Методическое пособие 550

Заключение с заказчиком договора на проведение оценки и составление Задания на оценку обязательно производится в письменной форме. Общее содержание договора на проведение оценки соответствует договору возмездного оказания услуг. При этом в договоре на оказание услуг по оценке имущества дополнительно указываются: основания заключения договора, вид объекта оценки с указанием его основных реквизитов, вид определяемой стоимости объекта оценки. Также в договоре указываются сведения об оценщике, включая данные, подтверждающие наличие у оценщика права на осуществление оценочной деятельности. Таким образом, текст договора на оценку фактически должен содержать основные данные, определяющие постановку задачи, а именно – объект оценки, дату, по состоянию на которую проводится оценка, цель и задачу оценки.

Более детальная информация, имеющая принципиальное значение для процедуры оценки, описывается в Задании на оценку. Четкая постановка задачи необходима для полного и однозначного толкования применяемых методов оценки и представляемых в составе отчета об оценке результатов. В структуре задания на оценку должна быть указана следующая существенная информация, касающаяся параметров проводимой оценки:

Точное указание на оцениваемое имущество, позволяющее провести идентификацию объекта оценки (для объекта недвижимости достаточно привести основные данные, отражаемые в свидетельстве о государственной регистрации прав на него – наименование объекта и субъекта права, вид права

икадастровый номер объекта, его адрес, площадь или иной количественный параметр, а также существующие ограничения права).

Определение объема подлежащих оценке имущественных прав позволяет выделить юридические параметры объекта недвижимости с учетом особенностей предполагаемой сделки. Например, при наличии права собственности на объект, оценке может подлежать лишь частичное право на него – например, право долгосрочной аренды объекта. Также существенными для процедуры оценки являются ограничения в распоряжении имуществом в случае оценки доли в праве общей долевой собственности на объект, при залоге или аресте недвижимости.

Описание предполагаемой области применения результатов оценки и обоснование вида определяемой стоимости проводится с учетом терминологии и принципов, которые должны соблюдаться при использовании стандартов оценки, принимаемых заказчиком и оценщиком за основу. Сфера применения результатов оценки (купля-продажа, залог или страхование имущества, определение базы для целей налогообложения или корректировки финансовой отчетности и др.), влияет на состав исходных данных и методов, использующихся для проведения оценки.

71

Согласование даты определения стоимости объекта оценки (даты оценки) и периода, в течение которого проводится оценка. Любой конкретной дате в текущем, ретроспективном или прогнозном периоде соответствует определенное состояние самого объекта оценки и соответствующего рынка недвижимости. Это состояние описывается с помощью постоянно изменяющихся технических характеристик объекта и значений основных ценообразующих факторов. Значения стоимости объекта оценки, определенные на разные даты, чаще всего отличаются друг от друга. Таким образом, дата оценки является одним из ключевых параметров процедуры оценки.

Общее описание объема оценочных работ предполагает указание на

состав, полноту и достоверность исходных данных, и принимаемую систему информационного обеспечения процедуры оценки, состав привлекаемых для проведения отдельных этапов оценки экспертов. Также сторонами должен быть согласован состав принимаемых за основу стандартов оценки и применяемых подходов и методов оценки недвижимости.

Указание основных ограничительных условий и допущений оценки

является одной из обязательных составляющих процедуры оценки любого объекта недвижимости. Именно содержание ограничений и допущений

оценки может существенно повлиять на результат оценки. Фактически эти условия определяют пределы применимости полученных результатов, о чем заказчик должен быть проинформирован заранее.

Стоимость услуг по оценке имущества также указывается в договоре.

При проведении переговоров о стоимости своих услуг, оценщик должен учитывать все затраты на оплату информации, необходимой для качественного проведения оценки – это и базы нормативной документации, и данные о ценах продажи и ставках арендной платы за различные объекты на рынке недвижимости, и аналитические обзоры состояния соответствующего сектора рынка недвижимого имущества.

