Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

имущества должника в порядке, установленном федеральным законом;

!статья 52 Федерального Закона от 21.07.97 № 119 ФЗ «Об ис полнительном производстве» устанавливает, что:

"оценка имущества должника производится судебным при ставом — исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исклю чением случаев, когда оценка производится по регулируе мым ценам;

"если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведен ной судебным приставом исполнителем оценки, судебный пристав исполнитель для определения стоимости имущест ва назначает специалиста;

"сторона, оспаривающая оценку имущества, произведенную судебным приставом исполнителем, несет расходы по на значению специалиста.

Субъекты оценочной деятельности

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к субъектам оценочной деятельности относит юридиче ских и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), де ятельность которых урегулирована указанным законом (оценщиков) и потребителей их услуг (заказчиков).

Следует отметить, что названных законом субъектов более пра вильно было бы назвать сторонами договора об оценке, а к субъек там оценочной деятельности можно отнести целый ряд субъектов:

!органы исполнительной власти Российской Федерации, субъ ектов Российской Федерации, муниципальных образований;

!оценщики, являющиеся индивидуальными предпринимателя ми или юридическими лицами;

!профессиональные объединения оценщиков;

!заказчики услуг — юридические и физические лица, по иници ативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора на оценку объекта

оценки проводится оценка объекта оценки;

!потребители услуг — юридические или физические лица, а так же органы исполнительной власти, использующие информа цию, содержащуюся в отчете об оценке.

221

В рамках такой классификации возникает множество связей меж ду субъектами оценочной деятельности, среди которых наиболее су щественными являются:

!«органы законодательной власти — органы исполнительной власти — оценщики»;

!«заказчики — оценщики — потребители оценки»;

!отношения между оценщиками и их объединениями.

Рассмотрим подробнее выделенные выше взаимоотношения, возникающие между субъектами оценочной деятельности.

Впервом случае органы власти участвуют в формировании по рядка и определении требований и условий для осуществления оце ночной деятельности посредством разработки, принятия норматив ных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими также и контроль за деятельностью оцен щиков.

Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономиче ской жизни в нормативных правовых актах органов власти предпо лагается целесообразным активное участие в процессе нормотворче ства самих оценщиков.

Вцелях оптимизации отношений между органами власти и оцен щиками, а также для поиска наиболее эффективных путей их сотруд ничества следует проанализировать опыт развитых стран в области оценочной деятельности и с учетом полученных выводов апробиро вать на практике наиболее перспективные направления зарубежной политики в данной области.

Что касается отношений, возникающих в системе «заказчик — оценщик — потребитель оценки», то здесь сосредоточено наиболь шее количество разногласий.

Представляется не совсем правильным отождествление законом заказчиков и потребителей услуг оценщиков, так как они не всегда совпадают в одном лице.

Заказчик оценки не обязательно будет являться и ее потребите лем. Кроме непосредственно самих оценщиков, заказчиком, равно как и потребителем оценки, может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли

собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего).

Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать. Так, например, если независимым

222

оценщиком проводится оценка объекта оценки для определения стоимости для целей налогообложения, то в данном случае потреби телем услуг независимого оценщика будут являться налоговые орга ны, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке объекта оценки для контроля правильности исчисления налогообла гаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества, заказчиком будет выступать налогоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны. Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако отметим, что на заказчике должна ле жать ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и пря мой доступ оценщика к объекту.

В целях защиты интересов потребителей услуг оценщиков Минимущества России принято распоряжение от 02.09.2002 № 3062 р «О совете потребителей оценочных услуг». В соответствии с указан ным распоряжением Минимущества России ведется работа по со зданию Совета потребителей оценочных услуг, в который будут вхо дить представители крупнейших организаций, пользующихся дан ными услугами.

В случае, когда основанием для проведения оценки является до говор об оценке, на отношения сторон в полной мере распространя ются требования гражданского законодательства и вышеуказанного Закона, в частности.

В соответствии с законом в договоре об оценке заказчиком, равно как оценщиком, могут являться как физические лица, так и юриди ческие, причем заказчиком, в отличие от оценщика, может быть фи зическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринима теля. Отношения между этими двумя сторонами оформляются в до говоре об оценке конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. (Статья 9 Федерального закона от 29.07.98 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)

Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах: во первых, «оценщик» — оценочная фирма или индивиду

альный предприниматель, осуществляющий оценочную деятель ность; во вторых, «оценщик» — физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность. Профессия оценщика появилась в Квалификационном справочнике должностей руково

223

дителей, специалистов и других служащих, утвержденном поста новлением Минтруда Российской Федерации от 21.08.98 № 37.

