Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

независимости, которые могут быть применены ко многим задани ям. При нескольких клиентах и в некоторых государствах могут при меняться дополнительные ограничения, налагаемые правилом или законом на толкование термина Независимый Оценщик при специ фических обстоятельствах. Целью настоящего Кодекса не является определение различных степеней независимости помимо стандарта независимости, уже требуемого по настоящему Кодексу».

Этика

В этом разделе определяются основные этические категории, влияющие на результаты оценки. При этом особо подчеркивается, что «оценщики всегда должны поддерживать высокий стандарт правдивости и честности и вести свою деятельность таким образом, чтобы не причинить вред своим клиентам, публике, своей профес сии или своей соответствующей национальной профессиональной оценочной ассоциации».

Среди основных этических категорий выделяются: честность, беспристрастность, поведение оценщика при конфликтных ситу ациях, условия соблюдения конфиденциальности. Особо подчерки вается, что «при рецензировании отчета другого оценщика — оцен щик должен представить беспристрастное суждение и обосновать свои доводы в пользу согласия или несогласия с заключениями дан ного отчета».

Компетентность

В этом разделе рассматриваются требования к профессиональ ным навыкам и опыту оценщика, отмечается, что оценщик должен обладать знаниями, навыками и опытом для эффективного заверше ния задания в отношении приемлемого профессионального стандар та. Только те оценщики, которые способны соответствовать опреде лению Оценщика, изложенному в разделе «Определения» (п. 3.3 выше), должны принимать на себя работу в связи со Стандартами оценки.

При принятии задания на оценку или до заключения соглашения на выполнение работ по оценке оценщик должен надлежащим обра зом идентифицировать проблему, которую предстоит решать, и быть уверенным, что он обладает опытом и знаниями, или же, в случае если задание получено из другой страны, будет способен объеди

ниться с профессионалом, обладающим опытом и знаниями рыноч ных сил, языка и права для компетентного выполнения задания.

В данном разделе рассматриваются вопросы компетенции при влекаемых специалистов при проведении оценки, рассматриваются

251

условия эффективности и добросовестности оценщика. В частности, отмечается, что «необходимо отказаться от выполнения инструкции в случае, когда обстоятельства не позволяют обеспечить достаточно добросовестное исследование, качество работы и завершение работ в разумные сроки».

Регламентируются такие технические вопросы, как, например, необходимость подготовки оценщиком рабочей папки для каждого задания, которая после завершения должна содержать точную ко пию, бумажную или электронную (подкрепленную надлежащим об разом), всех письменных отчетов, корреспонденции и меморанду мов, плюс адекватные письменные примечания, которые обосновы вают мнения оценщика посредством справок, объективного сравнения, выводов и расчетов. При этом отмечается, что рабочая папка для каждого задания должна сохраняться в течение периода, по меньшей мере, пяти лет после завершения этого задания.

Раскрытие данных

Этот раздел посвящен требованиям к раскрытию и использова нию информации при проведении оценки. Отмечается, что оценщи ки должны излагать результаты своего анализа, мнения и заключе ния и сообщать о них пользователям своих услуг посредством содер жательных отчетов, которые не вводят в заблуждение и раскрывают все, что можно было бы принять как влияющее на объективность. Оценщик должен раскрыть любую прямую или косвенную кор поративную связь с имуществом или компанией, представляющими собой предмет любого задания, которая могла бы привести к потен циальному конфликту интересов. Особо подчеркивается, что там, где оценщик действует в качестве Внутреннего Оценщика, в отчете об оценке должна быть раскрыта связь с организацией, контроли рующей данный актив. Кроме того, в этом разделе определяются требования к Внешнему Оценщику в части выполнения условия не зависимости оценщика.

В частности, оценщик должен наложить ограничение на пуб ликацию оценки или выводов из нее без согласия, так чтобы оцен щик мог сохранять меру контроля за формой и условиями, в которых его оценки раскрываются публично. При составлении отчета оцен щик должен раскрыть любые отступления от МСО.

