Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

«Отнесение к объектам оценки права собственности является, по видимому, недоразумением. Право собственности (т.е. правоот ношение) не может отчуждаться и передаваться само по себе и от дельно от вещи (объекта прав собственности). В противном случае (и применительно к рассматриваемому вопросу) следует допустить воз можность установления двух разных стоимостей: стоимости вещи и стоимости права собственности на эту вещь».

В приведенной цитате как раз и нашло свое отражение часто воз никающее недопонимание того факта, что понятие «права собствен ности» неотделимо от понятия «вещи», если речь идет об обороте этих «вещных прав». Кроме того, необходимо отметить, что в прак тике оценки не используется термин «стоимость» без соответствую щего прилагательного.

Напомним, что вещные права, в отличие от прав обязательствен ных, характеризуются тем, что (1) их исчерпывающий перечень пря мо предусмотрен законом или обычаем (так, в ГК РФ, ст. 218 в этом перечне, помимо права собственности, указаны: право пожизненного наследуемого владения и право бессрочного пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения и право опера тивного управления имуществом); (2) их объектом всегда является индивидуально определенная вещь; (3) их действие носит абсолют ный характер, т.е. лицо может осуществлять эти права безотноситель но к действиям любого другого лица, на которое при этом налагается обязательство воздерживаться от их нарушения. Отсюда вытекает, что вещное право «следует за вещью», передается вместе с ней и что вещ ное право обладает преимуществом перед обязательственным при возникновении спорных ситуаций. К неотъемлемым признакам вещ ных прав относятся также их бессрочность и несвязанность с опреде ленной территорией, государственными границами.

Как правило, в отчете об оценке оценщик должен указать собст венника объекта оценки, привести ссылки на документы, устанавли вающие права, которыми обладает собственник, приложить к отчету копии этих документов.

Как было показано выше, анализ того, является ли оцениваемый объект «имуществом как объектом» или «имуществом как требова

нием», может серьезное повлиять собственно на результат оценки. При этом возникают ситуации, когда в силу тех или иных обсто ятельств выяснение этого вопроса может потребовать привлечения профессиональных юристов.

181

Поэтому, если возникают такие проблемы, в отчете об оценке ре комендуется приводить разъяснения по вопросу, для каких случаев и исходя из каких предположений проводилась оценка.

Ниже приведен типичный пример описания допущений, которые могут быть сделаны при проведении оценки:

«Оценка проводилась для полных прав собственности (fee simple estate) на здания и сооружения. Под «Полным правом собственнос ти» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограни чении его суверенности исключительно условиями, специально ус тановленными государством в отношении осуществления прав част ной собственности (eminent domain), правами решения государством вопросов собственности в случае отсутствия завещания после смерти (escheat), прав налогового регулирования, нормами гражданского права и т.п. Понятие права собственности, определенное подобным образом, расценивается нами как наиболее подходящее для нашей оценки».

Если документ, фиксирующий данное право (например, ценная бумага), рассматривается как вещь и в качестве таковой входит в со став имущества наряду с реальными вещами, то это — только дань традиции и юридико технический прием, создающий известные удобства в ущерб логической стройности системы в целом. Но поня тие имущества как права или совокупности прав господствует в практическом толковании сделок с имуществом и других его транс формаций в гражданском обороте.

Понимание имущества как права на вещи (при широком толкова нии самого термина «вещь») роднит континентальную (романо гер манскую) и англо американскую правовые системы, но они различа ются относительно того, какие права имеются в виду под имущест вом. Англо американской системе свойственно ограничивать их только правом собственности — откуда размытость границ между терминами «property» и «ownership», тогда как континентальная тра диция включает в имущество и обязательственные права. Это позво ляет избежать двусмысленности формулы «собственность на право требования».

