Методическое пособие 550

уровнях, а учет тех или иных факторов определяется целями и задачами оценки стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим содержание различных групп основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

В составе первого уровня различают четыре группы внешних факторов:

политические, экономические, геофизические и социальные.

Политические факторы:

Законодательство о собственности, ипотеке, операциях с недвижимостью. Стабильность рынка недвижимости с точки зрения гарантий прав собственника, в значительной степени определяется участием государства в контроле за формами и процедурами обращения недвижимости, за деятельностью кредитных институтов, обеспечивающих финансирование сделок с недвижимостью и т.д. С учетом степени значимости недвижимости как товара, государственное регулирование рынка является основным гарантом прав его участников. Поэтому содержание законодательства о собственности, ипотеке, операциях с недвижимостью, регламентирующее процедуры приобретения, отчуждения и залога имущества имеет определяющее значение.

Нормативные акты в области строительства. Регламентация в области строительства и архитектуры определяет возможные варианты застройки

земельных участков с учетом общих принципов формирования архитектурного облика районов и городов. Нормативная база в строительстве определяет критерии безопасности возведения, реконструкции и эксплуатации объектов, а также сохранения потребительских качеств недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла. Отдельное место в законодательстве отводится требованиям соблюдения экологической безопасности строительства и эксплуатации объектов.

Налоговое законодательство в сфере недвижимости может выступать в качестве важного инструмента регулирования процессов приобретения, отчуждения или создания собственности. Таким образом, нормы системы налогообложения могут стимулировать развитие отдельных сегментов рынка и наоборот, ограничивать заинтересованность потенциальных инвесторов в развитии того или иного типа недвижимости.

Зонирование территорий и составление кадастров, как правило,

основывается на использовании методов массовой оценки, поэтому в большей степени призвано определить качественные параметры земель различного назначения. Наличие системы учета качества земель позволяет обеспечить контроль эффективности их использования. Кроме этого, применение данных кадастра для проведения процедур оценки позволяет идентифицировать оцениваемый объект и провести его сравнительный анализ с объектами аналогичного типа.

41

Таблица 2.1 Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости

I уровень

ОБЩИЕ (ВНЕШНИЕ) ФАКТОРЫ

II уровень ЛОКАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ

42

Отдельные сегменты рынка недвижимости могут развиваться благодаря государственному финансированию целевых программ, которые реализуются в рамках социальной политики государства или с учетом приоритетов, определенных стратегией экономической и политической безопасности страны.

Состояние и перспективы развития различных сегментов рынка определяются политической ситуацией в стране. Влияние этого фактора на территориях военных, межнациональных, межэтнических и иных конфликтов является определяющим для стоимости недвижимости.

Наличие государственного контроля в сфере банковской и страховой деятельности обеспечивает дополнительные гарантии участникам рынка по надежности финансирования строительства объектов и сделок с недвижимостью, а также снижению рисков инвесторов и владельцев недвижимости. В современных экономических условиях отсутствие эффективных финансовых инструментов и развитой системы страхования рисков может приводить к значительному сокращению объемов инвестиций в недвижимость.

Экономические факторы:

Уровень спроса и предложения определяет ценовые параметры конкретного вида недвижимости и создает предпосылки к развитию рынка собственности. Так как соотношение спроса и предложения изменяется в течение относительно продолжительного периода времени, данный показатель имеет существенное значение, как для текущего анализа рынка, так и для прогнозирования его изменения в будущем.

Емкость каждого сегмента рынка недвижимости определяется уровнем потенциального объема спроса на соответствующий тип недвижимости. Наличие дополнительных финансовых и законодательных инструментов в ряде случаев способно влиять на емкость рынка, как в сторону ее увеличения, так и сокращения.

Доступность кредита и денежных средств. Наличие и условия функционирования системы кредитования приобретения недвижимости могут оказывать значительное влияние на активность рынка недвижимой собственности. Отсутствие кредитных финансовых инструментов, как правило, приводит к сокращению числа участников рынка со стороны застройщиков и потенциальных покупателей.

