Методическое пособие 550
.pdfликвидности и надежности ценных долговых бумаг является основой определения цены сделки.
При проведении анализа ценообразующих факторов основной задачей специалиста по оценке является установление степени влияния каждого фактора на итоговую стоимость недвижимости. Для этого необходимо выявить
ипроанализировать критерии полезности объекта для собственника (правообладателя) и потенциального покупателя (пользователя) недвижимости,
иопределить всю совокупность условий и характеристик, влияющих на стоимость данного вида недвижимости. Влияние факторов может оцениваться качественно или количественно. Тем не менее, только комплексный учет всей совокупности внешних и внутренних факторов позволяет сформировать обоснованное заключение о стоимости недвижимости.
2.4.БАЗОВЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Втеории и практике стоимостной оценки под принципами оценки понимают основные положения, которыми необходимо руководствоваться при определении стоимости недвижимости. Таким образом, процесс оценки имущества и содержание итогового заключения о стоимости объекта должны соответствовать основным принципам оценки недвижимости. С учетом содержания различных принципов оценки можно выделить следующие группы:
принципы, основанные на представлении пользователя;
принципы, определяемые рыночной средой;
принципы, связанные с землей и ее улучшениями;
принципы наиболее эффективного использования.
Комплексный учет указанных принципов позволяет наиболее полно учесть всю совокупность факторов и обстоятельств, влияющих на процедуру оценки. Взаимосвязь различных принципов оценки представлена на рис. 2.1.
К принципам, основанным на представлении пользователя, относятся принципы
полезности;
ожидания;
замещения.
Вобщем случае, полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребностям конкретного пользователя в конкретном месте и в определенный период времени. Если владение недвижимостью обеспечивает удовлетворение материальных, морально-психологических или физических
51
потребностей пользователя, то можно считать, что недвижимость обладает полезностью. Например, полезность доходной недвижимости для потенциального инвестора заключается в способности недвижимости приносить доход (в виде арендных платежей или в качестве составляющей дохода от предпринимательской деятельности) в течение длительного периода времени. Соответственно, принцип полезности заключается в том, что объект обладает стоимостью только в том случае, если он может быть полезен какомулибо пользователю и может быть использован для выполнения некоторых функций и удовлетворения определенных потребностей.
Рис. 2.1. Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязь
52
Принцип ожидания связан с финансовыми и прочими выгодами, на которые может рассчитывать инвестор в случае приобретения и использования недвижимости, а также при ее возможной перепродаже. Для инвестора большое значение имеет величина, качество и продолжительность прогнозируемого будущего потока доходов, а также риски, с которыми сопряжено получение этих доходов. Ожидания, связанные с потоком доходов, могут существенно меняться по мере того, как меняется окружение объекта недвижимости. Как правило, рациональный инвестор, принимая решение о приобретении недвижимости, старается собрать наиболее полную и достоверную информацию об объекте инвестиций и, таким образом, заранее учесть возможные риски изменения ситуации на рынке недвижимости. Итак, принцип ожидания основывается на анализе потенциальной доходности недвижимости с учетом рисков инвестирования.
Принцип замещения является одним из основных принципов оценки, которым руководствуются и покупатели, и продавцы. Содержание данного принципа с позиции покупателя базируется на следующем утверждении: рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости больше минимальной цены любого другого объекта, обладающего для этого покупателя эквивалентной полезностью. С точки зрения продавца данный принцип гласит, что типичный продавец запросит за свой объект недвижимости сумму, которая не может быть меньше величины затрат продавца на приобретение или создание объекта с учетом предпринимательского дохода, справедливого для данного типа недвижимости. Учитывая постоянно присутствующий на рынке конфликт интересов продавцов недвижимости и ее покупателей, можно утверждать, что цена сделки является тем компромиссом, который достигается сторонами при
еезаключении в процессе проведения переговоров.
Всоставе третьей группы принципов, определяемых рыночной средой, могут быть выделены следующие принципы:
зависимости;
соответствия;
спроса и предложения;
конкуренции;
изменения.
Принцип зависимости отражает степень влияния факторов внешней среды на стоимость объектов недвижимости. В зависимости от особенностей политических, социальных, физических и экономических факторов, а также локальных характеристик местоположения и окружения объекта, при прочих равных условиях, эти факторы могут увеличивать или уменьшать стоимость
53
недвижимости в несколько раз. Состав и структура факторов, влияющих на стоимость недвижимости, подробно были рассмотрены в предыдущем разделе.
