Методическое пособие 550

3.2. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Сбор и обработка информации, прямо или косвенно касающейся объекта оценки, является сутью процесса оценки недвижимости. Поэтому в соответствии с Федеральными стандартами оценки сбору и анализу информации, необходимой для проведения оценки, должно уделяться особое внимание.

К основным отличительным свойствам информации, применяющейся в оценочной деятельности, можно отнести:

1.Многообразие источников – состав информации, необходимой для проведения оценки, может быть получен в результате поиска необходимых сведений из большого количества источников; при этом формат представления информации не имеет единых стандартов.

2.Отсутствие упорядоченных структур данных – единых стандартных форм, содержащих информацию, касающуюся процедуры оценки, нет; все данные представляют собой не имеющие общей структуры материалы информационно-аналитических агентств, сведения, размещенные на различных сайтах в Интернете, печатные справочные издания, нормативную документацию, законодательные акты, документацию по характеристикам объекта оценки и другие сведения, применение которых определяется оценщиком непосредственно при проведении оценки.

3.Зависимость от временных факторов – для оценки недвижимости одним из наиболее значимых параметров является фактор времени, который учитывается не только постоянные изменения, происходящие на рынке недвижимости, но и события, связанные с изменением потребительских свойств оцениваемого объекта (ремонты, перепланировки, реконструкции и т.д.).

При проведении оценки недвижимости информация используется для трех основных целей: анализ объекта в текущем состоянии, прогнозирование, сопоставление.

Анализ объекта в текущем состоянии включает сбор информации об основных характеристиках объекта оценки и его способности обеспечивать выполнение определенных функций.

Прогнозирование основывается на анализе истории развития рынка, к которому относится объект оценки, исследовании текущих условий и составлении прогноза ожидаемых в будущем показателей объекта оценки.

Сопоставление является основой проведения сравнительного анализа потребительских свойств объекта оценки и других объектов, представленных

81

на рынке недвижимости; результаты анализа позволяют определить преимущества и недостатки объекта, влияющие на его стоимость.

Все применяющиеся для оценки источники могут быть разделены на внутренние и внешние.

Основными внутренними источниками информации являются данные о технических характеристиках объекта недвижимости и другие сведения, которые предоставляются заказчиком оценки и содержатся в составе документации на объект оценки. К внутренним источникам можно отнести:

технический паспорт (кадастровый паспорт) на объект недвижимости – составляется специалистами по технической инвентаризации имущества;

проектно-сметная документация на объект оценки;

правоустанавливающая документация на объект;

данные о проведенных ремонтных работах и экспертизе строительных конструкций объекта;

сведения, отражаемые в составе финансовой отчетности правообладателя объекта;

данные об особенностях эксплуатации объекта и структуре соответствующих затрат;

сведения о характеристиках земельного участка, включая кадастровый план и межевое дело, результаты геологических или иных исследований;

документация, подтверждающая наличие (отсутствие) обременений по оцениваемому объекту.

К внешним источникам, прежде всего, относятся сведения, которые оценщик получает не от заказчика, а из других независимых источников, в том числе:

законодательные акты Российской Федерации и местные нормативные акты в сфере обращения недвижимости;

ведомственные нормативные акты, включая всю нормативную базу строительства и эксплуатации объектов;

книги, журналы, газеты и другие, издаваемые на бумажном носителе публикации, содержащие методические и справочные сведения, необходимые для проведения оценки;

электронные базы данных о сделках с недвижимостью;

результаты научно-практических исследований в сфере рынка недвижимости, публикуемые в различных электронных и печатных изданиях;

сведения о ценообразовании в строительстве;

82

данные о социально-экономических и отраслевых показателях, состоянии финансовых рынков, кредитных ставках, различных рыночных индикаторах и другие сведения.

Описание объекта оценки является неотъемлемой частью любого отчета по оценке. Главной целью такого описания является формирование у пользователя отчета однозначного представления о том имуществе, которое оценивается.

