Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

5.7.7.3.2.Количество и возможность верификации данных по аналогичному имуществу.

5.7.7.3.3.Представляет ли цена аналогичного иму щества коммерческую сделку.

5.7.7.3.4.Основательный непредвзятый поиск ана логичных объектов имущества необходим, чтобы установить независимость и надеж ность оценки. Поиск должен включать простые объективные критерии для отбо ра аналогичных объектов имущества.

5.7.7.3.5.Следует провести сравнительный анализ качественных и количественных схожих черт и различий между аналогичными объектами имущества и рассматриваемым имуществом.

5.7.7.3.6.Там, где это уместно, могут понадобиться корректировки, чтобы сделать ориентиры оценки при переходе от аналогичных объ ектов имущества к рассматриваемому имуществу более сопоставимыми. По правки нужно делать для необычных, не повторяющихся и уникальных позиций.

5.7.7.3.7.Следует делать надлежащие поправки на различия в собственности на рассматри ваемое имущество и собственности на ана логичные объекты имущества в отношении характера и влияния такого происхожде ния или реализуемости или недостаточной реализуемости, если это применимо.

5.7.7.4.Когда для обеспечения ориентира для оценок ис пользуются предыдущие сделки, могут понадо биться корректировки на изменение времени или обстоятельств в экономике, в отрасли, в повыше нии ценности научной подготовки и в бизнесе, в котором такое имущество продается.

5.7.7.5.«Анекдотические правила оценки», или «правила

здравого смысла», могут быть полезными в оценке имущества или интереса собственности в движи мом имуществе. Тем не менее показателям стои мости, выводимым из использования таких пра

321

вил, не следует придавать существенного веса, если невозможно показать, что покупатели существенно полагаются на них.

5.8.Процесс согласования

5.8.1.Заключение о стоимости должно основываться на:

5.8.1.1.определении стоимости;

5.8.1.2.цели и предполагаемом использовании оценки; и

5.8.1.3.вся информация, имеющая отношение к делу на дату оценки, необходимая в свете сферы задания.

5.8.2.Заключение о стоимости также будет основываться на рас четных величинах стоимости, полученных методами оценки.

5.8.2.1.Выбор и опора на соответствующие подходы, мето ды и расчеты зависят от суждения Оценщика.

5.8.2.2.Оценщик должен использовать суждение при оп ределении относительного веса, который следует придавать каждой из расчетных величин стоимос ти, достигнутых в процессе оценки. Оценщик дол жен представить обоснование и оправдание для ис пользуемых методов оценки и для взвешивания ме тодов, на которые он полагается при достижении вывода о стоимости.

6.0.Дата вступления в силу

6.1.Настоящее Международное руководство вступило в силу … (дата).

10.3.Экспертиза оценок

(Проект предлагаемого Международного руководства)

1.0.Введение

1.1.В силу необходимости обеспечения точности, уместности и ка чества отчетов об оценках, экспертиза оценки стала составной частью профессиональной практики. В экспертизе оценки рас сматриваются корректность, непротиворечивость, обоснован ность и полнота оценки.

1.1.1.Экспертиза оценки может потребовать участия экспертов со специальными знаниями во вспомогательных областях.

1.1.2.Экспертиза оценки обеспечивает проверку достоверности рассматриваемой оценки с акцентом на:

322

1.1.2.1.очевидную адекватность и релевантность исполь зуемых данных;

1.1.2.2.уместность применяемых методов и способов;

1.1.2.3.проверку того, являются ли анализ, мнения и за ключения уместными и обоснованными;

1.1.2.4.проверку того, является ли представленный про дукт в целом соответствующим Общепринятым принципам оценки или превосходит их.

