Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

ние, было определено Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Кроме того, определением Верховного Суда Российской Федера ции от 02.03.2001, Дело № 5 г01 13, признано недействительным распоряжение мэра Москвы от 21.04.99 № 388 рм «О лицензирова нии оценочной деятельности в городе Москве». Таким образом, можно сказать, что законность выданных ранее органами исполни тельной власти субъектов Российской Федерации лицензий постав лена под сомнение, и все они, безусловно, утратили юридическую силу с 16.07.2001 — момента вступления в силу постановления Пра вительства Российской Федерации «О лицензировании оценочной деятельности».

После вступления в силу указанного постановления Правительст ва мы имеем единое правовое поле лицензирования оценочной де ятельности. Государство взяло этот вид деятельности под свой жест кий контроль, а это значит, что с рынка уходят нелегальные оценщи ки, сокращается число недобросовестных сделок. С 16.07.2001 оценочная деятельность без лицензии рассматривается как незакон ное предпринимательство, договоры могут быть признаны недейст вительными и доходы, полученные оценщиком в результате выпол нения работ, могут быть обращены налоговой инспекцией в доход государства.

Ранее в соответствии с п. 4 Положения о лицензировании оце ночной деятельности, утвержденного постановлением Правительст ва Российской Федерации от 11.04.2001 № 285 лицензия выдавалась на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной де ятельности:

а) оценка стоимости недвижимого имущества; б) оценка стоимости машин, оборудования и транспортных

средств; в) оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуаль

ной собственности; г) оценка стоимости предприятия (бизнеса).

8 августа 2001 г. был принят новый Федеральный закон № 128 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Закон вступил в

силу по истечении шести месяцев со дня его официального опубли кования, т.е. 10.02.2002. Данный закон упростил процедуру получе ния лицензий, а также сократил число видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию.

231

Однако оценочная деятельность, наоборот, появилась в перечне услуг, подлежащих лицензированию в соответствии с вышеназван ным Законом.

Для того чтобы вышеупомянутый Закон стал работающим, в це лях реализации статей 18 и 20 Федерального закона «О лицензирова нии отдельных видов деятельности», необходимо привести норма тивные акты Правительства Российской Федерации и Президента Российской Федерации в соответствие с нормами закона.

Всвязи со вступлением в силу вышеназванного Закона, статья 17 которого называет как вид лицензируемой деятельности оценочную деятельность, не разделяя ее на работы (услуги), принято новое По ложение о лицензировании оценочной деятельности, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002

№395, соответствующее требованиям вышеназванного Закона.

Внастоящее время выдаются лицензии нового образца на осу ществление оценочной деятельности, без разделения на работы (услуги), со сроком действия — 5 лет. Лицензии, выданные до 10.02.2002, будут сохранять юридическую силу до окончания срока своего действия.

Для получения лицензии соискатель лицензии представляет в ли цензирующий орган следующие документы:

а) заявление о предоставлении лицензии; б) копии учредительных документов и свидетельства о государст

венной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического (с предъявлением оригиналов в случае, если копии не заверены но тариусом) или копию свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве индивидуального предпринимателя; в) копию свидетельства о постановке соискателя лицензии на

учет в налоговом органе; г) документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за

рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии;

д) копии документов работника (работников), подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятель ности, а также трудовые отношения (приказ (распоряжение) о назна чении на должность, трудовая книжка), заверенные в установленном

законодательством Российской Федерации порядке, — для юридиче ского лица; копию документа об образовании, подтверждающего по лучение профессиональных знаний в области оценочной деятельнос ти, — для индивидуального предпринимателя.

232

Не допускается требовать от соискателя лицензии представления документов, не предусмотренных Положением.

Лицензирующий орган принимает решение о предоставлении или об отказе в предоставлении лицензии в срок, не превышающий 40 дней с даты поступления заявления о предоставлении лицензии со всеми необходимыми документами.

В связи со вступлением в силу нового Закона, так как оценочная деятельность включает в себя, соответственно, оценку предприятия (бизнеса), одним из лицензионных требований выступает наличие у соискателя лицензии диплома, подтверждающего получение оцен щиком образования по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» с количеством аудиторных часов более 800.