Состояние и перспективы отрасли производства строительных материалов определяют структуру и величину себестоимости строительства, и, как один из факторов, – цены на недвижимость. Применение современных технологий в строительном производстве призвано не только сократить расходы на выпуск конкретных видов материалов, но и улучшить потребительские свойства конечной продукции строительного производства – готовых объектов.

43

Повышение эффективности системы налогообложения недвижимости является одной из важнейших задач государственного контроля и управления активностью рынка недвижимости. Инструменты налогового регулирования могут выполнять функции ограничения или стимулирования рынка собственности. Основным инструментом определения налогооблагаемой базы для недвижимости является процедура государственной кадастровой оценки как земельных участков, так и единых объектов недвижимости.

Уровень жизни населения определяет его покупательскую способность и способствует выработке критериев потребительских качеств недвижимой собственности.

Геофизические факторы:

Экология региона определяет уровень интереса инвесторов к отдельным видам недвижимости – так, для регионов с неудовлетворительным состоянием окружающей среды существенные инвестиции в строительство

жилых объектов маловероятны. При прогнозировании изменений на рынке нежилой недвижимости возможность промышленной застройки в жилых районах или в непосредственной близости от водоохранных зон и природных заповедников должна рассматриваться с особой осторожностью и предусматривать дополнительные капвложения в защиту окружающей среды от негативного воздействия строительного производства и промышленных отходов.

Географическое положение района расположения недвижимости определяет климатические условия, которые в свою очередь влияют на объем капвложений в строительство и реконструкцию объектов, а также на величину эксплуатационных издержек. Сезонные особенности климата в отдельных регионах приводят к изменению интенсивности эксплуатации недвижимости и, соответственно, величины доходов и издержек по объектам.

Топографические и сейсмические особенности определяют уровень требований к строительству и эксплуатации объектов недвижимости, а также риски постоянного пребывания на соответствующих территориях.

Наличие используемых в производственно-хозяйственной деятельности природных ресурсов и разработанных месторождений полезных ископаемых, прежде всего, способствует развитию промышленной недвижимости соответствующей отрасли. Ликвидность этих объектов и их возможность продажи по отдельности или в составе имущественного комплекса предприятия определяется с учетом их отраслевой специализации и особенностей технологического производственного процесса.

Технологические особенности землепользования являются одной из важнейших составляющих рынка недвижимости и определяются

44

структурой земельных ресурсов, показателями их продуктивности и изменением методов развития системы землепользования. определяют потенциал развития земельных ресурсов региона как одной их важнейших составляющих рынка недвижимости.

Социальные факторы:

Структура и потребности населения влияют на сегментацию рынка недвижимости, так как определяют критерии соответствия потребительских свойств недвижимости современным представлениям участников рынка. Данное утверждение распространяется как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.

Уровень занятости населения характеризует резерв рабочей силы, необходимой для развития любого типа недвижимости (от объектов, предназначенных для производства строительных материалов, до крупных торговых центров и объектов сервисных услуг).

Плотность заселения позволяет определить количество, размер и местоположение строящихся объектов недвижимости жилого, коммерческого, производственного и социального назначения.

Учет демографической ситуации в регионе позволяет спрогнозировать потенциал развития различных сегментов рынка недвижимости на долгосрочную перспективу. При анализе этого фактора необходимо учитывать не только изменение показателей рождаемости и смертности населения региона, но и прирост или сокращение населения за счет миграционных потоков.

Реализация социально-ориентированных государственных программ в

области строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры оказывает позитивное влияние на состояние рынка недвижимости в целом.

Кфакторам второго уровня (локальным факторам) относят следующие характеристики объекта и его среды.