Отчеты о стоимостях

Этот раздел посвящен правилам составления отчетов об оценке. Определяются функция задания на оценку, требования к стилю на писания отчета. Отмечается, что стиль отчета об оценке должен быть

252

приспособлен к сущности задания и потребностям клиента и при этом отвечать определенным минимальным требованиям в отноше нии содержания. В пункте 7.1 Кодекса изложено минимальное содержание любого отчета или сертификата. В отчет должны вклю чаться следующие сведения:

!наименование оценщика и дата отчета;

!инструкции, дата, цель и предполагаемое использование оценки;

!база оценки, в том числе тип и толкование стоимости;

!наименование, условия владения и местоположение (место положения) интереса (интересов), подлежащего (подлежащих) оценке;

!дата и мера обследований;

!любые допущения и ограничивающие условия;

!ссылка на применимость установленных стандартов и любые требуемые раскрытия;

!подпись оценщика;

!специфическое подтверждение оценщика установленной фор мы, требуемое в некоторых государствах.

В заключении этого раздела отмечается, что его следует воспринимать не как развернутое руководство по представлению справочных данных, проведению исследования и анализа, необходи мых для надлежащей оценки, а просто как содержащий минималь ный объем сведений, которые должны быть представлены в отчете.

Ряд положений Кодекса поведения в рамках системы стандартов МСО 2000 нашли свое отражение в Федеральном законе ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности Российской Федерации». В частности, требования к отчету, требования к договору и заданию на проведение оценки, требования независимости оценщика.

С учетом этого обстоятельства в Кодексе этики РОО, в первую очередь, выделены требования, которые не включены в ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Этот документ раскрывает принципы профессиональной этики оценщиков. Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков был принят Правлением РОО еще в 1995 г. и вошел в систему Стандартов Российского общества оценщиков.

Новая редакция Кодекса профессиональной этики членов РОО была принята Правлением РОО в 1999 г.

Кодекс этики РОО в последней редакции состоит из 14 разделов, включающих в себя следующие:

253

1 — область применения;

2 — общие положения;

3 — общепринятые моральные нормы и принципы;

4 — общественные интересы;

5 — объективность и внимательность;

6 — независимость;

7 — профессиональная компетентность;

8 — конфиденциальная и служебная информация клиентов;

9 — плата за оказание профессиональных услуг;

10 — отношение между оценщиками — членами РОО;

11 — публичная информация и реклама;

12 — несовместимые действия оценщика — члена РОО;

13 — оценочные услуги в других государствах;

14 — заключительные положения.

Сравнение Кодекса РОО с Кодексом поведения МСО — 2000, показывает, что, в отличие от последнего, в Кодексе этики РОО больше внимания уделяется моральным и этическим нормам, а так же регламентируются вопросы взаимодействия членов общества между собой, специально рассматриваются вопросы рекламы услуг, поведения членов РОО при проведении оценки в других странах. Включение этих разделов, в первую очередь, было обусловлено по требностями отечественной практики оценочной деятельности. В частности, недобросовестная реклама оценочных компаний приво дила к конфликту интересов.

В целом Кодекс этики РОО можно рассматривать как документ, развивающий и дополняющий основные положения Кодекса пове дения МСО 2000, что может рассматриваться как важный элемент гармонизации системы международных и российских стандартов в области оценочной деятельности.

До середины 2003 года должен быть утвержден Европейский ко декс этичной практики, проект которого был распространен ЕГАО (TEGoVa) в конце 2002 года — полный русский перевод опубликован в главе 11 настоящего учебника. Этот проект включен в Европейские стандарты оценки под названием «Приложение 4. Корпоративное управление и Европейский кодекс этичной практики».

Данный документ охватывает следующие вопросы. В первой час

ти обсуждается роль Корпоративного управления; его место в Евро пейском Союзе и в международном масштабе; его значение для оценщика и связь с международными стандартами оценки. Во вто рой части представлен Европейский кодекс этики, разделенный на

254

части: (1) Роль оценщика и его взаимоотношения с Клиентами;

(2) Профессиональная компетентность; (3) Взаимоотношения с кол легами оценщиками; (4) Взаимоотношения между ассоциациями — членами ЕГАО.

Этические кодексы тесно связаны с принципами корпоративного управления и являются существенным элементом, который форми рует и подкрепляет профессиональные стандарты.

