Методическое пособие 550

Как правило, представленные в составе таблицы 6.6 признаки и ориентировочные диапазоны физического износа рассматриваются оценщиком в качестве дополнительной информации при проверке результатов расчета величины физического износа с применением рассматриваемых далее методов.

Чаще всего в отечественной практике определение физического износа зданий проводится с применением одного из следующих методов:

метод сравнения продаж;

метод сроков жизни;

метод разбиения;

нормативный метод.

Вотличие от первых трех методов, относящихся к «классике» международной оценки, последний метод активно применяется исключительно в отечественной практике.

Метод сравнения продаж является комплексным методом, позволяющим в рамках единого расчета определить величину накопленного износа объекта на основе сопоставления его полной восстановительной стоимости с ценами продажи аналогичных объектов на открытом рынке недвижимости. При использовании этого метода рекомендуется следующая последовательность действий:

1.Выборка продаж сопоставимых объектов, аналогичных оцениваемому объекту по назначению, составу строительных конструкций, характеру улучшений, с приведением цен к дате оценки и сбором информации для определения ПВС аналогичных зданий.

2.Выделение из стоимости единых объектов недвижимости стоимости земли и улучшений для каждого сопоставимого объекта в общей цене продажи каждого объекта-аналога.

3.Расчет ПВС улучшений каждого сопоставимого объекта на дату

оценки.

4.Определение величины накопленного износа улучшений в составе объектов-аналогов вычитанием их цен с учетом износа из суммы ПВС по каждому объекту на дату оценки.

5.Определение накопленного износа объекта оценки как средневзвешенной величины износа сопоставимых объектов.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения реальных продаж оценщик имеет возможность выявить реакцию рынка на старение объекта недвижимости и комплексное влияние на его стоимость окружающей среды и собственно характеристик объекта. Чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж используется при расчете износа, тем более точный результат будет получен при определении накопленного износа объекта оценки.

221

222

Рис. 6.1. Факторы, вызывающие повреждение зданий в процессе их эксплуатации.

222

Недостатками метода сравнения продаж являются проблемы расчета полной восстановительной стоимости аналогов на дату оценки при отсутствии документальных источников о составе технических характеристик сравнимых с оцениваемым объектов, а также отсутствие достоверных данных о параметрах земельных участков, на которых расположены объекты-аналоги. Проведение расчетов на основе укрупненных данных может приводить к значительным искажениям расчетов и снижению достоверности полученных результатов расчета накопленного износа. Кроме этого, метод является трудоемким, так как требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но и по определению стоимости земельных участков и стоимости строительства улучшений всех сравниваемых объектов.

Определение износа на основе метода сроков жизни (иначе – метод эффективного возраста) основывается на учете хронологических показателей объекта оценки с учетом этапа жизненного цикла, на котором находится объект оценки. Напомним, что понятие жизненного цикла объекта недвижимости представлено в Главе 2. Метод основан на анализе текущего технического состояния оцениваемого объекта, и исходит из предположения о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни объекта (ЭЖ), как физический износ (ИФИЗ) – к величине полной восстановительной стоимости объекта на дату оценки (ПВС). Из этого отношения получаем следующую формулу физического износа:

223

ЭВ

И ПВС, (6.10)

ФИЗ ЭЖ

Заметим, что значение физического износа в выражении (6.10) представлено в абсолютных величинах и измеряется в рублях (или иных денежных единицах).

Рассмотрим пример использования метода сроков жизни для трех различных ситуаций. Необходимо рассчитать величину физического износа объекта недвижимости, срок экономической жизни которого по паспорту типового проекта составляет 100 лет. Хронологический возраст объекта – 24 года. Дополнительно известна величина стоимости строительства объекта в текущих ценах на уровне 86 500,0 тыс. руб. и следующие данные об условиях эксплуатации объекта:

1 вариант. Известно, что объект был введен в эксплуатацию своевременно и эксплуатировался в режиме, соответствующем его проектному назначению. Тогда эффективный возраст объекта может быть принят на уровне его хронологического возраста, а износ, который рассчитывается по формуле (6.10), будет соответствовать бухгалтерской амортизации за соответствующий период. Он составит 24 % от полной восстановительной стоимости, или

20 760,0 тыс. руб.

