Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

консультации юристов при подготовке договоров. Как правило, эти затраты минимизируются при использовании типовых форм договоров.

3. Издержки измерения.

К этим издержкам относятся издержки контроля качества оказы ваемых услуг или продаваемых товаров. Как правило, при заключе нии договоров в тексте указывается, каким требованиям должны от вечать товары или услуги, обмен которыми осуществляется в процессе выполнения контракта. При производстве сложной техни ки или, например, при строительстве сложных и опасных сооруже ний, эти издержки могут составлять существенную часть от общих затрат по производству, связанных с наличием специальной измери тельной техники, высококвалифицированных кадров, осуществляю щих контроль качества и безопасности. Минимизация этих затрат осуществляется в первую очередь благодаря выработке стандартов, положений, лицензированию, системам сертификации качества и т.д.

Воценочной деятельности к этим затратам могут быть отнесены,

впервую очередь, затраты на лицензирование, включая и затраты на обучение по программам профессиональной переподготовки оцен щиков, затраты на аккредитацию по требованию различных заказчи ков, затраты на сертификацию фирм в добровольных системах сер тификации услуг, страхование гражданской ответственности, затра ты на рецензирование отчетов (добровольное или по требованию заказчика), затраты на приобретение сертифицированных про граммных продуктов. К этим затратам можно отнести и затраты на приобретение различных нормативных и иных материалов — мето дических рекомендаций, справочников и т.д.

Основной функцией этих затрат является минимизация потерь, которые могут быть в случае оказания некачественной услуги. Для фирм, занимающихся оценкой, они могут составлять до 30 40% от всех издержек ведения бизнеса.

4. Издержки спецификации и защиты прав собственности.

Эта категория издержек обусловлена, в первую очередь, затрата ми, необходимыми для оформления и защиты прав собственности. Сюда могут быть отнесены издержки на содержание юристов, су дебные издержки, затраты на содержание органов государственной

власти, обеспечивающих регистрацию и защиту прав собственности. Для компаний, осуществляющих оценочную деятельность, эти издержки зачастую выражаются в затратах на регистрацию прав собственности или прав аренды на занимаемые офисные помеще

161

ния, затраты на оформление и регистрацию объектов интеллектуаль ной собственности и товарного знака, судебные издержки в случае нарушения этих прав.

Необходимо отметить, что данный вид издержек связан с одним из основных факторов формирования рынка трансакционных услуг, и объем этого рынка во многом обеспечивает функционирование оценщиков.

5. Издержки оппортунистического поведения.

Анализ и определение этих издержек представляют достаточно сложную задачу. К ним относят издержки, связанные, в первую оче редь, с более или менее замаскированным уклонением (но не пря мым отказом) участников сделки от выполнения взятых на себя обязательств. Примером такого поведения является отлынивание, когда сотрудник не выполняет свои обязанности в полном объеме. При этом выявление такого факта зачастую требует создания доро гостоящих и малоэффективных систем контроля со стороны адми нистрации компании. Для любого руководителя анализ эффектив ности работы сотрудников является одной из основных задач. С другой стороны, издержки по созданию систем контроля за деятель ностью сотрудников могут оказаться малоэффективными. Одной из задач в работе управленческого аппарата как раз и является сниже ние этого рода издержек.

К издержкам оппортунистического поведения относят и расходы, связанные с вымогательством. Под вымогательством понимается си туация, при которой ведение бизнеса по технологическим или иным причинам возможно только при наличии определенных факторов. Если один из этих факторов вдруг будет выведен из общего процесса, то в результате этого могут возникнуть существенные потери для ос тальных участников.

Так, применительно к оценочному бизнесу, возможна ситуация, когда единственный оценщик, имеющий соответствующее образова ние и вписанный в лицензию на осуществление оценочной деятель ности, требует для себя особых преимуществ в оплате и т.п., угрожая уйти из фирмы, а в этом случае в соответствии с действующим зако нодательством фирма не может осуществлять услуги по оценке. По этому, как правило, лицензии на осуществление оценочной деятель

ности оформляются на собственников фирм, либо в лицензию вно сятся несколько штатных сотрудников, что, в конечном счете, позволяет минимизировать издержки оппортунистического по ведения.

162

Конечно, существуют различные классификации трансакцион ных издержек. Однако, вне зависимости от того, какая из классифи каций используется, признание самого факта наличия этих издержек (затрат) явилось мощным инструментом описания экономических процессов и позволило приблизить абстрактные экономические мо дели к практике хозяйственной деятельности.

