Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

GH1.40

С течением времени после рыночного шока на рынке будет про являться тенденция к стабилизации. Вне зависимости от того, на ка ком уровне стабилизируется рынок, аксиомой является то, что ста нет доступной более прямая рыночная информация, а для некоторых рынков и некоторых типов имущества это наступит скорее, чем для других. Например, объем сделок по продажам жилого имущества оказывается больше, чем нежилого, и время маркетинга для объек тов жилого имущества, как правило, будет меньше.

Процедуры представления отчетности

GN1.41

Если оценщик озабочен тем, что нестабильность на рынке и от сутствие убедительных или ограниченных свидетельств снижают надежность его заключения относительно Рыночной стоимости, це лесообразно включить в отчет заявление, аналогичное следующему:

«Дата оценки в настоящем задании — это [дата], которая имеет место после [даты события]. Событие повлияло на экономику/ры нок множеством способов. При интерпретации рыночных условий на дату оценки, я применил наилучшие имеющиеся средства для из мерения влияния этого события на рыночную стоимость рассматри ваемого имущества. Тем не менее, вас и любых других предполагае мых пользователей настоящей оценки предупреждают, что для изме рения этого влияния на дату оценки имеется ограниченная информация, а также имеется риск роста изменчивости на рынке после наступления этого события».

Оценщик должен уведомить клиента (а) о периоде действитель ности оценки, (б) что роль играет последующее задание на оценку, которое, после того как рыночные условия стабилизируются, играет существенную роль в том, чтобы избежать опасности введения в за блуждение клиента или других пользователей оценки.

Заключение

GN1.42

Мнение оценщика о стоимости, а также другие заключения, та кие, как о наиболее эффективном использовании и времени выстав

ления, должны отражать точку зрения участников рынка на дату оценки. В некоторых случаях это может расходиться с основными принципами и оценщик обязан обратить внимание клиента на су ществование таких аномалий.

341

Данные из трансакций, которые имели место до события, не бу дут отражать ту же точку зрения, что и имевшие место после. Если дата оценки более поздняя, чем дата события, оценщику понадобит ся рассмотреть, отражают ли использованные данные какое либо влияние события и, соответственно, обратиться к ситуации в своей оценке. Могут существовать ограниченные данные, имеющиеся по сделкам, совершенным после этой даты, по крайней мере, в течение некоторого времени. Однако будет иметься все больше информации, из которой оценщик может основывать выводы относительно ры ночных условий рынка.

Важно иметь в виду предполагаемое использование оценки кли ентом. Регулярная связь с клиентом имеет важнейшее значение для удовлетворения потребностей клиента. Ключевые слова включают связь, прозрачность, системный риск, основы исследования и инно вацию. Это время, когда добавленная стоимость услуг оценщика должна быть наиболее важной для процесса решения клиента, и оценщики должны непосредственно заниматься этой потребностью клиента.

11.2.Проект Руководства 3:

Оценка стоимости оборудования и машин

Руководство 3 охватывает следующие вопросы: Стационарные ус тановки, обычно включаемые в оценки земли и зданий; Регулятив ные меры; Термины, используемые в оценке оборудования и машин; Оценка стоимости оборудования и машин.

Стационарные установки, обычно включаемые в оценки земли и зданий

GN3.01

Считается нормальным включать определенные стационарные установки в оценку земли и зданий. Какой бы ни была цель оценки, должна быть последовательность в трактовке этих стационарных ус тановок, хотя клиент может потребовать применения своей собст венной классификации стоимостей стационарных установок.

Установки и машины можно, вообще говоря, разделить на две ка тегории:

1.Те образующие часть услуг здания сооружения, которые обычно включают в оценки земли и зданий; и

2.Установки, машины и оборудование процесса, которые могут быть инсталлированными целиком в связи с промышленными

342

или торговыми процессами тех, кто занимает недвижимость, вместе с мебелью и обстановкой, приспособлениями и прина длежностями съемщика, транспортными средствами и литейны ми формами и незакрепленными инструментами. Эти виды должны оцениваться для целей баланса и иных целей по отдель ности.