Процесс установления количественных и качественных характеристик объекта оценки и его окружения является одним из наиболее ответственных этапов процедуры оценки. Проверке достоверности и полноты собираемой информации необходимо уделять особое внимание. Весь объем анализируемых оценщиком данных условно можно разделить на общие и специальные данные. Общие данные отражают значения и динамику внешних экономических, политических, экологических и социальных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, в конкретном регионе применительно к рассматриваемому сегменту рынка. Специальные данные содержат индивидуальные характеристики объекта по следующим направлениям:

72

а) юридические параметры объекта (на основе анализа предоставляемой заказчиком правоустанавливающей документации, кадастрового плана и данных учреждения государственной регистрации, оценщиком определяется собственник объекта недвижимости и пакет прав, которыми он обладает, включая обременения оцениваемого имущества и ограничения в распоряжении им – если они имеются);

б) технические характеристики объекта (осмотр объекта недвижимости, изучение технической документации с определением состава и количественных характеристик конструктивных элементов, обследование технического состояния строительных конструкций с выявлением повреждений и дефектов элементов конструкций, сбор информации об окружении объекта, топографических и геофизических характеристиках земельного участка, экологических параметрах района расположения объекта оценки);

в) экономические показатели объекта (анализ текущей выручки и исследование структуры затрат по обслуживанию и эксплуатации объекта с целью определения потенциального дохода от владения и распоряжения им, оценка эффективности использования объекта с позиций его доходности, выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости; если собственником оцениваемого имущества является юридическое лицо, то важная роль отводится также исследованию данных бухгалтерского учета и отчетности организации).

Проведение исследования рынка, к которому относится объект оценки, позволяет сформировать представление об истории развития рынка недвижимости в целом, выявить общие конъюнктуру и тенденции, характерные для соответствующего сегмента рынка недвижимого имущества в регионе, определить место оцениваемого объекта на рынке и круг его потенциальных пользователей и покупателей. В процессе изучения текущего состояния рынка недвижимости оценщиком собирается информация, необходимая для проведения комплекса расчетов в составе различных методов оценки. Так, например, для оценки объекта недвижимости с точки зрения доходов осуществляется сбор и обработка данных о ставках арендной платы по объектам, имеющим сходные с объектом оценки характеристики, а также обобщаются данные, позволяющие обосновать величину рисков, связанных с инвестированием в недвижимость конкретного типа. При обработке данных о продаже аналогичных оцениваемому объектов на основе анализа рынка формируется выборка данных по сопоставимым продажам для последующего проведения комплекса оценочных расчетов. На основе анализа рынка можно определить средний срок экспозиции объектов различного назначения и проанализировать риски, связанные с изменением ликвидности отдельных типов недвижимости. Таким образом, наличие в составе процедуры

73

оценки этапа исследования рынка является обязательным практически для любой оценки недвижимости.

Целью анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости является определение соответствия текущего использования объекта максимальному уровню его доходности и, как следствие – стоимости. Выявление варианта наиболее эффективного использования объекта считается ключевым этапом процесса определения рыночной стоимости, так как определяет содержание последующих расчетов в составе процедуры оценки. Иные функции возлагаются на этот этап при оценке видов стоимости, отличных от рыночной. Так, например, при оценке инвестиционной стоимости анализ вариантов использования объекта оценки носит справочно-информационный характер. При определении стоимости объекта при существующем использовании данный анализ вообще может не проводиться, так как вариант использования объекта считается заранее выбранным.

На основе собранной информации об оцениваемом имуществе и с учетом особенностей рынка, на котором это имущество обращается, оценщиком самостоятельно принимается решение о выборе конкретных методов оценки, которые, с учетом состава и уровня достоверности исходных данных, могут быть применены в расчетах стоимости объекта недвижимости.

В процессе определения стоимости имущества в общем случае могут использоваться три подхода к оценке:

доходный

сравнительный

затратный.

Доходный подход объединяет совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых в будущем доходов от использования объекта оценки. Основным условием применения методов доходного подхода является способность объекта недвижимости приносить доход, то есть объект оценки должен относиться к доходоприносящей недвижимости.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Данный подход может применяться только в том случае, когда оценщик располагает достаточным объемом сведений о сделках или ценах предложения объектов недвижимости, сходных с оцениваемым объектом. Расчет стоимости объекта оценки основывается на проведении комплекса корректировок, учитывающих различия в параметрах сходных и оцениваемого объектов, с приведением стоимостей объектов-аналогов к стоимости объекта оценки.

74

Затратный подход объединяет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении величины затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки, с учетом его износа и устареваний. Под затратами на воспроизводство объекта понимают затраты, необходимые для создания точной копии объекта с применением материалов и технологий, использовавшихся в период создания объекта оценки. В качестве затрат на замещение объекта рассматривается величина затрат на создание аналогичного объекта, исходя из применяющихся на дату оценки материалов и технологий. Принимая за основу понятия объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями, можно утверждать, что содержание затратного подхода заключается в определении стоимости недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшений этого участка.

