Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

уничтожению собственности. Однако сама эта спецификация прав собственности не возникает сама собой. Описание прав собствен ности, включая и оценку этих прав, их защита требует определенных затрат. Точность спецификации прав собственности напрямую зави сит от того какие выгоды можно получить и какие при этом издерж ки (затраты) необходимо осуществить.

Для того чтобы права собственности могли быть зафиксированы, а также для того, чтобы в процессе обмена могла осуществляться передача этих прав (правомочий), необходим контракт.

При этом на выбор типа контракта, условий его заключения ос новное влияние оказывают трансакционные издержки. Именно ус ловия экономии этих издержек (затрат) являются основными при выборе типа контракта при спецификации прав собственности.

Связь между понятиями прав собственности, трансакционных издержек и контрактных отношений раскрывает «теорема Коуза», образующая теоретический фундамент теории прав собственности и шире — всего неоинституционального направления.

Исследование стоимостей (оценочная деятельность) в самой сво ей основе выполняет для экономических агентов функцию измере ния в денежном выражении цены, при которой происходит обмен правомочий, при условии, что эти правомочия облечены в форму со ответствующего контракта, а контракт обеспечивает минимизацию трансакционных издержек.

Таким образом, изучение вопросов, которые составляют в на стоящее время основу нового научного направления в экономике, получившее название «новая институциональная экономическая те ория», позволяют лучше представлять те проблемы и те вопросы, с которыми оценщики сталкиваются в своей повседневной работе. В рамках данной главы мы, естественно, не сможем рассмотреть все те сложные и интересные проблемы, которые возникают при исследо вании институтов. Будут затронуты только те проблемы, которые наиболее важны именно с позиций исследования стоимостей.

В западных учебниках, посвященных вопросам оценки, эти воп росы практически не рассматриваются. Объяснение этому может быть очень простым. Исследование институтов, оформление и защи та правомочий, теория контрактов и т.д. уже составляют саму приро

ду экономической жизни. В наших же условиях масштабный и во многом поспешный переход от одной формы экономики к другой привел фактически к тому, что, продекларировав основополагающие принципы рыночной экономики на законодательном уровне и не

151

обеспечив создание институтов, которые и могли бы, в конечном счете, обеспечить реализацию этих принципов, мы получили «псев дорыночные» институты, скрадывающие все те возможности, кото рые открывает для развития экономики и общества рыночная систе ма ведения хозяйства.

Почему с таким трудом и с такой сложностью проходила работа над Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Россий ской Федерации»? В первую очередь потому, что введение механизма оценки при передаче правомочий и даже сама возможность прово дить соответствующие измерения независимо от воли и желания фактических владельцев собственности внесла бы серьезные помехи в процесс передела собственности. И лишь когда этот процесс в ос новном был завершен, и в результате оказалось, что такой передел не только не эффективен с точки зрения развития экономики в целом, но и просто опасен для тех, кто этой собственностью уже овладел, вот только тогда Закон был принят и сама возможность проведения оценки законодательно разрешена.

Но и сейчас процесс развития независимой оценки (измерения стоимостей) с большим трудом пробивает себе право на существова ние в сложившейся системе «псевдоинститутов». Точнее, можно ска зать, что по мере того как будет происходить слом возникших на пер вом этапе «псевдоинститутов» и на их место будут приходить инсти туты гражданского общества, востребованность и уважение к профессии оценщика будет возрастать. Но при этом будут возрастать и требования к самим оценщикам и к результатам оценки со сторо ны общества.

5.2. Права собственности

Экономические системы развиваются и постоянно усложняются. При этом обеспечение надежности функционирования экономиче ской системы, минимизация рисков при постоянно усложняющихся взаимодействиях агентов является основным условием существова ния эффективных рынков. В процессе постоянного обмена результа тами производственной деятельности возникает естественная по требность у всех агентов в обеспечении защиты своей собственности, участвующей в этом процессе. При этом если собственность, кото

рой владеет экономический агент, защищена, а результаты предпри нимательской деятельности могут добровольно обмениваться между агентами на справедливых условиях, то это как раз и позволяет гово рить о возникновении эффективных рынков.

152

Центральным понятием в теории прав собственности является само «право собственности».

