Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

!сдачи индивидуального устного экзамена, длящегося не менее 30 минут (или соответствующего устного экзамена в группе кандидатов).

Программа экзамена

В программу экзамена должны быть включены, как минимум, следующие вопросы:

!национальный рынок оценки недвижимости / Европейский рынок недвижимости (базовые сведения);

!методы оценки, применяемые в государстве / Европейские ме тоды оценки (базовые сведения);

!основные элементы техники проведения оценки;

!земельный кадастр (если он существует в данной стране);

!основы экономической теории / менеджмента;

!основы математики / статистики;

!международная и национальная профессиональная оценочная инфраструктура (национальные, европейские и международ ные профессиональные организации, системы професси ональной подготовки оценщиков и т.д.);

!основы права.

Любой орган по сертификации, подавший документы на получе ние сертификата ЕГАО, должен обязать сертифицированных им оценщиков придерживаться и соблюдать правила профессиональ ной этики. Эти требования должны содержать следующие прин ципы:

!благоразумие / конфиденциальность — оценщики обязаны бла горазумно относиться ко всей представляемой им информации и документам и использовать их исключительно в целях прово димой оценки;

!объективность — оценщики обязаны проводить оценку бес пристрастно и объективно, правильно употребляя полученные ими знания и сведения;

!беспристрастность / независимость — тот факт, что оценщик получает вознаграждение от заказчика, отнюдь не исключает их возможной зависимости от других лиц и их непорядочности;

!техническая компетентность / профессиональная ответствен" ность — оценщики должны выполнять только те заказы, для которых у них имеются достаточные знания, компетентность и требуемый опыт работы.

261

Обязательство оценщиков проходить регулярное повышение квалификации

Получить Сертификат «Approved by TEGoVa» могут лишь те орга ны по сертификации, которые обязывают сертифицированных ими оценщиков проходить регулярное повышение квалификации про должительностью, по крайней мере, 3 дня (21 час) в год.

Максимальный срок действия выдаваемых сертификатов

Кроме того, любой орган по сертификации, обращающийся за аккредитацией в ЕГАО, не может выдавать сертификаты неограни ченного срока действия. Срок действия сертификатов должен быть не более 5 лет.

В рамках саморегулируемых профессиональных организаций оценщиков действуют система квалификационных требований к своим членам и соответствующая система профессиональных зва ний. Как уже было сказано выше, такими примерами являются зва ния члена Королевского института чартерных сюрвейеров Велико британии (FRICS), члена Института оценки США (МАI), аккреди тованного сертифицированного оценщика Американского общества оценщиков (ASA) и другие.

Система квалификационных званий профессиональной органи зации базируется обычно как на собственной системе професси ональной учебной подготовки (или системе образования по согласо ванным программам в аккредитованных учебных центрах), так и на опыте практической работы оценщика, подтверждаемой практиче скими отчетами.

В условиях России впервые в рамках Российского общества оцен щиков была разработана система аттестации оценщиков и сертифи кации оценочных фирм, основанная на национальном законода тельстве. В настоящее время в системе нормативных документов РОО действуют «Положение об уровнях квалификации действитель ных членов Российского общества оценщиков (РОО) и аттестацион ной (сертификационной) комиссии РОО (АК)», утвержденное реше нием Конференции РОО 26 ноября 1996 года.

В соответствии с этим Положением устанавливаются четыре уровня квалификации членов РОО:

!Действительный член РОО;

!Сертифицированный оценщик;

262

!Эксперт по оценке;

!Мастер (магистр) оценки.

В Положении изложены основные условия, при выполнении ко торых возможно присвоение каждого из перечисленных уровней квалификации, порядок работы Аттестационной комиссии РОО, приведены основные требования, предъявляемые к отчетам по оцен ке. В настоящее время проводится работа по совершенствованию данного документа с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также с целью гармонизации его содержания с международными правилами серти фикации персонала оценочных фирм.

Первая в России «Система добровольной сертификации услуг по оценке имущества» (свидетельство № РОСС RU. 0001.04 АИОО от 03.06.96 г.) была разработана и зарегистрирована Российским обще ством оценщиков. В настоящее время аналогичные системы добро вольной сертификации зарегистрированы Ассоциацией «Русская оценка» и ТПП РФ. «Сертификат соответствия» стандартам РОО и право использовать знак соответствия получили восемь фирм, в ко торых работают члены РОО.

