Методическое пособие 550

По результатам расчетов, представленных в составе табл. 3.1, в качестве варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного должен быть принят вариант строительства на земельном участке жилого дома.

2.Анализ НЭИ застроенного земельного участка должен проводиться

сучетом следующих вариантов использования объекта:

–текущее использование существующих улучшений без изменения их назначения;

–изменение использования улучшений на основе их модернизации или реконструкции;

–снос существующих строений со строительством нового объекта. Основным критерием выбора варианта НЭИ застроенного земельного

участка, так же как и для свободного участка, является максимальная расчетная величина стоимости объекта (но под объектом в данном случае понимается единый объект недвижимости как земельный участок с существующими улучшениями).

В качестве примера рассмотрим выбор варианта НЭИ для земельного участка, на котором расположено здание с комплексом административных и производственных помещений. Границы участка расположены вдоль автомагистрали, характеризующейся активным движением пассажирского и грузового автотранспорта. Здание находится в удовлетворительном техническом состоянии и может эксплуатироваться без проведения ремонтных работ.

Рассматривается два варианта использования объекта:

– первый вариант предполагает сохранение текущего использования объекта без каких-либо инвестиций в его развитие;

91

– второй вариант предусматривает возможность проведения реконструкции объекта с организацией на его базе торгово-офисного центра.

Пусть годовая величина чистого дохода от объекта оценки, исходя из его текущего использования, составляет 18 650 тыс. руб. Для проведения реконструкции объекта потребуется один год. Величина затрат на реконструкцию при условии авансирования строительных работ составит 86 200 тыс. руб. Годовой чистый доход от сдачи в аренду помещений объекта после реконструкции составит 36 700 тыс. руб. Коэффициент капитализации для административно-производственных помещений составляет 0,165, а для торгово-офисного центра 0,15.

Решение проводим в следующей последовательности:

Сравним стоимость объекта недвижимости до и после реконструкции: при текущем использовании стоимость объекта

18 650 / 0,165 = 113 030 (тыс. руб.);

после реконструкции стоимость составит:

36700 / 0,15 = 244 667 (тыс. руб.),

ас учетом затрат на реконструкцию чистая текущая стоимость объекта может быть определена следующим образом:

244 667 / (1+ 0,15) – 86 200 = 126 554 (тыс. руб.).

Вывод: так как чистая текущая стоимость объекта после реконструкции выше стоимости объекта при существующем использовании, в качестве варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости принимается торгово-офисный центр.

Проведение анализа НЭИ является обязательным этапом оценки рыночной стоимости недвижимости. Необходимость проведения такого исследования при определении иных видов стоимости может оговариваться стандартами оценки различных видов имущества.

Результаты анализа НЭИ объекта оценки влияют на выбор методов оценки, которые применяются для оценки этого объекта. При проведении оценки застроенного земельного участка возможны следующие ситуации:

1.Выводы о НЭИ земельного участка как свободного и как застроенного совпадают и соответствуют текущему использованию объекта оценки.

2.Заключение о НЭИ свободного и застроенного земельных участков совпадают, но предусматривают альтернативный текущему назначению вариант использования объекта оценки.

3.Вариант НЭИ земельного участка как свободного и как застроенного отличаются.

Основным критерием выбора методов расчета стоимости объекта недвижимости в перечисленных ситуациях является структура денежных потоков (как отрицательных, так и положительных), с помощью которой может быть учтен конкретный сценарий развития объекта.

92

В первом случае расчет стоимости объекта допускает применение практически любых методов оценки, включая метод прямой капитализации.

Во втором случае потребность в инвестировании в развитие объекта недвижимости приводит к неоднородности денежных потоков, что накладывает ограничения на использование механизма прямой капитализации.

Если выбранным вариантом НЭИ предусматривается снос объекта, то из расчетов также исключается часть затратного подхода, соответствующая расчету затрат на создание улучшений и обоснованию износа и устареваний объекта. Затратный подход в этой ситуации может применяться только для определения стоимости земельного участка.

Третий случай является наиболее сложным для процесса оценки. Состав применяемых методов оценки определяется как выбранным вариантом использования единого объекта недвижимости, так и наилучшим вариантом использования земельного участка как свободного.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 3

1.Что означает независимость оценщика? Какие критерии независимости установлены российским законодательством?

2.Перечислите основные этапы проведения оценки недвижимости.

3.Какие подходы могут быть применены для оценки объектов недвижимости?