Рассмотрим пример состава основных характеристик объекта недвижимости как земельного участка с расположенным на нем нежилым отдельно стоящим зданием на основе внутренней информации, предоставленной заказчиком. Для описания такого объекта, как правило, указывают следующую информацию:

1.Наименование и адрес местоположения земельного участка и здания в соответствии с Единым государственным реестром недвижимого имущества (определяется на основании Свидетельства о государственной регистрации прав).

2.Вид зарегистрированных прав на земельный участок и здание (право собственности или право аренды), а также зарегистрированные обременения (если имеются).

3.Назначение и текущее использование объекта оценки. Имеющиеся ограничения в назначении земельного участка (данные кадастрового паспорта и сведения, представленные заказчиком).

4.Описание окружения объекта оценки (указание имеющихся в непосредственной близости от объекта оценки предприятий, организаций

исоответствующих зданий и земельных участков).

5.Основные характеристики земельного участка (определяются по данным заказчика и по результатам непосредственного осмотра):

площадь (измеряется в кв.м. или гектарах);

форма (прямоугольная, неправильная многоугольная и т.д.);

топография (поверхность ровная, имеется склон, местность неровная и др.);

состояние (участок спланирован и расчищен, имеется благоустройство территории, многолетние насаждения, участок заброшен и т.д.);

состав и структура почвенно-геологические ресурсов, а также параметры грунтов, глубина грунтовых вод, сейсмичность района расположения участка;

состав, качество и состояние подъездных путей, примыкающих к земельному участку;

83

обеспечение участка системами жизнеобеспечения (состав подведенных инженерных коммуникаций);

6. Основные характеристики здания (определяются по данным заказчика и по результатам непосредственного осмотра)

год постройки и период последнего капитального ремонта (реконструкции) объекта; в зависимости от года постройки необходимо навести справки о внесении здания в реестр памятников истории и архитектуры;

число этажей, наличие подвала или цокольного этажа;

общая площадь помещений (общая и полезная площадь), площадь застройки и высота помещений по наружному и внутреннему обмеру, строительный объем здания;

группа капитальности и состав основных конструктивных элементов здания;

тип и качество внутренней отделки помещений;

состав инженерных коммуникаций здания (включая охранную и пожарную сигнализации, а также системы телекоммуникаций и видеонаблюдения);

техническое состояние строительных конструкций объекта.

7. Дополнительные общие характеристики, предоставляемые заказчиком или выявляемые оценщиком совместно с заказчиком:

состав арендаторов и величина арендной платы за помещения оцениваемого объекта (если помещения или земельный участок хотя бы частично сдаются в аренду);

экологические показатели района расположения объекта оценки;

социальная среда места расположения объекта;

наличие ограничений по доступу к помещениям (вход с улицы или со двора, проходная система и т.д.);

наличие мест для организации автомобильной парковки;

данные бухгалтерского учета объекта (если собственником оцениваемого имущества является юридическое лицо).

Мы рассмотрели лишь ориентировочный состав внутренней информации по объекту оценки. Очевидно, что объем внешней информации охватывает самые разные сведения о среде, в которой расположен оцениваемый объект, позволяющие провести обоснованный расчет стоимости объекта оценки.

Рассмотрим основные требования к составу и качеству информации, сформулированные в составе ФСО №1 [34].

«Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и

84

качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки».

Кроме этого, в составе ФСО №1 излагаются требования к достаточности и достоверности информации, использующейся при проведении оценки:

«Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их

85

участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения».

Таким образом, требования к составу и качеству информации, которая должна использоваться оценщиком, постоянно усложняются. Тем не менее, учет этих требований позволяет повысить качество оценочного заключения.

В процессе работы с информацией, касающейся объекта оценки, любые данные должны быть тщательно изучены и перепроверены. Использование в составе расчетов недостоверной информации может существенно повлиять на результат расчета. В ряде случаев невыявленное на этапе оценки несоответствие использовавшихся для оценки данных реальным характеристикам объекта может привести к срыву переговоров об отчуждении имущества или переносу сроков заключения сделки и изменению

ееусловий.

3.3.АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Ранее мы говорили об основных принципах оценки стоимости недвижимости. В том числе – о принципе наиболее эффективного использования объекта. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки является одним из наиболее важных этапов процесса оценки.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта недвижимости представляет собой такой вариант использования объекта, который из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых, финансово доступных и экономически наиболее целесообразных вариантов обеспечивает наибольшую стоимость объекта, определенную на дату оценки.