5.4. Проблема спецификации и размывания прав собственности

Эта проблема является одной из основных в современной теории прав собственности, основная задача которой состоит в анализе взаимодействия между экономическими и правовыми системами.

Теория прав собственности базируется на следующих фундамен тальных положениях:

1)права собственности определяют, какие издержки и вознаграж дения могут ожидать агенты за свои действия;

2)переструктуризация прав собственности ведет к сдвигам в сис теме экономических стимулов;

3)реакцией на эти сдвиги будет изменившееся поведение эконо мических агентов.

Теория прав собственности исходит из базового представления о том, что любой акт обмена есть по существу обмен пучками право

мочий.

По словам Демсеца: «Когда на рынке заключается сделка, обме ниваются два пучка прав собственности. Пучок прав обычно прикрепляется к определенному физическому благу или услуге, но именно ценность прав определяет ценность обмениваемых товаров… Экономисты обыкновенно принимают пучок прав как данный и ищут объяснение, чем определяются цена и количество подлежаще го обмену товара, к которому относятся эти права» [4].

Чем шире набор прав, связанных с данным ресурсом, тем выше его полезность. Так, собственная вещь и вещь, взятая напрокат, име ют разную полезность для потребителя, даже если физически они со вершенно идентичны.

Рыночная стоимость полных прав собственности на объект не движимости будет всегда выше, чем рыночная стоимость права поль

зования таким объектом по двум причинам:

1. Ограничения на использование данного объекта — например, субаренда может быть разрешена собственником только по фикси рованным ценам ниже рыночных, или договор об аренде предусмат

163

ривает определенную функцию использования данного объекта, не всегда совпадающую с наилучшим использованием.

2. У нового собственника, приобретающего право пользования, могут возникнуть дополнительные издержки, связанные с последую щим выкупом у собственника недостающего правомочия.

Экономические агенты не могут передать в обмене больше право мочий, чем они имеют. Поэтому расширение или сужение имеющих ся у них прав собственности будет приводить также к изменению ус ловий и масштабов обмена (увеличению или уменьшению числа сде лок в экономике).

В качестве исходного пункта анализа западные теоретики обра щаются обычно к режиму частной собственности. Право частной собственности понимается ими не просто как арифметическая сум ма правомочий, а как сложная структура. Ее отдельные компоненты взаимно обусловливают друг друга. Степень их взаимосвязанности проявляется в том, насколько ограничение какого либо правомочия (вплоть до полного его устранения) влияет на реализацию собст венником остальных правомочий.

Высокая степень полноты правомочий, присущая частной собственности, имеет два поведенческих следствия:

1) на собственника и только на него падают все положительные и отрицательные результаты осуществляемой им деятельности. Он по этому оказывается заинтересованным в максимально полном их уче те при принятии решений;

2) в процессе обмена вещь будет передана тому экономическому агенту, который предложит за нее наивысшую цену, и тем самым бу дет достигнуто эффективное распределение ресурсов в экономике.

Защита системы частной собственности западными экономиста ми покоится именно на этих аргументах об эффективности. Точное определение содержания прав собственности они считают важ нейшим условием эффективного функционирования экономики.

Исключить других из свободного доступа к ресурсу означает спе цифицировать права собственности на него.

Спецификация прав собственности способствует созданию ус тойчивой экономической среды, уменьшая неопределенность и фор

мируя у индивидуумов стабильные ожидания относительно того, что они могут получить в результате своих действий и на что они могут рассчитывать в отношениях с другими экономическими агентами. Специфицировать право собственности значит точно определить не

164

только субъекта собственности, но и ее объект, а также способ наде ления ею.

Неполнота спецификации трактуется как размывание (attenua tion) прав собственности. Смысл этого явления можно выразить фразой — «никто не станет сеять, если урожай будет доставаться дру гому».

Размывание прав собственности может происходить либо потому, что они неточно установлены и плохо защищены, либо потому, что они подпадают под разного рода внешние (не обусловленные дого вором) ограничения, главным образом со стороны государства.

Поскольку любые внешние, навязанные экономическому агенту ограничения перестраивают его ожидания, снижают для него цен ность ресурса, меняют условия обмена, постольку действия государ ства оказываются у теоретиков прав собственности под априорным подозрением.