2 вариант. По результатам осмотра сделан вывод о том, что эффективный возраст объекта оценки вследствие неудовлетворительных условий эксплуатации и обслуживания превышает хронологический возраст, и по экспертным оценкам составляет около 30 лет; тогда величина физического износа по формуле (6.10) составит 30%, или 25 950,0 тыс. руб.

3 вариант. В процессе проведения анализа архитектурно-планировочных решений проекта и технического состояния объекта был сделан вывод о том, что объект оценки, несмотря на значительный хронологический возраст, имеет современную планировку, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ и материалов. Это дает основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни объекта - 120 лет, а регулярное обслуживание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 18 лет. Тогда физический износ составит 15%, или 12 975,0 тыс. руб.

В качестве одной из модификаций метода сроков жизни можно рассмотреть нелинейную модель расчета потери стоимости строительного объекта в зависимости от его хронологического возраста, предложенную Ю.В.Бейлезоном [1]. Пример значений физического износа на основе данной модели представлен в табл. 6.8.

С учетом особенностей изменения показателей долговечности, надежности и других параметров строительных конструкций данные таблицы 6.8 наиболее объективно отражают изменение технического состояния объекта

224

в нормальных условиях его эксплуатации. Если объект имеет особые характеристики конструкций, связанные с негативным воздействием техногенных факторов или проведением реконструкции и модернизации объекта, то данные, представленные в табл. 6.8 можно применять только с учетом корректировок на хронологические показатели.

Несмотря на простоту, метод эффективного возраста является методом укрупненного расчета и не позволяет в полной мере обеспечить учет технического состояния отдельных конструктивных элементов объекта недвижимости. Также одним из недостатков данного метода является субъективность в подходах оценщика к прогнозированию срока экономической жизни и экспертной оценке эффективного возраста объекта. В случае применения данного метода уровень профессионализма оценщика должен быть достаточно высоким.

Таблица 6.8 Потеря полной восстановительной стоимости строений (в долях) в

зависимости от их хронологического возраста

225

Метод разбиения является методом более детального исследования состояния строительных конструкций с выделением устранимого и неустранимого физического износа.

Для оценки физического износа строительный объект разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя при этом:

•короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше аналогичного показателя всего объекта в целом;

•долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен этому же показателю всего объекта.

При оценке физического износа исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания различных факторов, приводящих к потере стоимости объекта.

Оценка физического износа начинается с расчета устранимого и неустранимого физического износа короткоживущих элементов. Обычно устранимый физический износ вызывается несвоевременным проведением ремонтных работ, которые в любом случае после покупки недвижимости должен будет осуществить новый собственник объекта. Поэтому часто эти затраты называют «отложенным ремонтом». Прикладное содержание этого понятия в стоимостной оценке основывается на предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости и проведении переговоров сделает корректировку цены приобретения объекта на величину затрат на ремонт, которые он должен будет понести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств. Таким образом, величина устранимого физического износа короткоживущих элементов определяется на основе расчета затрат по данному типу элементов на отложенный ремонт объекта.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов

рассматривается после расчета устранимого износа и для каждого элемента определяется по следующей формуле:

где НФИКЖЭ – неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб.;

ПВСКЖЭ – полная восстановительная стоимость короткоживущего элемента на дату оценки, руб.; УФИКЖЭ – устранимый физический износ элемента, руб.;

ЭВКЖЭ – хронологический или эффективный возраст элемента, лет;

ФЖКЖЭ – срок физической жизни (нормативный срок службы) элемента, лет.

226

Износ короткоживущих элементов удобнее определять по эффективному возрасту на основе визуального обследования объекта, так как хронологический срок службы элементов с момента последней замены (ремонта) чаще всего установить не удается, в то время как фактический срок службы долгоживущих элементов определяется достаточно просто по документации о вводе объекта в эксплуатацию и проведенным капитальным ремонтам.

Принцип расчета устранимого износа долгоживущих элементов

проводится по аналогии с короткоживущими элементами – его численное значение определяется величиной «разумных» затрат на ремонт и восстановление элементов с долгим сроком жизни.

