Методическое пособие 550

лесных защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

2. Земли населенных пунктов – земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Территория населенного пункта в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. В соответствии с градостроительными регламентами, в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам:

Жилым – предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения;

общественно-деловым – для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования;

производственным – для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами;

инженерной и транспортной инфраструктуры – для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения;

рекреационным – земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, использующимися для отдыха граждан и туризма;

сельскохозяйственного использования – участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, использующиеся в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования;

специального назначения, военных объектов и другие – земли особого назначения, использующиеся в соответствии положениями ЗК РФ.

Впределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

На территории населенных пунктов выделяют участки общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы,

241

бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты). Эти земли могут входить в состав перечисленных территориальных зон.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,

телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения включают участки, расположенные за границами населенных пунктов и использующиеся или предназначенные для обеспечения производственной деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов.

В зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, земли промышленности и иного специального назначения подразделяются на:

1)земли промышленности – предназначены для размещения и эксплуатации объектов промышленности (производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также санитарнозащитных и иных зон с особыми условиями использования);

2)земли энергетики – предназначены для обеспечения эксплуатации объектов энергетики (размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других

электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики);

3)земли транспорта – предназначены для обеспечения эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного, трубопроводного и иных видов транспорта;

4)земли связи, радиовещания, телевидения, информатики – предназначены для обеспечения эксплуатации объектов эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся: радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения; кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации; подземные кабельные и воздушные линии связи и радиофикации; наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи и соответствующие охранные зоны; наземные сооружения и инфраструктура спутниковой связи.

5)земли для обеспечения космической деятельности – предназначены для обеспечения эксплуатации наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командноизмерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные

242

сооружения и технику, используемые при осуществлении космической деятельности;

6)земли обороны и безопасности – предназначены для формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях;

7)земли иного специального назначения – предназначены для обеспечения эксплуатации специализированных объектов различного назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов – участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, оздоровительное и иное ценное значение. К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые изъяты полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, в том числе участки, имеющие статус земель:

1)особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-

оздоровительных местностей и курортов – земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебнооздоровительных местностей и курортов, предназначенных для лечения и отдыха граждан;

2)природоохранного назначения – объединяют зоны запретных и нерестоохранных полос, зоны, занятые защитными лесами, иные земли, выполняющие природоохранные функции;

3)рекреационного назначения – относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурнооздоровительной и спортивной деятельности граждан;

4)историко-культурного назначения – объединяют земли объектов культурного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел; военных и гражданских захоронений;

5)иные особо ценные земли – объединяют земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки,

243

предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций).

5. Земли лесного фонда – лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

6. Земли водного фонда – земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

7. Земли запаса – земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

По аналогии с видами собственности на здания и сооружения, для земельных участков различают:

частную собственность;

государственную собственность;

федеральную собственность;

муниципальную собственность;

собственность на землю субъектов РФ.

По объему предоставляемых прав различают (см. Гл.IV ЗК РФ):

право собственности;

право общей (долевой) собственности;

право аренды земельного участка (различают краткосрочную и долгосрочную аренду);

право ограниченного пользования чужим земельным участком – частный или публичный сервитут;

безвозмездное срочное пользование земельными участками;

право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (после введения в действие ЗК РФ объектом купли-продажи данное право быть не может; для совершения сделки с участком необходимо это право переоформить на право аренды или собственности);

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (предоставление земельных участков гражданам на этом праве после

244

введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается, а приобретенное до введения кодекса – сохраняется).

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством РФ. В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования, подлежат обязательному государственному кадастровому учету. Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. В составе кадастра земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Использование земли в российской Федерации является платным. Основными формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Основу расчетов, проводимых в составе кадастровой оценки земель, составляют методы массовой оценки [24,10]. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. В соответствии с

245

Земельным кодексом при проведении индивидуальной оценки земельного участка с определением его рыночной стоимости кадастровая стоимость участка может устанавливаться в процентах от его рыночной стоимости.

При проведении сделок с отдельными земельными участками на открытом рынке недвижимости основным видом определяемой стоимости является рыночная стоимость. Особенности налогообложения различных операций с земельными участками в зависимости от вида передаваемых прав устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации.

Процесс формирования рынка прав на земельные участки и их оценки постоянно сопровождается развитием нормативно-правовой базы сделок и иных операций с земельными участками. Поэтому необходимо постоянно отслеживать изменения, происходящие в законодательстве РФ.

7.2. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

7.2.1. Нормативная база оценки земельных участков

Земельные участки являются одним из видов имущества, оценка которого проводится в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности. Поэтому основной нормативной базой для процесса оценки земли является Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [32] и Федеральные стандарты оценки [34-36].

По сути, земельный участок является разновидностью объекта недвижимости, поэтому при оценке стоимости земли методическую основу составляют принципы оценки недвижимости, рассмотренные нами ранее (см. Главу 2).

Так как в настоящее время отсутствует специальный федеральный стандарт по оценке земельных участков, основу терминологии составляют понятия, которые представлены в двух нормативных документах:

1.«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [18].

2.«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. №1102- р [19].