«Права собственности понимаются как санкционированные по веденческие отношения между людьми, которые возникают в связи с существованием благ и касаются их использования. Эти отношения определяют нормы поведения по поводу благ, которые любое лицо должно соблюдать в своих взаимодействиях с другими людьми или же нести издержки из за их несоблюдения. Они охватывают пол номочия, как над материальными объектами, так и над правами человека (право голосовать, печатать и т.д.).

Господствующая в обществе система прав собственности есть в таком случае сумма экономических и социальных отношений по поводу редких ресурсов, вступив в которые отдельные члены обще ства противостоят друг другу». [5]

Таким образом, в приведенном определении права собственности трактуются как санкционированные обществом нормы, регулирую щие доступ к редким ресурсам. Понятие прав собственности напря мую связывается с центральной проблемой экономической науки — проблемой редкости, так как их установление имеет смысл только по отношению к редким (ограниченным) ресурсам.

Права собственности могут распространяться как на физические, так и бестелесные объекты (например, результаты интеллектуальной деятельности). При этом им приписывается поведенческое значе ние: действуя в качестве стимулов, они поощряют одни способы по ведения и подавляют другие (через запреты либо повышение издер жек). Права собственности могут защищаться не только госу дарством, но и другими социальными механизмами — обычаями, моральными установками, религиозными заповедями.

Необходимо отметить, что определение права собственности включает в себя два принципиальных момента:

!право собственника использовать принадлежащий ему объект любым разрешенным способом;

!право собственника присваивать себе после выполнения всех обязательств (включая налоги) прибыль (убыток), не опреде ленную в договорах.

Следствием первого определения является принцип, утверж

дающий, что ваша собственность не должна наносить прямого фи зического ущерба собственности других.

С действием этого принципа мы все постоянно сталкиваемся в нашей повседневной жизни, будь то правила дорожного движения,

153

требования по соблюдению тишины в городах или ограничения на застройку участков земли и т.д.

В практике оценки уже сейчас приходится сталкиваться с задача ми, когда возникает необходимость оценки ущерба, нанесенного своими действиями одним собственником другому собственнику.

Пример. ОАО Х владеет частью офисного здания, расположенно го в престижном месте городского центра. Другой частью этого зда ния владеет Банк ХХ. Банк начал реконструкцию принадлежащей ему недвижимости, в результате которой часть помещений, прина длежащих ОАО Х оказалась затемненной, поскольку в результате ре конструкции и строительства хранилища для ценностей возникла необходимость в возведении глухой защитной стены. Перед оценщи ком была поставлена задача оценить ущерб от действий Банка ХХ с целью получения компенсации по решению суда. Оценка была про изведена, а величина ущерба была определена как разница в доходах от сдачи в аренду «светлого» и «темного» помещений.

Фактически принципы, вытекающие из определения прав собст венности — это основополагающие принципы, заложенные в мето дологию оценки, связанную с проведением анализа наилучшего ис пользования, например, при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости. При оценке объектов ключевой составляющей явля ется анализ прав собственности и вытекающие из этого анализа воз можные (разрешенные) варианты использования объекта оценки.

Необходимо отметить, что ситуация, при которой все права на объект законодательно закреплены и все разрешенные способы учте ны, в принципе является абстракцией, и если бы такое можно было сделать, то такая система вряд ли сможет развиваться. Научно тех нический прогресс, принципиально новые решения возникают за частую в областях, где возникает некий правовой разрыв между раз решенным использованием собственности и новым ее применени ем.

В то же время зоны неопределенности в отношении прав собст венности создают почву для конфликтов. А их разрешение в судах требует, в том числе, и проведения оценки ущерба от использования (не использования) собственности.

Наиболее остро эти проблемы стоят сегодня в сфере коммерци

ализации объектов интеллектуальной собственности, в частности, в сфере разработки программного обеспечения. Во многом неурегу лированность правовых положений в этой сфере привела, с одной стороны, к широкому внедрению информационных технологий, но

154

при этом сами разработчики программного обеспечения часто ока зываются пострадавшими от несанкционированного использования их разработок. С целью защиты своей интеллектуальной собствен ности они вынуждены разрабатывать новые программные средства, а параллельно с техническими средствами идет и развитие правовой защиты и методов оценки этой собственности.