Принцип соответствия заключается в том, что при отчуждении объекта недвижимости наибольшая стоимость возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый с ним характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости и его окружения потребностям и ожиданиям рынка недвижимости (то есть сложившимся стандартам рынка) обеспечивает высокий рыночный спрос на него и, следовательно, его высокую стоимость. Например, стоимость квартиры в жилом микрорайоне, имеющем единое архитектурно-планировочное решение и соответствующую сервисную инфраструктуру, будет выше стоимости квартиры, имеющей такую же планировку, но расположенной в районе старой разнородной застройки с отсутствующей инфраструктурой. Таким образом, если жилой или коммерческий объект недвижимости по своим конструктивным и архитектурным решениям не соответствует характеристикам окружения, его стоимость снижается. Следует помнить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются, совершенствуясь по мере развития городов и изменения форм землепользования. В результате меняются и критерии соответствия. Учет тенденций развития рынка недвижимости должны обеспечивать профессиональные консультанты в сфере управления недвижимостью.
Принцип спроса и предложения учитывает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Суть принципа спроса и предложения как основы механизма рыночного саморегулирования заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения в текущих экономических условиях.
Предложение — это количество объектов недвижимости на соответствующем сегменте рынка, предлагающихся по определенным ценам. Необходимо отметить, что предложение земли в целом ограничено самой природой, поскольку земля не является свободно воспроизводимым товаром. Следовательно, рынок предложения земельных участков является неэластичным. Предложение зданий и сооружений имеет также низкую эластичность, поскольку их строительство требует значительного времени.
Спрос — это представленная на рынке платежеспособная потребность в конкретных объектах недвижимости. Он формируется под влиянием как объективных — экономических, политических, социальных, демографических, природно-климатических, так и субъективных факторов. К субъективным факторам относятся: особый личный интерес покупателей к данному объекту, нестандартные условия финансирования сделки, эмоциональное восприятие сторонами процесса переговоров о сделке,
54
привлечение широкого круга покупателей за счет использования инструментов рекламы.
Таким образом, рынки недвижимости несовершенны – спрос и предложение не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника.
В России значительное влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение различных законодательных и нормативных актов, определяющих возможность ипотечного кредитования, льготное налогообложение при приобретении недвижимости и ограничения в передаче прав на отдельные типы недвижимости. Активное развитие рынка жилой и коммерческой недвижимости, а также высокий уровень доходов от реализации проектов строительства объектов вплоть до 2008 года привело к созданию большого количества конкурирующих инвестиционных (девелоперских) компаний. Однако, финансовый кризис, приведший к значительному сокращению возможностей по использованию заемных средств, как для строительства объектов, так и для их приобретения, вызвал резкое сокращение количества девелоперских компаний и снижение спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Если субъекты рынка действуют в рамках разумной конкуренции, то конкуренция приводит к повышению качества услуг на рынке недвижимости с сохранением сверхприбылей. Если же конкуренция становится избыточной, то ее следствием является снижение уровня доходности, что может привести к отказу инвесторов от дальнейшего развития соответствующего рынка недвижимости. Также конкуренция может усиливаться в условиях снижения уровня покупательской способности участников рынка, вызванного последствиями финансового кризиса.
Положительная роль свободной конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость имущества. При наличии монополий, получаемая ими сверхприбыль носит разрушительный характер для конкуренции, блокирует действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к снижению качества строительства и искусственному завышению рыночной стоимости недвижимости.
Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости рассматривается уровень доходности, соответствующий сверхприбылям, то при определении стоимости объекта недвижимости должны быть учтены риски, отражающие вероятность потери части доходов из-за возможного воздействия фактора конкуренции. Объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, необязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход,
55
превышающий среднерыночную величину, то изучение возможности его дальнейшего поступления требует проведения тщательного исследования тенденций на рынке недвижимости.
Принцип изменения состоит в том, что стоимость объектов недвижимости, как правило, меняется с течением времени. Данный принцип предполагает учет при оценке объекта недвижимости возможных изменений технического состояния объекта, а также экономических, социальных, правовых условий, внешнего окружения и перспектив развития района (или региона), в котором этот объект расположен.
