Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

5.5.2.Всегда следует проводить анализ наиболее эффективного использования данного имущества, чтобы убедиться, что продолжающееся использование является сельскохозяйст венным, особенно тогда, когда представляется, что иное использование земли, например, развитие подразделения, вызванное выходом за пределы городской/пригородной экспансии, было бы более уместным. В тех ситуациях, ког да инструкции конкретно требуют, чтобы Оценщик игно рировал варианты использования, отличные от текущего сельскохозяйственного использования, получаемая в ре зультате оценка не обязательно будет показывать Рыноч ную стоимость имущества.

5.6.Расчет стабилизированного дохода должен основываться на приме рах урожаев и циклов в данной области рынка.

5.6.1.Денежный поток к объектам сельскохозяйственного иму щества является функцией как цикла производства, кото рому следует имущество, так и внешними циклическими силами, такими, как рынки товара. Оценщик должен раз бираться в воздействии этих циклов на денежные потоки. Оценка имущества должна основываться на стабилизиро ванном образце дохода, который согласуется с циклами производства, обычно практикуемыми в регионе, в кото ром находится имущество.

5.7.Оценщик сельскохозяйственного имущества, имеющего различные физические составляющие или классы сельскохозяйственного ис пользования, должен ясно указать, является ли стоимость каждой составляющей или использования — его стоимостным вкладом как части всего имущества, или же стоимостью как отдельной незави симо стоящей составляющей.

5.7.1.Различные составляющие всего имущества могут иметь стоимость как отдельные части, которая больше или мень ше их стоимости как части целого. Оценщик может опре делить, должна каждая составляющая оцениваться инди видуально или как часть целого имущества.

5.7.2.Объектами сельскохозяйственного имущества можно управлять с целью обеспечения одновременного произ

водства более чем одного класса товара на основе разных физических условий в рамках данного имущества либо по решению менеджмента. В оценке объектов сельскохозяй ственного имущества, на которых культуры более одной

311

сельскохозяйственной классификации возделываются или убираются в разные времена, стоимость каждой сельскохо зяйственной классификации должна основываться на ее вкладе в полную стоимость имущества, а не стоимости не" зависимых частей.

5.7.3.Сельскохозяйственное использование имущества может потребовать обширных строительных улучшений, напри мер, хлевов, силосных башен, доильных установок. Такие улучшения, хотя и требуются для надлежащей эксплуата ции объекта, часто являются вторичными по отношению к основному активу в форме земли. Их стоимость должна основываться на их вкладе в полную стоимость имущества вне зависимости от затрат на них или их иной меры.

Как правило, такие улучшения имеют стоимость в использова нии, т.е. величину их вклада в стоимость предприятия. В тех случаях, когда может потребоваться распределение стоимости между актива ми, такое распределение не следует принимать как показатель инди видуальной стоимости улучшений как отдельных активов.

6.0.Дата выпуска

6.1.Настоящее Международное руководство по оценке вступило в силу … (дата)

10.2. Оценка движимого (личного) имущества

(Проект предлагаемого Международного руководства по оценке)

1.0.Введение

1.1.Задачей настоящего руководства является улучшение согласо ванности и качества оценок движимого имущества для блага пользователей услуг по оценке движимого имущества.

1.2.Обычно оценки недвижимого имущества стремятся проводить и проводят на базе рыночной стоимости, применяя положения Стандарта 1 МКСО. Там, где используются другие базы, приме няются положения Стандарта 2 МКСО при условии надлежаще

го разъяснения и раскрытия данных.

1.3.Вообще говоря, понятия, процессы и методы, применяемые в оценке движимого имущества, — те же самые, что и для других типов оценок. Некоторые термины могут иметь иное значение

312

или использоваться по иному. Эти различия становятся важны ми «раскрытиями» данных всякий раз, когда такие термины ис пользуются. В Настоящем Международном руководстве излага ются важные определения, используемые в оценках движимого имущества.

1.4.Оценщики должны внимательно отнестись к проведению разли чий между рыночными компонентами и соответствующими ры ночными стоимостями объектов недвижимого имущества. Од ним из примеров такой дифференциации является рыночная стоимость объектов имущества, продаваемых на аукционе, или рыночная стоимость объектов имущества, продаваемых или приобретаемых у частных дилеров, где договорная цена публич но не раскрывается. Другим примером будет рыночная сто имость движимого имущества, продаваемого оптом, или рыноч ная стоимость той же самой вещи, продаваемой в розницу.

2.0.Область применения

2.1.Настоящее Руководство призвано содействовать в процессе про ведения или использования оценок движимого имущества.

2.2.Помимо объектов, которые являются общими для других При менений и Международных руководств и Международных стан дартов оценки, настоящее Международное руководство содер жит широкое обсуждение процесса оценки для движимого иму щества. Оно включено с целью типизации того, что обычно вовлекается в оценки движимого имущества и обеспечения базы для сравнений с другими типами оценки.