Анализ возможностей рынка принять тот или иной вариант использования земельного участка проводится для того, чтобы определить, насколько эти варианты «разумно вписываются» в структуру спроса и предложения на рынке недвижимости. В ходе данного анализа рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и прилегающей к нему территории, исследуется местоположение объектов, формирующих конкурентную среду для выбранного варианта инвестиций, оценивается емкость рынка по использованию земельных участков с улучшениями соответствующего назначения и т.д. Таким образом, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции или тех услуг, которые планируется производить или, соответственно, оказывать после смены собственника, и делается вывод о целесообразности именно такого использования объекта недвижимости.

Потенциальный инвестор, вкладывая деньги в недвижимость, может преследовать следующие цели:

приобретение свободного или застроенного земельного участка по принципу – «я уже знаю, что на этом участке буду строить, или как этот объект буду эксплуатировать, – никакие другие варианты

86

меня не интересуют»; ранее мы уже говорили, что в этом случае оценщиком определяется так называемая «стоимость в пользовании», учитывающая конкретный сценарий инвестиций в недвижимость.

покупка свободного земельного участка с целью последующего строительства на нем улучшений без определенных планов по вариантам строительства;

приобретение земельного участка с существующими улучшениями с последующими инвестициями в реконструкцию или модернизацию объекта недвижимости;

покупка недвижимости, обладающей значительным потенциалом повышения стоимости в будущем без каких-либо дополнительных инвестиций, с целью последующей перепродажи объекта по более высокой цене («спекулятивный» подход).

Впервом случае, как правило, основным ориентиром для принятия инвестором решения о приобретении объекта недвижимости являются текущие рыночные данные о сделках купли-продажи аналогичных объектов. Во всех остальных ситуациях для раскрытия потенциала, которым обладает объект недвижимости, анализ рынка оказывается недостаточным. Возникает потребность в исследовании различных вариантов инвестирования в недвижимость с целью информирования сторон, участвующих в проведении переговоров по совершению сделки, об экономическом потенциале имущества. Эта задача решается благодаря проведению анализа НЭИ.

Эксперт-оценщик анализирует различные варианты застройки земли и эксплуатации улучшений с тем, чтобы определить, какой из них обеспечит наибольшую стоимость продаваемой собственности. Выбор НЭИ использования объекта недвижимости обусловлен потенциалом местоположения земельного участка, способностью рынка принять данный вариант использования объекта, возможностью реализации данного варианта использования с правовой точки зрения, а также с учетом физических, грунтовых, ландшафтных возможностей участка, технологической и финансовой обоснованности.

Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, желательно в районе расположения торговых, административных помещений, учреждений культуры; если рассматривается строительство склада, то необходимо, чтобы недалеко были основные автомагистрали, а к

участку имелись удобные подъездные пути, включая железнодорожную ветку, и т. д. При анализе варианта использования участка необходимо рассмотреть не только позитивные результаты, но и возможные негативные факторы, сопутствующие данному варианту, и снижающие полезность недвижимости. Информацию об объекте недвижимости можно получить в зе-

87

мельных комитетах и комиссиях, а также в структурных подразделениях бюро технической инвентаризации (БТИ) и органах государственной регистрации. Часто сбор информации осуществляется непосредственно с помощью собственника имущества, планирующего продавать объект и имеющего право на получение любой информации о принадлежащем ему земельном участке и строениях.

Итак, при проведении анализа НЭИ любой из рассматриваемых вариантов должен соответствовать следующим критериям:

Законодательная разрешенность – правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительного регламента (зонирования, требований охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления), перспективных решений по планировке территорий, охватывающих различные земельные участки, а также ограничений местной администрации и требований населения.