Как уже отмечалось выше, в ГК РФ нет специального разъясне

ния термина «имущество», он вводится контекстуально, как и тер мин «имущественные права». Едва ли это создает большие затрудне ния для практики применения норм гражданского права. Тот факт, что реальные (непосредственно «осязаемые» вещи) выступают в

182

юридической жизни посредством прав, которые возникают, осу ществляются и прекращаются в отношении этих вещей, представля ется самоочевидным для современного практикующего юриста, тем более правоведа. Но этого нельзя сказать про экономистов, «вещный фетишизм» которых в отношении экономических категорий, прин ципиально неотделимых от правовых, особенно ощутим и чреват пу таницей в базовых понятиях. В значительной мере это объяснимо неправовым характером прежней экономики.

Наиболее показателен в этом плане вопрос о самой возможности существования разных видов стоимости для одного и того же объекта оценки, который постоянно возникал при подготовке федерального закона. Сама постановка такой задачи казалась неверной, поскольку в прежней экономике существовал только один вид стоимости — «восстановительная стоимость». Хотя в данном случае необходимо иметь в виду, что это понятие относится не к тем или иным видам экономических стоимостей, а только к суммируемым затратам на со здание объекта. Затраты на создание объекта и цена, за которую объ ект можно продать на открытом рынке, — принципиально разные величины.

Понимая это, точнее, чувствуя это на интуитивном уровне, в целом ряде документов (инструкций, положений, рекомендаций и т.д.) применяют совершенно различные и, порой, экономически бес смысленные словосочетания: «действительная стоимость», «факти ческая стоимость», «реальная стоимость» и т.п. При этом авторы этих терминов по разному понимают, что, собственно, они имеют в виду. В одних случаях это стоимость (затраты) воспроизводства (замеще ния) с учетом физического износа, в другом — именно рыночная стоимость, а в третьем — инвестиционная стоимость. В результате, в закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» была введена специальная ст. 7 — Предположение об установлении ры ночной стоимости объекта оценки:

«В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требо вание обязательного проведения оценки какого либо объекта оцен ки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установле нию подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использова ния в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, опреде ляющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «дей

183

ствительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная сто имость», «реальная стоимость» и других».

Эта статья осталась без изменений и в последующих редакциях указанного закона.

Несмотря на то, что термин «имущество» широко применяется в гражданском праве, вокруг определения этой категории в юридиче ской науке до сих пор ведутся споры, а законодательства и судебная практика различных стран демонстрируют самое широкое разнооб разие формулировок и толкований. Как это всегда бывает в праве, любой конкретный вариант отражает компромисс между требова ниями логики и ясного смысла, с одной стороны, и необходимостью сохранить целостность системы, с другой.

При проведении оценки объектов оценки суть проблемы заключа ется в проведении границы между двумя частями всей совокупности объектов гражданского права, а именно, по признаку отчуждаемости, способности выступать предметом оборота, следовательно, по воз можности получить денежное выражение, оцениваться в деньгах.

Часть, обладающая таким признаком, нуждается в общем обозна чении. Для этой роли лучше всего подходит термин «имущество», который, при всем разнообразии научных определений и законода тельных воплощений, примерно обозначает указанную границу. Но пока только примерно, оставляя ее несколько размытой.

Так, если следовать распространенному толкованию, имущест во — это объект вещных прав, так что всегда говорят о «вещных правах на имущество».

Удовлетворяет ли это определение указанному выше критерию выделения имущества среди других объектов гражданских прав? Это непростой вопрос, особенно когда речь идет о вещных правах, не яв ляющихся правом собственности.

Например, является ли имуществом земельный участок для лица, имеющего право пожизненного наследуемого владения этим участ ком? (ст. 265 267 ГК РФ). Передать другому это право, и тем более сам земельный участок, данное лицо не может. Правда, ГК РФ до пускает передачу участка в аренду, т. е. возмездно, но в этом случае имуществом пожизненного владельца выступает обязательственное право требования арендной платы. Если земельный участок как та

ковой — имущество пожизненного владельца, то, следовательно, от чуждаемость не является необходимым признаком имущества. Либо участок не является имуществом пожизненного владельца, тогда оп ределение имущества как объекта вещных прав не подходит.

