Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

раскрытие при всех возникающих коллизиях экономического содер жания, а не административное закрепление формальных Принципов (методологических основ) экономических измерений.

Согласно Принципам подготовки и представления финансовой отчетности — информация признается уместной, когда она влияет на принимаемые пользовате лями отчетности экономические решения, помогая им оценивать прошлые, теку щие и будущие факты хозяйственной жизни компании. Финансовая отчетность считается надежной, если информация, содержащаяся в ней, отвечает следующим качественным характеристикам: правдиво представляет результаты и финансовое положение компании; отражает экономическое содержание фактов, а не только их юридическую форму; является нейтральной, т.е. свободной от предвзятости; при ее формировании учтен принцип осмотрительности (осторожности); является пол ной во всех существенных аспектах. Особое значение при выработке учетной поли тики компании должно придаваться соблюдению приоритета экономического со держания перед юридической формой. Экономическое содержание факта хозяйст венной жизни не всегда согласуется или соответствует тому, что вытекает из его юридической или изначально задуманной формы.

Примеры различия между юридической и экономической составляющей факта хо зяйственной жизни связаны, в первую очередь, с тем, что по МСФО право собствен ности не имеет столь большого значения для признания актива, в случаях, когда ком пания контролирует выгоды, приносимые им. … Некоторые стандарты предусматри вают возможность выбора учетной политики для отражения какого то факта хозяйственной жизни в финансовой отчетности. Например, по МСФО 16 «Основ ные средства» объект основных средств может отражаться в сумме фактических за трат на приобретение или в переоцененной сумме. Однако практически ни один стан дарт не разъясняет, как осуществить такой выбор.

Международные стандарты финансовой отчетности — Консультация. «Финан совая газета» (международный еженедельник), 10 июня, 2002. Партнер фирмы «PricewaterhouseCoopers» Л. Шнейдман.

4.3.Особенности бухгалтерской терминологии, отмечаемые в стандартах оценки

Рассмотренные основные понятия, содержащиеся в Принципах МСФО, позволяют при освоении международных и европейских стандартов оценки ориентироваться в содержащихся там ссылках на МСФО, а при необходимости обращаться к конкретным бухгалтер ским стандартам. При этом следует учитывать сложившиеся разли чия в бухгалтерской и оценочной лексике. Эта проблема с разных

сторон затрагивалась раньше.

Основные понятия, относящиеся к рассмотренным выше вопро сам МСФО, в изобилии включены в МСО и в ЕСО, все они содер жатся в русском переводе обоих этих сводов стандартов и в общем

141

Глоссарии. Ниже приведены выдержки из Дополнения А к ПМО 1 (п.п. 6.3. — 6.5.), важные для понимания оценщиками применения МСФО.

МСФО и некоторые национальные стандарты также учитывают нетекущие или долгосрочные активы в балансовом отчете по историческим затратам за выче том любой накопленной амортизации, однако разрешают допустимый альтерна" тивный способ учета, при котором основные средства подлежат периодической пе" реоценке в соответствии со справедливой стоимостью. Этот принцип также приме няется с ограничениями к Инвестиционному имуществу (МСФО 40).

После каждой такой переоценки в соответствии с МСФО 16 актив учитывается по переоцененной сумме за вычетом любой впоследствии накапливаемой амортиза ции, т.е. при каждой переоценке процедура амортизации начинается заново. Пере" оцененная сумма определяется как справедливая стоимость актива на дату пере оценки за вычетом последующей амортизации (МСФО 16). Кроме того, переоце ненный актив подвергается тесту на ослабление и корректировке с учетом любых убытков от последующего ослабления. Там, где принимается альтернативный учет переоценки, он должен следовать регулярной схеме и применяться ко всем акти вам в пределах своего класса активов. Этот альтернативный учет подразумевает привлечение к работе Оценщиков, действующих в тех странах, в которых принято настоящее соглашение.

Ослабление. На простом непрофессиональном языке актив становится ослаб" ленным, когда он отражается в балансовом отчете по учетной сумме, которая превышает его ценность, либо выраженную суммой, за которую он может быть продан, либо такую, какую он может приносить при его использовании в произ водстве.