Местоположение:

Фактор местоположения занимает особое место в оценке недвижимости, так как его характеристики оказывают значительное влияние на стоимость объекта. Часто в выступлениях зарубежных специалистов в сфере управления инвестициями в недвижимость и ее стоимостной оценки звучит фраза, которая уже давно стала афоризмом: «существует три основных фактора стоимости недвижимости: местоположение, местоположение и местоположение». Поэтому анализу этой группы факторов должно уделяться особое внимание.

Окружение объекта недвижимости, а именно: состав, назначение и текущее использование объектов, расположенных в непосредственной близости и на некотором расстоянии от оцениваемого объекта могут

45

существенно увеличить или снизить стоимость объекта недвижимости. Наличие развитой инфраструктуры жилого микрорайона (магазинов, предприятий бытовых и прочих сервисных услуг, благоустроенных придомовых территорий и площадок, объектов социального назначения и т.д.) существенно повышает инвестиционную привлекательность жилого объекта недвижимости. Если современный многоквартирный дом строится в районе старой частной жилой застройки с отсутствием развитой торговой, сервисной и социальной инфраструктуры, интерес потенциальных покупателей к такой недвижимости может быть вызван только ее низкой по сравнению с другими районами ценой.

Под транспортной и пешеходной доступностью объекта понимают удобство его использования различными категориями пользователей с учетом наличия и качества подъездных путей, пешеходных зон и т.д. Для промышленной и складской недвижимости существенное значение может иметь не только наличие автодорог, но и железнодорожных веток, позволяющих обеспечить транспортировку крупногабаритных грузов или больших объемов товарной продукции. Для жилищной застройки существенным является удобство подъезда и подхода к дому, а также возможность пеших прогулок в жилой зоне. Коммерческая недвижимость, как правило, считается привлекательной для потенциальных арендаторов и покупателей при условии наличия в непосредственной близости от объекта активных пешеходных и транспортно-пассажирских потоков.

Состав и качество инженерной инфраструктуры района расположения

объекта определяет объем капвложений и эксплуатационные характеристики недвижимости. Наличие коммуникаций, подведенных к свободному земельному участку, значительно увеличивает его стоимость по сравнению со стоимостью участка, расстояние от которого до ближайших предполагаемых точек подключения составляет десятки или сотни метров. Отсутствие технической возможности подключения к отдельным видам инженерных систем в процессе анализа экономических показателей вариантов строительства, может привести к пересмотру общей концепции застройки земельного участка.

Наличие дополняющих объектов в окружении объекта оценки может существенно влиять на его стоимость. Обычно выбор варианта строительства объекта определяется потребностями рынка в создании объектов определенного назначения. Однако эффективность инвестиций может значительно возрасти, если учесть возможность последующего совместного использования оцениваемого объекта и существующих объектов окружения. Например, при покупке по отдельности у разных собственников трех земельных участков, предназначенных для частной жилой застройки, их цена может оказаться значительно ниже цены, по которой могут быть проданы эти же участки после их объединения с

46

учетом перспектив строительства на комплексном участке многоквартирного жилого дома.

Технические характеристики:

Физические параметры недвижимости объединяют данные о геометрических размерах объекта, составе строительных конструкций и используемых строительных материалов, особенностях инженерного обеспечения. К основным физическим характеристикам объектов недвижимости относятся: общая площадь и площадь застройки земельного участка, высота и строительный объем здания или сооружения, общая и полезная площадь помещений, протяженность коммуникаций, форма и уклон участков и другие.

Учет качества строительства и эксплуатации для объектов различного назначения позволяет определить объем капвложений в строительство или реконструкцию, а также выявить структуру эксплуатационных издержек. Анализ этих параметров по конкретному объекту недвижимости позволяет выделить избыточные капвложения в строительство объекта (при их наличии), а также конструктивные особенности и характеристики инженерного обеспечения, влияющие на величину эксплуатационных расходов и, как следствие, на доходность недвижимости.