184

Другое дело, что вещные права, не являющиеся собственностью, как бы «присоединяются» к другому имуществу (в нашем примере — к постройкам на земельном пожизненном владении, принадлежа щим владельцу на праве собственности), и могут увеличить цену это го имущества при продаже другим лицам. Наоборот, для собственни ка имущества вещное право другого лица выступает как обременение его имущества, снижающее продажную цену. Аналогичное рассужде ние правомерно и для сервитутов — еще одного вида вещных прав, не являющихся правом собственности. Собственник «служебного» участка, если только он не лишен права требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, платы за пользование участком (ст. 274 ГК РФ), теряет на продаже участка, обремененного сервитутом, тог да как обладатель сервитута, наоборот, выигрывает в цене своего не движимого имущества.

Рассмотренные выше примеры показывают, что в случае оценки таких объектов обременения необходимо учитывать как факторы, которые могут повышать или понижать искомую величину рыноч ной или иной стоимости оцениваемого объекта.

Определенную сложность (хотя скорее в юридико техническом, а не концептуальном плане) представляет вопрос об отнесении к иму ществу так называемых «исключительных прав» прежде всего на ре зультаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализа ции предприятия и его продукции (интеллектуальная или промыш ленная собственность).

Сам термин «исключительные права» является порождением пра вовых систем романо германской группы, которые, в отличие от систем общего права (англо американская группа), не склонных без оговорочно объединять «вещи»» и «бестелесное имущество», прежде всего права требования, в единую группу объектов прав собственнос ти. Режим охраны прав на бестелесное имущество имеет там некото рые особенности по сравнению с правом собственности на «реаль ные вещи», что потребовало его отдельного обозначения как режима «исключительных прав». Впрочем тенденция к нивелированию ука занных различий наблюдается повсеместно, что выражается в суже нии сферы применения исключительных прав до отдельных (хотя и все более важных в экономической жизни и гражданских правоотно

шениях) групп бестелесного имущества, в первую очередь «промыш ленной» (или «интеллектуальной») собственности.

В ГК РФ режим исключительных прав отождествляется с «интел лектуальной собственностью» (ст. 138) на результаты интеллектуаль

185

ной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализа ции юридического лица, продукции, работ и услуг. Эти права четко отграничиваются от прав авторства, которые относятся гражданским законодательством к составу благ, неотчуждаемых и непередаваемых иным способом и недвусмысленно исключаемых из понятия имуще ства (ГК РФ, ст. 150, включает их в состав отдельной группы объек тов гражданского права, выделенных под общим названием «немате риальных благ», и более конкретно — в часть нематериальных благ, именуемую «личными неимущественными правами»). На Западе им соответствуют так называемые «моральные права» авторов (moral rights, droit moral), т.е. право на авторство и на авторское имя, право на «неприкосновенность» произведения, на «отзыв» опубликованно го произведения и т.д. Разумеется, права авторства не подлежат де нежному выражению сами по себе, хотя иски по ним могут пре тендовать на денежную компенсацию со стороны нарушителя. По этому сама постановка задачи о проведении оценки рыночной стоимости авторских прав по самой сути является бессмысленной.

Однако необходимо отметить, что объектом оценки могут являть ся убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ убытки складываются из реального ущерба и упущенной выгоды. Под реальным ущербом по нимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права. Под упущенной выгодой понимаются недополученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота. Причем если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмеще ния наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Фактически в этой статье ГК заложен алгоритм, каким должен руководствоваться оценщик в случае, если возникнет необходимость провести оценку ущерба при нарушении авторских прав. Таким об разом, постановка задачи об оценке размера возмещения убытков от нарушения авторских прав может рассматриваться как одна из раз новидности услуг, оказываемых оценщиками.

