Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

301

302

303

Глава 10 РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИХ ОСНОВ

ОЦЕНКИ В НОВЕЙШИХ МАТЕРИАЛАХ МСО

Новые планы Международного комитета по стандартам оценки (МКСО)

В августе 2002 г. в издании МКСО «Глобальные проблемы оценки стоимости» (Global valuation issues — IVSC Newsletter August 2002) была опубликована Программа работы МКСО, в соответствии с ко торой до конца 2002 года публиковались проекты, и эти проекты переведены на русский язык.

В эту главу включены переводы на русский язык опубликованных новых проектов Международных руководств (МР) для обсуждения:

1.Оценка сельскохозяйственного имущества.

2.Экспертиза оценок.

3.Движимое (личное) имущество.

4.Оценка портфелей ипотек (закладных) для целей секьюрити зации.

10.1.Оценка объектов сельскохозяйственного имущества

(Проект предлагаемого Международного руководства по оценке)

1.0.Введение

1.1.Земли, подходящие или используемые для производства широ кого круга товаров, которые предназначаются прямо или кос венно для потребления людей, составляют крупную часть миро вых ресурсов сельской земли. Во многих регионах мира земли, отводимые для производства сельскохозяйственных товаров, представляют собой крупный экономический актив, а часто и единственную экономическую базу региона.

1.2.Земли, отведенные для сельскохозяйственного использования, являются основным предметом услуг по оценке в связи с множе ством поводов, в том числе: публичная передача прав собствен ности, налогообложение, определение обеспечения для финан

сирования и экономических исследований использования земли

и инвестиций. Надежные оценки стоимости сельскохозяйствен ных земель играют существенную роль для обеспечения наличия капитала, необходимого для поддержания непрерывности эко

304

номической базы, для содействия производительному использо ванию земли и поддержания доверия к рынкам капитала.

1.3.Предоставление услуги по надежной и точной оценке требует, чтобы Оценщик обладал прочными знаниями и пониманием физических и экономических элементов, которые влияют на производительную способность сельскохозяйственных земель и стоимость производимых на них товаров.

1.4.Физические и экономические характеристики сельскохозяйст венных земель отличаются от аналогичных характеристик сель скохозяйственной и городской окружающей среды по степени важности.

1.4.1.Почвы в городском окружении должны быть подходящи ми, для того чтобы выдерживать улучшения, которые воз лагаются на них. На сельскохозяйственных объектах иму щества почва является главным агентом в производстве, изменяющимся в своей способности обеспечивать данное количество конкретного товара или класса товаров.

1.4.2.В городских средах экономическое использование имуще ства и/или удобства, которые оно обеспечивает, могут ос таваться неизменными в период, исчисляемый годами, и даже могут гарантироваться контрактными соглашениями. В то время как для некоторых объектов сельскохозяйст венного имущества одно и то же использование может продолжаться длительное время (например, леса рубят спустя 25 лет), для других экономические выгоды могут меняться от года к году в зависимости от товаров, которые данное имущество способно производить.

1.4.3.Поток дохода, связанный с сельскохозяйственным имуще ством, будет меняться от года к году в зависимости от вида сельскохозяйственной культуры, для которого оно исполь зуется, производимых товаров и циклического характера товарных рынков.

2.0.Область применения

2.1.Область применения настоящего руководства включает в себя:

2.1.1.те характеристики стоимости, которые связаны с объекта

ми сельскохозяйственного имущества, и

2.1.2.основные требования Стандартов оценки и Применений, применяемые к оценке объектов сельскохозяйственного имущества.

305

3.0. Определения

Направления использования объектов имущества могут отно ситься к нескольким широким группам, определения которых при водятся ниже.

3.1.Растениеводческие фермы. Объекты сельскохозяйственного иму щества, используемые для выращивания культур, которые, как правило, высаживаются и убираются за двенадцатимесячный цикл. Такие культуры являются ежегодными, которые, по поло жениям контракта или в случае неблагоприятных рыночных об стоятельств, могут оставляться в земле. Такие культуры могут продолжаться в течение более одного года после урожая, но не считаются постоянными. Объекты имущества, используемые для ежегодного получения урожаев, могут использоваться для выращивания более чем одного вида ежегодной культуры за один и тот же период, для их выращивания может применяться орошение. См. также Орошаемая земля, Постоянные насажде ния.

3.2.Орошаемая земля. Земли, используемые для производства куль тур или фуража для скота и которые требуют применения воды, отличной от естественных осадков в виде дождя, называются

фермами с орошаемым земледелием или землями орошаемого рас" тениеводства. Объекты сельскохозяйственного имущества на сухой земле не имеют капитальных улучшений на плантациях, выращивающих зерновые, однако скот представляет собой зна чительное капитальное улучшение.

3.3.Многолетние посадки. Культуры, выращиваемые в посадках, ко торые имеют продолжительность жизни, выходящую за пределы одного года или однокультурного цикла. Примерами являются виноградники или фруктовые сады. Эти виды объектов имуще ства могут иметь значительные капитальные инвестиции, кото рые представляют собой амортизируемый актив. См. также Лес" ное хозяйство/Лесистые участки.

