Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

оценщик должен установить, имеют ли новый собственник земли или арендатор права на кооперативный или другой объект и опреде ляется ли это правом или за плату. Права могут оставаться за нынеш ним фермером, особенно если фермер продолжает заниматься фер мерством где то в другом месте района, или тем, который (или кооператив) может контролировать их передачу. Есть ли альтерна тивные объекты? Важно оценить материально техническое снабже ние для перевозки урожаев с поля в хранилище и плату за осушение, хранение, обработку, маркетинг и другие услуги.

GN5.25

Жилища (фермерский дом, коттеджи, квартиры или другие поме щения) могут быть необходимыми или удобными для фермерского бизнеса. Они могут обеспечивать жилье для собственника и семьи. Они могут быть очень важными там, где требуется тесное наблюде ние, как в случае разведения скота или других видов бизнеса. Однако они могут зависеть от существующих прав владения и других прав за нятия. Может быть так, что созданы надежные права владения или же на практике владение получить невозможно. Они, возможно, воз никли из прав или обычаев найма. Некоторые режимы контроля за развитием не только допускают новые жилища вне пределов дере вень, если их занятие ограничивается теми, кто работает по найму в фермерском хозяйстве, которое оправдало разрешение. При оценке понадобится рассмотреть занятие всех жилищ, переход арендной платы, и то, как он может быть рассмотрен, и вероятность владения вместе с обязательствами сторон.

GN5.26

Наблюдается растущая тенденция повышения релевантности не физических факторов для способности фермы производить доход. В частности, Общая сельскохозяйственная политика ЕС устанавливает число релевантных ограничений, а другие могут существовать в дру гих странах. Именно в природе мер политически детерминированно го контроля заключается то, что их подробность будет меняться, а важные детали будут меняться между государствами участниками. Оценщику понадобится установить релевантную позицию и то, бла гоприятствуют ей меры контроля фермеру или будущим обитателям земли или ограничивают их. Эти меры контроля включают:

!системы квот, ограничивающие производство молока по объе му, и претензии на субсидию овцы и молочной коровы;

!систему прав насаждений виноградников, ограничивающую общие площади в каждой главной стране;

361

!ограничивающую пригодность для пахотной площади и плате жи на основе прошлых лет.

Важность этих мер заключается в том, что производство без их выгоды может быть коммерчески нежизнеспособным, с тех пор как их экономическая стоимость может быть значительной.

GN5.27

Наличие контрактов на маркетинг может иметь основное значе ние для жизнеспособности отдельной культуры. Они могут приме няться особенно там, где сырье для переработки дорого, сконцентри ровано и, возможно, находятся под политическим контролем — та кие, как сахар или табак.

Представляются все более важными лицензии или юридические права на забор, хранение и пользование водой.

Могут существовать другие релевантные ограничения, устанавли ваемые режимами по контролю за развитием, политикой в отноше нии окружающей среды, благоустройства, живой природы, исполь зования водных ресурсов и в других областях. Оценщик должен уста новить, применяются ли релевантные схемы или политические меры, такие, как:

!места, признанные ценными, в силу качества или редкости их флоры и фауны;

!археологические и другие места и районы, связанные с насле дием;

!ландшафтные знаки — высокое качество ландшафтов;

!зоны, уязвимые для нитратов.

Каждая страна может иметь свои собственные районы с чувстви тельной окружающей средой, схемы управления для сельской мест ности, национальные парки и другие значимые места. Существует также растущая земельная площадь, признанная ценной как имею щая органический статус. Политика в отношении окружающей сре ды может не только устанавливать ограничения, но может также предлагать доступ к платежам от властей.

