Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

Глава 4 ГАРМОНИЗАЦИЯ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИХ ОСНОВ

ЭКОНОМИЧЕСКИХ ИЗМЕРЕНИЙ

4.1.Многогранность экономических измерений и их гармонизации

ЧТО БЕСПОКОИТ УОРРЕНА. Как избежать «мегакатастрофы». Деривативы являются финансовым оружием массового уничтожения. Опасность пока не яв ная — но может оказаться смертельной.

WHAT WORRIES WARREN. Avoiding a 'Mega Catastrophe'. Derivatives are financial weapons of mass destruction. The dangers are now latent—but they could be lethal. FORTUNE Monday, March 3, 2003 By Warren Buffett. (http://www.fortune.com/ fortune/investing/articles/0,15114,427751,00.html) — «Коммерсантъ» 4 марта 2003 г. под рубрикой «nо comment» опубликовал русский перевод. В приводимом ниже кратком изложении используется, в основном, терминология этого перевода, хотя «Ведомости», Интерфакс и другие российские агентства использовали другие ис точники и терминологию.

В своем послании акционерам Уоррен Баффет выражает общее мнение по воп росу деривативов, т.е. производных ценных бумаг (ПЦБ), и приемов торговли ими. Он считает их бомбами замедленного действия — как для партнеров, работающих с ними, так и для всей экономической системы.

Баффет кратко объясняет, что … эти инструменты предусматривают перемеще ние денежных средств из рук в руки, причем их объем определяется одним или не сколькими показателями, такими как процентная ставка, биржевые цены или сто имость валюты. Встречаются ПЦБ разного срока (порой вплоть до 20 и более лет), и их стоимость зачастую определяется несколькими переменными величинами.

Если контракты ПЦБ не имеют обеспечения (обычно — в виде залога) или дру гих гарантий, то их конечная стоимость зависит, в том числе, и от кредитоспособ ности участников. Тем не менее, в процессе до исполнения контракта, стороны ре гистрируют в своих текущих отчетах прибыли и убытки — зачастую громадные, не смотря на то, что из рук в руки не переходит ни цента.

Работа с ПЦБ и операции по перестрахованию очень похожи: в них, как в ад, легко войти и практически невозможно выйти. И в том и в другом бизнесе стоит только заключить контракт (а он может вас обязывать к выплате крупной суммы через десятки лет) — и вы застреваете в нем навеки. Конечно, есть способы, с по мощью которых риск можно переложить на других. Но большинство таких страте гий обременяет вас остаточными обязательствами. Еще один общий момент у пе рестрахования и работы с ПЦБ: и то и другое создает чудовищно завышенный доход на бумаге. Это действительно так, поскольку сегодня определение дохода в значи тельной степени основывается на ориентировочных оценках (estimates), неточнос ти в которых могут быть не выявлены в течение многих лет.

Обычно ошибки возникают не по злому умыслу и происходят лишь из за того, что обычно человек оптимистически взирает на вещи. Однако у участников опера ций с ПЦБ имеется масса возможностей подтасовывать связанную с ними отчет ность. Как правило, контракты, основанные на множестве показателей, с отдален

121

ной датой исполнения создают больше условий для использования участниками контракта надуманных допущений. В предельных случаях mark to model (показа" тели на основании модели) могут вырождаться в то, что Баффет называет mark to myth (показатели на основании вымысла, мифа).

Конечно, и внутренние, и внешние аудиторы проверяют расчеты, но это не простая задача. Например, у контракта была положительная или отрицательная стоимость, высчитывающаяся на основании одного и более показателей порой зу бодробительной сложности. При оценке такого портфеля даже опытные и благона меренные аудиторы могут прийти к совершенно разным заключениям.

Проблема стоимостной оценки (valuation problem) отнюдь не академична: в по следние годы осуществлению многих громких мошенничеств или почти мошенни честв способствовали операции с ПЦБ. Например, компании, работающие в сек торе энергетики и энергоснабжения, с помощью ПЦБ и операций с ними припи сывали себе огромный «доход» — до тех пор пока все не рухнуло, когда они попытались обратить результаты сделок с ПЦБ по своему балансовому отчету в на личность. Оказалось, что показатели на основании модели, на самом деле, превраща" ются в показатели на основании вымысла.