В настоящее время РОО вводится следующая схема аттестации и сертификации оценочной деятельности.

1.Аккредитация фирмы или предпринимателя при Российском обществе оценщиков. На этом этапе проверяются правоустанавли вающие документы, состав работников, стаж работы, перечень на правлений выполняемых работ и общий анализ содержания пред ставленных отчетов.

2.Подготовка к аттестации и сертификации. На этом этапе про водится рецензирование отчетов об оценке и получение консульта ций по совершенствованию их содержания для подготовки сотруд ников к аттестации и фирмы — к сертификации.

3.Рассмотрение материалов в Аттестационной или Сертификаци онной комиссии с целью присвоения квалификационного уровня персоналу фирмы или выдачи «Сертификата соответствия» стандар там РОО оценочной фирме.

Сертификация может осуществляться независимо от членства в РОО.

Сертификация услуг по оценке — это система процедур для опре деления третьей стороной соответствия выполняемых оценщиком

263

работ требованиям, которые изложены в Стандартах. Правовые ос новы сертификации товаров, работ и услуг определены в законах Российской Федерации «О защите прав потребителей» и «О серти фикации продукции и услуг». Сертификат соответствия призван быть гарантией качества, безопасности и обеспечивать повышение престижа и доверия заказчика к организациям, осуществляющим оценку имущества.

Перечень организационно методических документов этой систе мы добровольной сертификации услуг по оценке имущества:

!Основные положения.

!Положение о Центральном органе сертификации.

!Требования к экспертам по сертификации и порядок их аттес тации.

!Порядок проведения сертификации.

!Типовое положение об органе сертификации.

!Порядок аккредитации учебных подразделений организаций по обучению специалистов в области сертификации услуг по оценке имущества.

!Типовая учебная программа подготовки экспертов по «Серти фикации услуг по оценке имущества».

!Знак соответствия. Форма, размеры и технические требования.

!Порядок ведения реестра и регистрации объектов и участников сертификации.

Опыт проведения сертификации выявил необходимость в приме нении одной из следующих трех схем сертификации:

1. Схема представляет собой комплексную проверку организации работ и результатов оценочной деятельности: на основании выбо рочного контроля содержания отчетов определяется уровень мастер ства исполнителя.

2.Схема сертификации основывается на данных Декларации за явления, то есть в ней реализуются принципы доверия к оценщикам. При этом обязательным условием к применению второй схемы сер тификации являются результаты сертификации по первой схеме и данные последующих инспекционных контролей.

3.Схема сертификации — это проверка результатов деятельности

оценщиков в условиях, когда используется Система качества выпол

нения услуг по оценке имущества, которая должна быть разработана в соответствии с требованием соответствующих международных и европейских стандартов.

264

На этапе предварительной оценки в Центральный орган по сер тификации РОО или другой аккредитованный орган по сертифика ции подаются Заявка и Анкета вопросник. В заявке указывается пе речень Стандартов, на соответствие которым должна быть проведена сертификация. Анкета содержит ряд вопросов об объектах его оце ночной деятельности. Анализ анкеты вопросника позволит органам сертификации принять положительное решение о заключении дого вора на выполнение работ по сертификации, в котором определяют ся время и программа работы по сертификации.

Орган сертификации формирует комиссию для проведения сер тификации. В случае принятия отрицательного решения, заявителю может быть предложено заключить договор о подготовке к проведе нию сертификации оценочной деятельности.

В рамках первой схемы сертификации проводится работа по сле дующим блокам:

1. Анализ отчетов, выполненных оценочной фирмой или оцен щиком за определенный период времени; выбор их осуществляет ко миссия; количество отчетов должно быть около двадцати; их содер жание должно показать умение выполнять все процедуры оценки, которые зафиксированы в Стандартах, и тем самым определить сте пень мастерства исполнителей работ.

2.Изучение содержания учредительных и организационно пра вовых документов.

3.Анализ документов, подтверждающих образовательный уро вень и уровень дополнительного образования персонала фирмы или

оценщика.

4. Степень обеспеченности информационно методическими ма териалами; уровень технического оснащения и состояние делопро изводства.