Фактически возникновение указанных конфликтов выступает как стимул к прогрессу. Выявление неурегулированных зон — это в том числе и поиск наиболее доходных направлений инвестирования, что наряду с выстраиванием правового пространства увеличивает эффективность экономики в целом.

Сточки зрения общества, права собственности выступают как определенные правила, которые устанавливают отношения между его членами, в том числе и с государством.

Сточки зрения конкретного лица его права собственности высту пают как «пучки» правомочий на принятие решений по поводу того или иного ресурса. В литературе по проблемам прав собственности часто приводится иллюстрирующий это пример, названный «ци линдр собственности».

Речь идет о прецеденте, имевшем место в США в 1947 г. Собст венник фермы подал в суд на Федеральное правительство США, т.к. после постройки военно воздушной базы рядом с его фермой из за шума самолетов произошло обесценение его фермы. Он потребовал, чтобы самолеты облетали принадлежащий ему участок. Верховный суд США в результате длительного разбирательства принял решение, что у владельца фермы нет никаких прав на воздушное пространство над его фермой и требования его не удовлетворил [6].

Другой пример описан Гарри Д. Либекапом в статье под названи ем «Политическое распределение прав на минеральные ресурсы» [7].

При разработке нефтяных участков правительство США поста новило: собственник участка может установить на нем вышку и до бывать нефть, однако размер его участка не должен превышать 20 30 га. Каждый мог подать в правительство заявку на приобретение тако го участка в собственность, получить его и застолбить.

Уже через 6 лет после начала эксплуатации возникла уникальная ситуация — все нефтяные вышки (а они в то время были невелики —

высотой около 3 м) располагались по границам участков. Ведь дели лась только поверхность земли, а так как у каждой вышки есть ради ус действия, то их владельцы в первую очередь стремились выкачать нефть с участков соседей, понимая, что выкачать ее со своего участка

155

они смогут всегда. Добытая в спешке нефть сливалась в дешевые открытые резервуары, стоящие в центре каждого участка. Быстро продать ее владельцы не успевали. В результате часть нефти просто испарялась. Кроме того, эксплуатация нефтяных месторождений ве лась абсолютно нерационально.

По расчетам Федерального управления по консервации нефти в 1926 году оценили норму нефтеотдачи при конкурентной нефтедо быче в 20 25%, тогда как при контролируемой добыче эта цифра со ставила бы 85 95%.

Приведенные выше примеры показывают, что урегулированность в вопросах предоставления и описания прав собственности оказыва ет самое непосредственное влияние на экономический результат. Поэтому вопрос о взаимодействии «цилиндров собственности» раз ных лиц из чисто теоретического рассмотрения переходит в практи ческие задачи для оценщиков.

Наиболее показательной в этом плане является проблема учета поправок на контроль при расчете рыночной стоимости бизнеса. Для практики российской оценки бизнеса это, наверное, наиболее слож ный и важный вопрос, поскольку введение поправок за контроль при расчете пакета акций может существенно повлиять на величину рассчитываемой рыночной стоимости. Более подробно этот вопрос будет рассмотрен в учебнике по оценке бизнеса. Здесь остановимся на этой проблеме с позиций институциональной экономики.

В действующем российском законодательстве практически отсут ствует прямое определение понятия «контрольный пакет», это поня тие вводится только в виде косвенного упоминания в ст.6 Федераль ного закона «Об акционерных обществах». В результате торг за обла дание контролем над предприятием (бизнесом) часто приводит к существенному повышению цен пакетов в случае, если приобретае мый пакет позволяет этот контроль установить. Причем сам размер пакета в данном случае не играет существенной роли. Важно, что приобретая этот пакет, фактически приобретается бизнес. С другой стороны, сложности возникают и в оценке миноритарных пакетов, поскольку в этом случае, учитывая практически повсеместное отсут ствие выплаты дивидендов, реализовать миноритарный пакет даже по минимальным ценам часто невозможно. Эти проблемы в полной

мере проявляются в случае продажи небольших пакетов акций, ос тавшихся в собственности государства при приватизации.