4.Что понимают под термином «итоговая величина стоимости объекта»?

5.Может ли устное заключение о стоимости имущества или краткая форма отчета об оценке рассматриваться в качестве заключения профессионального оценщика о стоимости имущества?

6.В составе каких нормативных актов сформулированы основные требования к отчету об оценке?

7.Что понимают под достаточностью и достоверностью информации, использующейся при проведении оценки?

8.Какую роль в процедуре оценки рыночной стоимости недвижимости играет анализ наиболее эффективного использования?

93

4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

СПРИМЕНЕНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

4.1. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА И ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

Для потенциального инвестора одним из важнейших мотивов приобретения объекта недвижимости является его способность приносить доход. Недвижимость, которая может приносить доход как отдельно взятый актив, называется доходоприносящей или доходной. Так как в качестве основного источника доходов от недвижимости традиционно рассматривается сдача объекта в аренду, к доходной недвижимости можно отнести:

1.Торговые помещения, торгово-офисные и торгово-развлекательные комплексы.

2.Офисные помещения, здания бизнес-центров, комплексы и отдельные помещения, связанные с оказанием различных услуг.

3.Складские помещения и комплексы различного типа, а также другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

Доход от недвижимости также может формироваться в процессе реализации различных инвестиционных проектов нового строительства или реконструкции и модернизации существующего объекта. Кроме этого, недвижимость может рассматриваться в качестве одной из составляющих действующего бизнеса. При этом следует различать доходы, приходящиеся на собственно объект недвижимости, и дополнительные ресурсы, привлекаемые для реализации проекта или осуществления конкретного бизнеса.

Доходный подход к оценке недвижимости сориентирован на стоимостную оценку объекта с учетом потенциала его доходности. Учитывая, что существует тесная взаимосвязь между объемом инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение доходов от этого объекта после его приобретения. Поэтому стоимость недвижимости, определяемая с применением доходного подхода, рассчитывается как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым имуществом.

Содержание доходного подхода тесно связано с другими подходами к оценке. Например, ставки дохода, применяемые в составе расчетов по методам доходного подхода, часто определяются на основе анализа и сопоставления рыночных данных по сделкам с различными объектами. Затраты на капитальный ремонт или перепланировку помещений используются в составе расчета денежного потока для обоснования объемов инвестиций в объект. При проведении корректировок к объектам-аналогам в составе сравнительного подхода анализ значений доходности различных объектов позволяет обосновать численные значения корректировок.

94

Основным недостатком доходного подхода является то, что в отличие от двух других подходов оценки, за основу расчетов принимаются данные об ожидаемых в будущем доходах, то есть прогнозные данные. Следовательно, результаты доходного подхода носят вероятностный характер.

Теоретической базой доходного подхода являются классические принципы оценки, которые отражают мотивацию участников рынка недвижимости и особенности функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами. Рассмотрим состав принципов, которые реализуются в составе доходного подхода.

1.Принцип ожидания – основной принцип оценки с позиций дохода, учитывающий ожидания инвестора в получении финансовых и прочих выгод от владения, пользования и распоряжения объектом, а также рисков, связанных с получением этих выгод.

2.Принцип замещения – предполагает исследование текущего состояния сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости; для доходного подхода данный принцип гласит, что ни один рациональный покупатель не заплатит за объект оценки сумму, большую минимальной величины цены объекта недвижимости, обладающего аналогичной доходностью.

3.Принцип спроса и предложения – реализуется в форме проведения комплексного анализа следующих количественных и качественных показателей рынка недвижимости: конкурентоспособность и ликвидность объектов, насыщение рынка и условия предоставления кредитных ресурсов, наличие государственного контроля и регулирования сделок, деловая активность в регионе и другие.

4.Принцип наиболее эффективного использования – основывается на прогнозировании потенциальной доходности объекта, исходя из варианта наиболее эффективного использования земельного участка и его улучшений.

4.2.ПРИМЕНЕНИЕ ИНСТРУМЕНТОВ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ ПРИ АНАЛИЗЕ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

4.2.1. Понятие простого и сложного процентов

Стоимость приносящей доход недвижимости, прежде всего, определяется текущей стоимостью доходов, которые ожидает получить собственник в будущем. Одним из основных положений финансовой математики является утверждение о том, что с течением времени деньги, как средство накопления, меняют свою стоимость, даже если не учитывать фактор инфляции. В связи с этим рассмотрим следующую ситуацию.