Текущее состояние объекта позволяет оценить физическую возможность его использования в течение определенного периода времени, а также потребность в проведении капитального ремонта или реконструкции объекта. Необходимо учитывать хронологический возраст объекта и этап жизненного цикла, на котором объект недвижимости находится.

С учетом постоянного изменения потребностей в недвижимости различного типа необходимо учитывать не только проектное назначение объекта, но и его текущее использование. Показатель функциональной пригодности характеризует возможные варианты использования недвижимости. Как правило, текущий вариант использования объекта определяется его собственником (правообладателем), исходя из общих приоритетов его производственно-хозяйственной деятельности. Данный вариант использования далеко не всегда соответствует наиболее эффективному варианту использования объекта, исходя из текущего состояния рынка недвижимости. В пределах границ функциональной пригодности объекта его назначение может меняться. Это изменение с учетом показателей экономической эффективности может обеспечиваться за счет косметических улучшений объекта или с проведением перепланировок, модернизаций или реконструкций.

Уровень эстетической привлекательности и комфортности недвижимости обеспечивается качеством архитектурно-планировочных решений как по отдельно взятому объекту, так и по всему району расположения объекта в

47

целом. Несоответствие и, тем более, резкий контраст архитектурнопланировочных решений строения характеристикам его окружения снижает коммерческую привлекательность объекта.

Наличие дополнительных улучшений в составе инфраструктуры объекта недвижимости или их отсутствие существенно влияют на стоимость собственности. К таким улучшениям для жилой недвижимости, прежде всего, можно отнести наличие удобных паркингов, оборудованных детских площадок, спортивных сооружений, охраняемую огороженную придомовую территорию и т.д. Стоимость квартиры в жилом доме с такими дополнительными улучшениями будет значительно выше стоимости квартиры в районе с компактным размещением жилых домов, не имеющих инфраструктуры, обеспечивающей комфортные условия проживания.

Условия заключения сделок с недвижимостью:

Вид сделки с недвижимостью определяет объем передаваемых прав, возникающие обременения в распоряжении собственностью и иные правовые параметры достигнутых соглашений. При заключении сделок мотивы продавцов и покупателей являются определяющими и, как правило, носят субъективный характер. В процессе проведения переговоров согласованный сторонами вид сделки может существенно влиять на процедуру оформления отчуждения имущества. Следует также помнить, что различные способы передачи прав на недвижимость в предусмотренных законодательством случаях сопровождаются налоговыми и иными выплатами, которые могут составлять значительную величину в цене продажи объекта. Компенсация этих затрат согласовывается участниками сделки дополнительно.

При заключении различных сделок с объектами недвижимости существенными параметрами являются: размер, форма и сроки взаиморасчетов. Денежная форма взаиморасчетов в современных экономических условиях является наиболее распространенной. Использование во взаиморасчетах сторон иных финансовых инструментов определяется уровнем их ликвидности. Согласованные сторонами сроки платежей, например, единовременная оплата на момент заключения сделки или рассрочка платежа при покупке недвижимости, авансирование арендной платы или оплата в конце каждого периода аренды помещений являются одним из наиболее существенных условий договора. При этом расхождение в цене продажи сходных объектов недвижимости с разными условиями сделок по форме и срокам взаиморасчетов может быть значительным.

Ограничения во владении, пользовании и распоряжении недвижимостью, прежде всего, определяются обременениями, наличие которых снижает инвестиционную привлекательность объекта и, как следствие, его

48

стоимость. К основным видам обременений в данном контексте относят: ипотеку, долгосрочную аренду, запрет на перепланировку, реконструкцию и изменение назначения объекта, передачу недвижимости

в доверительное управление и т.д.

Выявление участия посредников в сделке позволяет наиболее точно определить стоимость объекта недвижимости с позиций продавца и покупателя. Ведь возникающая в результате оплаты услуг посредника разница в доходах продавца и затратах покупателя определяет более широкий диапазон стоимости имущества. Учитывая современное состояние рынка недвижимости, можно отметить, что наличие посредника в сделке далеко не всегда является ее обязательным атрибутом. Если рынок активно развивается и спрос на недвижимость растет, услуги посредников (в частности, риэлтерских компаний) оказываются востребованными. В условиях снижения ликвидности недвижимости количество прямых сделок, позволяющих сэкономить на услугах посредников, значительно возрастает.