При определении стоимости объекта необходимо учитывать этап жизненного цикла, на котором он находится. Основные этапы жизненного цикла строительного объекта включают: строительство, эксплуатацию и снос объекта. В процессе развития региона, среда расположения объекта недвижимости и сам рынок недвижимости проходят следующие этапы:
1.Рост (активизация рынка, новое строительство, увеличение спроса, повышение доходности объектов);
2.Зрелость (стабилизация рынка, насыщение, сокращение объемов и темпов строительства новых объектов, доходность объектов не растет);
3.Спад (увеличение незанятых строений, прекращение строительства, низкая доходность недвижимости);
4.Обновление (проявление интереса к невостребованным строениям, проектирование и постепенное оживление строительства новых объектов).
Таким образом, принцип изменения означает, что в процессе развития рынка недвижимости и изменения потребительских стандартов полезность объектов и, следовательно, их стоимость постепенно изменяется. Поэтому обязательность проведения оценки недвижимости на конкретную дату имеет принципиальное значение.
В составе принципов, связанных с землей и улучшениями, могут быть выделены принципы
вклада;
остаточной продуктивности;
сбалансированности;
оптимальной экономической величины;
экономического разделения имущественных прав.
Принцип вклада имеет большое значение для управления развитием земельными участками, зданиями и сооружениями, так как соответствует критериям эффективности инвестиций в недвижимость. Его суть состоит в том, что при планировании инвестиций в конкретный объект недвижимости
56
должна оцениваться предполагаемая величина вклада. Под вкладом понимают сумму прироста или уменьшения стоимости объекта недвижимости вследствие определенных капвложений в этот объект. Если прирост стоимости объекта недвижимости благодаря инвестициям окажется больше суммы этих инвестиций, то величина вклада будет положительной. Проект, обеспечивающий максимальную величину вклада, будет определять наилучший вариант инвестирования в недвижимость. Если величина вклада оказывается нулевой или отрицательной, то концепция развития объекта недвижимости, а, следовательно, содержание и объем инвестиций подлежат пересмотру.
Основу принципа остаточной продуктивности составляет представление о роли земли в экономической деятельности. Как известно из теории трудовой стоимости, стоимость товара формируется издержками привлечения четырех факторов производства – капитала, труда, предпринимательской деятельности (управления) и земли. В отличие от первых трех факторов, земля является активом, который не может перемещаться в пространстве, поэтому именно к земле привлекаются все остальные факторы. При анализе распределения доходов от экономической деятельности можно утверждать, что земля имеет ценность только в том случае, если после оплаты затрат на капитал, труд и управление остается определенная часть дохода (остаточная продуктивность), приходящаяся на землю. Наибольшая величина остаточной продуктивности может быть достигнута за счет рационального использования трудовых ресурсов, минимальных затрат на оплату финансовых ресурсов и высокого уровня управления, обеспечивающего получение максимального дохода от недвижимости. Принцип остаточной продуктивности составляет основу методологии оценки стоимости земельных участков.
Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого типа землепользования может быть подобрано наилучшее (с позиций экономической эффективности) соотношение всех факторов производства, позволяющее получить максимальную величину остаточной продуктивности. Только при оптимальном сочетании капитала, труда, управления и земли от объекта недвижимости может быть получен максимальный доход, а стоимость такого объекта будет наибольшей. Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть построено на определенном земельном участке с учетом разрешенного варианта землепользования; при этом местные органы власти могут определять ограничения по параметрам недвижимости – высоте зданий, плотности застройки, благоустройству земельного участка; устанавливать требования по сохранению ландшафта, гармоничности исторической
57
застройки, охране памятников истории и культуры, экологическим параметрам и т.д.
Эффективность как экономическое понятие определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить использование земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных вариантов проектов застройки.
Принцип оптимальной экономической величины основывается на утверждении, что различные типы недвижимости в конкретных рыночных условиях имеют свои оптимальные экономические размеры. То есть, при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях, наибольшим спросом пользуется определенная величина объекта недвижимости каждого типа. Избыточная или недостаточная величина снижают полезность объекта, а значит и его стоимость.
В качестве примера реализации данного принципа можно привести рынок квартир стандартной планировки в многоквартирных жилых домах. Как правило, наибольшим спросом на рынке пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, площадь которых составляет от 45 до 70 кв.м. Стоимость 1 кв.м. таких квартир существенно выше стоимости 1 кв.м. квартир, площадь которых превышает 100 кв.м. Поэтому в условиях развивающегося рынка коммерческого строительства жилья доля квартир, имеющих площадь до 70 кв.м., является наибольшей.