Положение о лицензировании оценочной деятельности, утверж денное постановлением Правительства от 07.06.2002 № 395 «О ли цензировании оценочной деятельности», устанавливает следующие требования к лицензиатам:

а) соблюдение лицензиатом требований законодательных и иных нормативно правовых актов Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности;

б) наличие в штате юридического лица как минимум одного ра ботника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы, имеющего соответствующую квалификацию в облас ти оценочной деятельности, полученную в соответствии с согласо ванными с уполномоченным Правительством Российской Федера ции органом по контролю за осуществлением оценочной деятельнос ти в Российской Федерации профессиональными образовательными программами и подтвержденную документом об образовании;

в) наличие у индивидуального предпринимателя соответствую щей квалификации в области оценочной деятельности, полученной в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительст вом Российской Федерации органом по контролю за осуществлени ем оценочной деятельности в Российской Федерации професси ональными образовательными программами и подтвержденной до кументом об образовании;

г) повышение не реже 1 раза в 3 года квалификации в области

оценочной деятельности работника (работников) юридического ли ца и индивидуального предпринимателя;

д) страхование гражданской ответственности лицензиата путем заключения договора страхования по конкретному виду оценочной

233

деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретно му договору об оценке объекта оценки;

е) предоставление по запросу лицензирующего органа докумен тов и информации, необходимых для контроля за соблюдением ли цензиатом лицензионных требований и условий;

На этапе выдачи лицензии лицензирующий орган не требует до говор страхования ответственности, хотя это одно из лицензионных требований.

Однако после получения лицензии это требование является обя зательным.

Соискателями лицензии на осуществление оценочной деятель ности являются юридические лица и индивидуальные предпринима тели, которые являются хозяйствующими субъектами.

В соответствии со ст. 4 Закона РСФСР от 22.03.91 № 948 1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» хозяйствующие субъекты — российские и ино странные коммерческие организации и их объединения (союзы или ассоциации), некоммерческие организации, за исключением не за нимающихся предпринимательской деятельностью, в том числе сельскохозяйственных потребительских кооперативов, а также ин дивидуальные предприниматели.

В соответствии со ст. 7 вышеназванного закона запрещается сов мещение функций федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления с функциями хозяйствующих субъектов, а также наделение хозяйствующих субъектов функциями и правами указанных органов, в том числе функциями и правами органов государственного надзора, за исключением случаев, предус мотренных законодательными актами Российской Федерации. Та ким образом, не могут быть соискателями лицензий органы государ ственной власти.

Филиалы и представительства также не могут быть соискателями лицензий, так как не являются юридическими лицами.

Иностранные юридические лица могут быть соискателями ли цензии при условиях:

1) если они созданы на условиях и в порядке, которые предусмот рены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими фе деральными законами;

2) если они зарегистрированы в органах юстиции;

234

3)если они аккредитованы в порядке, определяемом Правитель ством Российской Федерации;

4)наличия филиала иностранного инвестора на территории Рос сийской Федерации.

Следует обратить внимание на то, что главными законодательны ми актами, которые необходимо соблюдать лицензиатам, являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Фе дерации» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъ ектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519, согласно которому разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнитель ной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Минимущество России.

Чтобы защитить потребителя услуг оценочной деятельности, ли цензии содержат, наряду с иными данными, данные о сотруднике, который имеет соответствующие профессиональные знания в облас ти оценочной деятельности. Со стороны Закона это требование вы ражено в п. 5 (г) и п. 24 (г) Положения о лицензировании оценочной деятельности, в которых обращается внимание на то, что в штате ра ботников юридического лица должен быть хотя бы один сотрудник, имеющий документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. В на стоящее время в среднем в лицензии включают двух сотрудников, имеющих соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности.

Документом, подтверждающим наличие в штате сотрудника, имеющего соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности, является его трудовая книжка, а также приказ (распоряжение) о приеме его на работу. В случае с граждана ми, осуществляющими предпринимательскую деятельность без об разования юридического лица, трудовая книжка не требуется, так как они сами должны обладать профессиональными знаниями

оценщика.

Была предпринята попытка оспорить данное требование. Так, в Верховный Суд Российской Федерации предпринимателем из горо да Воронежа было подано заявление об оспаривании нормативного

235

правового акта в части обязательного наличия у индивидуального предпринимателя документа об образовании, подтверждающего по лучение соответствующих профессиональных знаний, как условия получения им лицензии на осуществление оценочной деятельности. Доводы заявителя сводились к тому, что должны быть предъявлены различные требования к квалификации индивидуального предпри нимателя и руководителя юридического лица, осуществляющих оце ночную деятельность. Однако это ограничение противоречит части первой п. 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей свободу осуществления гражданами (включая индивидуальных предпринимателей) своих гражданских прав, в т.ч. право индивидуального предпринимателя осуществлять оценочную деятельность силами привлеченных по трудовому или иному догово ру работников, но от имени предпринимателей (так же, как работни ки юридического лица осуществляют деятельность от своего имени). При этом, согласно части второй п.2. статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничение гражданских прав, включая ус тановленное статьей 18 Гражданского кодекса Российской Федера ции право на осуществление предпринимательской деятельности любым не запрещенным законом способом, допускается только фе деральным законом. Этому требованию оспариваемое Положение не удовлетворяет.