5. Результаты анализа организации работ, содержания отчетов по итогам сертификации фиксируются в Акте, на основании выводов которого принимается Решение о выдаче или невыдаче Сертификата соответствия выполняемых работ содержанию Стандартов. В содер жании Акта и Решения указывается дата планового инспекционного контроля результатов устранения недостатков, выявленных в про

цессе сертификации.

Все эти процедуры были проведены при анализе оценочной де ятельности ряда фирм, которым в настоящее время выдан Сертифи кат соответствия Стандартам.

265

Действующие в настоящее время в Российской Федерации систе мы добровольной аттестации оценщиков пока не соответствуют нор мативам ЕГАО. Для создания полноценной системы аттестации оценщиков в Российской Федерации ведется работа по формирова нию органа независимой сертификации, учредителями которого должны выступать потребители оценочных услуг (банковские, страхо вые профессиональные объединения и т.д.). Данный орган должен практически начать (на коммерческой основе) проведение аттеста ции оценщиков, пройти аккредитацию в национальном органе (в од ной из европейских стран) по аккредитации систем качества, а затем получить аккредитацию ЕГАО (TEGoVa).

Основная литература к Разделу 2

1.Алексеев С.С. Право и собственность — М.: Юридическая литера тура, 2001. — 187 с.

2.Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса Пер. с англ. И.Л. Артеменков, А.В. Воронкин. — М.: Российское общество оценщиков, 1996. — 264 с.

3.Коуз Р. Природа фирмы: истолкование / Под ред. О. Уильямсона, С. Уинтера. — М.: Дело, 2001. — 195 с.

4.Demsetz Harold. Information and Efficiency: Another Viewpoint // Journal of Law and Economics. — 1969. N 1. P. 1 21.

5.Вольчик В.В. Курс лекций по институциональной экономике. — Ростов, 2000. — 240 с.

6.Эггертсон Трауинн. Экономическое поведение и институты / Пер. с англ. — М.: Дело, 2001. — 408 с.

7.Libecap Gary D. The Political Allocation of Mineral Rights: a Reevaluation of Teapot Dome // Journal of Economic History. — 1984. N 44 (June). Р. 381 391.

8.Олейник А.Н. Институциональная экономика: Учеб. пос. — М.: ИНФРА, 2002. — 416 с.

9.Саватье Р. Теория обязательств. — М.: Прогресс, 1972. — 287 с.

10.Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Спо собы их защиты (комментарии к новому ГК РФ). — М.: «Центр деловой информации» еженедельника «Экономика и жизнь»,

1996. — 131 с.

11.Мурзин Д.В. Ценные бумаги — бестелесные вещи. Правовые про блемы современной теории ценных бумаг. — М.: Статут, 1998. — 176 с.

266

12.Боровиков Д.В. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федера ции». — М.: Российский оценщик, 2002. № 5 (ноябрь). — С. 2 16.

13.Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1, п/т 2. М.: Юриздат, 1950. — С. 67.

14.Тер"Акопов А.А. Правовые основания уголовной ответственности военнослужащих. — М., 1981. С. 15 26.

267

Раздел 3 ИНТЕРНАЦИОНАЛИЗАЦИЯ И РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИХ ОСНОВ ОЦЕНКИ

Глава 9 ЭВОЛЮЦИЯ МЕЖДУНАРОДНЫХ И ЕВРОПЕЙСКИХ

СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ (МСО И ЕСО)

9.1.Эволюция содержания Международных стандартов оценки (МСО)

Международные и европейские стандарты оценки, которые были приняты в 2000 г. (обозначаемые, соответственно, как МСО 2000 и ЕСО 2000), по сравнению с прежними, содержали существенные из менения, в основном связанные со всеми изменениями и дополне ниями, которые были внесены в Международные стандарты финан совой отчетности (МСФО) и которые, в свою очередь, были согласо ваны с Международной организацией, объединяющей комиссии по ценным бумагам (МОКЦБ).

В обновленном Резюме общего раздела МСО теперь провозгла шено, что они «призваны облегчить проведение международных трансакций (сделок), связанных с имуществом (прежде всего недви жимым), и внести свой вклад в жизнестойкость глобальных рынков, способствуя большей прозрачности финансовой отчетности. Акцент сделан на использовании подлинной рыночной информации, на ос нове которой можно выносить профессиональные суждения, касаю щиеся оценок имущества».