Величина неустранимого физического износа в долгоживущих элементах

НФИд.ж.э. определяется произведением остаточной восстановительной стоимости объекта ОВСоб (разность между ПВСоб объекта и суммой

устранимых износов долгоживущих элементов и остаточной стоимости короткоживущих элементов объекта) на отношение эффективного (хронологического) возраста объекта к сроку его физической жизни (нормативному сроку жизни). Эта зависимость выражается формулой:

где НФИд.ж.э. – неустранимый физический износ долгоживущих элементов объекта, руб.;

ПВСоб – полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки

(определяется как сумма полной восстановительной стоимости всех элементов), руб.; УФИд.ж.э. – устранимый физический износ долгоживущих элементов объекта, руб.;

ОВСк.ж.э. – остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.; ЭВоб – эффективный (или хронологический) возраст объекта, лет;

ФЖоб – срок физической жизни (нормативный срок жизни) объекта, лет.

В качестве примера рассмотрим расчет величины физического износа трехэтажного отдельно стоящего здания общей площадью 1150 м2,

227

хронологический возраст которого равен 30 годам, нормативный срок физической жизни составляет 125 лет; текущая полная восстановительная стоимость здания ПВСоб = 74 500,0 тыс. руб.

Для рассматриваемого объекта расчет устранимого и неустранимого физического износа короткоживущих элементов НФИКЖЭ представлен в табл. 6.9.

Таблица 6.9. Оценка физического износа короткоживущих элементов объекта

Из данных табл. 6.9. следует, что величина устранимого физического износа короткоживущих элементов составляет 1 184 тыс. руб., неустранимого износа – 4 554 тыс. руб., а общая величина износа короткоживущих элементов составляет 5 738 тыс. руб. Тогда величина остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом составит разницу между суммарной величиной восстановительной стоимости короткоживущих элементов и значением устранимого физического износа, а ее численное значение равно 11 272 тыс. руб. Дополнительно мы полагаем, что в данном случае хронологический и эффективный возраст объекта равны.

Пример расчета устранимого и неустранимого физического износа долгоживущих элементов представлен в табл. 6.10.

228

Таблица 6.10. Оценка физического износа долгоживущих элементов объекта

Общая величина устранимого и неустранимого физического износа всего объекта определяется как сумма значений износов коротко- и долгоживущих элементов (в денежном выражении).

Нормативный метод, активно использующийся в российской практике оценки физического износа строительных объектов, основывается на применении межотраслевых или ведомственных инструкций. Примером такого рода инструкций являются Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86 (р). М., Госгражданстрой, 1988). [2] Исследование состояния строительных конструкций на основе указанных нормативов систематически проводится специалистами Бюро технической инвентаризации объектов (БТИ), а также специалистами лабораторий, занимающихся обследованием строительных конструкций.

В Правилах перечисляются визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дается их количественная оценка. В особых случаях нормативами предусмотрено даже вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и сооружений, требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений. Последний способ исследования состояния строительных конструкций чаще всего используется в процессе проведения строительно-технических экспертиз с лабораторными исследованиями. Несмотря на то, что указанные выше нормативы предназначены для исследования объектов жилого назначения, зачастую из-за отсутствия альтернативных вариантов нормативов практикующие оценщики руководствуются ими и при оценке нежилых объектов.

229

При расчете физического износа улучшений нормативным методом общая величина износа объекта (устранимого и неустранимого) определяется как сумма физического износа отдельных конструктивных элементов объекта с учетом доли полной восстановительной стоимости каждого элемента в общей стоимости объекта. Этот методический прием выражается формулой:

Следует отметить, что нормативный метод применим только для оценки физического износа объекта. Величина физического износа может быть определена как в денежном, так и процентном выражении.

Рассмотрим на конкретном примере расчет физического износа с применением нормативного метода. Пусть необходимо провести оценку физического износа производственного корпуса. Полная восстановительная стоимость здания на дату оценки составляет 20 580,0 тыс. руб. По результатам обследования объекта выявлены значения физического износа всех основных конструктивных элементов здания. Результаты расчета физического износа объекта сведены в табл. 6.11.

Таблица 6.11. Оценка физического износа объекта на основе нормативного метода