Физическая осуществимость – предполагает учет информации о физических, грунтовых и ландшафтных характеристиках объекта недвижимости. В качестве основных факторов, влияющих на определение границ физической осуществимости того или иного инвестиционного проекта, рассматриваются: размер, форма, почвенные и геологические особенности земельного участка, состав растительности, глубина залегания грунтовых вод и другие. Эти данные используются для того, чтобы решить, объект какой этажности, каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке с учетом существующих строительных технологий. Технологическая обоснованность застройки земельного участка или проведения реконструкции существующего объекта заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства или реконструкции в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (СМР). Условиями реализации проекта строительства или реконструкции объекта могут быть: наличие квалифицированных работников строительных специальностей и менеджеров, обеспеченность строительными материалами, оборудованием и энергоносителями, соблюдение требований строительных норм и правил (СНиП) и нормативов техники безопасности при проведении СМР и т.д. Эти условия тщательно анализируются для тех вариантов строительства, которые являются законодательно разрешенными.

Финансовая доступность – предполагаемые объемы финансирования нового строительства или реконструкции существующего объекта должны соответствовать типичным условиям привлечения денежных средств, сложившимся на рынке финансовых услуг, включая предлагаемые банковскими учреждениями ставки по кредитам и условия возврата займов. Если предлагаемый вариант инвестирования в недвижимость не учитывает

88

реальную стоимость заемных средств для предусмотренных проектом объемов финансирования, то такой проект не является финансово доступным.

Экономическая эффективность – в процессе обоснования вариантов объемов финансирования в рамках инвестиций в недвижимость анализируются объемы планируемых затрат на строительство, и составляется прогноз денежных поступлений от владения и распоряжения недвижимостью в процессе строительства и после ввода объекта в эксплуатацию. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции (услуг), затратам на эксплуатацию объекта, платежам по обслуживанию долга при использовании заемных средств, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств. Одновременно анализируются риски, с которыми сопряжено получение дохода от владения и распоряжения объектом недвижимости. При проведении анализа НЭИ целесообразно рассматривать только те варианты инвестирования в недвижимость, которые являются экономически целесообразными и обладают наибольшей эффективностью.

Исходя из этих критериев, анализ НЭИ объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями, проводят в два этапа:

–на первом этапе проводят анализ НЭИ земельного участка в предположении, что он является свободным (незастроенным);

–на втором этапе анализ НЭИ проводится для земельного участка с существующими улучшениями (то есть земельный участок рассматривается как застроенный).

При определении НЭИ земельного участка как свободного, суть расчетов вариантов использования заключается в подборе и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального варианта по критерию величины остаточной стоимости земли. Исследование вариантов застройки участка проводится в следующей последовательности.

1.Определяются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из правовой допустимости застройки, физической возможности (рыночного и технологического потенциала местоположения), а также финансовой доступности инвестиций в строительство. Например, если утвержденным градостроительным регламентом на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства или строительство складской недвижимости. Если же рассматривается «спальный» жилой район города

ина его территории расположен свободный земельный участок, то в качестве вариантов могут рассматриваться как строительство жилого здания, так и строительство помещений магазинов, офисов, кафе – возможно сооружение торгового центра с комплексом офисных помещений и т.д.

89

2.Рассчитываются основные экономические показатели выбранных вариантов инвестирования в строительство: определяется величина и структура затрат на строительство, а также показатели доходов от использования объектов. В процессе расчетов производится разделение общего расчетного значения прибыли, полученной от всего объекта недвижимости (комплекса «земля + здание»), на доход, относящийся к земле и доход, приходящийся на улучшения. Это разделение осуществляется с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется. В результате получается значение остаточной стоимости земельного участка.

3.По критерию наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестирования в недвижимость. Он и будет приниматься в качестве наиболее эффективного.

Пример выбора НЭИ земельного участка как свободного представлен в табл. 3.1. Выбор производится из трех законодательно разрешенных, физически осуществимых и финансово доступных вариантов застройки участка – рассматривается строительство торгового центра, здания спорткомплекса и жилого дома. Сравнение вариантов застройки проводится на основе сопоставления приведенных к текущей дате значений совокупности затрат на строительство и эксплуатацию объектов недвижимости и выручки от распоряжения недвижимостью. Терминология, принятая в табл. 3.1, подробно рассматривается в главе 4 данного пособия, посвященной применению затратного подхода к оценке.

Таблица 3.1 Определение варианта наиболее эффективного использования

земельного участка как свободного