В бизнесе ПЦБ ошибки в оценке не распределяются равномерно. Почти всегда от них выигрывает трейдер (торговец), который рассчитывает на многомиллионный бонус (премиальный куш), или генеральный директор, который хочет зарегистри ровать впечатляющий «доход», или же выигрывают оба. Бонусы выплачиваются, генеральный директор получает прибыль от своих опционов. И лишь намного поз же акционеры узнают, что опубликованные прибыли были дутыми. В итоге, Баф фет называет деривативы — финансовым оружием массового уничтожения, при носящим опасности, которые сейчас пока неявные (латентные), но потенциально они — смертельные (летальные).

Созвучность последних слов оригинала («латентные — леталь ные»), вынесенных также в заголовок, еще больше усиливает пафос этого текста. Вообще, в этой публикации на сайте журнала «Fortune» обращают на себя внимание символизация: дат, знаков, слов. Преж де всего, дата публикации — 03.03.03. Затем, заголовок от издательст ва — с тремя «WWW», известным символом всемирной паутины. Со здается впечатление, что издатель мистифицирует и без того сенса ционную публикацию. Сама фигура богатейшего инвестора в мире многие годы является символом необыкновенной финансовой инту иции на рынках инвестиций (в списке миллиардеров, публикуемом журналом «Forbs», его регулярно опережает только Билл Гейтс, но он же — технологический монополист). За свои безошибочные инвес тиционные решения Баффет получил прозвище «инвестиционный

гуру». Поэтому все крупнейшие периодические издания мира мгно венно откликнулись на эту публикацию, представленную журналом «Fortune» в виде выдержек из ежегодного послания Уоррена Баффета акционерам своей компании.

122

Появление этой «сверхновой» информации не должно вызывать у профессиональных оценщиков, а также бухгалтеров и инвестицион ных аналитиков, чувства растерянности и шараханья из одной край ности в другую. Нам следует — за шелухой сенсационности и, тем более, мистифицированности — постараться разглядеть зерна содер жательных проблем, считая их принципиальными и долгосрочными.

Во первых, из уст наиболее авторитетного практика мировой ин вестиционной деятельности весь мир услышал — пусть более эмоци ональное, чем рассудительное — подтверждение чрезвычайной практической важности той самой гармонизации оценочной, бухгал терской и инвестиционной деятельности, о которой «академично» заботятся специалисты, занимающиеся фундаментальной и при кладной методологией.

Во вторых, явственно проступает — именно как первостепен ная — проблема оценки стоимости имущества вообще и ее (оценки) институциональной задействованности в современных правовых и общественно самодеятельных формах. По сути, и баффитовская проблема массового уничтожения стоимости контрактами ПЦБ («сложными деривативами»), и проблема массового созидания стои" мости, поставленная в нашумевшей книге Эрнандо де Сото «Загад ка капитализма» (см. ниже об отражении этой проблемы в ЕСО 2003), сводятся к решению одной и той же задачи. Это — за дача разрабатывать и совершенствовать экономические механиз мы, которые обеспечивают достоверные стоимостные оценки и га рантированную охрану имущественных прав.

В третьих, в развернувшейся мгновенно дискуссии вокруг публи кации Баффета обнаружилась не разрешаемая одним махом пробле ма разумного соотношения интернационализации и отражения на циональных особенностей в принимаемых стандартах экономиче ских измерений, в том числе, оценочной деятельности. Причем именно в ней особую роль играет углубление методологических ос нов, восходящих к фундаментальному и прикладному знанию, без чего конкретные методики оценки, принимаемые как самодостаточ ные, становятся одним из самых распространенных видов мошенни чества на самых развитых рынках.

Во множестве отечественных откликов на публикацию Баффета

сразу же зазвучали предрекания экономической катастрофы в Аме рике и во всем мире, а заодно — и в России, если у нас не будут предприняты срочные и радикальные меры. Предлагаемые рецеп ты диаметрально отличаются друг от друга. Более разумно отнес

123

тись к публикации Баффета как к «саморазрушающемуся прогно зу» — именно в США за последний год уже предприняты самые не обходимые административные и рыночно институциональные меры, другие же намечены на ближайшее будущее, в том числе по интернационализации американских стандартов оценки и бухгал терского учета.