95

Пример 1. Предположим, нам необходимо распорядиться суммой в 1000 руб. Во-первых, можно сразу полностью потратить эти деньги. Во-вторых, их можно положить в «чулок» и отложить все траты на будущее. И, наконец, деньги можно положить в банк под проценты в расчете на получение в будущем дополнительного дохода.

Увеличение суммы денег на банковском счете зависит как от процентной ставки банка и срока вклада, так и от предлагаемого банком порядка начисления процентов. Проценты по вкладу могут начисляться по одному из двух вариантов – с применением простого или сложного процента.

При использовании простого процента начисление дохода от вклада за каждый единичный период (месяц, квартал или год) осуществляется только на первоначально вложенную сумму.

Пусть сумма первоначального вклада составила 1000 руб. Предложенная банком процентная ставка равна 10% годовых, что при начислении по принципу простого процента составляет 100 руб. в год. Срок вклада – 3 года. Тогда в конце первого года сумма на счете увеличится на 100 руб. и составит 1100 руб.; в конце второго года вновь увеличится на 100 руб. и составит 1200 руб.; к концу третьего года сумма возрастет до 1300 руб. В общем случае величина прироста D на первоначальную сумму вклада размером C за n лет при ежегодном начислении дохода по ставке i (в относительных величинах) на условиях простого процента составит:

а общая накопленная на счете сумма D после начисления процентов определяется следующим образом:

Принцип начисления по сложному проценту означает, что доход, полученный за первый период на первоначальную сумму вклада, после его начисления становится частью основной суммы вклада. В следующий период совместно с первоначальной суммой на него начисляется новый доход. Таким образом, в отличие от простого процента, сложный предполагает, что доход приносит не только первоначальная сумма, но и полученный в предыдущие периоды процент от нее. Причем предполагается, что до закрытия счета все денежные средства, включая начисленные проценты, не снимаются вкладчиком.

В качестве примера вновь рассмотрим сумму в 1000 руб. с начислением 10% годовых в течение 3 лет, но на условиях начисления сложного процента. В первый год сумма на счете увеличится на 100 руб. и составит 1100 рублей. По итогам второго года проценты будут начислены на полную сумму, находящуюся на счете, и составят 110 руб., а сумма на счете увеличится до 1210 руб. К окончанию третьего года будет начислен доход в размере 121 руб. и сумма на счете составит 1331 рублей. Тогда общая сумма D,

96

накопленная на счете за n лет при первоначальной величине вклада C, с условием ежегодного начисления дохода по ставке i (в относительных величинах), на условиях сложного процента составит:

Для сравнения, накопленная по простому проценту при той же процентной ставке за тот же период сумма составила 1300 руб. Следовательно, вариант начисления денежных средств по принципу сложного процента оказывается более привлекательным при условии, что за соответствующий период (в данном случае – за 3 года) все денежные средства остаются на счете.

Независимо от принципа начисления процентов на вложенный капитал, мы наблюдаем изменение стоимости денег с течением времени. Так, при 10% ставке сложного процента сегодняшний 1 руб. эквивалентен 1,1 руб., которые будут получены через год, 1,21 руб. – через два года, и 1,33 руб. – по окончании трех лет. Следовательно, если 1 руб. будет получен через год, то сегодня он стоит 0,91 руб., если через два года – 0,83 руб., а через три года –

0,75 руб.

Из представленного анализа следует, что деньги имеют разную стоимость в различные периоды времени в том случае, когда они приносят доход, то есть выполняют функцию капитала. Традиционно для расчета величины дохода используется принцип начисления сложного процента, так как всегда сохраняется правило реинвестирования денежных средств, полученных в виде дохода на вложенные денежные средства. Поэтому в дальнейшем при изучении денежных потоков, связанных с инвестициями в недвижимость, мы будем рассматривать изменение стоимости денег во времени на основе

сложного процента.

Мы сформулировали экономический смысл процесса изменения стоимости денег во времени и установили, что величина стоимости зависит от фактора времени и процентной ставки.

Изменение стоимости денег может быть описано с помощью шести функций сложного процента [37, 38]. Эти соотношения активно используются специалистами в области оценки, экономической экспертизы и управления недвижимостью.