1.2.Экспертизы оценок проводятся по разнообразным поводам, в том числе это:

1.2.1.должное старание, требуемое для финансовой отчетности и управления активами;

1.2.2.свидетельства экспертов в судебных разбирательствах и аналогичных ситуациях;

1.2.3.определение того, соответствует ли отчет регулятивным требованиям, когда:

1.2.3.1.оценки используются как часть процесса ипотеч ного кредитования, особенно ипотек, застрахован ных и регулируемых государством;

1.2.3.2.необходимо проверить, соответствовали ли Оцен щики регулятивным стандартам и требованиям в пределах своей юрисдикции.

2.0.Область применения

2.1.Требования в настоящем Международном руководстве приме няются к разработке и отчетам об экспертизе оценок.

2.2.Соблюдение настоящего руководства возложено на Оценщика, который в рамках полномочий по надзору и управлению подпи сывает экспертное заключение об оценке, тем самым принимая на себя ответственность за содержание настоящего экспертного заключения.

3.0.Определения

3.1.Экспертиза оценки. Задание на оценку, которое охватывает ряд типов и целей. Основная черта, присущая всем экспертизам оценок, состоит в том, что Оценщик выносит беспристрастное

суждение при рассмотрении работы другого Оценщика. Экспер тиза оценки может поддержать то же заключение о стоимости, подвергаемое экспертизе, или же ее результатом может быть не согласие с заключением относительно этой стоимости. Экспер

323

тизы оценки обеспечивают проверку достоверности по оценке, а также проверку работы Оценщика, который ее разработал, в том, что касается знаний, опыта и независимости Оценщика.

В некоторых государствах экспертиза оценки может также установить обновление, выполненное Оценщиком той же оце ночной фирмы, которая провела первоначальную оценку.

Организации по оценке во всем мире проводят различие между разными типами экспертиз например, административ" ные экспертизы (экспертизы соблюдения), технические эксперти" зы, настольные экспертизы, полевые экспертизы, экспертизы, призванные гарантировать, что оценка проведена в соответст" вии с профессиональными стандартами (где принимаются базы оценки, используемые в рассматриваемой оценке), экспертизы, которые собирают общую рыночную информацию для под" держки или опротестования заключения о стоимости, и экспер тизы, которые проверяют конкретные данные в рассматриваемой оценке с сопоставимыми данными из выборочной группы.

3.2.Административная экспертиза (экспертиза соблюдения). Экспер тиза оценки, проводимая клиентом или пользователем услуг по оценке, как практика в должной добросовестности, когда оцен ка должна использоваться для целей принятия решений, таких, как андеррайтинг, покупка или продажа имущества. Оценщик может при случае проводить административную экспертизу для оказания помощи клиенту в выполнении этих функций. Адми нистративная экспертиза также предпринимается для гарантии, что оценка соответствует всем требованиям или превосходит все требования по соблюдению или указаниям конкретного рынка или превосходит их и, как минимум, соответствует Общеприня тым принципам оценки (ОПО).

3.3.Техническая экспертиза. Экспертиза оценки, проводимая Оцен щиком для формирования заключения относительно того, явля ются ли анализ, мнения и заключения в подвергнутом эксперти зе отчете уместными, обоснованными и приемлемыми.

3.4.Настольная экспертиза. Экспертиза оценки, ограниченная дан ными, представленными в отчете, которые могут или не могут

быть подтверждены независимо. Обычно проводится с исполь зованием контрольного списка пунктов. Рецензент проверяет точность расчетов, обоснованность данных, уместность методо логии и соблюдение указаний клиента, регулятивных требова

324

ний и профессиональных стандартов. См. также Полевая экс пертиза.

3.5.Полевая экспертиза. Экспертиза оценки, которая включает об следование внешней части, а иногда и внутренней части рас сматриваемого имущества и, возможно, обследование сопоста вимых объектов имущества, для подтверждения данных, пред ставленных в отчете. Обычно проводится с использованием контрольного списка, который охватывает пункты, проверяе мые при настольной экспертизе, и может также включать под тверждение рыночных данных, исследования для сбора допол нительных данных и проверку программного обеспечения, ис пользуемого при подготовке отчета. См. также Настольная экспертиза.

