Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

Национальный фонд подготовки кадров

Подготовлено при финансовом содействии Национального фонда подготовки финансовых и управленческих кадров в рамках его Программы поддержки академических инициатив в области социально экономических наук.

ИНСТИТУТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ

В рамках инновационного проекта развития образования, программы поддержки развития академических инициатив в области социально экономических наук разработан комплект учебников, учебно методических пособий

и хрестоматий по дисциплине

«ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА», который включает:

УЧЕБНИКИ И УЧЕБНЫЕ ПОСОБИЯ С ГРИФОМ МИНИСТЕРСТВА ОБРАЗОВАНИЯ РФ

!Методологические основы оценки стоимости имущества

!Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

!Оценка стоимости недвижимости

!Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств

!Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности

ХPЕСТОМАТИИ

!Международные стандарты оценки

!Европейские стандарты оценки

!Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики

!Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности

!Глоссарий к международным и европейским стандартам оценки на русском языке и англо русский словарь

Справки по телефонам:

943 93 28, 943 95 40

Г.И. Микерин В.Г. Гребенников Е.И. Нейман

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

Рекомендовано Министерством образования Российской Федерации в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по экономическим специальностям

Москва

«Интерреклама»

2003

СОДЕРЖАНИЕ

Предисловие. Об экономической дисциплине

оценка стоимости имущества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Раздел 1. Формирование методологических основ оценки стоимости имущества

Глава 10. Развитие методологических основ оценки в новейших материалах МСО . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304

Глава 11. Развитие методологических основ оценки в новейших материалах ЕСО . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337

5

Глава 12. Перспективный анализ: оценка стоимости компании на основе финансовой отчетности

(по экономической прибыли) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403

Глава 13. Оценка стоимости технологий на современной методологической основе . . . . . . . . . . . . 442

Раздел 4. Развитие методологических основ оценки в России

Глава 14. Стандарт (руководство) по оценке стоимости недвижимого имущества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490

Глава 15. Стандарт (руководство) по оценке стоимости машин и оборудования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510

Глава 16. Стандарт (руководство) по оценке стоимости бизнеса (предприятия) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519

Глава 17. Стандарт (руководство) по оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 546

Глава 18. Направления развития методологических основ оценки в России . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561

Приложение 1. Что такое экспериментальная экономика? . . . . . . 604 Приложение 2. Определение ставки дисконта при оценке

эффективности инвестиционных проектов в системе оптимального управления

финансовыми активами. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636

6

ПРЕДИСЛОВИЕ

Об экономической дисциплине

оценка стоимости имущества

Цикл учебников, хрестоматий и учебно методических материа лов по экономической дисциплине оценка стоимости имущества подготовлен в рамках задания, сформулированного Минобразова ния РФ. Администрирование, финансирование и контроль выпол нения этой работы осуществлял Национальный фонд подготовки кадров (НФПК), принявший к исполнению данный Инновацион ный проект развития образования по Программе поддержки акаде мических инициатив в области социально экономических наук (да лее — «Проект»). Работа по Проекту выполнена сформированным авторским коллективом в соответствии с Техническим заданием № 519 на подготовку новых учебных материалов по экономической дисциплине: оценка стоимости имущества.

Преподавание экономической дисциплины оценка стоимости имущества (или той же дисциплины под другими названиями: «оценка и управление собственностью», «экспертиза собственнос ти», «оценка недвижимости» и т.п.) представляет собой подготовку

специалистов по оценочной деятельности или оценщиков — в соответ ствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Рос сийской Федерации» 1998 года.

До сих пор эта дисциплина изучается лишь в малом числе россий ских вузов, а ее преподавание носит характер, недостаточно отра жающий современный уровень теории и практического приложения профессиональных знаний, который бы соответствовал общеприня тым международным стандартам как самой оценочной деятельнос ти, так и ее учебно методического обеспечения.

Основными учебниками, которые сейчас рекомендованы Миноб разования России и повсеместно используются в России, являются издания Финансовой академии при Правительстве РФ:

Оценка бизнеса. Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — «Финансы и статистика», М., 1998, 510 с.

Оценка недвижимости. Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Фе дотовой. — «Финансы и статистика», М., 2002, 496 с.

В 2000 и 2001 гг. при финансовой поддержке НФПК и Фонда «Бюро экономического анализа» были выполнены следующие рабо

7

ты учебного и аналитического характера, используемые сейчас при подготовке профессиональных оценщиков:

Международные стандарты оценки: перевод, комментарии, до полнения. (Книга 1, 421 с.); Глоссарий к Международным стандар там оценки. (Книга 2, М., 313 с.) Г.И. Микерин, М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. Консультанты: академик Д.С. Львов, проф., д.э.н. М.А. Федотова. (НФПК, ГУУ, РОО.) ОАО «Типография «НОВОСТИ», М., 2000 г.

Методология оценочной деятельности: современное состояние и перспективы развития в Российской Федерации (включая проекты российских стандартов оценки и методических рекомендаций, пред ставленных в Минимущества РФ). Авторский коллектив под руко водством Г.И Микерина. Фонд «Бюро экономического анализа», М., 2000 г., 550 с.