Особые условия сделки могут быть связаны с последующим совместным участием сторон сделки в производственно-хозяйственной деятельности на базе объекта недвижимости, с особыми условиями и сроками передачи недвижимости новому правообладателю и регистрации прав на нового владельца, с сохранением частичных прав продавца на имущество и иными взаимными обязательствами сторон сделки.

Временные факторы:

Информация о дате заключения сделки позволяет определить рыночные условия, в которых находился объект на момент её заключения. В зависимости от соотношения различных рыночных индикаторов, цены на отдельных сегментах рынка могут расти, снижаться, подвергаться сезонным колебаниям. При анализе стоимости конкретного объекта целесообразно учитывать условия ранее заключенных сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, причем информация о датах заключения этих сделок носит принципиальный характер. Также стоимость любого объекта недвижимости определяется этапом жизненного цикла, на котором объект находится на дату заключения сделки.

Основным индикатором ликвидности недвижимости является срок экспозиции объекта на открытом рынке, необходимый для реализации имущества по рыночной стоимости. Для каждого типа недвижимости среднерыночный срок экспозиции объектов определяется соотношением спроса и предложения, сложившимся на дату заключения соглашения о сделке, и учитывающим текущие экономические условия. Чем больше среднерыночный срок экспозиции недвижимости, тем ниже ликвидность

49

объекта. В свою очередь, снижение уровня ликвидности объекта может привести к снижению его стоимости.

Периодичность получения доходов от владения и распоряжения

недвижимой собственностью является одним из основных факторов, формирующих заинтересованность инвестора в приобретении недвижимости. Например, при сдаче в аренду помещений возможны различные варианты получения дохода – в виде авансирования оплаты с ежегодными платежами в начале каждого года действия договора аренды; наиболее популярной считается ежемесячная оплата аренды; также практикуются и ежеквартальные платежи. В курортных зонах на периодичность доходов влияют сезонные погодные и климатические условия. При использовании объекта недвижимости для ведения собственного бизнеса эффективность использования объекта может определяться финансовыми результатами коммерческой деятельности, которая осуществляется на базе этого объекта.

Условия финансирования:

При заключении сделок с объектами недвижимости возможны различные варианты финансирования, предполагающие привлечение для оплаты собственных и (или) заемных средств. Привлечение собственных средств для покупателя является наиболее выгодным в том случае, если он располагает свободными денежными средствами. Если собственные средства задействованы в бизнесе покупателя и их изъятие из оборота для финансирования сделки может нанести ущерб этому бизнесу, то более предпочтительным оказывается привлечение заемных средств. Следует понимать, что в этом случае затраты инвестора на приобретение недвижимости будут включать не только сумму, уплачиваемую по договору на приобретение недвижимости, но и дополнительные средства, которые будут направлены на выплату определенных процентов по займам в оговоренные сторонами сроки. Условия финансирования кредитными учреждениями приобретения недвижимости являются важным регулятором активности на рынке недвижимости. При резком изменении условий выдачи кредитов, например, с повышением ставок процентов, потенциальные покупатели недвижимости могут отказаться от привлечения займов. Сокращение числа потенциальных покупателей на рынке может привести к сокращению спроса и снижению цен на недвижимость. Учитывая высокую стоимость заемных средств, часто применяется вариант комбинированной оплаты – с привлечением как собственных, так и заемных средств в определенной пропорции.

При определении условий финансовых взаиморасчетов сторон сделки с недвижимостью допускается использование дополнительных финансовых инструментов. В качестве таких инструментов, прежде всего, могут выступать ценные бумаги: векселя, гарантии, закладные. Уровень

50