3.6.Отчет аудитора. Письменное заявление, которое описывает сферу аудиторского обследования, суммирует полученные све дения и выражает заключение аудитора относительно точности финансового отчета при представлении финансового состояния компании за конкретно указанный период.

4.0.Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1.Взаимосвязь между стандартами финансовой отчетности и практикой оценки рассматривается во Введении к МСО 2003.

5.0.Руководство

5.1.При разработке экспертизы оценки Оценщик эксперт должен:

5.1.1.идентифицировать клиента и предполагаемых пользователей Экспертизы оценки, предполагаемое использование мнений и заключений Оценщика эксперта и цель задания;

5.1.2.идентифицировать рассматриваемое имущество, дату Экс пертизы оценки, оцениваемые в рассматриваемом отчете ин тересы в имуществе и собственности и дату действия заклю чения в рассматриваемом отчете и Оценщика (Оценщиков), которые завершили рассматриваемый отчет;

5.1.3.идентифицировать пределы процесса экспертизы, который предстоит выполнить;

5.1.4.идентифицировать все допущения и ограничительные усло вия в Экспертизе оценки;

5.1.5.разработать заключение относительно полноты рассматри ваемого отчета в пределах работы, применимой к заданию;

325

5.1.6.разработать заключение относительно видимой адекватности и уместности данных и любых уточнений;

5.1.7.разработать заключение относительно уместности используе мых методов и способов и разработать причины для согласия или любого несогласия с рассматриваемым отчетом; и

5.1.8.разработать заключение относительно того, являются ана лиз, мнения и заключения в рассматриваемой работе умест ными, обоснованными и приемлемыми.

5.2.При изложении результатов экспертизы оценки Оценщик эксперт должен:

5.2.1.указать наименования клиента и предполагаемых пользова телей; предполагаемое использование результатов задания и цель задания;

5.2.2.указать информацию, которая должна быть идентифицирова на в соответствии с параграфами 5.1.1 5.1.4 (выше);

5.2.3.заявить о характере, масштабах и подробности предпринято го процесса экспертизы;

5.2.4.сформулировать мнения, причины и заключения, требуемые в параграфах 5.1.5 5.1.8 (выше);

5.2.5.указать, включена ли вся относящаяся к делу информация;

5.2.6.включить в отчет об экспертизе подписанное свидетельство.

5.3.Оценщик эксперт должен рассматривать не события, затрагиваю щие имущество или рынок, следующие за оценкой, а лишь инфор мацию, которую можно было легко получить на рынке во время оценки.

5.4.Оценщик эксперт должен полностью объяснить причины согласия или несогласия с выводами отчета об оценке.

5.4.1.Там, где Оценщик эксперт соглашается с выводами отчета об оценке, следует полностью объяснить и раскрыть при чины такого согласия.

5.4.2.Там, где Оценщик эксперт не согласен с выводами отчета об оценке, следует полностью объяснить и раскрыть при чины такого несогласия.

5.5.Экспертиза оценки может потребовать участия экспертов, обла дающих специальными знаниями в отношении затрат на строитель ство, дохода от имущества, вопросов права и налогов или проблем окружающей среды.

6.0.Дата вступления в силу

6.1.Международное руководство по оценке вступило в силу ... (дата).

326

10.4.Оценка портфелей ипотек для целей секьюритизации

(Комментарий к международной оценке)

Чтобы заняться различными категориями секьюритизированных долевых ин струментов, МКСО планирует выпустить в будущем материалы по оценке для про ектов секьюритизации. Первые из этих категорий известны под наименованиями трастов имущества, паевых трастов или ипотечных инвестиционных трастов (REITs); вторые охватывают акции Ипотечных операционных компаний (REOCs); третьи, проводники ипотечных инвестиций (REMICs), являются гибридом долга/ акций (долевые инструменты, выпускаемые инвестиционными банками; сертифи каты REMIC представляют собой пропорциональную долю собственности в пуле ипотек).

Комментарии выпускаются МКСО как временная мера до выпуска Комите том: Стандартов, Применений международных оценок или Международных руко водств.