Что касается мирового и американского рынков инвестиций, то по свидетельству наиболее авторитетных аналитиков (в том числе, отечественных) к началу 2003 года стоимость котирующихся акций стала соответствовать среднеисторической. Долгосрочный цикличе ский тренд эффективности мирового капитала предполагает сохра нение достигнутого уровня, после чего в ближайшие год два может начаться очередной подъем, причем в высокотехнологичных отрас лях, в которых цены активов хотя не выглядят особо низкими, но и об их переоцененности уже тоже говорить не приходится. Именно по этим ценным бумагам ожидается наибольший рост, и инвесторы уже начинают поиск неоправданно подешевевших компаний.

Наоборот, длительный «перегрев» рынка жилой недвижимости США и Великобритании может закончиться таким же спадом, кото рым закончился бум на фондовом рынке, о чем предупреждают те перь эксперты. Но такие колебания маятника инвестиционной при влекательности различных типов имущества означает не ослабление, а повышение требовательности к профессиональной оценке стои мости имущества.

Для российских условий справедливо замечание, что наши пре имущества есть продолжение наших слабостей. Следует отметить, что «сложные деривативы» (в особенности «менеджерские опци оны»), которые Баффет называет разрушительными, в России не су ществуют ни на практике, ни в нормативном регулировании, что, конечно, не красит наше законодательство, в котором и слов то та ких нет. А «простые» контракты ПЦБ (фьючерсы, форварды, фондо вые опционы) ни у Баффита, ни у кого другого не вызывают особых опасений.

Эффективное функционирование экономики Российской Феде рации не в малой степени зависит от освоения хозяйственной прак тикой современного экономического знания и, не в последнюю оче

редь, оценки стоимости имущества. Вместе с тем оценка, как прак тическая область деятельности и прикладная научная дисциплина, оказывает живительное воздействие на другие ветви экономического знания. Развитие отечественного рынка корпоративных ценных бу

124

маг, столь необходимое для привлечения инвестиций, естественным образом становится, как и во всем мире, главным стимулом осовре менивания и оценочной деятельности и бухгалтерского учета.

То, что в современных условиях экономическая среда приобрела всемирный масштаб, не исключает, а, напротив, придает особое значе ние теоретико экспериментальному выявлению национальных (инс титуциональных) особенностей различных рынков и путей их интер национализации. Если иметь в виду одновременно и конечную цель (вхождение в глобальную экономическую среду), и специфику конк ретного процесса этого вхождения, то практический опыт оценочной деятельности в мире обогатит нас в интересах будущего России.

Экономический бестселлер перуанца Эрнандо де Сото «Загадки капитала», получивший небывалый резонанс в мире за последние два года, — с явной претензией на аналогию с «Капиталом» Карла Маркса — исполнен в стиле доброжелательной критики последнего, «не знавшего и не представлявшего себе, какие на самом деле про изойдут изменения во всей мировой экономике».

Вместо заключения. — Единственное стоящее дело.

Я утверждаю, что в развивающихся и бывших социалистических странах капи тализм потерпел неудачу. Он оказался несправедливым и недоступным для тех, кто должны быть его самыми преданными сторонниками, и, вместо того чтобы стать источником надежды и перспективы для всех и каждого, все в большей степени превращается в привилегию для замкнутых кругов бизнесменов и технократов. На деюсь, что в этой книге мне удалось доказать, что здесь все нетрудно поправить, стоит только правительствам принять, что:

1)нужно изучить и задокументировать ситуацию и потенциал малоимущих;

2)все люди способны делать сбережения;

3)малоимущим недостает легальной системы собственности, которая бы могла преобразовывать их труд и сбережения в капитал; (…)

Я не являюсь сторонником капитализма. Для меня капитализм — это не основа мировоззрения и не символ веры. Для меня намного важнее свобода, сострадание к бедным, уважение к общественному договору и равенство возможностей. Но в на стоящее время только капитализм может помочь в достижении этих целей. Это единственная система, позволяющая в значительном объеме создавать прибавоч ный продукт. (…) Когда доступ к капиталу будет открыт не только обитателям Запа да, но и всем людям Земли, мы сможем освободиться от материальных забот и на крыльях разума воспарить к будущему. (С. 229 230)

Эрнандо де Сото. Тайна капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире. — М.: ЗАО «Олимп Бизнес», 2001. — Перевод с английского издания 2000 года.