Таким образом, осуществлять оценочную деятельность могут ин дивидуальные предприниматели, юридические лица, обладающие общей правоспособностью, и юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, при условии соответствия этой деятельности их уставным целям и получения лицензии на осу ществление оценочной деятельности с учетом соблюдения условий осуществления оценочной деятельности.

Заключение и исполнение договора об оценке объекта оценки

Регулирование заключения договора в ГК РФ начинается со ста дии выражения стороной воли заключить договор, т.е. выступления с офертой.

На практике заключению договора об оценке практически всегда предшествуют переговоры с целью выяснения условий предполагае мого заказа и возможности его принятия. В данном случае оферта может представлять собой развернутый проект договора либо заказ, исходящий от стороны, которая нуждается в услугах оценщика.

В любом случае договор признается заключенным только при ус ловии прямого подтверждения оферты. Переговоры необходимы сторонам договора об оценке, чтобы совместно обсудить проблему, которая представляет взаимный интерес, и принять совместное ре шение.

При заключении договора должны соблюдаться определенные условия, имеются в виду не условия договора, а основополагающие принципы, которые лежат в основе заключения общегражданских договоров вообще.

Принцип законности договора означает, что договор действите лен, если он соответствует предъявляемым к нему требованиям зако на или иных правовых актов. К условиям действительности обще гражданской сделки относятся: законность содержания; способ ность лиц, ее совершающих, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки.

Права и обязанности порождаются договором при условии со

блюдения его формы. Относительно договора об оценке в ст. 10 Фе дерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Фе дерации» установлено, что договор должен быть заключен в пись менной форме и не требует нотариального удостоверения.

224

Принцип свободы договора означает, что субъекты предпринима тельской деятельности свободны в заключении договора и какое ли бо понуждение к его заключению не допускается.

В соответствии со ст. 11 Закона надлежащим исполнением дого вора об оценке объекта оценки является своевременное составление и передача оценщиком заказчику составленного в письменной фор ме с соблюдением требований законодательства об оценочной де ятельности отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вво дить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и не двусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Вслучае если при проведении оценки объекта оценки определя ется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете долж ны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стои мости объекта оценки.

Вотчете должны быть указаны:

!дата составления и порядковый номер отчета;

!основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

!юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему ли цензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

!точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

!стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень исполь зованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

!последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы приме нения полученного результата;

!дата определения стоимости объекта оценки;

225

!перечень документов, используемых оценщиком и устанавли вающих количественные и качественные характеристики объ екта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки зако нодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреп лен печатью, а также подписан оценщиком — индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Закона и осуществил оценку, и его руководителем.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оцен ки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, призна ется достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Условия договора об оценке

Содержанием договора называют совокупность его условий, оп ределяющих состав подлежащих совершению действий, требования к порядку и срокам их выполнения.

Часто в литературе договорные условия подразделяют на сущест венные, обычные и случайные. Законодатель регулирует и раскрыва ет смысл только существенных условий договора. Это объясняется тем, что согласование именно этих условий является необходимым и достаточным для того, чтобы договор считался заключенным.

Ст. 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Рос сийской Федерации» установлены условия, которые должен содер жать договор об оценке:

!основания заключения договора;

!вид объекта оценки;

!вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

!денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

226

!сведения о страховании гражданской ответственности оцен щика.

Кроме того, указанной статьей установлено, что в договор в обя зательном порядке включаются сведения о наличии лицензии на осуществление оценочной деятельности, а также точное указание на объект оценки и его описание.

Таким образом, применительно к договору об оценке объекта оценки положения статьи Закона призваны урегулировать отноше ния оценщика и заказчика, но не являются исчерпывающим содер жанием конкретного договора об оценке.

Предметом гражданско правового договора являются имущество (вещь), которое одна сторона обязана передать другой, или опреде ленные действия, которые должны совершить стороны.

Предметом договора об оценке является оказание услуг по оценке объекта оценки. К объектам оценки относятся: отдельные матери альные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имуще ство лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении кото рых законодательством Российской Федерации установлена возмож ность их участия в гражданском обороте (ст. 5 Федерального закона от 29.07.98 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Таким образом, в общем случае под объектами оценки понимаются объекты гражданских прав, не изъятые из оборота.

