Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

2000 году особо продвинутые позиции стала занимать Европейская группа ассоциаций оценщиков (ЕГАО, по английски TEGoVA).

Сам факт принятия международными организациями тех или иных стандартов позволяет считать эти стандарты «общеприняты ми», и по замыслу они должны отражать «наилучшую практику». По этому в международных документах принято говорить о таких стан дартах как об «общепринятой наилучшей практике», хотя сами про цедуры их принятия — это сложный организационный процесс.

В мае 2000 года, после нескольких лет согласований, МОКЦБ признала возможным разрешить — для выхода на рынки ценных бу маг (в основном международным эмитентам) — представление фи нансовой отчетности по МСФО, а не только по американским или английским бухгалтерским стандартам (ГААП, по английски GAAP), или каким либо другим национальным стандартам. К этому же времени были внесены изменения в МСО 2000 с указанием на их соответствие только что модифицированным МСФО.

О соответствии с МСФО неоднократно говорится и в разделах новых Европейских стандартов оценки (ЕСО, по английски EVS), которые были приняты в ноябре 2000 г.

На Международном форуме оценщиков «Оценка активов на глоба лизированных рынках» (в Бангкоке; Таиланд, 2 4 октября 2001 г.) бы ли обсуждены вопросы развития оценочной деятельности в мировом масштабе, о роли МСО в развитии трансграничных оценок. Форуму предшествовало заседание Генеральной Ассамблеи МКСО, на кото ром были рассмотрены основные направления развития международ ных стандартов оценки и подготовки окончательной редакции МСО в 2003 г. Было принято решение, что только МСО полностью соответст вует МСФО, и все региональные (включая ЕСО) и национальные стандарты должны быть приведены в соответствие с МСО.

ЕГАО в ноябре 2001 г. (Берлин), в принципе, согласилась с этим, но, как будут изменены ее стандарты, пока не ясно, так как после принятия новых и весьма детальных ЕСО 2000 — следующее изда ние ЕСО намечено на конец 2003 г. Следует отметить, что в европей ских стандартах содержатся продвинутые рекомендации, в том числе по использованию модельных построений и статистических мето дов, без чего невозможна современная оценочная деятельность.

Сегодня нет окончательного, полностью согласованного свода МСО, так как в издании 2001 г. ряд стандартов (и руководств) пред ставлены в виде «проектов для обсуждения». Это относится к одному из основных стандартов, который касается оценки для целей бухгал

271

терского учета. Предложения от национальных организаций оцен щиков по всем «проектам для обсуждения» МСО принимались до конца 2001 г., а теперь идет доработка МСО 2002, которая должна за вершиться до конца года.

Тексты всех материалов МСО (включая самые последние измене ния, а также текстуальные сравнения с предшествующими издания ми) и ЕСО 2000 переведены на русский язык, регулярно публикова лись (целиком — в периодических изданиях РОО), размещались в Интернете, предоставлялись по отдельным запросам. Эти материалы были использованы при подготовке проектов нормативных доку ментов по оценочной деятельности в Российской Федерации.

На заседании Координационного Совета по оценочной деятель ности в СНГ, состоявшемся 15 сентября 2001 г. на Иссык куле в Кыр гызстане, где проходил Международный конгресс оценщиков «Гло бализация оценочной деятельности», были приняты общие для стран СНГ решения: в связи с уже произошедшей глобальной гармонизаци ей стандартов профессиональной оценочной деятельности и продол жающейся интернационализацией самой оценочной практики.

В соответствии с принятым на этом конгрессе обращением предло жено безотлагательно решить на межгосударственном уровне вопросы о применении Международных и Европейских стандартов в странах СНГ.

Самое главное в происходящих изменениях, что позволяет гово рить об эволюции в международной оценочной практике, а не о по явлении в ней чего то небывалого — это то, что методологические основы оценки стоимости претерпевают со временем лишь незначи тельные изменения.