Необходимо различать процессы дифференциации (расщепления) и размывания прав собственности. Добровольный и двусторонний характер расщепления правомочий гарантирует, что оно будет осу ществляться в соответствии с критерием эффективности. Главный выигрыш от рассредоточения правомочий усматривается в том, что экономические агенты получают возможность специализироваться в реализации того или иного частичного правомочия, что повышает эффективность их использования (например, в праве управления или

вправе распоряжения капитальной стоимостью ресурса).

Впротивоположность этому односторонний и принудительный характер ограничения прав собственности государством не дает ни каких гарантий его соответствия критериям эффективности. Действительно, подобные ограничения нередко налагаются в коры стных интересах различных лоббистских групп.

Вреальности отделить процессы расщепления от процессов раз мывания прав собственности очень трудно, поэтому внимание к не гативным последствиям проблемы размывания прав собственности не означает призыва к точному определению всех правомочий на все ресурсы любой ценой.

Спецификация прав собственности, с точки зрения экономиче ской теории, должна идти до того предела, где дальнейший выигрыш

от преодоления их размытости уже не будет окупать связанные с этим издержки.

Здесь необходимо сделать одно важное уточнение, касающееся проблемы окупаемости трансакционных издержек. Этот вопрос на

165

прямую связан с оценочной деятельностью. Часто высказывается те зис о «высокой» цене, которую надо заплатить оценщику для того, чтобы он определил тот или иной вид стоимости оцениваемого пра вомочия. Этот тезис звучит из уст чиновников, отстаивающих в пер вую очередь свое участие в оценке, будь то инструкция, толкование которой будет функцией этого чиновника, либо результат, получен ный в рамках той или иной методики (кадастровая оценка). Поэтому понятен основной побудительный мотив сетований по поводу якобы неоправданных затрат на независимого оценщика. При этом забыва ется, что само право на справедливую оценку вытекает из действую щего закона.

Собственник должен сам определять, стоит ли ему тратить деньги на оценщика для оценки своих правомочий, либо не тратить. При этом и независимый оценщик и чиновник, выполняющий функции государственного оценщика, должны быть равноправны перед зако ном, и в тех случаях, когда собственник или пользователь (аренда тор) согласен оплатить услуги независимого оценщика, государство совместно с общественными институтами гражданского общества должно обеспечить возможность независимому оценщику оказать за плату профессиональные услуги тем, кто в них нуждается. Это в свою очередь требует разработки методологии определения допусти мых диапазонов изменения результатов, четкого понимания вида оцениваемых стоимостей и т.д. Но основным является закрепление права оспорить и провести проверку того результата, который полу чает государственный оценщик. Помимо всего прочего, такая допол нительная «ручная» проверка результатов «массовой оценки» позво ляет уточнять и исправлять используемые расчетные модели.

В следующем параграфе рассматривается проблема влияния на процесс спецификации прав собственности трансакционных издер жек.

5.5. Теорема Коуза

Теорема Коуза имеет в современной научной литературе множе ство трактовок, с половиной из которых вряд ли согласился бы сам Р. Коуз.

Начнем с вопроса о влиянии правомочий, которыми обладают

собственники, на величину рыночной стоимости этих правомочий на примере владельцев пакетов акций. Этот вопрос является одним из основополагающих при назначении премии за контроль при оценке бизнеса. Приведенный здесь пример позволит проиллюстри

166

ровать эту проблему с позиций институциональной теории, а также пояснить основные положения теоремы Коуза.

Как было показано выше, правомочия могут быть разделены на 11 групп. В зависимости от того, каким пакетом обладает акционер, у него в силу действующего законодательства и соответствующего это му законодательству Устава акционерного общества могут возникать права (правомочия), которые в зависимости от величины пакета ак ций, которыми владеет акционер, позволяют ему оказывать разную степень влияния на функционирование акционерного общества, включая решение о продаже избыточных активов, формирование команды топ менеджеров, текущего анализа хозяйственной деятель ности, перспектив развития акционерного общества и т.д.

Всовременных условиях России, после тотальной приватизации

иначавшегося после этого процесса консолидации пакетов, круп ные пакеты зачастую оказались в руках бывшего руководства пред приятиями или в руках новых собственников. При этом ущемление прав, и соответственно, возникающие вследствие этого убытки, ко торые несут владельцы незначительных (не контрольных) пакетов — миноритарные акционеры, — часто являются предметом судебных разбирательств.