Чтобы реализовать свои разнообразные цели, индивид осуществ ляет контроль над принадлежащим исключительно ему пучком прав

156

собственности. В литературе по теории прав собственности наиболь шее распространение получила классификация А. Оноре. Она вклю чает:

1.Право владения, т.е. исключительного физического контроля над вещью.

2.Право пользования, т. е. личного использования вещи.

3.Право управления, т. е. решения, как и кем вещь может быть использована.

4.Право на доход, т.е. на блага, проистекающие от предшествую щего личного пользования вещью или от разрешения другим лицам пользоваться ею (иными словами — право присвоения).

5.Право на капитальную стоимость вещи, предполагающее право на отчуждение, потребление, изменение или уничтожение вещи.

6.Право на безопасность, т.е. иммунитет от экспроприации.

7.Право на переход вещи по наследству или по завещанию.

8.Право на бессрочность.

9.Запрет вредного использования, т.е. обязанность воздерживать ся от использования вещи вредным для других способом.

10.Право на ответственность в виде взыскания, т.е. возможность отобрания вещи в уплату долга.

11.Право на остаточный характер, т.е. ожидание «естественного возврата переданных кому либо правомочий по истечении срока пе редачи или в случае утраты ею силы по любой иной причине».[8].

Любой акт обмена рассматривается как обмен пучками прав соб ственности. Рамочные условия передачи прав собственности опреде ляет контракт.

Важное место в понимании проблем формирования и защиты пучка правомочий для конкретного собственника занимает вопрос об экономической эффективности использования этой собственнос ти. Иными словами, можно сказать, что при прочих равных условиях собственник должен стремиться к повышению рыночной стоимости принадлежащей ему собственности или, по крайней мере, не до пускать, чтобы происходило уменьшение (уничтожение) этой стоимости. Кроме того, общество через налоги, ограничения или разрешения должно стимулировать процесс повышения рыночной стоимости собственности, будь то частная или государственная соб

ственность. В зависимости от целей, которые преследует собствен ник, он выбирает из пучка правомочий те, которые необходимы для достижения своих целей. При этом часто собственник может и не знать, какие из правомочий окажутся для него более важными. И

157

здесь задача консультанта или оценщика как раз и состоит в проведе нии оценки рыночной стоимости объекта при наличии различных правовых ситуаций и помощь собственнику в принятии решений.

Пример. После принятия Земельного кодекса, позволяющего предприятиям выкупать земельные участки, которые в настоящее время находятся у многих приватизированных предприятий в долго срочной аренде, возникает задача, связанная с анализом последст вий и выбором алгоритмов выкупа этих земельных участков.

5.3.Понятие трансакционных издержек

Р.Коуз рассматривал фирму как субъект рынка и как его альтер нативу. Каждый индивидуум может вести производство самостоя тельно, вступая в договорные (контрактные) отношения с другими индивидуумами. В простой модели обмена участники обмена хоро шо знают друг друга, знают условия и процедуры при обмене, могут быть просто хорошо знакомы. В такой системе обман, нарушение обязательств, противодействие совершению альтернативной сделки и т.д. проявляются слабо, либо отсутствуют потому, что такое поведе ние в первую очередь экономически невыгодно.

Из классической русской литературы XIX века хорошо известно, как заключались договора на продажу товаров под «честное слово» и как ценилось среди купцов это правило. При таком способе ведения хозяйства «писаный» закон может вообще отсутствовать, его заменя ет «неписаный» закон, т.е. фактически отсутствует официальное контрактное право.

Но по мере усложнения производства, специализации участни ков производства и обмена, а также в связи с формированием слож ных пространственных и временных связей между участниками хо зяйственных отношений возникает многовариантность самих сде лок. В свою очередь это приводит к возникновению рисков, связанных с невыполнением условий договоров, обманом, бесприн ципностью участников обмена и т.д. с одной стороны, с целью мини мизации потерь, защитой себя как производителя и потребителя то варов и услуг, а с другой стороны, с целью экспансии, расширения производства, увеличения своей доли рынка, индивидуальные про изводители объединяются в фирмы.

Вот на эту особенность поведения производителей обратил вни мание Р. Коуз.

В принципе, создание фирм, фабрик, заводов и т.д. является следствием технического прогресса и, в первую очередь, диктуется

158

технологическими требованиями. В то же время, если технологиче ские условия выполняются, то возникает целый комплекс проблем, связанных с функционированием фирмы.