Решением Верховного Суда Российской Федерации данные дово ды не были приняты во внимание и в заявленных требованиях отка зано.

В приложении к лицензии указывается специалист, который об ладает профессиональными знаниями оценщика в соответствующей области оценки. В случае если заявленный в лицензии сотрудник уволился с работы, лицензиат обязан уведомить об этом лицензи рующий орган в порядке, установленном п. 18 Положения о лицен зировании оценочной деятельности. При этом сама лицензия не пе реоформляется, а лишь вносятся изменения в приложение к лицен зии и, соответственно, в реестр лицензий. Если же в штате не остается ни одного сотрудника, имеющего соответствующие про фессиональные знания в области оценочной деятельности, то лицензия может быть приостановлена по причине несоблюдения ли

цензионных требований и условий.

Учитывая, что лицензия на осуществление оценочной деятель ности только одна, но в ней до 10.02.2002 указывались работы (услу ги) в области оценочной деятельности, соискатель лицензии при на

236

личии в его штате сотрудника, имеющего документ об образовании, например, по программе «Оценка недвижимости», более 500 часов, мог получить лицензию на осуществление работ (услуг) только по оценке недвижимости и так далее.

В случае, если на момент подачи заявления о выдаче лицензии в штате был работник, прошедший профессиональную переподготов ку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», более 800 часов, организация имела право на получение лицензии на осу ществление оценочной деятельности с указанием всех работ (услуг) в области оценочной деятельности, а в настоящее время имеет право на получение лицензии нового образца на осуществление оценочной деятельности без разделения на работы (услуги).

Подготовка оценщиков является одним из основных вопросов создания полноценной профессиональной среды. Развитие учебного процесса является приоритетным направлением в вопросах подго товки и переподготовки оценщиков.

В целях реализации положений Федерального закона «Об оце ночной деятельности в Российской Федерации» были разработаны «Государственные требования к программам профессиональной пе реподготовки оценщиков», утвержденные Министерством образова ния 12.05.2000. Кроме того, распоряжением Минимущества России от 03.11.2000 № 946 р создана комиссия по рассмотрению образова тельных программ в области оценочной деятельности, в целях повы шения качества осуществления оценочной деятельности в Россий ской Федерации, обеспечения лицензирования оценочной деятель ности, а также контроля за соответствием образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих подготов ку специалистов в области оценочной деятельности, государствен ным стандартам и требованиям, в целях обеспечения высокого уров ня подготовки специалистов, осуществляющих работы (услуги) в об ласти оценочной деятельности.

Программы, выносившиеся на согласование образовательными учреждениями, также учитывали разделение оценочной деятельнос ти на виды и теперь пересмотрены.

Распоряжением Минимущества России от 27.02.2002 № 500 р ус тановлена необходимость для соискателей с 10.02.2002 предостав

лять в Минимущество России копии документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными Миниму ществом программами, которые перечислены в приложении № 1 к

237

данному распоряжению. Программы профессиональной переподго товки по программе, например, «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» предусматривают количество аудиторных часов более 800 или программы основного высшего образования, например по спе циальности «Финансы и кредит» со специализацией «Оценка собст венности».

Приложение № 2 к указанному распоряжению содержит перечень образовательных программ, дипломы об обучении по которым могут быть использованы для поддержания лицензий на осуществление оценочной деятельности, полученных до 10.02.2002 и предусматри вающих разделение на работы (услуги). Это, например, оценка стои мости недвижимости, с количеством аудиторных часов более 500.

Осуществление оценочной деятельности без специального разре шения — лицензии, или с нарушением условий лицензирования, яв ляется, в соответствии со статьей 171 Уголовного кодекса Россий ской Федерации, незаконным предпринимательством.

Если оценщиком будет заключен договор на оценочную деятель ность без соответствующего разрешения и будет извлечен доход по этому договору в крупном размере (сумма которого превышает 200 МРОТ), то он может быть привлечен к уголовной ответственности.

7.5. Ответственность оценщиков

Ответственность — это сложное и многостороннее понятие. Оно отражает объективный, исторически конкретный характер взаимо отношений между личностью, коллективом, обществом с точки зре ния сознательного осуществления предъявляемых к ним взаимных требований.

В юридической науке вопрос о таком понятии, как юридическая ответственность, является дискуссионным. Одни ученые считают, что лицо несет ответственность, в первую очередь, за правильное вы полнение обязанностей (ответственность в позитивном смысле), а если эти обязанности не выполняются, то наступает ответственность в ее негативном смысле. Другие склонны понимать ответственность как санкцию за правонарушение.