GN5.28

Обрабатываемая земля не только ценится за свои сельскохозяйст венные качества. Другие способы использования могут поддержи вать высокие стоимости. Очевидным примером является развитие

для коммерческих, жилищных целей или некоторых целей, связан ных с досугом. С учетом местной политики развития обрабатываемая земля часто предлагает самое легкое снабжение такой землей. Во многих странах существует строгая политика для защиты земли во

362

круг городов или между городами и основными поселениями — ана логичный контроль может применяться в другом месте для отраже ния затрат государственного сервиса или соображений, касающихся окружающей среды и благоустройства. Земля вблизи поселений мо жет страдать от проблем нарушения неприкосновенности террито рии и вторжений, что ограничивает ее сельскохозяйственный или иной потенциал. В некоторых холмистых районах лесоводство (если оно разрешено) является альтернативным направлением использо вания, предлагающим более высокие продажные цены.

GN5.29

Здания, равно, как и земля, могут иметь альтернативные способы использования. Возможны варианты, при условии коммерческой жизнеспособности и наличия официальных разрешений, преобразо вания их для использования в качестве жилья, для коммерческого использования или проведения досуга. Это чаще всего может быть жизнеспособным ближе к крупным городским и процветающим районам. Могут быть покупатели, не связанные с сельским хозяйст вом, заинтересованные в приобретении комплексов строений фер мы для такого нового развития. Существенными ограничениями мо гут быть политика контроля за развитием, ограничения, связанные с окружающей средой, доступ к автострадам и снабжение водой, элек троэнергией, другие факторы. Политика контроля за развитием мо жет устанавливаться на национальном, региональном, провинциаль ном и местном уровнях.

GN5.30

В некоторых районах ее стоимость как комфортабельного места может быть выше ее сельскохозяйственной стоимости. Это может касаться привлекательных, но относительно малопродуктивных районах. Привлекательный объект имущества или земля с привлека тельным ландшафтом, которая может быть занята прекрасным жи лищем, в этих обстоятельствах может иметь более высокую сто имость. Наличие воды (будь то река, озеро, ручей или пруд) может добавлять привлекательности, с учетом проблем потенциальных на воднений или других неблагоприятных явлений.

Различные ландшафты будут иметь свои собственные качества, за которые они ценятся. Относительная близость к крупным городским

районам или местам отдыха создает такие рынки в частях Италии, Франции, Испании и Великобритании популярных среди других стран. В самом деле, они могут обеспечивать благоприятные воз можности для фермерских и городских предприятий для акцентиро

363

ванного маркетинга туризма и местных продуктов, открывая допол нительную стоимость.

В некоторых районах собственники жилищ, расположенных по соседству, будут готовы платить более высокие цены, чтобы конт ролировать землю вокруг себя, иногда не только ради комфорта, но и ради условий уединенности. Тем не менее национальные и местные законы или традиции могут укреплять права публичного доступа че рез некоторые категории земли.

Все больше возрастает спрос на использование земли и зданий в связи с занятиями верховой ездой в местах, предлагающих интерес ные конные путешествия. Вероятно, спрос является наивысшим в заселенных или туристических районах, где за такое имущество иногда можно запрашивать стоимость выше его сельскохозяйствен ного использования.

GN5.31

Не только качества самой земли могут быть релевантными. При влекательный дом фермы может дать заметную прибавку к стоимос ти имущества.

GN5.32

Вдополнение к обеспечению возможности занятий фермерством

икомфорта или уединенности, обрабатываемая земля может обеспе чивать (или может удаваться сделать так, чтобы она обеспечивала) благоприятные возможности для широкого разнообразия способов использования ее для досуга — от кемпинга до «цветных шариков», которые могут быть релевантными для некоторых объектов имуще ства. Здания могут использоваться как место для ночлега — от самого элементарного кемпинга для пеших путешественников до более су щественного предоставления спального места и завтрака. Хотя зна чимой может быть игра, многие районы были свидетелями развития бизнеса, связанного с организацией конных прогулок, от проката лошадей до проката пони. Многие из этих способов использования можно легко совмещать с продолжением фермерского бизнеса, и при них используются навыки, которые имеются у семьи фермера. Некоторые, вероятно, зависят от разрешений в рамках местного контроля за развитием, хотя при проведении многих политик стре мятся одобрительно рассматривать диверсификацию ферм или ту

ризм. Как и при всех схемах бизнеса, не связанных с фермерством, следует посмотреть на их реальную жизнеспособность и требования, наложенные менеджментом, которые могут отличаться от обычного фермерства, — успех может быть обеспечен как при разумных инвес

364

тициях, так и привлечению человека с подходящими навыками и убеждениями.