Также при определении методов оценки земельных участков могут использоваться методы, основывающиеся на учёте издержек, связанных с обеспечением прав пользования участками различного назначения. С учетом содержания указанных выше методических рекомендаций, а также исходя из применяющихся в настоящее время в практике оценки недвижимости трех

246

подходов, все наиболее известные методы оценки земли можно распределить по трем группам:

1.Методы сравнительного подхода

сравнения продаж;

выделения;

распределения.

2.Методы доходного подхода

капитализации земельной ренты;

остатка;

предполагаемого использования.

3.Методы затратного подхода:

изъятия;

оценки по затратам на инфраструктуру;

оценка на основе нормативных показателей.

Всоответствии со стандартами при проведении оценки оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода к оценке, самостоятельно определяя конкретные методы оценки в составе каждого подхода. При этом учитываются объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. На практике основной проблемой является именно сбор «рыночной информации», поэтому с учетом ограниченного состава исходных данных, которые могут быть получены из различных источников оценщиком, применение всех подходов зачастую обеспечивается крайне редко.

Также следует отметить, что при оценке земли различают застроенные и свободные (незастроенные) земельные участки. Рассматривая далее содержание различных методов оценки, мы будем обращать внимание на область их применения.

7.2.2. Применение сравнительного подхода к оценке земли

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Рассмотрим содержание основных методов сравнительного подхода к оценке земельных участков.

247

Метод сравнения продаж

Данный метод является классическим методом оценки недвижимости и используется, в том числе, для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (застроенных участков), и свободных земельных участков. Обязательным условием применения метода является наличие полной и достоверной информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого участка. При отсутствии информации о ценах заключенных сделок с сопоставимыми земельными участками допускается использование в качестве базы цен предложений (спроса).

Реализация метода предполагает выполнение следующих основных этапов:

выбор основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка;

определение цен продаж (предложений) сопоставимых земельных участков (объектов-аналогов);

определение состава и степени отличий характеристик каждого объектааналога от параметров оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;

обоснование и внесение корректировок к ценам объектов-аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого объекта-аналога от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен объектов-аналогов.

Вкачестве элементов сравнения рассматривают факторы, изменение которых оказывает наиболее существенное влияние на стоимость земли с учетом сложившихся на рынке условий заключения сделок с земельными участками. К основным ценообразующим факторам стоимости, как правило, относят:

категорию, к которой относится участок и его разрешенное использование с учетом градостроительных норм;

условия заключения сделки, включая сроки и формы оплаты;

объем передаваемых в рамках сделки прав на земельный участок, а также характер обременений правами третьих лиц на участок;

местоположение и окружение участка;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация, характеристика грунтов и др.);

транспортная и пешеходная доступность;

инженерная и социальная инфраструктура района расположения участка (состав или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.).

Вкачестве базовых характеристик сделок с земельными участками рассматривают:

248

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств и т.д.);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами при заключении сделки, оплата в рассрочку, взаимозачеты и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях процедуры банкротства или исполнительного производства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с объектом-аналогом до даты проведения оценки.

За базовыми характеристиками следует анализ и индивидуальных характеристик земельного участка с учетом факторов местоположения, физических характеристик, доступности объекта и уровня развитости инфраструктуры.

Характер и степень отличий объекта-аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого объекта-аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен объектов-аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения объекта-аналога (например, гектар, сотка, квадратный метр), так и для цены объекта в целом. Значения корректировок к стоимости объектов-аналогов могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Численные значения корректировок цен могут определяться следующими способами:

прямым парным сравнением цен объектов-аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым парным сопоставлением величины дохода двух аналогов,

отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, с определением капитализированной разницы в доходах как значения корректировки по данному элементу сравнения;

на основе корреляционно-регрессионного анализа связи между изменением элемента сравнения и изменением цен объектов-аналогов (цен единиц сравнения объектов-аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

249

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием значений корректировок цен объектованалогов на основе независимого суждения профессиональных участников рынка недвижимости как независимых экспертов.

Если объект оценки имеет относительно объекта-аналога лучшие характеристики, то знак применяемой к объекту-аналогу корректировки является положительным и наоборот.

При определении очередности внесения поправок учитывается принцип приоритета ценообразующего фактора стоимости – сначала цена объектааналога корректируется по определяющему фактору, затем к скорректированной по определяющему фактору цене аналога вносится корректировка по зависимому фактору. По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка к цене объекта-аналога вносится на основе расчета суммарной корректировки в абсолютном или процентном выражении. На практике чаще всего применяется принцип последовательного внесения корректировок.

Если для проведения корректировок правильно подобраны объектыаналоги и грамотно рассчитаны корректировки, то в результате определения и внесения корректировок расчетные значения цен объектов-аналогов (единиц сравнения аналогов), должны получиться достаточно близкими друг к другу. При значительных расхождениях в стоимости скорректированных аналогов (от 50% и более) необходимо выбрать другие, более близкие объекты-аналоги или пересмотреть выбор приоритета факторов стоимости, перепроверить численное обоснование корректировок и повторить расчеты.

В качестве примера рассмотрим оценку свободного земельного участка по состоянию на 10.01.2009 года, расположенного в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство здания магазина. Вид оцениваемых прав – право долгосрочной аренды. Рельеф участка ровный. Для сравнения выбрано 4 участка аналогичного целевого назначения и вида оцениваемых прав, проданных на рынке во втором полугодии 2008 года. Основные характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 7.1.

250