Ослабление (МСФО 36) обычно не является предметом заботы Оценщика. Ос лабление может быть выявлено в результате оценок, представленных Оценщиком, однако последующий учет его влияния — это вопрос бухгалтерского учета. Тем не менее МСФО выражает концепцию ослабления, используя термины и определе ния, которые близки к некоторой терминологии оценки, и поэтому для того чтобы избежать недоразумений между бухгалтерами и Оценщиками, важно установить, что представляют собой эти термины и определения и контекст, в котором они ис пользуются.

Убыток от ослабления — это сумма, на которую учетная сумма актива превыша ет его возмещаемую сумму.

Возмещаемая сумма — это большая из следующих двух величин: чистой цены продажи актива и его стоимости в использовании.

Чистая цена продажи — это сумма, которую можно получить от продажи акти ва в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами за вычетом затрат на ликвидацию. В отношении (недвижимого) имуще ства это будет Рыночной стоимостью за вычетом затрат на ликвидацию.

Стоимость в использовании — это нынешняя стоимость расчетных будущих де нежных потоков, которые, как ожидается, возникнут в результате продолжения ис пользования актива и его реализации в конце его срока полезной службы. Сто" имость в использовании — это термин, который иногда используют и Оценщики в связи с оценками бизнеса. В данном контексте это специфически бухгалтерский

142

термин, и МСФО 36.27 поясняет, что обычно финансовые менеджеры предприя тия будут проводить расчет, используя данные, специфичные для предприятия и актива, например, подходящие ставки дисконтирования. Тем не менее, с Оценщи ками можно консультироваться по некоторым аспектам, таким, как вероятная сто имость в конце срока полезной службы актива.

Чистая стоимость реализации является расчетной ценой продажи в ходе обыч ного бизнеса за вычетом затрат на комплектование при продаже и расчетных за трат, необходимых для осуществления продажи. (МСФО 2)

Чистая стоимость реализации используется только в контексте МСФО 2 («За пасы») и в этих обстоятельствах равнялась бы Рыночной стоимости за вычетом за трат по продаже там, где соблюдаются все требования определения Рыночной стои" мости. В частности, это включает достаточное время для того, чтобы совершилась сделка по Рыночной стоимости. Рыночная стоимость обычно представляет собой валовой показатель или, более точно, «нарицательную стоимость» до вычитания затрат по реализации.

Инвестиционное имущество выбирается для отдельного учета по МСФО 40. По сути, к инвестиционному имуществу применяются те же принципы, что и к другим не текущим или долгосрочным активам в балансе, за исключением того, что там, где предприятие выбирает затратную модель учета, оно должно также раскрыть справедливую стоимость инвестиционного имущества. Есть также отличия при учете инвестиционного имущества по Модели справедливой стоимости: 1) аморти зация отсутствует и 2) изменения справедливой стоимости идут в отчет о прибылях и убытках, а не в резерв переоценки.

Особое значение для понимания специфики оценки стоимости инвестиционного имущества имеет освоение нового мышления и нового подхода, о которых много говорилось в Главе 2, и которые все более действенно влияют на европейскую и на всю мировую практику. Эти вопросы отражены во второй части Приложения 1 в ЕСО 2000, це ликом посвященной современным тенденциям в методологии оцен ки, начиная с первых пунктов:

А 1.91. Есть ряд происходящих в настоящее время изменений в подходах к оценке, которые вызваны в значительной мере осознанием тесной связи между частями рынка недвижимости и другими рынками капитала, и процессом функци онирования корпоративного бизнеса. Это особенно имеет место в случае инвести" ционного имущества и того имущества, стоимость которого зависит от торгового потенциала.

А 1.92. В большей мере новое мышление в сфере оценки стоимости вытекает из изменений отношения к оценке, благодаря чему прямой статистический анализ прошлых трансакций заменяется рассмотрением логики, применяемой различны ми участниками рынка, и имитируются процедуры, которые отражают логику рын ка. Новый подход отражает развитие консультирования по экономической добав ленной стоимости (по «экономической сверхприбыли») специалистами по оценке имуществ, а также влияние других дисциплин.

143

Какое все это имеет отношение к практике оценки? — Дело в том, что в основе любой практической методики лежат определенные экономические представления, принципы, основы, теоретической проверкой или обоснованием которых практикующий оценщик обычно сам не занимается, но знать об этом ему надо.

