Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

1 июля 2002 года вступил в действие Кодекс Российской Федера ции об административных правонарушениях, который ввел админи стративную ответственность за осуществление лицензируемого вида деятельности без лицензии или с нарушением лицензионных требо ваний и условий. В соответствии со ст. 28.1 и ст. 28.3 Кодекса долж ностные лица федеральных органов исполнительной власти, их уч реждений, структурных подразделений и территориальных органов, осуществляющих лицензирование отдельных видов деятельности, уполномочены возбуждать дела об административных правонаруше ниях в случае обнаружения фактов осуществления предпринима тельской деятельности без лицензии, если такая лицензия обязатель на, или с нарушением условий, предусмотренных лицензией, и составлять протоколы об административных правонарушениях, ко торые затем передаются для рассмотрения дел в суды.

Осуществление предпринимательской деятельности без лицен зии, если такая лицензия обязательна, влечет наложение админист ративного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пя ти МРОТ; на юридических лиц — от четырехсот до пятисот МРОТ.

Осуществление предпринимательской деятельности с нарушени ем условий, предусмотренных лицензией, влечет наложение адми нистративного штрафа на граждан в размере от пятнадцати до двад цати МРОТ, на юридических лиц — от трехсот до четырехсот МРОТ.

Вызвала определенные возражения позиция законодателя, иск лючившего из системы наказаний по данной категории дел отзыв лицензий и приостановление лицензий, так как включение этих мер в число административных наказаний означало бы, что они приме няются с соблюдением всех гарантий, закрепленных КоАП.

Рассмотрение вышеназванных дел отнесено к компетенции ар битражных судов. Законодательством (ст. 171 Уголовного Кодекса Российской Федерации) предусмотрена уголовная ответственность оценщиков как лиц, занимающихся незаконной предприниматель ской деятельностью при заключении договоров об оценке без соот ветствующего разрешения и извлечении дохода по этому договору.

Существует мнение, что нужно ввести уголовную ответствен ность оценщиков не только за незаконное предпринимательство, но и за осуществление недобросовестной оценочной деятельности, ко

торая выражается в выполнении и передаче заказчику отчетов, в ко торых умышленно искажается стоимость объекта оценки. Вопрос о целесообразности уголовной ответственности не всегда легко ре шить однозначно. В нашем случае незначительное на первый взгляд

241

искажение стоимости в большом количестве отчетов может нанести значительный ущерб правоохраняемым общественным отношениям.

Особенно это касается государственных интересов, например, при высвобождении военного имущества величина стоимости, опре деленной в отчете, принимается в качестве начальной цены на аук ционе, и таким образом стоимость, определенная в отчете, является скорее не рекомендацией, а «руководством к действию». Тем не ме нее, представляется, что вводить уголовную ответственность оцен щиков в настоящее время преждевременно, так как вначале необхо димо сформировать рынок качественных услуг по оценке более «мягкими» средствами, с применением механизмов саморегулирова ния и, в крайнем случае, мер административной ответственности. В данной ситуации представляет интерес институт административной преюдиции. Под административной преюдицией следует понимать такую конструкцию состава преступления, где уголовная ответствен ность обусловлена фактом предыдущего наложения на лицо админи стративного взыскания. Таким образом, принимается во внимание не сам факт совершения правонарушения, а именно факт наложения административного взыскания.

242

Глава 8 САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

8.1.Саморегулируемые организации оценщиков: зарубежный и российский опыт

Формирование профессии оценщика в Европе, а позднее и в США шло по пути саморегулирования, т.е. практикующие профес сионалы объединялись в соответствующие профессиональные кор порации, организованные по типу профессиональных объединений других свободных профессий (адвокаты, юристы, аудиторы и т.д.). Данная форма регулирования признана в большинстве стран.

США

Согласно закону «О реформе финансовых институтов» (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act — FIRREA), приня тому Конгрессом США в 1989 г., полномочия по регулированию оце ночной деятельности на федеральном уровне переданы некоммерче скому Фонду оценки. Одновременно с ним в структуре правительст ва США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства — Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee).