Все права интеллектуальной собственности, как на продукты ин

теллектуальной деятельности, так и на средства индивидуализации, выведены ГК РФ из состава объектов, относимых к имуществу. Юридическая связь с последним для них установлена только через включение их в состав предприятия.

186

Возможно, здесь сыграла свою роль концепция имущества как объекта вещных прав, от которых исключительные права на продук ты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации от личаются в ряде моментов. Так, им не обязательно присущ признак бессрочности и территориальной индифферентности; например, действие патента ограничено определенным сроком, к тому же он подлежит защите только в стране, которая его выдала. Но разве су ществуют серьезные основания возражать против расширения ука занной концепции за счет исключительных прав? Тогда понятие имущества получило бы свое логическое завершение в рамках ны нешней системы российского гражданского права с ее традицион ным подходом к юридическим понятиям «вещи», «собственности», «владения».

Двойственность в отношении к объектам интеллектуальной соб ственности, о которой выше шла речь, нашла свое отражение в воп росе о возможности внесения этих объектов в уставной капитал юридических лиц. В соответствии с п.6 ст. 66 ГК РФ «Основные по ложения о хозяйственных товариществах и обществах» предусмат ривается, что:

«Вкладом в имущество хозяйственного товарищества или обще ства могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущест венные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Денеж ная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экс пертной проверке».

При этом в соответствии с п. 1 данной статьи «…Имущество, со зданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произве денное и приобретенное хозяйственным товариществом или общест вом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собствен ности». Таким образом, ГК РФ не запрещает формировать имущество хозяйственных товариществ нематериальными объектами.

Однако в постановлении совместного Пленума Верховного и Высшего Арбитражных Судов РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некото рых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» (Вестник ВАС РФ № 9, 1996 г.) приводится разъяснение, согласно

которому вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества не может быть объект интеллектуальной собственности (патент, объект авторского права, включая программу для ЭВМ и т.п.) или «ноу хау». В качестве вклада может быть признано право

187

пользования таким объектом, передаваемое обществу или товарище ству в соответствии с лицензионным договором, который должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

Вообще же, по мере того, как юридическая наука и практика тол кования правовых норм осваивают наиболее обобщенное понима ние «вещи» как всего, что отграничено от «личности», как «всего, что находится в пространстве, не будучи личностью» [14], а значит, всего, что может быть ею отчуждено в обороте, становится преобла дающим понимание имущества как совокупности прав на вещи, еще точнее — прав на вещи и связанных с ними обязанностей.

Для практики оценочной деятельности понимание основопола гающих моментов в юридическом толковании понятия «имущество» как фундамента, на котором выстраиваются все дальнейшие логиче ские построение и алгоритмы при проведении оценки, является крайне важным, поскольку, помимо научного и познавательного ин тереса, четкое определение объекта оценки является обязанностью оценщика в соответствии с действующим законодательством.

Не претендуя на общность, попробуем дать возможное определе ние имущества, необходимое для понимания проблемы в задачах оценки различных видов стоимости имущества (имущественных прав):

Под имуществом (имущественными отношениями) мы будем по нимать юридические (законодательно разрешенные) отношения, в которых могут находиться физические или юридические лица (лица)

икоторое может состоять из следующих возможных совокупностей:

!вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в си лу иного;

!вещного права;

!прав на чужие действия (долговое имущество);

!вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находя щихся во владении данного лица;

!обязательств, лежащих на данном лице;

!объектов исключительных прав лица.

Определение денежного выражения возможного юридического отношения для данного лица при одной из перечисленных выше со вокупностей как раз и есть оценка имущества (оценка имуществен

ных отношений).

Каждое конкретное лицо может вступать с любым другим ли цом в строго определенное юридическое отношение. Таких отно шений может быть много и они будут различны в отношении прав

188

и обязательств лица, но возникающие при этом имущественные отношения, например договор, всегда строго определены. Таким образом, можно сказать, что одно лицо может обладать только од ним имуществом, причем это имущество (имущественное отно шение) может обладать только строго определенной величиной денежного выражения, т.е. одним определенным видом стоимости в строго определенный момент времени, который мы называем датой оценки.