Внимательное рассмотрение современных методологических ос нов (принципов) экономических измерений и опыта их практиче ского приложения свидетельствует о том, что новые принципы не возникли на пустом месте, а выросли из традиционных, хотя и про тиворечивых представлений, научных теорий и потребностей хозяй ственной практики.

Можно считать, что новые принципы в существенной мере сни мают противоречия между различными традиционными взглядами, оставляя им место для различной интерпретации экономических из мерений в зависимости от решаемых аналитических задач. Три оце ночных подхода и две модели финансовой отчетности входят орга ничными составляющими в закрепленную оценочными и бухгалтер скими Стандартами единую международную систему экономических измерений, которая соответствует современным требованиям миро вой торговли и инвестиционной деятельности.

Между тремя оценочными подходами и двумя моделями финан совой отчетности существуют методологические и практические взаимосвязи. Это — весьма яркий пример происходящей гармониза ции различных прикладных экономических дисциплин, имеющих дело с измеряемыми проявлениями хозяйственной деятельности.

Достижение приемлемой согласованности между различными прикладными экономическими дисциплинами возможно только на общей методологической основе (или на основе общих экономиче ских принципов), что не означает полного совпадения экономиче ских величин, измеряемых в рамках разных дисциплин и, соответ ственно, для различных практических целей.

Множественность видов стоимости, даже если рассматривать только оценочную деятельность, не позволяет своевольно давать толкование той или иной «особой» стоимости и, главное, практиче скому методу ее измерения. Любое новшество в методологических основах (принципах) оценки стоимости или в способах ее измерения

не должно противоречить всем и каждому из получивших признание исходных принципов.

В современных условиях у предприятий возникают повышенные требования не столько к наращиванию «физических объемов» про

144

изводства, сколько к получению той дополнительной стоимости ком" пании (как организационно правовой формы предприятия), которая обязана своим происхождением именно новаторски предпринима тельской, созидательной (креативной) деятельности.

Но при этом возникает парадоксальная ситуация с экономиче скими измерениями, которые не просто отражают — более или ме нее адекватно — результаты хозяйственной деятельности компании для принятия решений ее руководителями, а оказывают влияние на рыночную стоимость компании и, как следствие, на привлечение внешних инвестиций.

Гармонизация методологических основ прикладных экономиче ских измерений позволяет надеяться на то, что российские правила (стандарты, положения и т.п.) ведения хозяйственной деятельности (бизнеса) могут быть эффективно согласованы между собой, а также с международными и европейскими правилами в ближайшие годы (см. Главу 18).

Основная литература к Разделу 1

(дополнение к 15 наименованиям в Предисловии)

1.Витте С.Ю. Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому кня зю Михаилу Александровичу в 1900 1902 годах: — М.: «Начала», 1997.

2.Львов Д.С. Эффективное управление техникой. М: Экономика,

1990.

3.Наука и высокие технологии России на рубеже третьего тыся челетия / Руководители авт. колл. В.Л. Макаров, А Е. Варшавский. — М.: Наука, 2001.

4.Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов: Пер. с англ. — М.: ЗАО «Олимп Бизнес», 1997.

5.Гальперин В.М., Игнатьев С.М., Моргунов В.И. Микроэкономи ка: В 2 т., СПб: Экономическая школа, 1 том — 1994, 2 том — 1998. (Переиздание — 2002 г.)

6.Маршалл А. Принципы политической экономии: В 3 т., М.: Прогресс, 1983.

7.Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. — М.: «Дело Лтд», 1994.

8.Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление: Пер. с англ. — М., ЗАО «Олимп Бизнес», 1999.

145

9.Найт Ф. Риск, неопределенность и прибыль. (1921) М: Дело,

2003.

10.Новожилов В.В. Проблемы измерения затрат и результатов при оптимальном планировании. — М.,1972.

11.Канторович Л.В. Экономический расчет наилучшего исполь зования ресурсов. — М., 1960.

12.Оценка недвижимости: Пер. с англ. — М., РОО, 2003.

13.Модильяни Ф., Миллер М. Сколько стоит фирма? Теорема ММ: Пер. с англ. — М.: Дело, 1999.

14.Коуз Р. Природа фирмы: истолкование. Под ред. О. Уильям сона, С. Уинтера — М.: Дело, 2001.

15.Мизес Людвиг фон. Человеческая деятельность: Трактат по экономической теории. М.: «Экономика», 2000.