GN5.33

Игра, часто стрельба, иногда рыболовство или охота — одна из часто используемых специфических рекреационных областей. Это попросту может быть удобством под контролем собственника для его удовольствия и удовольствия его гостей или получить развитие как источник дохода (или покрытия затрат). Юридические рамки, ры ночные обстоятельства и условия меняются в зависимости от вида спорта, областей и стран. Следует проявить тщательность в понима нии этого, если спортивным аспектам должна быть приписана зна чимая стоимость. Собственность на землю или занятие не всегда пе редает все или какие либо спортивные права, которые в некоторых странах могут быть общедоступными для публики, делая затрудни тельным развитие более существенного бизнеса.

GN5.34

При рассмотрении существующего охотничьего угодья оценщик может обратить внимание:

!репутацию угодья и историю менеджмента;

!физический и топографический характер площади угодья;

!постоянное и временное охотничье укрытие (существующее и потенциальное);

!существующие или потенциальные охотничьи просеки;

!записи о подстреленной или взятой дичи;

!качество представления дичи;

!породы разводимой дичи;

!выпущенные породы и вместимость;

!уровни заболеваемости;

!стационарное оборудование, такое, как выгульные площадки;

!доступ и внутреннюю связь.

Стоимость для охотничьих имений часто может выражаться в ви де средних численностей дичи, подстреленной по видам, — тетере виное болото (обычно при малой другой величине) может оцени ваться на пару птиц.

GN5.35

При рассмотрении ловли рыбы, которой можно заниматься в ре

ке или в ручье, либо в естественном или искусственном озере или в пруду, оценщик может обратить внимание:

!природу воды: озеро, меловой ручей, река (находятся ли в соб ственности оба берега);

365

!репутацию рыбных мест и историю менеджмента;

!качество воды — чистоту, скорость течения, загрязнение;

!вид рыболовства — непромысловая рыба или пресноводная рыба, наживка, искусственная приманка и т.п.;

!качество заводей, омутов и связанный с этим доступ;

!состояния берега и водоносного пласта;

!уровни заболеваемости;

!записи о сетях;

!записи об уловах;

!уровни хищников (таких, как щука или баклан);

!тип рынка — профессиональные спортсмены, клубы рыболов ства, все желающие.

Речное рыболовство можно оценивать по единице длины берега, других областей — по местам для ужения или записям об уловах. GN5.36

Какая то обрабатываемая земля может иметь допускающие ком мерческую разработку залежи полезных ископаемых под поверхно стью, их собственником не всегда является собственник обрабаты ваемой земли. Там, где имеются полезные ископаемые, следует уста новить право собственности на их разработку. Если это фермер, потенциал, вероятно, будет положительным при оценке полезных ископаемых в соответствии с доходным подходом. Если не фермер, то нужно заниматься проблемами приведения в порядок и восста новления в правах. В обоих случаях нужно оценивать вероятность разрешения на разработку полезных ископаемых.

GN5.37

Оценщику понадобится рассмотреть, существуют ли продолжаю щиеся или ожидаемые споры, затрагивающие землю, или иные обя зательства, связанные с претензиями к собственнику или занимаю щему недвижимость. Они могут касаться почти любого из перечис ленных пунктов, приведенных выше но могут, среди прочего, затрагивать титул, право претендовать на субсидии, доступ к разре шениям на пользование или застройку, дренаж или другие важные факторы.