В Европейском кодексе излагаются принципы наилучшей прак тики, которые определяют правила, подзаконные акты, положения, кодексы поведения и этики и надлежащей практики различных на циональных организаций, которые осуществляют контроль или мо ниторинг за деятельностью оценщиков, действующих в каждом из государств — участников ЕГАО.

Принимать на себя такую работу должны только те практикую щие специалисты, которые в состоянии соответствовать определе нию понятия «Квалифицированный Оценщик», изложенному в Ев ропейских стандартах оценки. Оценщики будут способствовать вне дрению стандартов оценки, публикуемых ЕГАО, и присущих им принципов согласованности, прозрачности и будут прилагать свои максимальные усилия честности в пределах юридических рамок для обеспечения их принятия и/или включения в национальные стан дарты и гарантирования, что все оценки будут согласованы с Евро пейскими стандартами оценки.

Роль оценщика и его взаимоотношения с клиентами — этот раздел полностью соответствует Кодексу поведения, входящему в систему Международных стандартов оценки (МСО), и не содержит каких либо существенных особенностей.

Профессиональная компетентность — этот раздел, помимо соот ветствия МСО, содержит важное указание процедурного характера для европейских оценщиков. Каждый оценщик, пока он остается на практической работе, каждый год должен проходить Постоянное профессиональное развитие (ППР), и там, где это необходимо, про ходить Программу сертификации ЕГАО. ППР — это систематиче ское поддержание, улучшение и расширение знаний и квалифика ции и развитие личных качеств, необходимых для выполнения про фессиональных или технических обязанностей на протяжении всей

трудовой деятельности практикующего специалиста.

Взаимоотношения с коллегами"оценщиками — в этом разделе со держится ссылка на уже принятое ЕГАО Приложение 3 о рецензиро вании отчетов об оценке и обращается внимание на то, что оценщи

255

ки должны стремиться способствовать укреплению репутации про фессии, поощряя и содействуя, где это возможно, развитию разных образовательных учреждений. Результатом таких усилий будет га рантия того, что Стандарты оценки ЕГАО будут находить полное по нимание и поддержку среди представителей профессии и что клиен ты, равно как и широкая публика, через понимание обретут доверие к выполняемой работе. Оценщикам следует воздерживаться от лю бой деятельности и от любого поведения, которые могли бы нанести ущерб репутации профессии и которые, вероятно, будут вредны для других оценщиков.

Взаимоотношения между ассоциациями — членами ЕГАО. Эти отно шения должны строиться на принципах профессиональной вежли вости, взаимной помощи и сотрудничества, для того чтобы развивать и отстаивать Стандарты ЕГАО в своих национальных кодексах. Если ассоциации членов ЕГАО ведут деятельность по обучению/созданию школ, процедурам сертификации, маркетингу или консалтингу в странах, профессиональные организации которых являются членами ЕГАО, то ассоциации члены, ведущие такую деятельность, должны заранее уведомить национальную ассоциацию, по крайней мере, за 30 дней. Когда ассоциация член ЕГАО намеревается учредить отделение своей организации в стране другой ассоциации–участника, послед нюю следует также информировать о таких видах деятельности.

8.3.Сертификация и аттестация профессиональной деятельности1

Идея введения сертификации оценщиков в соответствии с евро пейским стандартом EN 45013 первоначально принадлежала и раз вивалась немецкими ипотечными банками, которые были заинтере сованы в том, чтобы найти пути избежания рисков, непременно воз никающих при кредитовании под залог недвижимости.

Однако те специалисты, деятельность которых создает основу для принятия решений кредитными учреждениями и другими крупными инвесторами, должны не только осознавать, что они действительно подготовлены как технически, так и профессионально, к своей рабо те, но и должны быть в состоянии продемонстрировать свою компе тентность клиентам.

И если гарантия качества действительно нужна клиенту, отечест венное сообщество оценщиков должно быть способно удовлетво

1 Использованы материалы, представленные И.Л. Артеменковым.