Каждый из перечисленных подходов опирается на собственные методы, применение которых приводит к получению расчетной величины стоимости объекта. Выбор применяющихся в том или ином случае подходов и методов определяется особенностями объекта оценки и надежностью информации, использующейся в процессе оценки. При определенных условиях оценщик имеет право отказаться от применения того или иного подхода к оценке, однако такой отказ должен быть подробно обоснован. Отсутствие в отчете об оценке обоснования отказа от применения какого-либо подхода к оценке недвижимости является нарушением требований стандартов оценки.

Формирование заключения об итоговой величине стоимости объекта оценки является завершающим этапом расчета стоимости недвижимости. По результатам применения различных подходов к определению стоимости объекта оценщик получает отличающиеся друг от друга значения стоимости имущества, соответствующие каждому из примененных подходов. Для определения итоговой величины стоимости проводится процедура согласования предварительных результатов оценки – проводится сравнительный анализ полученных результатов, и определяются достоинства и недостатки использовавшихся подходов с установлением весовых коэффициентов для каждого предварительного результата. Именно итоговая величина стоимости представляется заказчику оценщиком в качестве результата проведенной оценки.

Составление и передача заказчику отчета об оценке является заключительным этапом процедуры оценки. Российским законодательством предусматривается только письменная форма отчета об оценке имущества. Также федеральным законом и стандартами оценки определяются требования к содержанию отчета об оценке и его структуре. Нарушение оценщиком формы отчета и искажение его содержания может привести к тому, что отчет не будет признан документом доказательственного значения и не сможет быть рекомендован для заключения сделки с соответствующим имуществом.

75

Полученный заказчиком отчет об оценке может быть применен им в течение ограниченного периода времени. С учетом действующих федеральных стандартов оценки продолжительность этого периода составляет не более шести месяцев от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты, отражающей намерения продать недвижимость по указанной в отчете стоимости.

3.1.2. Содержание отчета об оценке

Постоянно развивающаяся российская экономика и совершенствующаяся нормативно-правовая база обращения недвижимого имущества способствовали активному развитию рынка недвижимости и, конечно, оценочной деятельности, как одной из важных его составляющих. До появления первой редакции Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. форма и содержание заключения об оценке имущества определялись оценщиком самостоятельно. Сведения о стоимости имущества могли быть представлены как в виде справки о стоимости, так и в форме отчета произвольного содержания. Из-за отсутствия единых стандартов оценки в заключениях указывались виды стоимости, не имеющие четких определений и вызывающие дополнительную путаницу при их использовании.

Первые стандарты, разработанные в 1995 году Российским обществом оценщиков как общественной профессиональной организацией, носили лишь рекомендательный характер. Благодаря введению в действие Федерального закона об оценочной деятельности появились общие требования к отчету об оценке, которые в обязательном порядке должны были соблюдать все оценщики. Эти требования получили развитие в связи с утверждением федеральных стандартов оценки и переходом к саморегулированию оценочной деятельности с 1 января 2008 года.

Внастоящее время требования к отчету об оценке содержатся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в последней редакции) и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) [36].

Всоответствии со статьей 11 Федерального закона отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете обязательно должны быть указаны: дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны:

– дата составления и порядковый номер отчета;

– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

76

–место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

–точное описание объекта оценки;

–стандарты оценки и обоснование их использования;

–перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения;

–принятые при проведении оценки допущения;

–последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

–дата определения стоимости объекта оценки;

–перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщики заключили трудовой договор.

Дополнительные требования к структуре отчета об оценке и содержанию его основных разделов сформулированы в составе ФСО №3. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

1.Принцип существенности – в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.

2.Принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

3.Принцип однозначности – содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

4.Принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

5.Принцип достаточности – отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

77

Для удобства использования сведений, представленных в отчете, определен состав и основное содержание его обязательных разделов. В отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

1.Основные факты и выводы. Данный раздел выполняет обобщающую функцию в отчете, так как в нем содержится точное указание на оцениваемое имущество, описываются результаты, полученные с применением различных подходов к оценке, и представляется итоговая величина стоимости объекта оценки. Таким образом, этот раздел позволяет понять, что именно было оценено, и какие результаты были получены оценщиком.