Фонд оценки (The Appraisal Foundation) является некоммерче ской, образовательной организацией, основанной в 1987 г. Ведущи ми профессиональными организациями (Институт оценки, Амери канское общество оценщиков) для достижения единообразия и про фессионализма в оценке. Это делается на основе работы его двух независимых органов — Совета по стандартам оценки (ССО) и Сове та по классификации оценщиков (СКО). Сейчас более 50 организа ций вступили в Фонд, — либо в качестве организаций спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выпол няет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку и назначает членов ССО и СКО. В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Совет по стандартам оценки разрабатывает,

интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты професси ональной оценочной практики (USPAP), которые являются обяза тельными для применения практикующими (сертифицированными и лицензированными) оценщиками на всей территории США.

243

Совет по классификации оценщиков устанавливает минималь ный уровень образования, опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости. Конгресс США обязал СКО устанав ливать минимальные квалификационные требования, которые ис пользуют штаты для сертификации и лицензирования оценщиков недвижимости. Кроме того, СКО принял единые рекомендательные требования для лицензированных оценщиков штатов.

На уровне штатов регулирование осуществляется на основании местных законодательных актов Комиссиями по регулированию оценочной деятельности, на которые возложены требования по ли цензированию и сертификации оценщиков недвижимости. На се годняшний день требования по лицензированию и сертификации в отдельных штатах отличаются друг от друга, и для работы в конкрет ном штате необходимо получить там соответствующую лицензию, сдав квалификационный экзамен.

В настоящее время Фондом оценки ведется работа по унифика ции требований к сертификации и лицензированию оценщиков на уровне штатов.

Великобритания

В Великобритании регулирование оценочной деятельности осу ществляется на основе делегирования прав на управление оценоч ной деятельностью профессиональной организации — Королевско му институту специалистов по недвижимости (Royal Institution of Chartered Surveyors — RICS) — РИКС. Он был основан в 1868 г. и первоначально носил название Институт землемеров (The Institution of Surveyors). На сегодняшний день его членами являются не только оценщики недвижимости, но и агенты по продаже недвижимости, управляющие недвижимостью, строительные инженеры, а также специалисты других профессий, связанных с землей и недвижимо стью.

В 1878 г. Институт получил официальную регистрацию на основа нии Парламентского акта, а тремя годами позже — королевскую гра моту на регулирование профессии, которая была подтверждена в 1921 и 1946 гг. На сегодняшний день РИКС является крупнейшей в

мире профессиональной организацией, насчитывающей более 72 тыс. членов в 100 странах мира. РИКС включает в себя ряд других профессиональных организаций Великобритании, связанных с не движимостью.

244

На сегодняшний день РИКС является саморегулируемой органи зацией специалистов по недвижимости, включая оценщиков недви жимости. РИКС самостоятельно устанавливает квалификационные требования (образование, стаж практической деятельности), а также систему профессиональных званий, которая позволяет потребите лям услуг судить об уровне квалификации специалистов в области недвижимости.

Российская Федерация

В соответствии со ст. 22 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дополнительно к государственному регу лированию регулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на их членов.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Функции саморегулируемых организаций оценщиков заключа ются в том, чтобы:

!защищать интересы оценщиков;

!содействовать повышению уровня профессиональной подго товки оценщиков;

!содействовать разработке образовательных программ по про фессиональному обучению оценщиков;

!разрабатывать собственные стандарты оценки;

!разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Роль и место саморегулируемых организаций оценщиков, опре деленные в Законе, накладывают на эти организации ответст венность, — как перед органами государственной власти, так и перед потребителями услуг оценщиков.

Федеральный закон от 8 августа 2001 № 134 ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при прове дении государственного контроля (надзора)» дает определение са морегулируемой организации как «некоммерческой организации,

созданной путем объединения юридических лиц и (или) индивиду альных предпринимателей и имеющей своей основной целью обес печение добросовестного осуществления профессиональной де ятельности членами саморегулируемой организации».

245

В настоящее время идет работа над проектом федерального закона «О саморегулируемых организациях», в котором должны быть законодательно определены общие нормы регулирования процедур создания и функционирования саморегулируемых организаций, к которым относятся нормы, определяющие их полномочия в части осуществления контроля за профессиональной деятельностью своих членов, ответственности СРО перед потребителями услуг и государ ством, допустимые пределы регулирования государством деятель ности саморегулируемых организаций.

Формирование института СРО и постепенная передача СРО функций по регулированию профессиональной деятельности в тех сферах, в которых это регулирование может обеспечить эффектив ный контроль, является одним из элементов формирования новой экономической политики в Российской Федерации.

Принятие Государственных требований к программам профес сиональной переподготовки оценщиков в РФ и Положения о ли цензировании создает фундамент по формированию системы взаи модействия между саморегулируемыми организациями оценщиков, что, безусловно, будет способствовать формированию гражданского общества в Российской Федерации.