Приведенный ниже анализ (табл. 1) иллюстрирует понятия раз мывания и спецификации прав (правомочий). Знаком (О) обозначе но, что владелец пакета обладает этим правомочием в полном объ еме, знаком (Н) — не обладает, знаком (ОН) — выяснение вопроса об обладании данным правомочием требует дополнительного исследо вания.

167

168

Как видно из анализа данной таблицы, миноритарные акционеры фактически не обладают ни одним из возможных правомочий, кото рые могут повлиять на функционирование акционерным обществом открытого типа. При этом надо иметь в виду, что при отсутствии или незначительности выплачиваемых дивидендов владение миноритар ным пакетом не позволяет акционеру извлекать существенную для себя выгоду от владения принадлежащим ему пакетом. Поэтому в последнее время происходит организация комитетов миноритарных акционеров, консолидация их пакетов, создание общественных фондов по защите прав миноритарных акционеров.

С другой стороны, возникают ситуации, когда предполагаемое ущемление прав миноритарных акционеров используется конкурен тами для приостановки или отмены по суду законных решений по управлению акционерным обществом. При этом могут возникать как обращения к оценщику, так и претензии к результату оценки, ес ли в основу того или иного решения принимался результат, получен ный независимым оценщиком.

Возникает и еще одна проблема, связанная с анализом эффектив ности использования правомочия без ущерба для владельца других правомочий. Хорошо известный пример, который в просторечии на зывают «выведением активов», по своей правовой и экономической сути означает, что владелец правомочия, позволяющего ему осу ществлять продажу активов акционерного общества в ущерб другим собственникам, проводит это перемещение (продажу или уступку за долги) другому юридическому лицу, где он уже является единолич ным обладателем всех правомочий. Остановка многих предприятий, фиктивные или реальные банкротства часто являются как раз спосо бами подобного перераспределения правомочий. Если бы это пере распределение происходило в условиях полноценных рыночных от ношений, то за право обладать всеми правомочиями была бы запла чена наивысшая цена, соответствующая наиболее эффективному использованию правомочия. При этом структура производства от этого перераспределения фактически не изменится.

Именно это утверждает теорема Коуза. Приведем ее формулиров ку, данную в работе [8].

«Если права собственности четко специфицированы и трансак ционные издержки равны нулю, то структура производства будет ос таваться неизменной независимо от изменений в распределении прав собственности, если отвлечься от эффекта дохода».

169

Если же перераспределение правомочий происходит в условиях, когда рыночные механизмы не развиты, то даже при незначительных трансакционных издержках в силу целого ряда обстоятельств, в том числе уровня квалификации новых управляющих, которые по реше нию новых собственников начинают руководить предприятием, воз никает и изменение структуры производства.

В нашей практике приходится сталкиваться с ситуациями, когда новые собственники и соответственно новые топ мененджеры ком паний просто не знают, что им делать с доставшимся им предприяти ем. Так, из всех возможных вариантов развития предприятия они выбирают единственно им понятный — сдачу недвижимости в арен ду. В результате вместо развития новых технологий, которые можно было бы реализовывать на данном предприятии, т.е. в терминах тео ремы Коуза — структура производства должна была бы оставаться неизменной, как раз происходит обратное, когда ценное оборудова ние демонтируется с целью освобождения площадей для сдачи в аренду. При этом, как в конкретных случаях показывали последую щие расчеты, величина рыночной стоимости компании при реализа ции бизнеса в производственной сфере могла быть на порядок выше, чем собственно бизнес на основе коммерческого использования не движимости. В некоторых случаях приобретение правомочий имело целью устранение конкурентных производств, т.е. «недружественное поглощение».

Почему в принципе возникают такие ситуации?

Если новый собственник заплатил за приобретаемые правомочия не наивысшую цену из возможных, а использовал некий админист ративный ресурс, который в принципе тоже имеет свою цену, но зна чительно меньшую, чем приобретаемое правомочие, то и предпола гаемое использование доставшегося таким образом правомочия в первую очередь должно окупить эти относительно небольшие из держки нового собственника. Отсюда и возникает желание как мож но скорее и с минимальными дополнительными затратами окупить свои издержки.

Приведенные примеры показывают, что учет всей совокупности проблем, связанных с оборотом собственности, необходимо всегда проводить исходя из анализа конкретной экономической и правовой

ситуации, которая складывается в экономике.

Для практики оценки (исследования стоимостей) выводы, кото рые можно сделать на основе теоремы Коуза, имеют вполне опреде ленное значение, связанное с вопросами определения премий за

170