Эта книга, как итог пятилетнего «полевого» исследования, прове денного по всему миру группой ученых, могла бы восприниматься

125

как «Утопия XXI го века», если бы не огромный фактический мате риал, подтверждающий их выводы. — «В одном только Египте собст венность бедных слоев населения (незадействованная легитимным образом) в 55 раз превышает объем иностранных инвестиций, вклю чая расходы на сооружение Суэцкого канала и Асуанской плотины».

Небывало быстро и в хорошем переводе эта книга стала доступна всем российским читателям, которые могут убедиться в том, что за пафосом политических призывов содержится обоснованная эконо мическая позиция, исключительно близкая по духу всему содеянно му великими русскими реформаторами С.Ю. Витте и П.А. Столыпи ным, сто лет тому назад понимавших необходимость народной капи тализации в России.

В наше время подвижником воистину государственного отноше ния к оценочной деятельности в целях коренного перелома в инвес тиционном обеспечении экономического роста является депутат Го сударственной думы РФ Иван Дмитриевич Грачев, именем которого справедливо называют российский Закон «Об оценочной деятель ности».

Три базовых закона, обязательных для ипотеки, я сделал в 1995 году и провел в 1997 1998 гг. Это «Закон об ипотеке, залоге недвижимости», это «Закон о регистра ции прав на недвижимость», совершенно обязательный для нормальной ипотеки, и «Закон об оценочной деятельности», тоже совершенно обязательный, потому что имущество должно оцениваться по правилам, принятым в цивилизованном мире. Три года, которые были на это потрачены, показывают, что и тогда они вызывали огромное сопротивление при прохождении, причем оно всегда было связано с раз ной позицией разных ведомств и групп. … Просто ликвидной недвижимости сегод ня «валяется» на $500 млрд в стране, плюс жилища, коммерческая недвижимость ликвидная, даже, если землю и недра не задействовать, оставить их в стороне. Вот они «валяются» — $500 млрд. … Я полагаю, что, конечно же, это мощнейший ин вестиционный ресурс. Если мы нормально строим ипотечное законодательство, то тогда мы получаем в руки около $500 млрд, причем их можно получить в короткие сроки. (Иван Грачев: «Дайте мне рычаг, и я за год создам российскую ипотеку!» 27 марта 2003 http://www.opec.ru)

Профессионалам оценщикам об этой важнейшей государствен ной (для любого государства, особенно, относимого к развивающим ся рынкам) задаче нужно обязательно знать еще и по той причине, что в новейших материалах ЕГАО, опубликованных для принятия в

2003 году, содержится прямая ссылка (впервые в подобных докумен тах) на книгу Эрнандо де Сото.

А в тексте самого документа — со ссылкой на европейские доку менты более высокого уровня — раскрывается та часть ее содержа

126

ния, которая особенно важна для оценщиков. Полностью новейшие материалы ЕГАО приведены в Главе 11, а здесь дана выдержка с до бавленными комментариями (в скобках) и с выделением — помимо курсива в оригинале — жирным шрифтом того, что прямо относится к обсуждаемому вопросу.

ЕСО Приложение 4 –Корпоративное управление и Европейский кодекс этичной практики (п. 1.15.)

Роль Оценщика в том, как корпоративное управление соотносится с функцией оценщика, имеет широкую основу. Помимо того, каким образом корпоративное управление может влиять на фидуциарные (доверительственные) обязанности оценщика перед организациями клиентов и другим держателям акций, оно также молчаливо включает основные сферы интересов всех организаций по оказанию профессиональных услуг (в частности, оценочных компаний). Независимая роль оценщика в отношении стоимостных оценок для финансовых отчетов требует от оценщика дисциплины при принятии инструкций, которые связаны, например, с необходимостью принятия допущений, нуждающихся в независимом критическом обзоре. Независимость оценщика, на которую ссылаются в стандартах оценки и в ко

дексе этической процедуры, в этом контексте является жизненно важной.

