Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

Важность согласован

ной оценки по Евро

пейскому Союзу

Специальные требова

В МСО 2000 вообще не

ния Директив ЕС 98/32/

рассматриваются. МСО

TC, касающиеся коэф

2001 посвящает 1 параг

фициентов платежеспо

раф определению MLV

собности, и 89/647/EEC

в МСО 2.3.12 и ссылает

в отношении кредито

ся на 98/32/EC, но не

вания обеспеченного

упоминает о коэффици

имущества

ентах платежеспособ

ности

База оценки

Директива, там, где она

принята, требует ис

пользования следую

щих двух баз оценки

(точные критерии оцен

ки для налогов)

Рыночная стоимость

Не рассматривается

Стоимость ипотечного

В МСО 2000 не рассмат

кредита

ривается

Определяется в МСО

2001 в МСО 2, 3.12

Специальная

Специально не рассмат

фидуциарная

риваются, за исключе

ответственность и

нием общей ссылки на

обязательства

Кодекс поведения, свя

оценщика

занной с Этикой, Ком

петентностью, Раскры

тием данных и Отчетно

стью.

Независимость оцен

щика

Специальные знания

Условия найма

IVA2, 5.3 содержит об

Этот совет не слишком

щее заявление, что «Ба

полезен для практиче

за найма Оценщика

ского работника

должна быть ясно изло

жена в любых отчетах

или сертификатах, ко

торые должны исполь

зоваться третьими сто

ронами и вся отчетность

должна быть исполнена

в манере, которую раз

умные люди не посчи

тают вводящей в за

блуждение»

Изложены различные

Не рассматриваются

условия найма для сле

дующих типов имуще

ства и описана база

оценки

Объекты инвестицион

Рассматриваются в IVA

Все эти вопросы рас

ного имущества

2,6.6

сматриваются в части

МСО, касающейся про

цедуры отчетности, од

нако следует также

пояснить, что они также

иметь особые условия

найма.

Объекты недвижимос

Рассматриваются в IVA

ти, занимаемые собст

2,6.3

венником

Развиваемые объекты

Рассматриваются в IVA

имущества

2,6.6

Объекты имущества,

Рассматриваются в IVA

обычно оцениваемые на

2,6.5

базе их торгового по

тенциала

Истощимые активы

Рассматриваются в IVA

2,6.7

Стоимость вынужден

Рассматриваются в IVA

ной продажи, или лик

2,6.9

видационная стоимость

Понятие Ценности (или

Рассматривается в

Стоимости в использо

Стандарте 2, базах

вании) — Инвестици

оценки, отличных от

онной стоимости

Рыночной стоимости

Оценка замещения

Определяется в

Это касается оценки для

Понятиях/принципах

страхования

4.11, GN 4 3.21, GN6

3.3.7, однако иначе

нигде не

рассматривается

Стоимость в использо

Рассматривается в МСО

вании

2,3.1; GN5,3.1.2; IVA

1,3.18.6.5.1

Стоимость вынужден

Рассматривается в МСО

ной продажи

2, 3, 10

Оценки «корпимчей и

Не рассматриваются

раствора»

Прогнозы

Не рассматриваются

Ретроспективные оцен

Не рассматриваются

ки

Экспертизы оценки.

Не рассматриваются

Также более подробно

рассматриваются в

Приложении 3.

Другие базы оценки

Не рассматриваются

Определение Рыноч

Не рассматривается

ной стоимости ЕС.

Определяется в Статье

49(2) Директивы ЕС

Категории имущества

Рассматривается в IVA

(находящегося в собст

1, 3.18.6 (2000);

венности фонда)

IVA 1 6.3 (2001)

Практика подготовки

Не рассматривается

отчетности

Трансакционные

Не рассматриваются

издержки

Особые обстоятельства,

Не рассматриваются

возникающие из 78/

660/EEC и 91/647/EEC

Квалифицированный

Рассматривается в

оценщик(Сокращенное

Кодексе поведения/

изложение частей

Определениях 3.3 3.6

(Стандарта 2)

Условия отступления

Сертификат оценки.

Агрегированные итоги

Не рассматривается

чистого арендного до

хода, которые должны

быть включены

Методология.

Не рассматриваются

Особые обстоятельства

91/647/EEC

Содержание сертифи

В параграфе 7 Кодекса

Отсутствует конкрет

ката, включая: Инст

поведения МСО 2000

ное упоминание о воп

рукции, период време

излагается минималь

росах охраны окружаю

ни, идентификация, ба

ное содержание отчетов

щей среды, оценке ри

за оценки, заявление о

без комментариев и по

ска, обращении с

соблюдении, состояние

яснений.

установками и машина

имущества, вопросы ох

МСО 2001 имеют новое

ми процесса, валюте

раны окружающей сре

Международное руко

или валютах, в которых

ды, оценка риска, обра

водство 9, опубликован

должен быть представ

щение с установками и

ное как проект для об

лен отчет об оценке, на

машинами процесса,

суждения.