256

рить потребность в ней, или оно столкнется с неблагоприятными по следствиями. Поэтому РОО, как сертифицирующий оценщиков ор ган, приступил к созданию в России системы европейской сертификации оценщиков в рамках требований стандарта EN 45013 и требований ЕГАО. В рамках данной системы сертификации оцен щики — члены РОО получат возможность подтвердить соответствие своей квалификации определенному европейскому стандарту.

История сертификации. Немецкая практика

Идея обязать оценщиков периодически проходить аттестацию, ставшая особенно актуальной в настоящее время, отнюдь не нова. Фактически, она уже на протяжении нескольких лет является пред метом обсуждения между оценщиками и их клиентами.

Сертификация (аттестация) оценщиков стала реальностью в Гер мании с середины 90 х годов, после того как возникла проблема с погашением ряда кредитов, выданных под залог неправильно оце ненной недвижимости, что привело к самому большому с 1945 г. кра ху на рынке недвижимости, ставшему известным как дело Шнейде ра. Положительным последствием этого скандала явилось появление системы сертификации Hyp Zert, которая была введена в действие ипотечными банками Германии. Это привело к тому, что все оцен щики, которые хотят выполнять работу по оценке залогов в Герма нии, теперь должны обязательно получить сертификат Hyp Zert.

Следует отметить, что деятельность кредитных учреждений, не важно — немецких или нет, не ограничивается национальными рам ками, поэтому возникла потребность в общеевропейском «знаке ка чества» для оценщиков. Интернационализация деятельности инвес торов и кредиторов расширяет возможности получения дохода, однако одновременно повышает риски, связанные с правильной оценкой качества инвестиций и кредитного обеспечения, поэтому евросертификация оценщиков становится одним из важнейших ус ловий обеспечения качества отчетов об оценке.

Общепринятая рыночная практика и стандарты оценки значи тельно отличаются в разных странах, сертификация же все больше рассматривается как средство, с помощью которого обеспечивается соответствие работы единым требованиям качества.

Европейская модель сертификации «Approved by TEGoVA»

Европейская группа ассоциаций оценщиков (ЕГАО — TEGoVA) стала первой профессиональной организацией, воспринявшей важ

257

ность происходящих изменений. Два года назад ЕГАО опубликовала одобренный Европейской Комиссией проект плана сертификации оценщиков на основании Европейского стандарта (Евронормы) по аттестации персонала EN 45013. Вскоре оценочные ассоциации ев ропейских стран стали использовать требования ЕГАО для того, что бы пройти аккредитацию (на предмет возможности выдачи сертифи катов качества своим оценщикам) по той же самой Евронорме EN 45013.

Соблюдая модель сертификации оценщиков, разработанную ЕГАО, то или иное профессиональное оценочное сообщество может подать заявление на получение знака соответствия «Approved by TEGoVA» — «Одобрено ЕГАО», перед этим пройдя аккредитацию по Евронорме EN 45013. Банки Германии, безусловно, с удовлетворе нием восприняли происходящие изменения, и первой организацией, которая прошла аккредитацию в ЕГАО и получила право при серти фикации оценщиков присуждать знак «Одобрено TEGoVA», стал Hyp Zert, основанный благодаря проекту Ассоциации Немецких Ипотечных Банков. Затем аккредитацию ЕГАО получила Чешская Палата Оценщиков.

В международной прессе стали появляться статьи, в которых за являлось, что оценщики, не прошедшие сертификацию, не смогут быть участниками рынка, при этом немецкие банки обеспечивали всяческую поддержку сертификационных процедур. По всей Европе оценщики теперь стали серьезно воспринимать происходящие изме нения. В Великобритании IRRV в настоящее время использует сис тему сертификации ЕГАО и в следующем году надеется получить право на использование знака «Одобрено TEGoVA».

Один из главных принципов системы сертификации ЕГАО за ключается в том, что от кандидатов требуется прохождение как пись менного экзамена, так и общего собеседования. Такое требование существует благодаря тому обстоятельству, что в большинстве евро пейских стран от оценщиков не требуется обязательного наличия квалификации, и оценщиками становятся люди различных профес сий, имеющие различное образование, например архитекторы или инженеры.