Важнейшие для понимания содержания оценочной деятельности разделы МСО сохранились за это время практически в неизменном виде. Речь идет о разделах, объемом несколько десятков страниц, где содержится необходимый минимум знаний, без которых невозмож но практическое занятие профессиональной оценочной деятель ностью.

Основные и существенные изменения, которые происходили в МСО, касались взаимосвязи оценочной деятельности с бухгалтер ской и финансово кредитной деятельностью, о гармонизации кото рых шла речь выше. Именно изменения в последних двух професси

ональных дисциплинах вызывают необходимость соответствующих согласований.

В частности, в отношении того, что является «объектом оценки», теперь, в первую очередь, называется «имущество», а уже в связи с

272

финансовой отчетностью — «активы». Прежде эти понятия вводи лись в обратной последовательности, что могло приводить к смеше нию оценочных и бухгалтерских процедур.

Изменения, которые происходят последние годы в сфере бухгал терского учета (финансовой отчетности), по ряду аспектов могут быть охарактеризованы как восприятие этой сферой элементов оце ночной методологии. Никогда ранее бухгалтеры не использовали та кие аналитические методы, как, например, дисконтирование денеж ного потока, которое теперь в качестве инструмента для «допустимо го альтернативного метода» включено в ряд стандартов МСФО.

С целью сближения позиций оценщиков и бухгалтеров по основ ным методологическим понятиям и принципам в стандартах и дру гих материалах по оценке стоимости имущества достаточно подроб но изложены многие положения из МСФО. В частности, даны об щие понятия финансовых отчетов и целей их составления, рассматриваются ситуации, в которых могут возникать конфликты между бухгалтерами и оценщиками — конфликты, которые разреша ются на методологическом уровне.

Таблица 1

Эволюция содержания Международных стандартов оценки (МСО)

273

274

( + ) ( — ) обозначают, что данный материал в МСО раньше имел ся или отсутствовал, соответственно;

с/и — материал претерпел существенные изменения по сравне нию с предыдущей редакцией;

н/и — материал претерпел несущественные изменения по сравне нию с предыдущей редакцией;

б/и — материал перенесен из предыдущей редакции без измене ний.

В первой графе приведена сквозная нумерация, которой нет в оригиналах МСО на английском языке, она появилась при выполне нии нами всех переводов. Дополнения 1 4 (обозначены в скобках) были включены нами в русское издание МСО (в начале 2000 г.) на основе имевшихся тогда проектов и других материалов. До 2000 г. Международные руководства (МР) по оценке назывались Руко водствами по применению (РП), а МСО 3 и МСО 4 были отнесены в 2000 г. к Применениям международной оценки (ПМО) под номера ми 1 и 2, соответственно. В таблице отражено, что основные разделы МСО — ОППО и оба Стандарта (1 и 2) — за все время претерпели не существенные изменения.

9.2.Сравнительное исследование ЕСО 2000 и МСО 2000, обновленное и включающее комментарии по МСО 20011

Общие комментарии

Настоящие комментарии были первоначально подготовлены как обзор МСО 2000, а впоследствии были обновлены, когда были опуб ликованы МСО 2001. Исследование ЕГАО предполагает быть конст руктивным, чтобы достигнуть всеобъемлющего набора как Между народных, так и Европейских стандартов; это всегда было первосте пенной задачей ЕГАО.

Из за того что Международные стандарты пока что неполны и

потому, что они вышли на сцену намного позже, чем Европейские стандарты, для которых это — четвертое полное издание, настоящее

1Опубликовано 20 марта 2002 г. и размещено на сайте TEGoVA. Перевод с англий ского выполнен специально для данного учебника.

275

исследование можно было бы интерпретировать как критику МСО. Но не это было целью настоящего издания.

Как общее наблюдение, МСО написаны больше в формате учеб ника, а не справочника, что подкрепляется заявлением в начальной части книги: «Хотя была сделана попытка разработать каждую часть документа Стандартов как автономную, читатель получит наиболь шую пользу от чтения полного документа».