GN5.38

Возможные источники информации

Они будут меняться от страны к стране, где релевантными для различных ферм будут разные сорта информации. Оценщик должен знать о следующих возможных источниках и их эквивалентах:

366

!наилучшие из имеющихся подробных карт, на которых показа ны местоположение, границы и отличительные признаки (про шлые карты могут также указывать на проблемы, такие, как старые шахты);

!кадастровые или эквивалентные карты, показывающие участ ки земли и права собственности;

!регистр или другой юридический документ, касающийся титу ла и дохода;

!почвенные карты;

!карты качества земель;

!маркировки окружающей среды;

!положения о сельскохозяйственных субсидиях;

!экземпляр последней заполненной формы заявления о субси диях и информация базового года;

!местные и региональные планы контроля за развитием, поли тика и карты;

!записи об урожаях и запасах;

!индексы и обследования почв;

!обследования почвы и вредителей/болезней — особенно для более высокой стоимости или выращивания культур специ алистами;

!планы дренажа;

!имеющиеся контракты на продажу продуктов;

!разрешения или лицензии на отвод воды;

!документация по наемному жилью и другие соглашения о за нятии недвижимости;

!контракты найма;

!сертификаты о страховании ферм, об органическом земледе лии и т.п.;

!климатическая информация.

Методология оценки

GN5.39

Почти вся сельскохозяйственная земля обычно будет оцениваться путем сравнения, опирающегося на оценки рассматриваемого иму щества и знание рынка, на котором оно находится, и источников ин

формации. Именно оценщик должен оценивать релевантность или удаленность от рынков имеющихся у него фактов и сделать надлежа щие поправки для оценки с учетом физических различий или разли чий, обусловленных местоположением. Оценщик должен будет су

367

дить, оценивается имущество как целое или в земельных участках. Это будет зависеть от рассматриваемого имущества и текущих ры ночных условий. Равным образом оценщику понадобится знать о сфере, в которой особенности земли заключают благоприятные воз можности для того, чтобы выразить стоимость при объединении, или есть ли специальный покупатель, которого следует рассмотреть. GN5.40

Во многих случаях понадобится при посещении жилищ обратить внимание на местные рынки жилья, особенно там, где права занятия позволяют им быть проданными отдельно. При этом жилища могут оцениваться в соответствии с местной практикой и информацией о доле стоимости незанятых владений или о доходном подходе.

GN5.41

Интересы собственника земли (инвестиционное имущество) мо гут оцениваться на основе доходного подхода, хотя при сравнении все еще могут определяться капитализация дохода и ставка дискон тирования для реверсии.

GN5.42

Там, где оценка включает элемент «стоимости надежды» (отра жающий возможные шансы для будущего развития, для которого в настоящее время разрешения не существует), следует особо выде лить и надлежащим образом обосновать в отчете, что, в свою оче редь, может привлечь внимание к явному предназначению имущест ва, к известным тенденциям в политике контроля за развитием и к другим факторам.

GN5.43

При рассмотрении специального оборудования или зданий иног да может быть целесообразным оценивать depreciated replacement cost, особенно там, где требуется восстановительная оценка.

Определение Рыночной стоимости

GN5.44

Оценщик будет обращать внимание на вопросы, изложенные в [номера разделов, которые должны быть включены] при установле нии типа сельскохозяйственного имущества и вероятного пула по тенциальных покупателей.

Оснащенная фермерская единица или сельскохозяйственное по местье либо инвестиции, включающие многие компоненты, могут сделаться привлекательными для разных рынков и покупателей за счет продуманного деления на участки для максимизации ее потен

368

циального интереса. При рассмотрении оценки сельскохозяйствен ного имущества оценщик должен рассмотреть рынки, релевантные для его компонент, будь то земля, здания, жилища или другие компо ненты. Оценщик должен рассмотреть наиболее адекватный подход к рынку, чтобы реализовать наилучшую стоимость.