Устойчивые и концентрированные стандарты оценки, воплощающие правила этического поведения, коммерческой честности, кодексы практической деятель ности, а также согласованные с кодексами корпоративного управления, являются существенной частью правовых и регулятивных рамок и целостности рынков ка питала. Важность этого подчеркивается неоднократным повторением в Принципах корпоративного управления в странах ОЭСР и в документе Группы консультантов по недвижимости при Экономической Комиссии ООН для стран Центральной Евро пы (UNECE Real Estate Advisory Group) Земля для программы развития — именно, относительно важности корпоративного управления при обеспечении базы для безопасной экономической среды как предпосылки внутренних инвестиций, по ниженных и стабильных источников капитала, и повышенного экономического роста.

На первой стадии инвестиционного процесса (1) эффективная защита имущества и безопасный метод регистрации собственности, и (2) достоверная оценка стоимости имущества — являются основными положениями корпоративного управления, которые будут влиять на способность компании мобилизовать капитал.

Ломающая сложившиеся представления публикация книги Эрнандо де Сото «Тай на капитала» способствовала переносу внимания на то, как экономический рост сти мулируется способностью использовать недвижимость в качестве средств дополни тельного обеспечения (коллатералей) для возврата инвестиций, что облегчается при нятием тщательно обоснованных стандартов оценки — как части введения кодекса корпоративного управления.

Краткий комментарий из новейшей отечественной практики. За последний год произошли «подвижки», которые хотя еще не завер шились, но уже закреплены в ряде правовых документов: по массо вому развитию ипотеки, по переходу при оценке от «инвентаризаци

127

онной» к рыночной стоимости жилой недвижимости, по возможнос ти залога земельной собственности.

По правам на землю (особенно, ее залогу), также как и по вопросу о правах интеллектуальной собственности, государственные ведом ства и «квазигосударственные организации» (термин из ЕСО) явно сдерживают необходимую государству массовую капитализацию, ко торая возможна только при надежной охране имущественных прав и при — что «жизненно важно», как это подчеркивается в ЕСО, — при

независимости оценщиков.

Решения вопросов гармонизации методологических основ оцен ки между собой и с правовыми и бухгалтерскими понятиями МСФО щедрой рукой рассыпаны по всем новым сводам МСО и ЕСО. Вот наиболее характерные и важные примеры, приводимые буквально по выполненным русским переводам или в изложении:

Принятый в бухгалтерском учете принцип учета по «историче ским» затратам отражает только «исторические» затраты на приобре тение и амортизационные начисления, производимые в соответст вии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета. Однако актив может обладать рыночной стоимостью, меньшей или большей, чем «исторические» затраты, вне зависимости от поправок на накоп ленную амортизацию.

Как в оценке, так и в бухгалтерском учете используется термин «амортизация» и это может приводить к путанице. Во избежание не доразумений Оценщики могут использовать термин «амортизация» или «накопленная амортизация» для обозначения любой потери стои мости в сравнении с ее величиной, определяемой как суммарные за траты на соответствующий новый объект. Такие потери могут быть обусловлены физическим износом, вместе с функциональным или техническим, либо экономическим (внешним) устареванием.

Специфическое применение Затратного подхода, — Амортизи" рованные затраты на замещение или Затраты на замещение с учетом износа, — считается приемлемым суррогатным методом для получе ния связанной с рынком стоимости имущества с ограниченным рынком или специализированного имущества, когда необходимые данные редки или вовсе отсутствуют.

Термин «начисления амортизации» обозначает начисления,

производимые бухгалтерами для погашения исторических затрат на приобретение/создание активов независимо от того, на какой основе производились эти начисления. Важно то, что для оценочной прак тики должна использоваться «накопленная амортизация», которая

128

зависит от рынка. Начисления же амортизации, в свою очередь, оп ределяются неким бухгалтерским соглашением и не обязательно от ражают ситуацию на рынке.

С точки зрения бухгалтерского учета Справедливая стоимость может превышать Рыночную стоимость имущества. Однако в тех многочисленных ситуациях, когда Оценщик заключает, что Спра ведливая стоимость и Рыночная стоимость актива, являющегося не движимостью, эквивалентны, Оценщик должен указать, что расчет ная величина стоимости удовлетворяет обоим определениям.