16.Палий В.Ф. Международные стандарты финансовой отчетнос ти. — М.: ИНФРА М, 2002.

146

Раздел 2 ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Глава 5 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ

ТЕОРИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

5.1.Институциональная экономика — новое направление экономической теории

Исследования прав собственности, их анализ, учет этих прав при проведении оценки рыночной или иной стоимости имущества оцен щиком является одной из основных составляющих процесса оценки.

Теоретические основы понятия прав собственности будут под робно рассмотрены в данной главе, а в главе 6 — эволюция и совре менная трактовка понятия имущества (имущественных отношений). Глава 7 посвящена основным институтам оценочной деятельности. Но прежде чем мы перейдем к этим вопросам, необходимо остано виться на основополагающих положениях, которые в современной экономической науке получили свое название как «институциональ ная экономика».

В самом понятии «право собственности» существует как бы два определения: «право» и «собственность». Каждое из этих определе ний является предметом отдельных исследований специалистов раз личных отраслей знаний — в первую очередь юристов, экономистов, философов, социологов, историков. За каждым из этих понятий сто ит огромное число публикаций, эти понятия пронизывают фактиче ски всю историю человечества. Достаточно упомянуть, например оценку имущества, отчуждаемого у собственника государством. Все государственные органы, имеющие на это право, могут забирать у собственника его недвижимое имущество для общественных нужд, но при этом они обязаны компенсировать собственнику потерю им своего имущества. Видимо эта проблема существовала и будет су ществовать до тех пор, пока существует государство и существует ча стная собственность, поскольку упоминание о таких изъятиях за вы

куп можно найти в Библии — Книга 1 Царств, Глава 21.

Фактически вся история развития цивилизации может рас сматриваться как история развития и эволюции понятий «право» и «собственность». При этом в понимании права все более усиливался

147

акцент на его объективное содержание. Как отмечает С.С. Алексеев: «Принципиально важный пункт истинного научного понимания права заключается как раз в том, что права (притом — действующее право как людское творение, именуемое позитивным) — это не просто и не только мысль и даже не просто решения властвующих лиц. Позитивное право — это факт. То есть внешняя реальность, строгая объективная данность. С этой точки зрения, позитивное право существует и действует в виде системы институтов, т.е. инсти туционального образования « [1].

Понятие «собственность» так же как и понятие «право» во многом усложнялось и развивалось вместе с развитием нашей цивилизации и вошло в оборот задолго до того, как возникли экономические те ории, широко использующие эти понятия. Даже такое, казалось бы, новое понятие как объект интеллектуальной собственности — на пример, «товарный знак», а также «гудвилл», задолго до возникнове ния собственно экономики и экономических учений, уже являлся объектом судебных разбирательств. Как отмечают Г. Десмонд и Р. Келли, «самый ранний судебный прецедент, связанный с опреде лением и оценкой товарного знака и гудвилла произошел в Англии в 1620 г. («Брод против Джолиафа»). Брод был лавочник и купил у Джолиафа дело, заплатив тому стоимость товара плюс надбавку за гарантию того, что продавец не будет переезжать на новое место и не будет продолжать торговать. Однако продавец переехал и продолжил торговлю в другом месте, что противоречило условиям договора. Суд удовлетворил иск, т.к. продавец забрал свою товарную марку и гуд вилл с собой на новое место» [2].

По мере развития и усложнения технологий и экономических институтов, формирования новых экономических теорий, описы вающих эти новые изменения, проходило свое постепенное развитие и эволюцию понятие собственности, которое в 60—70 е гг. ХХ века оформилось в самостоятельный раздел экономического анализа — теорию прав собственности. Вместе с такими направлениями, как теория трансакционных издержек, теория экономических организа ций, экономика права, теория общественного выбора, теория прав собственности составляет основу нового направления в экономиче ской теории, получившее название современного неоинститу

циализма.

Учеными, внесшими основной вклад в развитие теории прав собственности, являются А. Алчян, Р. Коуз, Й. Барцель, Г. Демсец, С. Пейович, Э. Фьюроботн и целый ряд других. В последние годы

148

целый ряд российских ученых ведут исследования по этой проблеме. Среди отечественных исследователей неоинституциональной школы можно назвать Тамбовцева В.Л., Шаститко А.Е., Капелюшникова Р.А., Олейника А.Н., Вольчика В.В. и др.