Часть 1 Текущего проекта МКСО по проблемам оценки, связанным с секьюритизацией

1.0.Введение

1.1.Секьюритизация жилищных или коммерческих ипотек прогрес сирует ускоренными темпами с момента своего начала четыре десятилетия тому назад. К наступлению ХХI века индустрия секьюритизации приобрела глобальные масштабы. Агентства по рейтингам рисков, ассемблеры портфелей, инвестиционные банкиры, страховщики портфелей и другие участники рынка, такие, как покупатели и продавцы портфелей, зависят от оценок и периодических переоценок объектов имущества, которые слу

жат обеспечением для ипотек, собираемых в инвестиционных портфелях. Оценки и переоценки портфелей стали частыми за даниями для Оценщиков.

1.2.Задачи настоящего Комментария — помочь улучшить виды ин формации, которую Оценщики представляют в агентства по рейтингу рисков и другим клиентам оценок портфелей, и спо собствовать прозрачности и стандартизации среди Оценщиков при предоставлении видов информации, требуемой их клиента ми. Большая прозрачность относительно риска является предва

рительным условием лучшего управления рисками. Большая прозрачность относительно рисков вносит свой вклад в доверие инвесторов, а следовательно, делает более обоснованными цены акций и большей ликвидность рынка.

327

1.3.Область применения настоящего Комментария распространяет ся на оценки объектов имущества, служащих в качестве обеспе чения ипотек, секьюритизованных в портфелях. В частности, он предписывает всеобъемлющие контрольные списки информа ционных позиций, которые Оценщики могут обеспечивать при оценках портфелей для содействия определителям рисков, ас семблерам портфелей, инвестиционным банкирам, страховщи кам портфелей и покупателям и продавцам при принятии реше ний. Использование стандартизированных контрольных спи сков также облегчает задачу Оценщика в проведении ежегодных обновлений данных оценок портфелей. Хотя виды информации, перечисляемые в выборочных контрольных списках, изучаются по просьбе разнообразных клиентов оценок ипотечных портфе лей, те же самые информационные позиции обычно исследуют ся в оценках для других целей и намерений (для оценок по ры ночным и нерыночным базам). Такие информационные пози ции также должны рассматриваться в анализе рынков, «осуществимости» и «наиболее эффективного использования».

1.4.Настоящий Комментарий посвящен только ценным бумагам, связанным с имуществом, обеспеченным активами и, в частнос ти, трем главным категориям ипотечных портфелей (см. параг раф 3.3, ниже). Секьюритизованные долевые инструменты, та кие, как имущественные трасты, паевые имущественные трасты и REIT’ы, будут предметом следующего материала МКСО.

1.5.Контрольные списки информационных позиций для оценок портфелей представляют собой фундамент для разработки про филей риска отдельных объектов имущества, которые служат в качестве обеспечения ипотек в портфеле, а также профиля риска совокупного портфеля. В свою очередь, профили рисков позво лят Оценщикам определить Рыночную стоимость отдельных объектов имущества и/или портфелей, а также устойчивую сто" имость чистых активов этих объектов имущества/портфелей пу тем выявления рисков, связанных с рынком и с имуществом. Ус" тойчивая стоимость (чистых) активов требуется рейтинговым активам как один из видов входной информации при определе нии рейтинга портфеля ссуд, которые предполагается секьюри

тизовать. Сложный процесс анализа профиля рисков совокуп ного портфеля связан с профилями рисков отдельных объектов имущества в рамках портфеля, а также разнообразием этих объ ектов имущества с точки зрения географического положения и

328

типа имущества. Анализу специфичных для портфеля рисков помогают в вопросах информации портфельная теория и мате матические модели. Хотя анализ рынков капитала и факторов, облегчающих капитализацию, лежит вне сферы оценок конк ретных портфелей, деятельность рынка капиталов считается значимым внешним фактором, влияющим на секьюритизацию.