Важным следствием произошедшей гармонизации оценки стои мости и бухгалтерского учета является не унификация, а, напротив, более определенное разграничение понятий и методологии этих двух профессиональных дисциплин.

Так, понятие активы везде заменено понятием имущество, за исключением случаев применения оценки для финансовой отчет ности, в которой подразумевается, что отдельные имущественные объекты (включая права) прошли бухгалтерскую процедуру их при" знания в качестве активов.

Однако такое различение проводится не слишком строго: иногда применяется понятие «имущество и активы», а для неосязаемых («не" материальных») активов это различие в явном виде обнаруживается

268

только для идентифицируемых объектов интеллектуальной собст венности.

Имущество является юридическим понятием, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называ ют недвижимым имуществом. Слово имущество, употребленное без до полнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации.

В терминологии бухгалтерского учета активы представляет собой ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управ лением предприятия и от которых в будущем ожидается поток экономи ческих выгод для предприятия. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым, так и неосязаемым.

Актив признается в балансе, когда (1) существует высокая вероят ность получения предприятием будущих экономических выгод, и (2) приобретение актива связано с некоторыми затратами или же он имеет рыночную стоимость, и эти затраты или рыночную стоимость можно на дежно измерить.

С формально методической точки зрения предметом оценки является именно право собственности на данный актив, а не сам по себе актив — осязаемый или неосязаемый. Тем самым проводится различие между экономической концепцией оценки актива, объективно основанной на возможности покупки и продажи этого актива на свободном рынке, и какой либо субъективной концепцией, предполагающей некую «внут реннюю» или иную базу, отличную от рыночной стоимости.

Ключевым критерием для оценки любого недвижимого или дви жимого имущества является его полезность. Например, стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в тер минах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих продуктивность.

Все бизнес организации, а также и другие организации обознача ются собирательным термином «предприятия». Данная международ ная трактовка понятия «предприятие» (Enterprise) отличается от той, которая содержится в ГК РФ, где его содержание сводится к «имуще

ственному комплексу», а далее — без комментариев — к простой «не движимости». Тем самым выхолащивается вся его — «предприятия» — организационная, а тем более рыночная, «бизнесовая» сущность. Этот термин, таким образом, охватывает как организации, действую

269

щие ради получения прибыли их собственниками, так и те, которые оказывают публичные (общественные) услуги и не могут руководст воваться исключительно мотивами получения прибыли.

Можно констатировать, что за последнее время в международных правилах появились очень важные новации — как в бухгалтерском учете (финансовой отчетности), так и в оценочной деятельности. При этом достигнута гармонизация основных принципов и понятий между МСО, МКСФО и МОКЦБ. В соответствии с новыми МСО в конце 2000 г. были внесены изменения и дополнения в европейские (ЕСО), американские (USPAP) и в ряд других национальных стан дартов оценки.

Именно сейчас было бы своевременным для России войти в об щее русло мировых тенденций, сохраняя при этом, как и другие страны, свою специфику, но без принципиальных противоречий с основными международными и европейскими стандартами.

Даже имея профессиональные представления о МСО, следует ре гулярно знакомиться с теми весьма существенными изменениями, которые в них произошли в последние годы (2000 2002 гг.), по срав нению с редакциями стандартов предыдущих лет и которые должны еще произойти по планам на ближайшие два три года. МСО в редак ции 1994 г. издавались на русском языке, а со всеми изменениями, произошедшими к 2000 г., с авторскими комментариями, добавле ниями и глоссарием — были изданы в 2000 году [1].

Вэтом же издании были отражены все согласования, достигнутые

кмоменту издания МСО между Международным комитетом по

стандартам оценки (МКСО) и Международным комитетом по стан дартам финансовой отчетности (МКСФО), который координирует свои бухгалтерские стандарты с международными организациями по ценным бумагам, аудиторской деятельности, инвестиционно фи нансовому анализу, а также по экономической статистике и финан совому менеджменту.

Новейшие изменения в МСО явились следствием глобальной гармонизации, достигнутой в 2000 году между представителями раз личных дисциплин, касающихся экономических измерений, а имен но: инвесторами и специалистами по ценным бумагам, входящими в

Международную организацию комиссий по ценным бумагам (МОКЦБ, по английски IOSCO); бухгалтерами, работающими по Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО, по английски IAS), и оценщиками, у которых, помимо МКСО, к

270