Граница между этими двумя категориями не всегда поддается чет кому определению, и критерии могут разниться в соответствии с целью оценки. Там, где имеются сомнения в отношении правильной классификации, общее правило состоит в том, что активы, установ ленные прежде всего для оказания услуг зданиям, должны оцени ваться с землей и зданиями, а активы, прежде всего обслуживающие коммерческие, промышленные или сельскохозяйственные процес сы, должны включаться в оценку установок и машин.

GN3.02

Следующий список, хотя он не является всеобъемлющим, указы вает те виды установок и машин, обычно включаемых в оценки зем ли и зданий на том основании, что они составляют часть сооружений услуг здания.

1.Электричество — главные питающие кабели, трансформаторы, распределительная аппаратура, резервные генерирующие уста новки и проводка, смонтированная для целей, не связанных с процессами. Исключением является то, что электрическое обору дование, смонтированное прежде всего в связи с промышленны ми или торговыми процессами, должно оцениваться отдельно как часть установок и машин.

2.Газ — газопроводы, вплоть до (и в пределах) газовых счетчиков, и распределительная система труб внутри помещений, смонтиро ванная для целей, не связанных с процессами.

3.Вода — резервуары, колодцы и скважины вместе с насосами, ус тановками для водоочистки, баки для хранения и распредели тельные трубопроводы внутри помещения, которые были смон тированы для целей, не связанных с процессами.

4.Отопление помещения и горячее водоснабжение — котлы и свя занные с ними установки, которые смонтированы прежде всего для отопления помещений и других целей, не связанных с про

цессами, вместе с топливными баками и распределительными трубопроводами, радиаторами, лучистыми нагревателями, венти ляторными отопительными агрегатами и аналогичными внешни ми устройствами обогрева. Независимые стационарные устройст

343

ва для обогрева, домашние кипятильники и аналогичные устрой ства, которые обычно предоставляются землевладельцем в случае аренды имущества.

5.Кондиционирование воздуха и вентиляция — установки конди ционирования воздуха, вентиляционные каналы, вентиляторы, кроме тех, которые обслуживают прежде всего промышленные или торговые процессы.

6.Противопожарные установки и установки обеспечения безопас ности — системы подачи сигналов тревоги в связи с пожарами и попытками проникновения в помещение, детекторы дыма, систе мы пожаротушения, гидранты, насосы и пожарные рукава.

7.Дренаж — системы канализации сточных вод, не связанные с во дой процесса и промышленными сточными водами. Дренажные трубы и коллекторы сточных вод.

8.Портальные краны и лифты — портальные краны и опоры для кранов, перемещающихся наверху, когда они образуют неотъем лемую часть структуры здания. (Примечание: нормально включа лись бы в оценку установок и машин). Пассажирские и грузовые лифты, эскалаторы и транспортеры, смонтированные для ис пользования при обычном занятии здания.

GN3.03

Оцениваются ли сооружения как отдельные единицы или нет, это в каждом случае будет зависеть от практики в конкретных отраслях и обстоятельств. Решение о том, как их рассматривать, будет зависеть от степени присоединения, постоянства и размера. Сооружения, ко торые смонтированы не для промышленных или торговых процес сов, обычно включаются в оценку земли и зданий, как и те, которые, хотя смонтированы как опоры для установки процессов, фактически выполняют функцию здания. К таким видам относятся следующие:

!поддерживающие сооружения для установок процесса;

!леса установок и антресоли;

!кожухи установок;

!транспортно отвальные мосты и кожухи для мостов;

!дымовые трубы;

!шахты;

!внутренние здания;

!постоянные перегородки;

!рельсовые пути;

!внутренние дороги;

!заборы.