Интеллектуальная собственность: порядок инвентаризации, сто имостной оценки, вовлечение в хозяйственный оборот (включая проекты российских нормативно методических документов, пред ставленных в Минимущества РФ). Академик В.Л. Макаров, Г.И. Ми керин, О.И. Козлова, А.Н. Козырев. Фонд «Бюро экономического анализа», М., 2001 г., 350 с.

Перечисленные работы в последние годы составляли основу раз работки при выполнении прикладных исследований и разработке учебно методических материалов для профессиональной подготов ки оценщиков. Это дало основания для разработки в России полно масштабного курса по дисциплине оценка стоимости имущества

(оценочная деятельность).

Указанный полный курс является базовым ядром обязательной те" оретической подготовки по данной специальности в рамках академиче" ского (университетского) обучения, как по традиционной российской схеме (подготовка дипломированных специалистов), так и по ут вержденным схемам обучения, включающим бакалавриат и магист ратуру. Этот курс включен также в программы аспирантуры и повы шения квалификации преподавателей экономических вузов.

Специализация по всей учебной дисциплине предполагает после дующую профессиональную деятельность, получившую название «оценочной деятельности», которая по международным правилам и

по российскому законодательству является предпринимательской де" ятельностью.

Таким образом, работа оценщиков непосредственно связана с практическим занятием предпринимательством. Поэтому весь пол

8

ный учебный курс может включаться также и в систему бизнес обра зования — в том числе, по программе Мастер делового администри рования (МВА) с дополнительным освоением практических навыков. Это придает всему изучаемому курсу научно прикладной характер.

В рамках Проекта подготовлен полный комплект учебной литера туры и начато обучение преподавателей российских вузов по следую щим пяти дисциплинам, входящим в базовый курс оценки стоимости имущества:

Методологические основы оценки стоимости имущества. Оценка стоимости недвижимого имущества, земли и природных

ресурсов.

Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств.

Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости предприятий (бизнеса).

В русском языке укоренилось различение терминов научная «ме" тодология» (или понимаемые в таком смысле «методологические ос" новы») и конкретные «методики», иначе называемые «методическими рекомендациями». В отличие от этого в зарубежной лексике любую разработку, называемую по русски «методикой» (такой термин в других странах не применяется, не говоря уж о термине «методич ка»), называют методологией, а то, что по русски называют методо логией, — называют основами, принципами, началами, и лишь в ред ких случаях говорят о методологии в научном смысле.

Чтобы не запутаться в различном понимании этих терминов в России и за рубежом, в данной книге под методологическими основа" ми подразумеваются теоретические основы, «общие принципы и по нятия оценки» (ОППО — по принятой в МСО формулировке), а так же основные общепризнанные правила, сводимые в стандарты оценки. По сложившейся международной (и европейской) традиции

всводы стандартов включаются кроме документов, называемых именно «стандартами», также еще и материалы, называемые руко" водствами, применениями, приложениями и комментариями.

Востальных четырех учебниках содержатся, вместе с необходи

мыми теоретико прикладными обоснованиями, конкретные методи" ки оценки стоимости отдельных типов имущества, т.е. «методологии»

взападном понимании, хотя жесткой грани между совокупностью «основ методологии» и методическими разработками (практически

9

ми «методологиями») формально не существует. В какой мере тот или иной материал, касающийся получения оценок стоимости иму щества, относится к методологическим основам или же к методиче ским разработкам, зависит от признания его профессиональным со обществом — в качестве одного или другого.

Комплект учебной литературы по каждой из указанных дисцип лин включает программу курса, учебник, учебно методические реко мендации. Кроме того в полный комплект входят общие для всех дисциплин сборники переводов (в формате хрестоматий), проком ментированных в учебниках:

Международные стандарты оценки (МСО) — перевод на русский язык.

Европейские стандарты оценки (ЕСО) — перевод на русский язык.

Толковый словарь (глоссарий) по оценке стоимости имущества — общепринятые понятия в международных и европейских стандартах на русском языке.

Особенности оценочной деятельности применительно к услови ям Новой экономики.

Сравнительный анализ международных и российских норматив ных и справочных материалов по оценочной деятельности.

Таким образом, перечисленные выше работы, посвященные воп росам современной оценки стоимости имущества, позволяют счи тать их завершением определенного этапа многолетней научно об разовательной деятельности авторов, тесно сотрудничавших между собой последние три года. Вместе с тем этот цикл работ следует от нести к начальному этапу становления российской оценки, на рав ных входящей в международное профессиональное сообщество по этой дисциплине. Конечно же, в стране сложилось уже несколько научно образовательных школ, в которых за последний год, т.е. за период работы по данному Проекту, появились новые разработки, не нашедшие полного отражения в учебных курсах, подготовленных по данному Проекту.

В период выполнения работ по данному Проекту происходило су щественное обновление ранее принятых международных и европей

ских стандартов оценки. Их переводы на русский язык являются со ставными частями изучаемых материалов. Новые сведения по стан дартам оценки появлялись вплоть до последних дней работы над текстом, хотя в международных и европейских организациях, зани

10