Представляется, что первая из приведенных точек зрения более объективно отражает сущность ответственности. Исходя из этого,

оценщик несет ответственность прежде всего за осуществление сво ей деятельности с соблюдением требований законодательства и за правильное выполнение условий договора. А следующей ступенью ответственности для оценщика являются те санкции, которые может

238

применить уполномоченный орган, если оценщиком нарушены тре бования законодательства вообще и об оценочной деятельности, в частности.

В развитии юридической ответственности можно выделить три стадии: установление, возложение, реализация. Устанавливается от ветственность путем провозглашения и введения в действие соответ ствующих законодательных актов, определяющих характер, пределы и условия реализации ответственности. Эти источники правового регулирования в науке получили название правовых оснований юри дической ответственности. [14] Возложение юридической ответ ственности возможно только в случае, если определенное лицо включено в сферу регулирования данного института общественных отношений специальным нормативным актом. Условием подобного включения является наличие у лица способности и возможности вы полнить обязанности, реализовывать свои права, предупреждать вредные последствия и отвечать за их наступление. На стадии реали" зации ответственности лицо совершает правонарушение и по уста новленным нормативно правовыми актами правилам подвергается государственному принуждению.

В сфере предпринимательской деятельности выделяют опреде ленные меры реагирования на правонарушения. Их можно разде лить на три группы: оперативные санкции, меры имущественной от ветственности, меры личной ответственности.

Оперативные санкции рассматриваются как меры оперативного воздействия на нарушителя. Их оперативность в том, что для их при менения не требуется обращения в суд, они вводятся в действие го сударственными органами, контролирующими соблюдение закон ности в соответствующей сфере правоотношений. Санкции могут предусматриваться договором, законом или иными правовыми акта ми. При применении санкций уполномоченными органами (в пре делах их компетенции) в целях пресечения нарушения и воздействия на нарушителя от имени государства необходимо, чтобы данные ме ры были предусмотрены в нормативных правовых актах. Оператив ные санкции могут быть предупредительными, пресекательными, обеспечительными и восстановительными. Применительно к оце ночной деятельности, с учетом рассмотренного выше порядка осу

ществления контроля за соблюдением оценщиками лицензионных требований и условий, можно следующим образом проклассифици ровать применяемые Минимущества России, как уполномоченным по контролю за осуществлением оценочной деятельности органом,

239

меры. Вынесение предупреждения оценщикам является предупреди тельной санкцией, преследующей цель предотвратить нанесение ущерба потребителям услуг оценщика. Приостановление действия лицензии на осуществление оценочной деятельности применяется, когда необходимо пресечь противоправные действия и предотвра тить их вредные последствия (одновременно пресекательная и обес печительная санкции). К восстановительным санкциям можно отнести предписание об устранении выявленных нарушений законо дательства, прав и интересов потребителей (оценщик обязан безвоз мездно устранить выявленные нарушения и предоставить заказчику исправленный отчет об оценке). На практике в одном документе мо жет содержаться несколько санкций, например, вынесение предуп реждения и установление обязанности устранить выявленные нару шения в определенный срок или приостановление действия лицен зии и установление обязанности устранить выявленные нарушения в определенный срок.

Личная ответственность. С выдачей лицензии связана правоспо собность предпринимателя. Лишение правонарушителя лицензии означает, что он теряет способность заниматься определенным ви дом деятельности (в нашем случае — оценочной деятельностью). По следствия правонарушения в виде ограничения правоспособности относятся к личной предпринимательской ответственности. Под ли шением лицензии в данном случае понимается ее аннулирование в судебном порядке. При аннулировании лицензий на осуществление оценочной деятельности, которые были выданы юридическим ли цам, возникает ситуация, когда мера ответственности не достигает своей цели воспрепятствования дальнейшим нарушениям. Эта ситу ация вызвана тем, что лицензия выдается под определенного сотруд ника, обладающего профессиональными знаниями в сфере оценоч ной деятельности, а аннулируется лицензия организации без приме нения каких либо мер к данному сотруднику. Такая организация может быть быстро ликвидирована, и получена новая лицензия «под тот же диплом» того же сотрудника. Данная проблема требует урегу лирования на законодательном уровне, а до такого урегулирования принятия мер саморегулируемыми организациями к их членам, осу ществляющим оценочную деятельность недобросовестно.

Имущественная ответственность. Имущественный характер от ношений в сфере предпринимательства предполагает применение за нарушение установленных обязанностей имущественных мер воз действия.

240