344

Сооружения, которые являются вспомогательными для части ус тановки и машин процесса или образуют их часть, обычно оценива ются отдельно — как установка и машины.

Регулятивные меры

GN3.04

Во всех странах промышленная деятельность является предметом специфического законодательства и регулирующих положений, и их несоблюдение приведет к прекращению деятельности на площадке до того времени, пока эти положения не будут выполнены. Соблюде ние неизбежно повлечет капитальные затраты, и так как, вероятно, будет невозможно установить все законы и положения, которые мо гут повлиять на осуществляемую промышленную деятельность, бу дет необходимо обратить внимание на характер установок и деятель ности, цель оценки и ее масштабы и определить, насколько далеко нужно исследовать регулятивную меру, которая может повлиять на оценку. Оценщик должен рассмотреть, будет ли оценка затронута ка кими либо нарушениями положений и, если надо, попытаться обза вестись текущими сертификатами.

Специализированные виды

GN3.05

Предметы покупки в рассрочку должны включаться в оценку — со специальной ссылкой на них в Отчете об оценке. Предметы, взя тые в аренду, могут требовать специальной трактовки в зависимости от базы и цели оценки, и следует провести исследования, чтобы уста новить, есть ли предметы, которые не являются имуществом клиен та, но «находятся в доверительной собственности (трасте)». Для этих категорий требуется обычно приводить отдельные цифры.

GN3.06

Как общее правило, пресс формы, штампы, литейные формы, модели, шаблоны, рисунки, чертежи, перфокарты, ленты и т.п. иск лючаются из ядра оценки и рассматриваются отдельно. Рассмотре ние программного обеспечения компьютера в оценке — предмет специального рассмотрения и должно обсуждаться с клиентом.

Автомобили (с лицензиями на пользование дорогами) обычно рас сматриваются как отдельные предметы оценки. Запасы, материалы в торговле, новые хранилища и незавершенное производство обычно исключаются из оценок установок.

345

Термины, используемые в оценке стоимости оборудования и машин

GN3.07

Стоимость приобретения (Acquisition Value) получается из затрат, которые были понесены, чтобы приобрести объект оборудования или «машин и механизмов» (машинерии), плюс любые дополнитель ные затраты по отгрузке, страхованию, уплате налогов или таможен ных пошлин, а также по оплате сборочных работ.

GN3.08

Восстановительной стоимостью (Reinstatement Value) называют за траты на установку объекта в новом и безупречном состоянии на дату оценки. Они включают не только стоимость отдельного объекта, но и вспомогательные затраты, такие, как фрахт, сборка и монтаж, пос тановку на фундамент и т.п. Восстановительная стоимость может оп ределяться либо на базе стоимости приобретения, либо путем срав нения с новой ценой машин того же типа, выполняющих ту же рабо ту. Такая восстановительная стоимость иногда может быть получена из стоимости приобретения при покупке нового, скорректирован ной посредством подходящего индекса для приведения этой стои мости к дате оценки.

Часто, однако, современные виды оборудования, которые выпус каются на момент оценки, могут не быть сопоставимыми с оцени ваемым в том, что касается рассматриваемого оборудования, его ха рактеристик, результатов работы или аналогичных черт, особенно если технология, относящаяся к рассматриваемой цели, усовершен ствовалась или изменилась. Возможен также случай, когда измене ние в процессе изготовления объекта привело к снижению цен, и в случаях, таких, как эти, понадобится корректировка стоимости для отражения того факта, что оцениваемый объект не имеет улучшен ных или измененных свойств сопоставимых объектов.

GN3.9

Стоимость действующего предприятия — это стоимость, которую покупатель предприятия отдал бы за отдельный объект как часть об щей цены покупки в предположении, что компания должна продол жать свою деятельность.