Во избежание путаницы и недоразумений величина Рыночной стоимости, приводимая Оценщиком в отчете, должна быть дополне на надлежащим разъяснением принятого Оценщиком определения Рыночной стоимости и раскрытием допущений, условий и обсто ятельств, при которых была проведена оценка.

Конкретные различия методологических основ оценки с бухгал терскими принципами МСФО и согласованные способы их преодо ления — или документального отражения — рассматриваются в сле дующих двух параграфах. И хотя вопрос о согласовании конкрет но методических вопросов (техники проведения расчетов) выходит за рамки методологических основ оценки, следует обратить внима ние на сближение позиций и в этой области.

Перевод на русский язык Российским обществом оценщиков ги гантского пособия «Оценка недвижимости» (The Appraiser of Real Estate. 11th Edition) — фрагмент из него приведен в параграфе о пред принимательстве — можно считать самым полным пособием, хотя в 2002 г. было уже выпущено его дополненное (12 е) англоязычное из дание. В переведенном издании содержится объемное Приложение (а это более ста страниц), в котором дана полная характеристика ма тематических методов (финансовой математики), общепринятых в оценочной деятельности, а также — на множестве примеров — при менение финансовых функций и соответствующих формул1.

Инструментальная техника такого рода отсутствует в международ ных, европейских и национальных стандартах, а приложения в ука занном фундаментальном издании могут служить примером интерна ционализации и гармонизации всей оценочной техники, являющейся

1По заказу московского офиса компании Майкрософт было выполнено научное ре дактирование текстов по финансовым функциям для нового программного продук та «EXCEL XP 2002» (русская версия) на основе толкований Глоссария по оценке (Г.И. Микерин, Н.В. Павлов под руководством академика В.Л. Макарова).

129

столь же общепризнанной, как и описание основных принципов и понятий, подходов и методов оценки стоимости имущества.

4.2.О Принципах Международных стандартов финансовой отчетности

Во всем предыдущем изложении подчеркивалось то большое зна чение, которое имеет гармонизация двух основных «сторон» эконо мических измерений (хотя у этой многомерной проблемы есть еще и другие стороны) в современной экономике — оценки стоимости имущества и бухгалтерского учета. Современная стадия этого про цесса, как она выглядит со второй из указанных сторон, отражена в последних редакциях Международных стандартов финансовой от четности (МСФО).

Руководитель российской части проекта по конвергенции наци ональных стандартов с Международными стандартами финансовой отчетности Леонид Шнейдман, партнер компании PriceWaterhouse Coopers, в марте 2003 г. выразил компетентное мнение о методологи ческих основах МСФО, которые осваиваются в России, а также, в частности (весьма важной для гармонизации с оценкой), о переводе МСФО на русский язык.

Содержательно МСФО — это действительно методологическое новшество, имеющее под собой серьезную теоретическую основу. … Самое основное различие, на мой взгляд, заключается в том, что операции и события рассматриваются в МСФО исходя из их экономического содержания, а не правовой формы. Несмотря на то, что российская бухгалтерия провозглашает принцип приоритета содержания перед формой, она еще достаточно далека от полной реализации этого принципа. Меж дународные стандарты очень жестко следуют данному принципу.

Что еще нового вносят международные стандарты? — Широкое применение справедливой стоимости для оценки активов и обязательств. Такой вид оценки мо жет сильно отличаться от принятой в российской практике оценки по фактиче ским затратам.

Когда вы переводите стандарты с английского языка на любой другой язык, очень важно, чтобы не появилась их «русская версия», или, скажем, «греческая», или «итальянская» и т.д. В связи с этим правление Комитета по МСФО изменило порядок издания официальных переводов. Теперь для того чтобы перевод на на циональный язык стал официальным, он должен получить одобрение комитета.

Я принимал участие в переводе 1999 года, был членом редакционной коллегии. Это была очень сложная и серьезная работа. Однако, к большому сожалению, в том

переводе не удалось добиться высокого качества… Перевод 2003 года, появление ко торого ожидается летом, должен быть значительно лучшего качества. Во первых, все мы набрались опыта. Во вторых, появилось больше специалистов, которые могут правильно понять и применить английскую терминологию.

«Финансовые известия», 21.02.03

130