Чрезвычайно сомнительно, последуют ли пользователи этой ин струкции и прочтут ли все или, по крайней мере, большую часть — 458 страниц. Это нереалистичный вариант для занятых своими дела ми практиков, так как то, что им нужно, — это книга, в которую они могут «погружаться» только тогда, когда этого требуют ситуации.

По этой причине МСО, как правило, менее дружественны к поль зователям, чем ЕСО, которые специально обозначили как справоч ник, при этом каждый раздел является «автономным». «Учебнико вый» формат МСО демонстрируется тем фактом, что множество об щих принципов сгруппированы вместе в разделах, таких, как «Общие понятия и принципы оценки» и «Типы имущества», а не рассматри ваются в контексте, где это имеет прямое отношение к делу.

Это означает, что существует постоянная потребность искать пе рекрестные ссылки, где они существуют или где перекрестных ссы лок не существует; что существует опасность, что общие принципы будут пропущены.

В ЕСО эти общие вопросы повторяются во всякой теме, к кото рой они имеют прямое отношение, и, хотя это вызвало критику за наличие некоторого повторения (которое есть, и которое допущено умышленно), это означает, что пользователь ЕСО находит всю нуж ную информацию в одном месте. Кроме того, ЕСО также выпущены на CD, который входит в цену книги, и с применением гиперсвязей это делает книгу очень легкой для использования в качестве справоч ника. Следующее издание МСО также должно быть выпущено в та кой форме.

МСО написаны на фоне, который предполагает, что Междуна родные стандарты финансовой отчетности будут приняты Европей ским Союзом. Это преждевременное допущение, так как предложе ние Комиссии еще должно быть рассмотрено правительствами

стран — членов ЕС и не учитывает тот факт, что любая европейская компания, желающая, чтобы ее акции котировались на фондовой бирже США, должна принять бухгалтерское соглашение US GAAP, а не МСФО.

276

В МСО 2000 отсутствует индекс, если не считать ссылок, приве денных для большинства терминов в глоссарии терминов, однако это никоим образом не охватывает все вопросы, рассматриваемые в книге. Это упущение было устранено в МСО 2001, однако факт оста ется фактом: публикация работы, такой, как МСО 2000, без индекса сделало книгу чрезвычайно трудной для пользования.

Индекс в МСО 2001 чрезвычайно труден для использования, так как он состоит из списка номеров страниц, где упоминается тот или иной предмет, например, «ликвидационная стоимость» имеет 8 ссы лок на страницы, но лишь 2 имеют реальное значение для оценщика, желающего выяснить суть этого предмета.

В противоположность этому МСО 2000 содержат только 1 ссылку на параграф для каждого элемента, являющийся первым из парагра фов, посвященных данному предмету, и содержащий любые пере крестные ссылки и гиперсвязи, которые оценщик мог бы использо вать, если понадобится дальнейшая информация.

Кроме того, в индекс в алфавитном порядке включены названия целых разделов книги. Например, GN1 помещено в алфавитном по рядке на букву «G»1. Затем следует полный список содержания от дельного раздела в том порядке, в котором оно идет в разделе. Это очень путает и не представляет никакой пользы для пользователя книги. Если бы эти ссылки включались как отдельный предмет содержания в начале книги, то это было бы очень полезно для поль зователя.

В МСО нет упоминания о региональных организациях, устанав ливающих стандарты (таких, как ЕГАО и Фонд оценки), и необходи мости взаимного признания между МСО, ЕСО/USPAP (Единые стандарты оценки имущества США) и национальными стандартами. В случае Европы ЕСО обеспечивает руководство для оценщиков, ра ботающих в регионе, по применению Директив ЕС, затрагивающих оценку. Хотя для МСО никогда не будут желательными попытки за ниматься законодательством, затрагивающим только одну часть ми ра, тот факт, что существуют Европейские Директивы и что они под робно рассматриваются в ЕСО, должен быть упомянут в МСО.