GN3.10

Остаточная стоимость — это стоимость объекта в конце периода

использования, который принимается для целей оценки. Она может совпадать со скраповой стоимостью, если дальнейшее использова ние машины невозможно, или же невозможно ее дальнейшее ис пользование для первоначальной цели.

346

Оценка оборудования и машин

GN3.11

Цель оценки весьма важна, так как она не только определяет, ка кие части общей установки должны быть включены в оценку, но и содержание инспекции и других обследований, которые в отдельных случаях нужно провести оценщику. Например, если машина должна быть продана как часть бизнеса или оцениваться на основе продол жения бизнеса в том же самом месте, затраты на сооружение фунда мента, электроустановку и монтаж, трубопроводные сети и т.п. — все будут отражены в оценке. Однако, если машина должна быть ис пользована в другом месте, и поэтому ее нужно будет демонтировать и отправить по назначению, эти факторы будут игнорироваться.

GN3.12

За исключением случаев, когда база оценки требует иного, при подготовке оценки понадобится принять во внимание состояние и степень устаревания объекта оборудования и машин вместе с затра тами на установку, фрахт, уплату таможенных пошлин и других реле вантных налогов и сборов. В большинстве случаев обычной практи кой является установление отдельной стоимости на каждый объект оборудования и машин и принятие более обобщенного подхода для вспомогательного и прочего оборудования.

GN3.13

Инвентарным ведомостям или регистрам оборудования и машин, предоставляемым клиентами, не следует доверять, и везде, где это возможно, их необходимо проверять. Тем не менее для оценщика они могут быть полезным подспорьем при подготовке своей собст венной инвентарной ведомости. К информации, предоставляемой клиентом или его сотрудником по собственной инициативе, следует относиться с такой же осторожностью.

GN3.14

Рыночная стоимость оборудования и машин определяется теку щей рыночной ситуацией, и оценщик нуждается в детальных знани ях и постоянной информации о рынке машин и оборудования, его развитии и текущем положении в сфере цен. Однако для большого числа наименований не будет рынка и поэтому не будет рыночной стоимости, так как они редко продаются или потому, что рассматри

ваемое наименование было специально выпущено для специфиче ского производства; в этих случаях, которых будет большинство, нормальным методом оценки является метод амортизированных за трат замещения (см. А1.64 А1.82).

347

GN3.15

Отправным пунктом для оценки стоимости может быть либо сто имость приобретения, либо восстановительная стоимость. Сто имость приобретения можно принять, если она охватывает все на именования, включая любые принадлежности; однако желательно принимать эту стоимость только в случае, если машина была новой во время ее покупки.

GN3.16

При определении стоимости должны приниматься во внимание возраст, средний срок пригодности к эксплуатации, эксплуатацион ное состояние (такое, как возраст и состояние ремонта) и использо вание. Эти факторы являются специфическими для отдельных объ ектов, и они будут зависеть и от цели оценки. Например, стоимость будет различаться для одного и того же объекта оборудования и ма шин в зависимости от того, должен ли он оставаться на месте и долж на ли эксплуатация продолжаться, или же он должен быть переме щен и использоваться в другом месте, или продан, например в случае банкротства.

11.3.Проект Руководства 5: Сельскохозяйственное имущество

Руководство 5 состоит из трех частей:

!сельскохозяйственная земля вообще, вместе с относящимися к ней зданиями и альтернативными вариантами использования;

!зерновые культуры и другие сельскохозяйственные активы, ко торые могут оцениваться отдельно от земли, на которой они расположены;

!сельскохозяйственная земля, отведенная под многолетние культуры.

Часть 1: Сельскохозяйственная земля, фермы и имения Эта часть Руководства 5 охватывает общую природу сельскохо

зяйственной земли и рассматривает следующие вопросы:

!владение, занятие и соглашения о бизнесе;

!различия между:

"голой землей;

"землей с постройками и жилыми домами ферм и

"сельскохозяйственным имуществом как частью более круп ного или более многообразного поместья;

348

!обычные релевантные физические характеристики и интересы и ограничения, связанные с регулированием;

!вероятные источники информации;

!методология оценки;

!детерминация рыночной стоимости.