2.3.Поскольку другие основные принципы оценки, Стандарты МКСО, Применения и Международные руководства также при менимы к оценкам движимого имущества, настоящее Междуна родное руководство следует понимать как включающее в себя все прочие имеющие отношение к делу разделы Стандартов МКСО.

3.0.Определения

3.1.Аукционная цена. Цена, отражающая окончательно принятое предложение на публичном аукционе. Она может включать или

не включать гонорары или комиссии. См. также Молотковую цену, Продажу по частному договору.

3.1.2.Коллекционные пpедметы. Объекты, собираемые в силу ин тереса, которые они вызывают благодаря их редкости, но

313

визне или уникальности. Коллекции включают произведе ния искусства, старинные предметы, драгоценные камни, ювелирные изделия, музыкальные инструменты, нумизма тические или филателистические коллекции, редкие кни ги и архивные материалы.

3.3.Затpатный подход. Сравнительный подход к стоимости имуще ства, который рассматривает как заменитель для покупки дан ного имущества строительство другого объекта имущества, яв ляющегося копией, или такого, который мог бы обеспечивать равную полезность без неоправданных затрат, обусловленных задержкой. Pасчет Оценщика основывается на затратах на вос производство или замещение рассматриваемого имущества или актива за вычетом суммарной (накопленной) амортизации.

3.4.Пpинадлежности и пpиспособления. Совокупность улучшений как часть имущества, оцениваемых вместе. Смотри Торговые принадлежности и приспособления арендатора.

3.5.Мебель, пpинадлежности и обоpудование. Термин, используемый в Северной Америке для обозначения осязаемого движимого

имущества плюс торговые принадлежности и улучшения лиз гольда. См. также Движимое имущество.

3.6.Личное движимое имущество. В некоторых государствах — тер мин, используемый для идентифицируемых, переносных и ося заемых предметов, которые публика считает недвижимым иму ществом. См. также Личное имущество.

3.7.Молотковая цена. Принятое и объявленное предложение цены, не считая каких либо гонораров или комиссий, и потому это не обязательно цена покупки. См. также Аукционная цена, Прода жа по частному договору.

3.8.Внутpенняя стоимость. Сумма, которая на основании оценки наличных фактов считается «истинной» или «реальной» ценно стью вещи. Концепция долговременной не Pыночной стоимос ти, которая сглаживает кратковременные колебания цены.

3.9.Улучшения лизгольда или улучшения аpендатоpа. Фиксированные улучшения или добавления к земле или зданиям, устанавливае мые и оплачиваемые арендатором для удовлетворения нужд

арендатора, устраняемые арендатором по окончании срока аренды. Устранение не вызывает серьезных повреждений недви жимости. См. также Личное имущество, торговые принадлеж ности и приспособления арендатора.

314

3.10.Подход на основе сpавнения пpодаж. Общий путь расчета показа теля стоимости движимого имущества или интереса собствен ности в движимом имуществе с использованием одного или большего числа методов, при которых рассматриваемое имуще ство сравнивается с аналогичными объектами имущества. Оценка движимого имущества зависит от знания Оценщиком рынка и опыта Оценщика, а также запротоколированных дан ных по сопоставимым объектам.

3.11.Pыночная стоимость. См. Стандарт 1 МКСО.

3.12.Движимое имущество. Юридическое понятие, относящееся ко всем правам, интересам и выгодам, связанным с собственно стью на вещи, отличные от недвижимости. В некоторых госу дарствах предметы движимого имущества юридически обозна чаются как движимость в отличие от реальности (realty), кото рая может относиться либо к недвижимому имуществу, либо к недвижимости. Предметы движимого имущества могут быть осязаемыми, такими, как движимые вещи, или неосязаемыми, такими, как долг или патент. Предметы осязаемого движимого имущества не прикрепляются постоянно к недвижимости и обычно характеризуются их перемещения. Движимое имущест во может оцениваться в соответствии с его рыночной стоимо стью, утилизационной стоимостью или ликвидационной сто имостью. Коллекционные предметы, одна категория движимо го имущества, могут иметь национальную или региональную стоимость, отражая особо рестриктивные правила экспорта и отличаясь от международной стоимости той же вещи (тех же ве щей). К оценке движимого имущества могут применяться спо собы, используемые в трех подходах к оценке. См. также кол лекционные предметы; принадлежности и приспособления; мебель, принадлежности и оборудование; принадлежности и оборудование (FF&E); личное движимое имущество; улучше ния лизгольда и улучшения арендатора; установки и оборудова ние; торговые принадлежности и приспособления арендатора.

3.13.Движимость. Юридический термин, используемый в США для обозначения движимого имущества в отличие от реальности,

которое может относиться либо к недвижимому имуществу, ли бо к недвижимости. Движимость включает осязаемые и неося заемые предметы, которые не являются недвижимостью. См. также Движимое имущество.