1.6.В некоторых государствах регулятивные агентства наблюдают за выпусками акций портфелей ипотек. В США ценные бумаги не движимого имущества (если они не являются освобожденными от регистрации) должны регистрироваться в Федеральной ко миссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Для всех ценных бумаг, предлагаемых к продаже, должны соблюдаться требова ния SEC о раскрытии данных. SEC также наделена полномочия ми проводить анализ финансового состояния компаний, выпус кающих ценные бумаги. В Японии открытая торговля ценных бумаг, связанных с недвижимостью, регулируется Законом об ипотечных инвестиционных трастах, критериями IPO (первона чальных открытых предложений) Фондовой биржи Токио и Стандартами, устанавливаемыми Японской ассоциацией инвес тиционных трастов. В Европе существуют требования для реги страции ценных бумаг, обеспеченных ипотеками. Однако каж дое государство в пределах Европейского Союза определяет свои собственные стандарты для допуска к торговле.

2.0.Определения

2.1.Облигации, обеспеченные пулом ипотек (CMOs) В США — тип ценной бумаги, обеспеченной жилищными ипотеками (RMBS); CMO представляют собой облигации, которые обеспечены пу лами ипотек, выпускаемые квазигосударственными агентства ми, известными в народе как «Джинни Мэ» (Государственная национальная ипотечная ассоциация ипотек), «Фэнни МЭ» (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и «Фредди Мэк» (Федеральная ассоциация жилищного ипотечного креди та). См. также: Связанная с имуществом ценная бумага, обеспе ченная активами.

2.2.Ценная бумага, обеспеченная ипотеками (CMBS). См.: Связанная

с имуществом ценная бумага, обеспеченная активами.

2.3.Коэффициент покрытия долга (DCR). Отношение между годовой чистой операционной прибылью (прибыль, остающаяся после вычета всех затрат, связанных с имуществом из фактической ва

329

ловой прибыли) и годовым объемом обслуживания долга; пока затель способности имущества обслуживать долг за счет чистого операционного дохода. Коэффициент обслуживания долга иму щества — важный фактор при установлении рейтинга риска. См. также: Соотношение между основной суммой ссуды и стоимо стью обеспечения.

2.4.Соотношение между основной суммой ссуды и стоимостью обеспе" чения (соотношение LTV). Отношение между основной суммой ипотечной ссуды и стоимостью имущества, представленное в качестве ее обеспечения. Соотношение LTV — важное сообра жение при определении кредитного риска. Хотя более низкие соотношения LTV обычно ассоциируются с более высокими рейтингами риска, эту корреляцию не всегда можно применять к недвижимости. Соотношение LTV для имущества — единст

венный критерий среди нескольких, применяемых для опреде ления рейтинга его риска. См. также: Коэффициент покрытия долга.

2.5.Стоимость ипотечного кредитования. Стоимость имущества, оп ределяемая Оценщиком, проводящим осторожную оценку буду щей реализуемости имущества, учитывая долговременные ус тойчивые аспекты имущества, нормальные и местные условия рынка и текущее использование, а также альтернативные подхо дящие варианты использования имущества. При оценке стои мости ипотечного кредитования не могут учитываться спекуля тивные элементы. Стоимость ипотечного кредитования — это понятие «стоимости под риском». Стоимость ипотечного креди" тования имущества может считаться стоимостью имущества, ко торая устойчива на протяжении длительного срока и не зависит от рыночных циклов. Стоимость ипотечного кредитования — это не рыночная стоимость. См. также: Устойчивая стоимость (чис тых) Активов.

2.6.Связанная с имуществом ценная бумага, обеспеченная активами (ABS). Секьюритизованный инвестиционный инструмент, обес печенный пулами ипотек недвижимости. Таким инструментом может быть либо ценная бумага, обеспеченная жилищной ипо

текой (RMBS), либо ценная бумага, обеспеченная коммерче ской ипотекой (CMBS). Связанные с имуществом ценные бума ги, обеспеченные активами, являются инструментами, подоб ными облигациям.

330