В аналитических зависимостях, рассматриваемых в данной главе, введем следующие обозначения:

PV – текущая стоимость (от англ. present value); FV – будущая стоимость (от англ. future value);

PMT – величина платежа в серии равновеликих периодических платежей (от англ. payment);

i – процентная ставка, начисляемая за определенный период

(от англ. interest);

k – количество периодов начисления в течение года;

97

n – общая продолжительность периода начисления процентов (в годах).

В составе рассматриваемых далее шести функций можно выделить парные (обратные) функции. Так, например, первой функции сложного процента соответствует четвертая функция. Обе функции отражают взаимосвязь будущей и текущей стоимости капитала. Парными являются вторая и третья функции, а также пятая и шестая. Последовательность дальнейшего представления зависимостей для указанных функций с учетом их взаимосвязи позволяет лучше понять механизм расчета всех экономических показателей.

4.2.2. Будущая стоимость капитала (первая функция)

При определении величины накопленной за определенный период денежной суммы с начислением сложного процента, применяется первая функция – будущая стоимость капитала за период. На рис. 4.1 графически отражено возрастание стоимости денежного потока FV за период n. По оси абсцисс отражается показатель времени t, по оси ординат – показатель стоимости C.

При единовременном вложении денежных средств в размере PV расчет будущей стоимости денежного потока с использованием первой функции сложного процента осуществляется по следующей формуле:

Рис. 4.1. Определение будущей стоимости капитала

Величина будущей стоимости F1, соответствующая единичной величине текущей стоимости (PV =1), называется фактором будущей стоимости единицы:

Начисление процентов на капитал может происходить чаще, чем в конце каждого года: ежедневно, ежемесячно, ежеквартально или каждое полугодие. При более частом накоплении денежных средств расчет производится на основе формулы (4.4), но с дополнительной корректировкой: число лет n, на протяжении которых происходит начисление процентов, умножается на количество периодов накопления в течение года k. Если накопление осуществляется раз за полугодие, то k =2, раз в квартал, то k = 4, если раз в месяц, то k = 12, при этом годовая ставка процента i делится на количество периодов k.

(Формула (4.5) – частный случай (4.6), при k = 1).

В табл. 4.1 показан рост 1000 руб. за один год при 10%-ной годовой ставке дохода, начисляемой ежегодно, ежеквартально и ежемесячно.

Из этой таблицы следует, что чем чаще производится начисление процентов, тем большая сумма будет накоплена на банковском счете за один и тот же период. Следует отметить, что аналогичный принцип расчета распространяется для других функций сложного процента.

Пример 2. Предприниматель решил положить денежную сумму в размере 2 860 000 руб. на депозит сроком на 4 года под 15% годовых. Какая сумма будет накоплена на счете к окончанию четырехлетнего периода при ежегодном и ежемесячном начислении процентов?

Решение. Первоначальная сумма составляет PV= 2 860 000 руб., ставка дохода в относительных величинах i = 0,15, период накопления n = 4 годам, количество периодов накопления для ежегодного накопления k = 1, а для ежемесячного накопления k = 12. Тогда по формуле (4.4) величина накопленной суммы при ежегодном начислении процентов составит:

FV PV 1 i n,

FV = 2 860 000 х (1 + 0,15)4 = 5 002 158 руб.,

а при ежемесячном начислении сумма на счете составит (4.6): FV = 2 860 000 х (1 + 0,15/12)4х12 = 5 191 915 руб.

99

Таблица 4.1

Рост суммы депозита при ежегодном, ежеквартальном и ежемесячном начислении

Пример 3. Инвестор приобрел объект недвижимости за 9 000 000 руб. и планирует его перепродать. По какой минимальной цене он должен продать объект через три года, если от перепродажи он хочет получить на вложенный капитал не менее чем 20 %-й годовой доход?

Решение. Определяем будущую стоимость объекта недвижимости при ежегодном накоплении в течение периода n=3 при величине процентной ставки i = 20%. Значение текущей стоимости PV = 9 000 000 руб. Тогда минимальная цена перепродажи объекта должна составить

FV = 9 000 000 х (1 + 0,2)3 = 15 552 000 руб.

4.2.3. Текущая стоимость капитала (четвертая функция)

Четвертая функция предназначена для определения текущей стоимости будущего денежного потока (капитала). Применение данной функции является одним из основных инструментов расчета стоимости недвижимости в составе доходного подхода.

Процесс пересчета (приведения) будущей стоимости денежного потока в текущую стоимость называется дисконтированием. Процентная ставка, по которой производится дисконтирование, называется ставкой дисконта (или

100