GN5.45

Оценка, вероятно, должна основываться на сопоставимом мето де. Это требует, чтобы оценщик обладал крепкими знаниями реле вантных факторов, устанавливал и анализировал релевантное сопос тавимое свидетельство, придавая ему надлежащий вес в соответствии с его релевантностью или отдаленностью во времени, или отсутстви ем сходства, отдельным качествам и изъянам рассматриваемого иму щества. Там, где доходный подход является релевантным, важным источником информации все еще могут быть сопоставимые объекты имущества, обосновывая используемые показатели. Если сельскохо зяйственное имущество сдается в аренду на средний или длительный срок, то может оказаться уместным оценить срок на основе доходно го подхода, вернувшись после этого к дисконтированной стоимости незанятого владения.

GN5.46

Оценщик должен четко установить, существуют ли какие либо проблемы, затрагивающие титул собственности на имущество. Как и сама собственность, это может включать условия юридических согла шений о праве прохода и проезда, сервитутах, о преимущественном праве покупки, о контроле за развитием, будь они благоприятными или обременительными для имущества. Следует установить, находятся ли в собственности вместе с землей права на полезные ископаемые, на занятия охотой и другие релевантные права, учитывая проблемы, ко торые могут возникнуть, если они находятся в собственности и осу ществляются отдельно. Следует проверить, осуществляется ли офици альный контроль за развитием всех главных зданий и вариантов ис пользования, есть ли иное разрешение, в силу которых законное пользование новым собственником не находится под сомнением.

GN5.57

Соглашения о занятии, будь то на основании аренды или лицен зии, оформленные документально или в устной форме, включая со

глашения о бизнесе, должны быть установлены вместе с кодексом законов, релевантных для каждого и его последствий, включая га рантию владения (с возрастом арендатора и потенциальных преем ников — там, где это релевантно), правила пересмотра арендной пла

369

ты и окончание компенсации владения на правах аренды. Оценщик должен гарантировать, чтобы оценка зависела от любого такого за нятия и прав бизнеса там, где они оставались бы в силе при новом собственнике. Это должно включать все жилищные аренды и заня тия. Должно быть установлено, является ли местной практикой оценка жилищ при условии долгосрочной аренды по доходному под ходу или как доля стоимости незанятого владения.

GN5.48

Оценщик должен очень тщательно рассмотреть, должен ли эле мент дополнительной «стоимости надежды» учитывать возможные (но не одобренные) альтернативные способы использования. Это потребует тщательных проверок в соответствующих органах власти, а также релевантного сопоставимого свидетельства. Любая такая «стоимость надежды» должна быть особо выделена и надлежащим образом обоснована в отчете.

Часть 2: Сельскохозяйственные культуры и другие активы

GN5.49

От оценщика могут потребовать оценить имеющиеся на ферме активы, отличные от земли. Они могут включать физические объек ты, такие, как хлеба на корню, выгоды или акты бережливости, до машний скот, машины, товары и урожай на хранении, а также неося заемые объекты, такие, как выгода от квот и других лицензий и раз решений. Возможно, их нужно оценивать в контексте продажи, где преемник должен платить за эти объекты отдельно, расторжения со глашения о бизнесе, окончания срока аренды или по какой то иной причине.

GN5.50

Вероятно, что разные области будут иметь свои собственные под ходы, отточенные на опыте при рассмотрении этих проблем, кото рые также регулируются релевантным национальным законодатель ством и обычаями. Однако возможны случаи, где необходимо снача ла рассмотреть принципы. Для содействия этому процессу предложены следующие комментарии и принципы.

Хлеба на корню

GN5.51

Обрабатываемая земля не всегда будет продаваться, когда весь урожай продан, и поэтому нет необходимости платить предыдущему владельцу за стоимость всех зерновых, которые тот оставил после се

370