6.2. Понятия «предприятие» и «бизнес»

Рассмотрим теперь, как имущество в качестве юридической кате гории применяется к понятию предприятия, а также вопрос о соот несении понятий «предприятие» и «бизнес».

Предприятие есть частный случай более широкого юридического понятия «совокупности имущества». Это объединение, на том или ином основании, вещей, имущественных и иных прав, которые име ют общую юридическую судьбу (т. е. выступают как единые объекты гражданских правоотношений, например, как предмет залога). Та кое объединение может основываться на связи, определяемой эко номическим назначением (например, участок земли с постройками, сервитутами и другими правами, переходящими вместе с землей при смене собственника, или же так называемый «гудвилл» — репутация, клиентела, монополии, связанные с местоположением предприятия или установленные законом привилегии). Другое основание объеди нения имуществ состоит в том, что соответствующие вещи и права принадлежат одному лицу. Предприятие есть совокупность имуще ства, определяемая именно на таком основании.

В ГК РФ (ст. 132) предприятие определяется как имущественный комплекс, «используемый для осуществления предпринимательской деятельности». Предприятие в целом или его часть могут быть объек том купли продажи, залога, аренды и других сделок. Заметим, что в этом отношении ГК РФ идет дальше законодательств многих стран с развитой рыночной экономикой, где отчуждение предприятий ограничено в отношении некоторых его частей, например, в США так называемое «комплексное отчуждение» предприятия включает

только материалы, оборудование и товары, а передача всех «неося заемых» активов регулируется специальными соглашениями сторон; во Франции такой же порядок предусмотрен для объектов недвижи мости в составе предприятия.

189

Указанная статья ГК РФ признает предприятие в целом недвижи мостью с вытекающими отсюда юридическими последствиями (обя зательная регистрация и др.). Хотя в Кодексе не оговорена специаль но процедура создания предприятия, присвоение ему статуса недви жимости, по видимому, означает, что предприятие может быть создано помимо юридического лица индивидуальным предпринима телем или группой предпринимателей.

Рассмотрим в качестве примера предприятие, занимающееся оценочной деятельностью. Как правило, это малое предприятие, ко торое имеет счет в банке, имеет нематериальные активы в виде ли цензии на осуществление оценочной деятельности, а компьютеры и недвижимость может арендовать. В юридических терминах это озна чает, что в данном случае предприятие аккумулирует только имуще ственные права. В принципе на таких же условиях осуществляют предпринимательскую деятельность предприятия в сфере интер нет технологий. Хотя рассматривать такие предприятие как «недви жимость» сложно, однако они существуют, а по мере развития техно логий можно предположить, что в различных даже традиционных от раслях могут возникать именно такие образования. Аналогичными признаками (наличие в качестве активов только объектов «интел лектуальной собственности») зачастую обладают инновационные предприятия.

Конечно, указанный подход к понятию «предприятия», избран ный юристами (ГК РФ в этом отношении следует практически по всеместно принятой практике), нельзя считать идеальным. Когда мы говорим о «продаже предприятия», подразумевается не только пере дача покупателю «имущественного комплекса», как бы широко он ни трактовался, включая требования и долги, органически связан ные с основной деятельностью предприятия. С экономической и со циальной точек зрения, предприятие включает и человеческий эле мент — его персонал и связанные с ним «блага», какими являются образование и опыт, психологическая атмосфера слаженной работы, наконец, неотчуждаемые отдельно от персонала, но тесно связанные с предприятием «нематериальные блага», такие как личные неиму щественные права, указанные в ст. 150 ГК РФ.

Учитывая особенности и отличия понятий «предприятие» и

«недвижимость», порядок купли продажи предприятия определяет ся параграфом 8 главы 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 559 п. 1 этого параграфа по договору продажи предприятия продавец обязуется пе редать в собственность покупателя предприятия в целом как имуще

190