В настоящее время в РФ саморегулируемые организации оцен щиков, а также общественные объединения и советы представлены следующими основными организациями:

Российское общество оценщиков (РОО) — объединяет фи зических лиц;

Партнерство РОО — объединение юридических лиц и предпри нимателей без образования юридического лица, в состав которых входят члены РОО;

Российская коллегия оценщиков (РКО) — объединение юриди ческих лиц и предпринимателей без образования юридического лица;

Национальная лига субъектов оценочной деятельности (НЛСОД) — объединение юридических и физических лиц;

Ассоциация образовательных учреждений по подготовке оцен щиков — объединение образовательных учреждений;

Объединенный совет по оценочной деятельности при отделении экономики РАН — консультативный орган, в состав которого входят представители РАН, Ассоциации образовательных учреждений, Тор гово промышленная палата РФ (ТПП РФ) и РОО;

246

Комитет по оценочной деятельности (КОД) при ТПП РФ — кон сультативный орган, созданный Правлением ТПП РФ, в который входят представители научных и учебных организаций, представите ли саморегулируемых организаций и коммерческих организаций.

В регионах созданы региональные и межрегиональные общест венные объединения (Московское общество оценщиков, Ассо циация «Русская оценка», Сибирское общество оценщиков и т.д.).

Кроме того, создан Межведомственный совет при Миниму ществе РФ, в состав которого входят представители всех заинтересо ванных ведомств, а также представители научных, учебных и саморе гулируемых организаций.

В Государственной думе Российской Федерации работы по зако нодательству в сфере оценочной деятельности ведутся в рамках рабо ты Подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятель ности Комитета по собственности.

Таким образом, в настоящее время в России сформированы и функционируют различные саморегулируемые организации, а также общественные объединения, которые фактически охватывают все основные направления оценочной деятельности. Координация на уровне ведомств уже осуществляется в рамках Межведомственного совета при Минимущества России.

Вместе с тем успешная и плодотворная работа по реализации по тенциала всех участвующих в этом процессе организаций невозможна без координирующего органа на уровне общественных организаций.

8.2. Кодексы этики и профессионального поведения оценщиков

Этические нормы профессионального поведения оценщиков из начально устанавливались профессиональными организациями, членами которых они являлись, в специальных документах — Кодек сах профессиональной этики. Обычно Кодекс устанавливает общие этические нормы поведения, которыми должны руководствоваться члены профессиональной организации или оценщики, работающие на рынке, в случае включения этических норм в профессиональные стандарты, обязательные для применения.

Кодекс профессионального поведения оценщиков определяет нравственные, моральные ценности, которым они должны следовать

в процессе профессиональной практики. Соблюдение этических норм профессионального поведения гарантируется высокими мо ральными качествами и профессиональной ответственностью оцен щиков, объективной необходимостью поддерживать в обществен

247

ном мнении уважение и доверие к себе. Кодексы профессиональной этики обычно определяют критерии, которые позволяют принять решение о признании профессиональных действий оценщика либо этичными, либо неэтичными.

Признание профессиональных действий оценщика неэтичными осуществляется в порядке, предусмотренном соответствующим раз делом Кодекса. Признание поведения оценщика неэтичным обыч но не является основанием для возникновения гражданско право вых последствий (привлечения к административной, дисциплинар ной или иной ответственности), но может служить основой для применения к нему мер соответствующего воздействия, исходя из указанных требований Кодекса, предусмотренных за конкретное нарушение.

Положения Кодекса обычно включают в себя как описание дей ствий оценщиков, которые надлежит совершать в процессе профес сиональной практики, так и тех действий, совершение которых не допустимо в соответствии с нормами профессиональной этики.

Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости (УЕСОН) (Approved European Property Valuation Standads), принятые Европейской группой ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuer’s Assosiations (TEGoVA) в 1997 г. и носящие рекомендатель ный характер для использования в странах — членах ЕЭС, включают в себя Европейский кодекс поведения (ЕКП), также рекомендуемый для использования всеми странами членами в качестве базовых эти ческих требований к оценщику при разработке национальных Стан дартов и требований к оценочной практике.

Согласно Европейскому кодексу поведения, только оценщики, имеющие соответствующую квалификацию, могут выполнять работу по оценке. При этом первостепенной обязанностью оценщика явля ется обеспечение на высоком профессиональном уровне и в полной мере интересов своих клиентов. При этом оценщик при оценке какого либо объекта не может работать на две и более стороны, за исключением случаев, когда стороны дают на это свое согласие.