логообложении и фи

валюта или валюты, в

нансовых обязательст

которых должен пред

вах. Отсутствуют

ставляться отчет об

модельные оговорки

оценке, публикация и

оговорки о конфиден

циальности, обязатель

ство третьей стороны,

налогообложение, фи

нансовые обязательст

ва, модельные оговорки

для сертификата оценки

Комментарии и поясне"

ния даются по всем ука"

занным выше вопросам

Модельные оговорки

В МСО 2000 и 2001 не

рассматриваются

Руководство 1: Специальные факторы, влияющие на стоимость

Факторы окружающей

Рассматривается в GN 7

среды — воздействие

присутствия токсиче

ских и опасных веществ

Поврежденное имуще

Не рассматривается

ство

Здания в процессе раз

Не рассматривается

вития — незавершенное

строительство

Не относящиеся к про

Кратко

цессу установки, маши

рассматриваются в

ны и оборудование,

GN 3,6.3.4

оцениваемые вместе со

зданиями.

Рассматриваются под

робно

Руководство 2: Оценки специальных объектов имущества

Оценки, основанные на

Рассматривается в GN 7

производственных ре

как «Стоимость

зультатах бизнеса

действующего

предприятия»

Типы имущества и их методы оценки

Истощимые активы

Рассматриваются в IVA

Это другой пример того,

2,6,7, но только в отно"

насколько трудны для

шении оценок для целей

пользования МСО.

кредитования

Единственный путь вы

яснить относительно

истощимых активов —

либо узнать, что это

включено в IVA 2, кото

рое рассматривает

оценки для целей кре

дитования и проглядеть

полностью IVA 2, чтобы

найти это, или прочи

тать всю книгу

Активы государствен

Не рассматриваются

ного сектора

Руководство 3: Оценка

Международное руко

МСО рассматривает

установок, машин и

водство по оценке 3:

оценку установок, ма

оборудования

Оценка установок и

шин и оборудова ния

оборудования

более подробно, чем

ЕСО

Руководство 4: Оценки

Не рассматриваются

активов для развития

Интенсивно управляе

мые инвестиции и уча

стки развития

Соглашения об

использовании имуще

ства и о фермерстве

Уместная методология

оценки

Возможные источники

информации

Определение рыночной

стоимости

Часть 2. Многолетние

Не рассматриваются

культуры

Введение

Вопросы, которые

предстоит решить при

оценке многолетних

культур

Подходы к оценке мно

голетних культур

Руководство 6: Оценка

Не рассматривается

исторических объектов

имущества

Финансовая и культур

ная ценность историче

ских зданий

Рекомендации по осу

ществлению ремонт

ных работ и изменений

Руководство 7: Оценки

Международное руко

бизнеса

водство по оценке 6:

Оценка бизнеса

Цели оценки и профес

Введение

сиональная роль оцен

Область применения

щика.

Получение данных, до

кументация и источни

ки информации.

Классификация акти

вов.

Принципы оценки биз

неса.

Доходный подход:

дисконтированный де

нежный поток, расчет

денежного потока, ана

лиз чувствительности.

Метод капитализации

дохода.

Подход на основе акти

вов.

Рыночный подход

(сравнительный метод).

Содержание доклада.

Профессиональная

компетентность и обя

зательства.

Взаимосвязь со стан

дартами финансовой

отчетности

Определения

Определения этой гла

Взаимосвязь со Стан

вы МСО имеют общее

дартами финансовой

применение, а не толь

отчетности.

ко относятся к оценкам

Руководство.

бизнеса, и лучше было

Обсуждение.

бы включить их в от

Требования по раскры

дельное руководство

тию данных.

или представить в каче

Условия отступления

стве части Глоссария

терминов

Руководство 8: Оценка

Международное руковод"

неосязаемых активов.

ство по оценке 4:

Принципы оценки нео

Неосязаемые активы.

сязаемых активов.

Введение.

Определение неосязае

Область применения.

мых активов МСФО.

Определения.

Сбор данных, докумен

Взаимосвязь со стан

тация и источники ин

дартами финансовой

формации.

отчетности.

Базы оценки.

Руководство.

Подходы к оценке нео

Обсуждение D.

сязаемых активов.

Условия отступления.

Традиционный подход

к оценке гудвилла.

Доходный подход.

Затратный подход.

Рыночный подход к

оценке неосязаемых

активов.

Процессы согласования.

Юридические требова

ния.

Компетентность и про

фессиональное обяза

тельство.

Взаимосвязь со Стан

дартами финансовой

отчетности.

Представление отчета

об окончательной стои

мости.

Руководство 9: Оценки

Не рассматривается

для индексов недвижи

мости

Необходимость в ин

дексах

Требования для эффек

тивных индексов

Разработка и совмести

мость индексов

Руководство 10: Между

Отдельно не рассматри

народные оценки

вается