Принцип экономического разделения имущественных прав
означает, что физические свойства и элементы объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. Характерной особенностью недвижимости является то, что она имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи определенного объема прав на нее. Действующее российское законодательство позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Основным правом является право собственности, включающее права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Следует отметить, что в ряде случаев переход права собственности на недвижимое имущество к новому собственнику не может рассматриваться как основание для прекращения иных имущественных прав, например, права аренды, возникшего до заключения сделки куплипродажи.
Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться по следующим направлениям:
Физическое разделение (условное разделение объекта недвижимости на части с выделением наиболее ликвидных и менее привлекательных участков и их распоряжением);
58
Разделение по периоду владения или пользования (анализ вариантов предоставления объекта в аренду на различных условиях, использование права пожизненного владения, анализ возможности передачи недвижимости в доверительное управление на определенный срок);
Разделение совокупности имущественных прав собственности на составляющие – в рамках государственной собственности на землю выделяются права срочного или бессрочного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления, право использования земельного участка с ограничениями, обусловленными наличием общественных сервитутов и др.; частная собственность на недвижимость также допускает предоставление частичных прав на имущество с сохранением права собственности;
Разделение имущественных прав среди участников (совместная аренда, общая (долевая) собственность, управление недвижимостью в рамках акционерных и иных обществ и т.д.);
Разделение по залоговым обязательствам и правам (при наличии прав собственности у одного лица (или группы собственников) залог в качестве обеспечения обязательств по кредитам банков предоставляет частичное конечное право на объект недвижимости кредитной организации; также частичные права на объект возникают у владельцев закладных, в рамках исковых требований и участия в уставном капитале).
Чем более совершенна нормативная база, регулирующая разнообразные права на недвижимость, способы их передачи и государственный контроль процедур, тем интенсивнее развивается рынок недвижимости, тем ниже степень риска инвестора и рациональнее структура затрат, связанных с приобретением недвижимости.
Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ),
применяемый в теории оценки недвижимости, объединяет принципы всех трех групп, рассмотренных ранее. Его реализация подразумевает такое использование объекта, которое из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых, финансово приемлемых и экономически целесообразных видов использования в текущем состоянии рынка недвижимости обеспечивает максимальную величину стоимости объекта на дату оценки. Данный принцип составляет основу определения рыночной стоимости недвижимости, ведь вариант НЭИ объекта недвижимости отражает его максимальную полезность для типичных участников соответствующего сегмента рынка собственности.
Принцип НЭИ является основной предпосылкой, на которой базируется расчет рыночной стоимости имущества. Поэтому процедура оценки рыночной стоимости в качестве обязательного этапа предусматривает проведение анализа текущего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
59
В общем случае анализ НЭИ единого объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями предусматривает следующую последовательность действий:
1 этап – анализ НЭИ земельного участка как свободного (предполагается, что участок не застроен);
2 этап – анализ НЭИ земельного участка как застроенного (с учетом имеющихся на нем улучшений).
Если участок рассматривается как свободный, то анализ НЭИ предусматривает поиск такого варианта его застройки, который будет обеспечивать максимальную стоимость земли при условии соблюдения правовых, экологических, архитектурных, градостроительных и иных требований, характерных для района расположения участка.
Если на земельном участке уже имеются строения, то содержание анализа НЭИ сводится к проведению оценки экономической эффективности использования объекта в соответствии с его проектным назначением, текущим использованием и другими возможными вариантами использования единого объекта недвижимости. Наиболее эффективным считается вариант, для которого величина чистой текущей стоимости денежного потока от владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости является максимальной.
Содержание анализа НЭИ подробно рассматривается в следующей главе данного пособия.
Все перечисленные принципы, составляющие основу теории оценки недвижимости, тесно взаимосвязаны. Их применение в составе процесса оценки конкретного объекта зависит от назначения и текущего использования объекта недвижимости, вида определяемой стоимости и предполагаемого применения результатов оценки. Изложенные принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости — сравнительный, доходный и затратный.
2.5.ПОНЯТИЕ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Длительный срок жизни объектов является одной из характерных особенностей недвижимости как товара. В течение всего срока эксплуатации здания и сооружения проходят определенные этапы, на каждом из которых меняются потребительские свойства объекта, его техническое состояние и другие качества. Продолжительность отдельных этапов жизненного цикла объекта недвижимости может корректироваться за счет проведения капитальных ремонтов, реконструкций и других мероприятий, приводящих к
60