При заключении рыночных сделок необходимо проводить сбор и анализ информации, проводить переговоры для принятия решений, осуществлять затраты по юридическому и информационному сопровождению договоров. Все эти затраты (издержки) Р. Коуз на звал издержками рыночных трансакций. Впоследствии эти затраты стали называть трансакционными издержками.

Вусловиях свободной рыночной экономики при реализации тех или иных производственных программ каждый экономический субъект сам определяет свою программу развития. Однако для каждого экономического агента постоянно возникает целый комп лекс вопросов: производить самому либо покупать необходимые то вары и услуги на стороне, создавать свою собственную службу рекла мы или воспользоваться услугами специализированного рекламного агентства, содержать юристов в составе компании или обратиться к юридической фирме и т.д.

Вглаве 7 будет рассмотрен вопрос о месте и роли оценочной де ятельности в сфере трансакционных услуг. В этой главе мы остано вимся более подробно на рассмотрении проблемы трансакционных издержек. Для оценщика это понятие является важной составляю щей в процессе оценки, поскольку собственно оплата услуг оценщика напрямую связана с прогнозом и анализом рынка тран сакционных услуг, а также с тем, что в процессе оценки учет этих из держек является важной составляющей.

Оценочная деятельность — это в том числе и сфера бизнеса. Вы бор организационно правовой формы функционирования оце ночных компаний, их внутренняя структура, численный состав оп ределяются как раз теми затратами, которые необходимо осуществ лять для успешного ведения бизнеса. Как показывает опыт успешного ведения бизнеса в сфере оценочной деятельности, в ос новном оценочные компании в России представляют собой малые предприятия численностью от 5 до 20 человек, в состав которых вхо дят оценщики и 1 3 администратора. Все остальные услуги, включая информационное обеспечение, юридическое сопровождение, услуги

по рекламе и т.д. в основном осуществляются по договорам с други ми фирмами. В случае необходимости в проведении оценки сложных объектов, например, оценки части активов РАО «ЕЭС России», компании объединяются в консорциумы, что позволяет мини

159

мизировать трансакционные издержки по ведению договоров, ин формационному обеспечению и т.д.

Другой формой ведения бизнеса в сфере оценки является привле чение на договорной основе оценщиков, проводящих работы по до говору подряда. В случае отсутствия заказов фирма минимизирует свои издержки. При заключении контракта приглашаются новые оценщики, гонорар которых, как правило, связан с ценой заказа. При этом фирма предоставляет специалисту свою инфраструктуру, обеспечение выполнения условий договора на проведение оценки, базы данных, бухгалтерию и т.д.

Таким образом, хотя экономическая деятельность осуществляется конкретным профессионалом оценщиком, его поведение обусловле но теми условиями, которые диктуются оценочной фирмой. В свою очередь, деятельность оценочной компании определяется условием минимизации трансакционных издержек при ведении бизнеса.

Рассмотрим теперь собственно анализ трансакционных издержек на примере компании, осуществляющей оценочную деятельность.

Анализ трансакционных издержек

В экономической литературе существует множество классифика ций и типологий трансакционных издержек. Наиболее распростра ненной является следующая типология, включающая пять видов трансакционных издержек. Рассмотрим эти издержки на примере оценочной компании:

1. Издержки поиска информации.

Любой контракт или сделка подразумевают, что для того, чтобы контракт был заключен, необходимо собрать информацию. Фактически любая сделка сопровождается анализом информации: маркетинговые исследования рынка, поиск покупателя или продав ца, анализ цен и рынка. Для компаний, оказывающих услуги по оценке, эти затраты связаны с затратами на рекламу своих услуг, оп латой услуг посредников при поиске заказов. Однако в случае вы полнение собственно оценки, затраты на поиск информации, анализ рынков и т.д. не будут являться издержками поиска информации, т.к. в данном случае эти затраты относятся для оценочной компании к производственным затратам.

2. Издержки ведения переговоров.

Каждому договору предшествуют переговоры. К этим затратам могут быть отнесены представительские расходы, командировоч ные расходы при поездках к потенциальным клиентам и т.д. К этим затратам также относятся затраты на оформление контракта —

160