К требованию ЕГАО об обязательном письменном экзамене нуж

но относиться с пониманием, поскольку ЕГАО является общеевро пейским объединением и поэтому руководствуется в своих требова ниях своего рода «наименьшим общим множителем», т.е. теми рын ками оценки, в которых оценщикам предъявляются наименьшие

258

требования. Понятно, что письменный экзамен — это очень важный элемент при сертификации тех оценщиков, которые до этого не по сещали образовательные курсы с четкими академическими требова ниями и практическими занятиями.

Что такое Евронорма 45013?

Европейские Нормы — это стандарты, признаваемые на террито рии Европейского Союза. В каждой стране Европейского Союза су ществуют органы, проводящие сертификацию по Европейским Нор мам. В Великобритании таким органом является UKAS (The UK Accreditation Service). Европейская Норма 45013 является стандар том, обеспечивающим работу лиц, от которых зависит обеспечение качества товаров, и, хотя этот стандарт был изначально разработан, чтобы проводить сертификацию технического персонала, его рамки достаточно широки, и он может применяться при аттестации про фессиональных работников «свободных» профессий.

Эта Европейская Норма сама по себе не имеет никакого отноше ния к оценке, но лишь устанавливает требования к процессу прове дения сертификации, которые обязательны для исполнения теми или иными сертификационными органами, наподобие стандарта ISO 9001, используемого при сертификации качества производст венных процедур. Кстати, следует заметить, что EN 45013 скоро ста нет синонимом ISO 17024, этот шаг придаст сертификации оценоч ной деятельности общемировое измерение.

Органы по сертификации, которые имеют право пройти аккредитацию ЕГАО

Подавать документы на аккредитацию ЕГАО имеют право лишь те органы по сертификации, которые ранее уже прошли аккредита цию в соответствии со стандартом DIN EN 45013 при органах, упол номоченных проводить аккредитацию, в своей или какой либо дру гой Европейской стране. При этом организация, которая провела ак кредитацию, должна быть членом Многостороннего соглашения по сертификации (EA). Однако вовсе не обязательно, чтобы эта органи зация находилась в стране, в которой работает орган по сертифи кации.

Процедура получения одобрения ЕГАО («Approved by TeGoVA») не является повторным прохождением аккредитации. Поскольку до кументы, представленные для этой процедуры, ранее уже были при няты органом по аккредитации, ЕГАО лишь проверяет их, чтобы вы

259

яснить, соответствуют ли требования, которые этот орган по аккре дитации предъявил органу по сертификации, минимальным требованиям ЕГАО, предъявляемым для получения сертификата «Approved by TEGoVA».

Кроме того, любой орган по сертификации, подавший заявление на получение сертификата «Approved by TeGoVA», должен соответст вовать следующим требованиям:

!ранее он провел, по крайней мере, две экзаменационные сес сии;

!к моменту подачи заявления он сертифицировал не менее 30 оценщиков недвижимости.

Эти требования нужны для того, чтобы удостоверить тот факт, что сертификационные программы — не просто теоретические постро ения, а они уже доказали свою эффективность на практике.

Минимальные требования, которые должны предъявлять органы по сертификации к тем, кого они сертифицируют

Для того чтобы получить сертификат «Approved by TeGoVA», ор ган по сертификации должен предъявлять следующие минимальные требования к тем, кого он сертифицирует (заявителям).

Требования, предъявляемые к заявителям

Любой орган по сертификации, подавший документы на получе ние сертификата «Approved by TeGoVA», может допускать к сертифи кации лишь тех заявителей, которые:

!являются дипломированными специалистами с соответствую щей университетской степенью и тремя годами професси онального опыта в области оценки недвижимости (по крайней мере, должно быть проведено 20 оценок); или:

!являются практикующими оценщиками, по крайней мере, с 10 летним опытом работы в сфере недвижимости и 3 летним стажем в области оценки недвижимости (не менее 20 проведен ных оценок).

Порядок проведения экзаменов

Любой орган по сертификации, подавший документы на получе ние сертификата «Approved by TeGoVA», должен предъявлять к за

явителям следующие требования:

!сдачи письменного экзамена, длящегося не менее 4 часов, в те чение которого заявитель должен провести, по крайней мере, одну полную оценку; и:

260