2.Задание на оценку. Как указывалось ранее, задание на оценку является обязательной частью договора на проведение оценки. Именно в задании заказчиком и исполнителем согласовываются основные параметры объекта оценки, условия проведения оценки и принятые ограничительные условия. В частности, в задании должна содержаться информация, указывающая на объект оценки и имущественные права на него, цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки, вид стоимости, определяемой оценщиком, сроки проведения оценки и дата, на которую она проводится, а также допущения и ограничения, на которых оценка должна основываться. Для процесса оценки содержание задания на оценку имеет принципиальное значение. Поэтому раздел «Задание на оценку» должен содержать полный текст задания из договора, что позволяет исключить неоднозначное толкование сторонами состава объекта оценки и полученных результатов.

3.Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Информация о сторонах – участниках договора на проведение оценки, а также сведения об оценщике или оценщиках, которые составляют отчет об оценке, позволяет, прежде всего, определить состав сторон, имеющих непосредственное отношение к конкретной оценке. Данные о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, наличие полиса страхования гражданской ответственности оценщика, образовательных документов и стажа работы в сфере оценочной деятельности позволяют подтвердить соответствие составителя отчета об оценке требованиям законодательства к оценщику. Если к проведению оценки привлекались дополнительные специалисты или организации, сведения об их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки также должны указываться в этом разделе.

4.Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Существенные для проведения оценки положения, связанные с качеством исходных данных, предоставленных заказчиком, с областью применения полученных

78

результатов и основными предпосылками процесса оценки, должны быть отражены в составе допущений и ограничительных условий.

5.Применяемые стандарты оценочной деятельности. Состав использующихся при составлении отчета стандартов должен быть представлен двумя группами стандартов: федеральными стандартами оценки, обязательными для всех оценщиков, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, утверждаемыми саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, составляющий отчет об оценке. Применение конкретных стандартов из указанных групп также должно быть обосновано в данном разделе.

6.Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В зависимости от особенностей объекта оценки данный раздел должен содержать сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, его износе и устареваниях. В отчете должна быть указана информация о текущем использовании оцениваемого имущества, а также представлены сведения об основных количественных и качественных характеристиках элементов объекта оценки и его окружения, определяющих основные ценообразующие параметры объекта оценки.

7.Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Этот раздел является ключевым для проведения оценки любого имущества. Именно на этапе анализа рынка определяются основные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и устанавливается возможность применения того или иного подхода к оценке. Полученные при проведении анализа рынка сведения о численных диапазонах значений различных ценообразующих факторов составляют основу последующих расчетов стоимости объекта оценки.

8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Данный раздел включает подробное обоснование и описание применяемых методов оценки и содержит весь комплекс расчетов, связанных с определением стоимости объекта оценки. Именно в этом разделе при необходимости использования ограниченного числа подходов к оценке оценщиком должно быть представлено обоснование отказа от применения того или иного подхода.

9. Согласование результатов расчетов. Результаты расчета стоимости с применением различных методов оценки проходят два этапа обработки:

79

– на первом этапе обобщаются результаты расчета стоимости, полученные с использованием различных методов в каждом из подходов, что позволяет вывести единую величину стоимости объекта для каждого из примененных подходов;

– на втором этапе проводится согласование обобщенных результатов расчетов стоимости с учетом примененных подходов.

Вобщем случае процедура согласования результатов, полученных при использовании различных подходов к оценке, заключается в определении весовых коэффициентов для каждого из полученных результатов и расчете итоговой величины стоимости объекта оценки на основе процедуры взвешивания результатов. При этом оценщик должен привести в отчете об оценке обоснование выбора весовых коэффициентов.

Вчастном случае, если оценщиком был применен только один подход к оценке, то процедура согласования становится формальным, но обязательным этапом оценки, так как результат оценки принимается в соответствии с результатом этого подхода.

Вприложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз

идругих документов по объекту оценки.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования ФСО №3 и устанавливаются федеральными стандартами оценки недвижимости.

Очевидно, что указанный выше состав разделов не является исчерпывающим. По усмотрению оценщика отчет может быть дополнен любой информацией, существенной для проведения оценки конкретного имущества. Также в составе стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемыми организациями оценщиков (СРО), могут быть предусмотрены дополнительные требования к отчету об оценке. Соблюдение этих требований является обязательным для всех членов СРО.

Если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством об оценочной деятельности, то итоговая величина стоимости признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с недвижимым имуществом. Если перечисленные выше требования в какой-либо части нарушаются оценщиком, то отчет не может быть признан документом доказательственного значения, что, в свою очередь, может привести к признанию недействительной сделки с недвижимостью.

80