315

3.14.Установки и обоpудование. (i) Активы, которые предполагается использовать на непрерывной основе в деятельности предприя тия, в том числе специализированные непостоянные здания, машины (отдельные машины или собрания машин, торговые принадлежности и улучшения лизгольда), накопленная аморти зация и другие категории активов, подходящим образом иден тифицированные.

(ii)Осязаемые активы, которые:

(а)предприятие держит для использования в производстве, поставках товаров или услуг, для сдачи в аренду другим или для административных целей; и

(б)как ожидается, должны использоваться в течение более чем одного периода.

3.15.Пpодажа по частному договоpу. Продажа, переговоры и заклю чение о цене сделки, по которой оно осуществляется лицами, а не через публичный аукцион или иной метод. Цена продажи, уплачиваемая при продаже по частному договору, обычно не из вестна никому, кроме участников сделки. См. также Аукцион ная цена; Молотковая цена.

3.16.Пpофессиональный оценщик имущества. Лицо, которое обладает необходимой квалификацией, способностью и опытом для рас чета стоимости имущества для разных целей, в том числе сде лок, влекущих передачи имущества в собственность, имущест во, рассматриваемое в качестве залога для обеспечения ссуд и ипотек, имущество, являющееся предметом тяжбы или урегули рования споров относительно налогообложения, и имущество, рассматриваемое как основные средства в финансовой отчет ности. Профессиональный оценщик имущества может также обладать специфическим опытом проведения оценок других ка тегорий имущества, например, движимого имущества бизнеса и финансовых интересов.

3.17.Тоpговые пpинадлежности и пpиспособления аpендатоpа. Не яв ляющиеся недвижимостью принадлежности, присоединенные к имуществу арендатором и используемые при ведении торгов ли или бизнеса. См. также Улучшения лизгольда или арендато ра; Движимое имущество.

3.18.Подход к оценке. Вообще говоря, — путь расчета стоимости, ко торый использует один или большее число методов оценки. Три подхода к оценке, применяемые к оценке недвижимого имуще ства, могут также применяться и к оценке недвижимого имуще

316

ства. Это подход на основе сравнения продаж, затратный под ход и капитализации дохода.

3.19.Метод оценки. В рамках подхода к оценке — конкретный путь расчета стоимости.

3.20.Пpоцедуpа оценки. Акт, манера и способ выполнения шагов ме тода оценки.

4.0.Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1.В некоторых случаях оценка движимого имущества проводится в связи с оценкой недвижимого имущества и/или бизнеса и обес печивает основу для определения меры амортизации или устаре вания определенных основных активов. В этом применении сама по себе оценка движимого имущества может быть или не быть главным поводом для оценки, однако необходимо сочетание ус луг Оценщика движимого имущества, Оценщика бизнеса и/или, например, Оценщика недвижимого имущества для того, чтобы правильно распределить и отразить Рыночную стоимость акти вов, которые должны быть представлены в финансовом отчете.

5.0.Руководство

5.1.Оценки движимого имущества могут потребоваться для ряда возможных направлений использования, в том числе приобре тения и ликвидации, страхования, налогообложения и т.п.

5.1.1.Там, где цель оценки требует расчета Рыночной стоимос ти, Оценщик должен применять определения Рыночной стоимости, процессы и методологию, совместимые с усло вием о них в Стандарте 1 МКСО.

5.1.2.Там, где для выполнения работы требуется база стоимости, отличная от Рыночной стоимости — например, страхуемой стоимости или утилизационной стоимости, Оценщик дол жен четко идентифицировать тип используемой стоимос ти, определить такую стоимость и предпринять шаги, не обходимые для проведения различия между расчетной ве личиной стоимости и расчетной величиной Рыночной стоимости.

5.2.Оценщик должен предпринять шаги, чтобы гарантировать, что все источники данных, на которые он полагается, надежны и уместны для предпринимаемой оценки. Во многих случаях за пределы кру га услуг Оценщика выходит проведение полной верификации вторичных или третичных источников данных. Соответственно

317

Оценщик должен предпринять такие шаги, чтобы проверить точность и обоснованность источников данных, как это обычно принято на рынках в месте проведения оценки.

5.3.Нередко при оценках движимого имущества необходимо, чтобы Оценщику движимого имущества можно было полагаться на ус луги других Оценщиков движимого имущества и/или иных про фессиональных специалистов. Таким образом, нужно установить

параметры ответственности, относящиеся к классификации объек тов имущества, между Оценщиками в иных дисциплинах, чтобы га рантировать, что ничто не будет пропущено или не окажется ре зультатом двойного счета. Обычным примером является передача оценки компонент, относящихся к недвижимому имуществу, на усмотрение Оценщика недвижимого имущества. Там, где Оцен щик движимого имущества полагается на услуги других экспер тов, он должен:

5.3.1.Предпринять разумно необходимые шаги по верификации, чтобы гарантировать, что такие услуги полностью выполнены и что лежащие в основе выводы обоснованны и заслуживают доверия; или

5.3.2.Раскрыть факт, что такие шаги по верификации были пред приняты.

