиях экономического кризиса. 10.Перечислите основные группы принципов оценки.

11.Каким образом этап жизненного цикла объекта недвижимости влияет на его стоимость?

12.Сформулируйте понятие эффективного возраста улучшений. Как между собой взаимосвязаны хронологический и эффективный возраст объекта?

3. СОДЕРЖАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1.ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ

3.1.1. Требования к процедуре проведения оценки

Процесс проведения оценки предполагает последовательное выполнение взаимосвязанных действий, начиная от постановки задачи и заканчивая составлением и передачей заказчику отчета об оценке. Конкретное содержание различных этапов оценки определяется в зависимости от цели,

69

для которой проводится оценка, вида определяемой стоимости и состава оцениваемых прав, типа оцениваемого имущества и индивидуальных характеристик объекта оценки, а также факторами, характеризующими состояние рыночной среды. Для проведения оценки стоимости недвижимого имущества оценщик должен провести комплекс работ, связанных с идентификацией оцениваемого имущества и определением его основных параметров.

Правильная организация и грамотное выполнение оценочных работ являются неотъемлемой составляющей процесса проведения переговоров и заключения сделки с недвижимым имуществом. Любая небрежность в работе специалиста по оценке может привести к нанесению материального ущерба одной из сторон, являющихся участниками сделки, которая заключается на основе данных о стоимости, рекомендованной оценщиком.

Следует особо отметить требования Российского законодательства к независимости оценщика. Если оценщик является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, то он не имеет права проводить оценку соответствующего имущества. В этом случае оценщик обязан отказаться от заключения договора об оценке. Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ не допускается вмешательство заказчика или иных лиц в деятельность оценщика, так как это может повлиять на объективность заключения о стоимости имущества. Размер оплаты услуг оценщика не может зависеть от итоговой величины стоимости имущества.

Для процедуры оценки недвижимости, как правило, применяется единый алгоритм, который предполагает последовательное выполнение следующих этапов:

1.Заключение с заказчиком договора на проведение оценки и составление Задания на оценку.

2.Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки и его окружения.

3.Проведение исследования рынка, к которому относится объект оценки.

4.Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости.

5.Выбор методов оценки и проведение комплекса расчетов с их применением.

6.Формирование заключения об итоговой величине стоимости объекта оценки в рамках процедуры согласования предварительных результатов оценки.

7.Составление письменного отчета об оценке и его передача заказчику.

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

70