Общая природа сельскохозяйственного имущества

GN5.01

Основным предметом оценки в сельском хозяйстве, вероятно, яв ляется физическое имущество самой недвижимости. Ее юридиче ский характер будет определяться законодательством рассматривае мой страны, которое может отличаться от законодательства, относя щегося к движимому имуществу или фирмам. Интерес может принадлежать фригольдеру или лизгольдеру, в то время как доступ к земле может предоставляться на основании лицензии или иного юридического права. Другие, как держатели закладных, могут иметь относящиеся к этому интересы. Сельская или сельскохозяйственная земля является «стенографическим» обозначением для обычно неза строенной (неразвитой) земли, экономическая деятельность на ко торой и использование которой в значительной мере определяются сельскохозяйственным или садоводческим использованием или воз вращением к такому использованию.

GN5.02

Большая часть имущества, используемая для других целей, ког да то была сельскохозяйственной, и даже во время национального кризиса относительно малая ее часть возвращается к сельскохозяй ственному использованию. В большинстве европейских стран сель скохозяйственная земля — главное сельскохозяйственное использо вание по сферам, однако оно, очевидно, со временем сокращается, и так, вероятно, и будет продолжаться. Усовершенствованные техно логия, навыки, машины и другие факторы производства привели к тому, что потенциал производительности в сельском хозяйстве на единицу площади в последние десятилетия значительно возрос. По мимо развития (застройки) земли, некоторая ее часть изымается для использования в лесном хозяйстве или для охраны и сохранения ок ружающей среды.

GN5.03

Распространенными вариантами использования обрабатываемой земли являются выращивание однолетних или многолетних культур, обычно для еды или питья либо выращивания скота на мясо или по

349

лучения таких продуктов, как молоко или шерсть, обычно в расчете на использование пастбищ (подножного корма). В пределах ЕС все пахотные участки, за исключением самых мелких, будут иметь неко торую землю в государственных резервах. Растет также заинтересо ванность в занятии фермерством для непродовольственного исполь зования, такого, как энергия или фармацевтические препараты, хотя это само по себе и не ново. Фермерством могут заниматься в связи с другими, несельскохозяйственными направлениями использования: например, в качестве стрельбищ или мест отдыха, в то время как в некоторых обстоятельствах использование в целях сохранения для фермерства или замены фермерства само по себе может быть источ ником стоимости.

GN5.04

В сельскую местность включаются леса и лесистые местности, а также бесплодные районы, такие, как горы или болота. Иногда эти районы выпадают из производства или все еще имеют пастбища ни зкого уровня, и изменение обстоятельств может расширить область фермерства.

Существуют нормальное землеустройство и другие меры регуля тивного контроля за изменением использования обрабатываемой земли для других жилых, коммерческих целей — целей, связанных с организацией досуга и обеспечением инфраструктуры. Эти другие направления использования часто обладают более высокой стоимо стью. Это давление в сторону изменения использования будут отра жать экономическое развитие района, плотность его населения и коммерческие обстоятельства.

Эти факторы также будут влиять на подход к эксплуатации стои мости, который может отражать:

!отдачу (yield) от управления биологическими активами (под ход, принятый в МСФО 41) или

!благоприятные возможности, представляемые кругом активов, находящихся в собственности.

GN5.05

Рынок находится под влиянием факторов, выходящих за пределы фермерства. Сюда входят аппетиты некоторых нефермеров на красо ты и удовольствия от собственных частей сельской местности и дру

гие причины, а также система налогообложения каждой страны, включая ее специфические сельскохозяйственные аспекты.

Подавляющее большинство фермерского бизнеса полагается на имеющиеся активы, на собственность, аренду или иное право на обра"

350