5.4.Оценщики движимого имущества должны часто полагаться на информацию, получаемую от клиента или от представителей клиента. Источник любых таких данных, на которые полагаются,

должен быть указан Оценщиком в устных или письменных сообще ниях, а данные должны быть разумно проверены там, где это воз можно.

5.5.Хотя многие из принципов, методов и способов оценки движи мого имущества схожи с теми, которые применяются в других случаях оценки, для оценки движимого имущества требуют спе циального образования, подготовки и опыта.

5.6.Описание задания по оценке должно включать:

5.6.1.Интересы, имущество и права собственности, которые долж ны быть оценены;

5.6.2.Фактическую дату оценки;

5.6.3.Определение стоимости;

5.6.4.Собственника интереса (следует заметить, что в некоторых государствах собственник интереса может быть неизвест ным по причинам конфиденциальности).

5.6.5.Цель и использование оценки.

318

5.7.К числу факторов, которые должны быть рассмотрены оценщиком недвижимости, относятся:

5.7.1.Права, привилегии или условия, которые присоединяются к собственности на рассматриваемое имущество.

5.7.1.1.Права собственности излагаются в различных юри дических документах.

5.7.1.2.Права и условия, содержащиеся в соглашении соб ственника или в обмене корреспонденцией; эти права могут или не могут передаваться новому соб ственнику рассматриваемого имущества.

5.7.1.3.Документы могут содержать ограничения на пере дачу имущества и могут содержать положения, уп равляющие базой оценки, которые должны быть приняты в случае передачи имущества.

5.7.2.Характер имущества и история собственности на него (происхождение).

5.7.3.Экономическая перспектива, которая может затронуть рассматриваемое имущество, включая политическую перспективу и государственную политику.

5.7.4.Состояние и перспективы рынка, специфичного для тор говли объектами движимого имущества, которые могут за тронуть рассматриваемое имущество.

5.7.5.Имеет ли рассматриваемое имущество неосязаемую сто имость или нет.

5.7.5.1.Если движимому имуществу внутренне присуща неосязаемая стоимость, Оценщик должен гаранти ровать, что неосязаемая стоимость полностью от ражена вне зависимости от того, была ли иденти фицируемая неосязаемая стоимость оценена от дельно или нет.

5.7.5.2.Важно, чтобы Оценщику были известны юридиче ские ограничения и условия, которые возникают в силу законов государства, в котором это имущество существует.

5.7.5.3.Часто, особенно при использовании сделок по при обретению, трудно или невозможно получить адек

ватную информацию. Хотя фактическая цена сдел ки может быть известной, Оценщик может не знать, какие гарантии и компенсации были даны продав цом, были ли взяты у продавца до приобретения де

319

нежные средства или иные активы, и какое воздей ствие на сделку имело налоговое планирование.

5.7.5.4.В силу причин, которые были объяснены в параг рафе 5.2.3.1., сопоставимые данные всегда следует использовать с осторожностью, и неизбежно при ходится проводить многочисленные корректиров ки. При использовании опубликованных результа тов аукционов следует иметь в виду, что эти резуль таты могут представлять сделки для сектора малых рынков. Следует вносить поправки с учетом разли чий, возникающих из за различающихся уровней рынка.

5.7.6.Любая другая информация, которую Оценщик посчитает от носящейся к делу.

5.7.7.Подход, основанный на сравнении продаж к оценке движи мого имущества

5.7.7.1.При подходе на основе сравнения продаж рассмат риваемое имущество сопоставляется с аналогич ным имуществом и/или интересами собственности в имуществе, которые были проданы на открытом рынке.

5.7.7.2.Двумя наиболее распространенными источниками данных, используемых при подходе на основе срав нения продаж, являются публикуемые результаты аукционов и сделок, сообщаемых фирмами, регу лярно торгующими аналогичным имуществом.

5.7.7.3.Должна существовать обоснованная база для срав нения с аналогичным имуществом и опоры на нее при подходе на основе сравнений продаж. Эти ана логичные имущества должны регулярно продавать ся на том же рынке, что и рассматриваемый, или на рынке, который реагирует на те же экономические переменные. Сравнение должно проводиться ос мысленно и не должно вводить в заблуждение. Факторы, которые следует принимать во внимание при решении вопроса о том, существует ли обосно

ванная база для сравнения, включают:

5.7.7.3.1. Сходство рассматриваемого имущества в терминах качественных и количественных описательных характеристик.

320