Наверняка было бы полезным для них особо отметить существо

вание законодательства ЕС и роль ЕСО в интерпретации его требо

1В приведенной таблице 2 сравнения сохранены английские сокращения всех упо минаемых в ней документов — при использовании русских обозначений может воз никнуть путаница в обозначениях внутри МСО и ЕСО.

277

ваний. Равным образом МСО не могут охватить вопросы, которые являются специальными для США и региона ASEAN, однако на это следует сделать ссылку, а также ссылку на USPAP и стандарты ASEAN.

Новое издание Международных стандартов оценки, МСО 2001, имеет два небольших изменения в Стандартах оценки плюс дополне ние определения для стоимости ипотечного кредитования. Есть так же небольшие изменения в МПО 2. Одно предыдущее Руководство GN5 отменено, а в GN6 и GN7 сделаны небольшие изменения.

Помимо этих изменений и добавления индекса, оставшаяся часть новой редакции состоит из реорганизации и внесенных изменений в существующий Проект для обсуждения МПО 1, обширных пере смотров в GN8, который опубликован как Проект для обсуждения, двух новых руководств, 9 и 10, опубликованных как Проекты для об суждения, и трех новых Комментариев.

Следует задать вопрос о том, является ли книга Стандартов мес том для помещения Проектов для обсуждения, которые реально яв ляются консультативными документами. Включение консультатив ных документов в книгу, озаглавленную «Стандарты оценки», приве дет читателя к ожиданию того, что они обладают более высоким статусом, чем на самом деле.

Имеется полезный раздел в новом издании, в котором перечисле ны различия между МСО 2000 и МСО 2001. К сожалению, в этом ко ротком разделе есть две ошибки. Указывается, что МПО 2 5.6 было пересмотрено — оно полностью новое. Утверждается, что добавлен параграф 4.4 GN 7, на самом же деле был добавлен параграф 4.5.

Есть также следующее заявление: «GN 5» отозвано. Его заменило обсуждение предпосылки действующего предприятия в параграфе 5.7 GN 6. Читателю также советую справиться с определениями в па раграфах 3.19 и 3.20 GN 6. На эти наименования должны быть пере крестные ссылки, если оценщику необходимо следовать им; просто го включения ссылки в список различий недостаточно.

Наконец, в качестве заключительного замечания. Из дополни тельных 58 страниц (исключая индекс) в МСО 2001 — 53 страницы включают дополнительные Проекты для обсуждения и новые Ком ментарии. Оправдывают ли такие добавления публикацию полного

нового издания, по меньшей мере, спорно. Из всех 458 страниц Стандарты содержатся только на 24 страницах, Применения оце нок — на 10 страницах и Руководства, которые не являются Проек тами для обсуждения, — на 93 страницах. Всего 127 страниц, о кото

278

рых можно сказать как о подлинной части того, что нормально сле дует считать стандартами.

Следующая таблица представляет собой попытку провести срав нение различных частей двух книг. Комментарии к фактическим по зициям представлены курсивом.

279

например, на ликвида ционную стоимость имеются ссылки на 8 ми страницах, но только 2 имеют ка кое то реальное значе ние для оценщика, же лающего навести справ ку об этом предмете. В противоположность этому ЕСО содержит только одну ссылку на пункт к каждому наиме нованию, который яв ляется основным пунк том, посвященным дан ному предмету и который будет содер жать любые перекрест ные ссылки и гиперсвя зи, которые оценщику могут потребоваться. Заголовки целых разде лов включаются в ин декс в алфавитном по рядке, например, GNI включаются на букву «G» в алфавитном по рядке. Затем следует полный список содер жимого отдельного раз дела в том порядке, в каком они появляются в разделе. Это очень пута ет, и неясно, чем это хо рошо для пользователя книги. Если бы эти ссылки были включены отдельной статьей, как страницы содержания в начале книги, это было весьма полезно для пользователя.

280