Оценщики должны вести себя честно, с достоинством, справед ливо и независимо, действуя во благо своих клиентов, своей профес сии и всего общества в целом. Они должны так вести дела со своими

клиентами и партнерами, чтобы соответствовать наивысшим стан дартам этики и технического мастерства.

Оценщики должны предпринимать все возможные меры, чтобы гарантировать отсутствие связанных с выполнением своих обязан

248

ностей конфликтов между интересами их клиентов и их собственны ми интересами. О возможности потенциальных конфликтов необхо димо сообщать клиенту до получения задания на проведение оценки.

Нормы этического поведения существуют уже и в национальных стандартах оценки. В этом плане показателен пример Единых стан дартов профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) — Uniform Standards of Professional Appraisers Practice (USPAP), разра ботанных Фондом оценки США (Appraisal Foundation) и обязатель ных для применения на территории США, Канады и Мексики. Дан ные стандарты включают в себя специальный раздел, определяющий систему требований к поведению оценщика и его взаимоотношения с клиентом.

Основные требования и положения, учитывающие особенности поведения оценщиков, рассмотрим на примере Кодекса поведения, входящего в систему Международных стандартов оценки, и Кодекса этики Российского общества оценщиков, поскольку РОО является полномочным представителем Российской Федерации в Междуна родном комитете по стандартам оценки (МКСО — IVSC).

Кодекс поведения МСО содержит следующие семь основных разделов:

1.Введение.

2.Сфера применения.

3.Определения.

4.Этика.

5.Компетентность.

6.Раскрытие данных.

7.Отчеты о стоимостях.

Вкратце охарактеризуем содержание этих разделов.

Введение

В этом разделе отмечается, что для «использования Международ ных стандартов оценки принципиальное значение имеет то, что оценки, выполняемые при их соблюдении, должны обеспечиваться честными и компетентными профессиональными оценщиками, сво бодными от предвзятости или своекорыстия, отчеты которых ясны,

не будут вводить в заблуждение и будут раскрывать все стороны, су щественные для надлежащего понимания оценки. Оценщики всегда должны способствовать повышению и сохранению общественного доверия к профессии «оценка»».

249

Сфера применения

В данном разделе особо подчеркивается, что оценщики соблюда ют действующие Стандарты по собственному выбору, либо в силу требования, которое к ним предъявляет закон или нормативный акт, либо инструкции клиента или предполагаемых пользователей. Оцен ка, претендующая на то, чтобы считаться подготовленной по Между народным стандартам оценки, обязывает оценщика следовать на стоящему Кодексу поведения.

Кроме того, подчеркивается, что этот Кодекс не имеет формаль ной силы закона, и не предполагается, что он является чем то отлич ным от дополнения к правилам, уставным нормам и положениям на циональных обществ или организаций, осуществляющих контроль или мониторинг за деятельностью оценщиков.

Также отмечается, что оценки, подготовленные по действующим Стандартам, будут приемлемой нормой для конечных пользователей только тогда, когда они подготовлены прошедшим профессио нальное обучение членом признанной национальной ассоциации, которая сама обеспечивает соблюдение стандартов квалификации, компетенции, опыта, этики и раскрытия данных при оценке. В тех странах, где еще не существует инфраструктуры для обучения и регу лирования деятельности по специальности «оценка», основная обя занность по выявлению пригодности оценщиков для выполнения той или иной задачи лежит на пользователях клиентах.

Определения

Вэтом разделе дается определение таких понятий, как допуще ния, ограничивающие условия, оценщик, внутренний оценщик, внешний оценщик.

Вданном разделе особо подчеркивается, что, «если в каком либо государстве нет подходящей академической квалификации, Оцен щик должен иметь достаточный уровень подготовки и опыта в оцен ке и быть либо членом признанной национальной профессиональ ной оценочной ассоциации или иметь лицензию от государства, ли бо быть назначенным судом или органом, имеющим эквивалентный статус».

Всоответствии с пунктом 3.6, «Оценщики, принимающие на себя ответственность за выполнение заданий по Международным

стандартам оценки, должны удовлетворять требованиям беспристра стности, профессиональной объективности и раскрытия данных, предусматриваемых настоящим Кодексом Поведения, — такие оценщики должны удовлетворять требованиям относительно

250