В 1991 году основоположнику новой институционалистской те ории Р. Коузу была присуждена Нобелевская премия по экономике. В своей лекции при вручении этой премии, названной «Институцио нальная структура производства», Р. Коуз, в частности, сказал:

«В рамках основного течения экономической науки («мэйнстри ма») фирму зачастую трактуют как «черный ящик». И так оно и есть. Это выглядит весьма странно, если учесть, что в современной эконо мике большинство ресурсов задействовано внутри фирм, а способы их использования зависят от административных решений, а не непо средственно от рыночных операций. Соответственно, и эффектив ность экономической системы в весьма значительной мере зависит от того, как эти организации ведут свои дела. Особенно это относит ся к современной корпорации. Еще более удивительно, если учесть интерес к системе цен, пренебрежение рыночными или, конкретнее, институциональными соглашениями, управляющими процессом об мена. А поскольку эти институциональные соглашения в значитель ной мере определяют характер произведенных благ, мы имеем весьма неполную теорию. Все это уже начало меняться, и я рад, что сыграл свою роль в этом процессе. Ценность внедрения таких институци ональных факторов в корпус «мэйнстрима» становится особенно яв ной в свете недавних событий в Восточной Европе. Бывшим комму нистическим странам советуют перейти к рыночной экономике, и того же желают их лидеры, но никакая мало мальски осмысленная рыночная экономика невозможна без соответствующих институтов. Если бы мы лучше знали свою собственную экономику, мы могли бы

сбoльшим правом давать советы этим странам».

Идалее:

«Та же проблема вставала в то время передо мной в другом обличье. Всего 14 лет назад произошла Русская революция. Мы очень мало знали о том, как на самом деле осуществляется пла нирование в коммунистической системе. Ленин говорил, что эконо микой России будут управлять, как одной большой фабрикой. Одна

ко многие западные экономисты утверждали, что это невозможно. И все же на Западе были фабрики, в том числе и очень большие. Как примирить взгляды экономистов на роль системы цен и на невоз можность успешного централизованного хозяйственного планиро

149

вания с существованием управления и таких явно плановых сооб ществ, как фирмы, которые функционируют в нашей собственной экономике?»[3].

Как видно из приведенной цитаты, помимо всего прочего, экспе римент, поставленный в 1917 году над Россией, явился мощным сти мулом к развитию западной экономической мысли.

Основополагающей работой, в которой были изложены основные положения Р. Коуза, является статья «Природа фирмы», опублико ванная в 1937 г. Однако оценена по достоинству эта работа была только через 40 лет.

Почему эта работа оказала такое влияние на развитие экономиче ской теории?

Как отмечает Х. Демсец:

«На протяжении почти 200 лет, с самого рождения современной экономической науки в 1776 году и до 1970 года, кажется, были на писаны всего навсего две работы по теории фирмы, изменившие перспективу этой научной дисциплины — «Риск, неопределенность и прибыль» Найта (1921) и «Природа фирмы» Коуза (1937). Фунда ментальная причина этого упущения в том, что внимание экономис тов было сосредоточено на системе цен; изучение системы цен, опи санной в терминах маршалловской типовой фирмы и вальрасовского аукционера, подрывает серьезное рассмотрение фирмы как институ та, предназначенного для решения сложного комплекса проблем.

Вклад Коуза является основополагающим по целому ряду при чин, но, безусловно, хотя бы уже потому, что Коуз привлек внимание к факту отсутствия теоретического объяснения существования фир мы и к важности (для такой теории) того обстоятельства, что рынки функционируют не без издержек» [4].

Одним из условий успешного функционирования эконо мической системы является точное определение прав собственности или, как иначе определяют это понятие, — спецификация прав соб ственности. Если у собственности есть хозяин, то он будет стремить ся к наиболее эффективному использованию этой собственности. Чем точнее и надежнее защищены права собственности, тем проз рачнее становится связь между действием и результатом этого дейст вия, осуществляемым собственником, его благосостоянием или раз

орением. В противном случае, когда эта спецификация отсутствует, происходит так называемый процесс размывания прав собственнос ти. При этом происходит разрыв между деятельностью и ее результа тами, а это в свою очередь, в конечном счете, ведет к деградации или

150