Учитывая, что договор об оценке является возмездным, оценщик вправе требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки и денежного вознаграждения за проведение оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Права и обязанности сторон по договору об оценке

Взаконе установлены права и обязанности оценщика, которые, соответственно, корреспондируют обязанности и права заказчика.

Всоответствии с положениями Закона, оценщик имеет право:

!применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

!требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа оценщика в полном объ

227

еме к документации, необходимой, по мнению оценщика, для осуществления этой оценки;

!получать разъяснения и дополнительные сведения, необходи мые для осуществления данной оценки;

!запрашивать в письменной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за иск лючением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если непредоставление ука занной информации существенным образом влияет на досто верность оценки объекта оценки, оценщик указывает на это в отчете;

!привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщи ков либо других специалистов;

!отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, ес ли заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предос тавления необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

!требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки и денежного вознаграждения за прове дение оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

В соответствии с положениями Закона, оценщик обязан:

!соблюдать при осуществлении оценочной деятельности тре бования законодательства об оценочной деятельности (Закона, Стандартов оценки, обязательных для применения субъектами оценочной деятельности, Положения о лицензировании оце ночной деятельности);

!сообщать заказчику о невозможности своего участия в про ведении оценки объекта вследствие возникновения обсто ятельств, препятствующих проведению объективной оценки данного объекта;

!обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчи ка и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчи ку полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;

!предоставлять заказчику информацию о требованиях зако нодательства, об уставе, кодексе этики саморегулируемой орга низации (некоммерческой организации оценщиков), на член ство в которых ссылается оценщик в своем отчете;

228

!предоставлять документ об образовании, подтверждающий получение необходимых знаний;

!не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случа ев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации;

!хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в тече ние трех лет;

!в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или ин

формацию из них правоохранительным, судебным или уполно моченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Одним из весьма важных требований Закона является требование полной независимости оценщика от заказчика и от каких либо об стоятельств, связанных с объектом оценки.

Оценка конкретного объекта не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физи ческим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные пра ва вне договора, либо если оценщик является учредителем, собствен ником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица, либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересо ванных лиц в профессиональную деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов проведения оценки, в том числе путем ограничения круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщи ка за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итого

вой величины стоимости объекта оценки.

Порядок страхования гражданской ответственности оценщиков рассмотрен в отдельной главе Хрестоматии по оценочной деятель ности.

229

7.4. Лицензирование оценочной деятельности

Для того чтобы защитить интересы потребителей, государство обеспечивает контроль за деятельностью профессиональных участ ников рынка оценочных услуг посредством лицензирования их де ятельности, установления базовых требований по качеству услуг и по гарантиям их обеспечения. При этом определение содержательных условий лицензирования вырабатывается совместно с саморегули руемыми организациями оценщиков. В первую очередь, государство обеспечивает административный контроль за этой деятельностью для недопущения злоупотреблений. Саморегулируемые организации совместно с уполномоченным органом вырабатывают необходимые правила и нормы поведения профессиональных участников рынка, контролируют их выполнение и, наряду с иными участниками рын ка, в случае нарушения таких норм инициируют применение адми нистративных мер.

Действенным механизмом создания цивилизованного процесса лицензирования является объединение двух процедур: собственно процедуры лицензирования и сертификации качества услуг как предлицензионной процедуры. Объединение этих процедур позво лит, с одной стороны, избежать излишней регламентации собствен но процесса лицензирования, а с другой стороны, сертификация ка чества услуг является самым действенным механизмом защиты прав потребителей.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в статье 23 которого было установлено, что оценочная деятельность подлежит лицензированию, вступил в законную силу 03.08.98, однако само Положение о лицензировании долгое время находилось в стадии разработки. Это привело к тому, что в ряде ре гионов, в том числе и в Москве, были приняты собственные норма тивные акты, регламентирующие лицензирование этого вида де ятельности. В случае если лицензиат имеет ранее выданные ему ор ганами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицензии, то действие этих лицензий прекратилось с 16.07.2001 — момента вступления в силу постановления Правительства Россий ской Федерации от 11.04.2001 № 285 «О лицензировании оценочной

деятельности» — и переоформлению они не подлежат. В соответст вии с п. 2 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного вышеуказанным постановлением Правительства Российской Федерации, органом, осуществляющим лицензирова

230