3.4.Специализированные животноводческие объекты. См. молочные фермы, Скотоводческие пастбищные хозяйства.

3.5.Скотоводческие пастбищные хозяйства. Объекты сельскохозяй ственного имущества, используемые для выращивания и откор

ма животных, таких, как коровы, овцы, свиньи, козы, лошади, и их сочетаний. Фактическое использование этих объектов иму щества может принимать множество форм. В рамках эксплуата ции объекта имущества животные могут откармливаться, разво

306

диться и продаваться. Молодняк животных может приобретать ся за пределами объекта имущества, а затем выращиваться на данном объекте. Животные могут выращиваться для потреби тельского использования или для увеличения поголовья. Корма для животных могут производиться на объекте имущества, вво зиться или поставляться из обоих источников. Объекты имуще ства, используемые для производства и откорма поголовья, име ют значительные капитальные инвестиции в структурные улуч шения (выгульные площадки, укрытия для скота, сараи и разделительные ограждения), а поголовье может (или не может) быть амортизируемым в зависимости от использования живот ного.

3.6.Молочные фермы. Объекты сельскохозяйственного имущества, используемые для производства молока от коров или других мо лочных продуктов. Эти объекты имущества обычно имеют об ширные структурные улучшения (хлева, доильные станции, си лосные ямы и башни) и оборудование (закрома для кормов, до ильные установки). Корма могут производиться на объектах имущества, ввозиться или поставляться либо эти два способа могут сочетаться.

3.7.Лесное хозяйство/лесистые участки. Сельскохозяйственное иму щество, используемое для выращивания неплодовых деревьев, с которых периодически происходит сбор урожая за продолжи тельные периоды роста продолжительностью от 10 до 20 и более лет. Следует рассматривать объекты сельскохозяйственного имущества, поскольку они дают урожай, т.е. лес, хотя этот уро жай требует долговременного периода роста. См. также Посто янные насаждения.

3.8.Объекты специального назначения. Объекты сельскохозяйствен ного имущества, которые, как правило, не приносят урожая, а используются для обработки, переработки или хранения урожа ев после уборки. Эти урожаи часто имеют небольшую земельную базу, которая экстенсивно развивается при структурных улучше ниях (на зерновых элеваторах) и оборудовании (подъемные ма шины). Объекты могут также классифицироваться как объекты специального назначения в силу природы производимого товара.

Примерами являются овощеводческие фермы, птицеводческие фермы, фермы, которые производят сертифицированные семе на зерновых или свежесрезанные цветы, и конюшни для разве дения и тренировки скаковых лошадей.

307

Другие определения

3.9.Сельскохозяйственная деятельность. Управление предприятием по биологической трансформации живых животных или расте ний (биологических активов) для продажи, переработки в сель скохозяйственную продукцию или в иные биологические акти вы. (Международные стандарты финансовой отчетности МСФО 41 «Сельское хозяйство».)

3.10.Биологические активы. Живые животные или растения, выра щиваемые для продажи, для преобразования в сельскохозяйст венный продукт или в дополнительные биологические активы (МСФО 41.)

3.11.Целостная единица. Имущество фермы, на котором осуществля ются все функции по преобразованию поголовья скота в конеч ный продукт. Они включают разведение, выращивание, забой и переработку.

4.0.Взаимосвязь со Стандартами финансовой отчетности

4.1.К оценке сельскохозяйственного имущества применяются Меж дународные стандарты финансовой отчетности 16 (Основные средства), 40 (Инвестиционное имущество) и 41 (Сельское хо зяйство). Предприятие следует МСФО 16 или МСФО 40 в зави симости от пригодности того или иного стандарта в данных об стоятельствах. МСФО 16 требует, чтобы земля измерялась либо по затратам на ее приобретение за вычетом любых накопленных потерь от ослабления (обесценивания), либо по переоцененной стоимости. МСФО 40 требует, чтобы земля, которая является инвестиционным имуществом, измерялась по ее справедливой стоимости за вычетом любых накопленных потерь от ослабле ния. Биологические активы, которые физически прикреплены к земле (например, деревья в лесу на плантации), измерялись по их справедливой стоимости за вычетом расчетных затрат в пунк те продажи отдельно от земли. МСФО 41 не устанавливает ка ких либо новых принципов для земли в отношении сельскохо зяйственной деятельности.

4.2.МСФО 41 признает, что не может быть отдельного рынка для биологических активов, прикрепленных к земле, однако актив

ный рынок может существовать для комбинированных активов, т.е. биологических активов, необработанной земли и улучшений земли в форме пакетов. Поэтому предприятие может использо вать информацию, касающуюся комбинированных активов, для

308

определения справедливой стоимости для биологических акти вов. Справедливая стоимость необработанной земли и улучше ний земли может вычитаться из справедливой стоимости комби нированных активов для достижения справедливой стоимости биологического актива или сельскохозяйственного продукта в отсутствие активного рынка.

5.0.Руководство

5.1.Сельскохозяйственные объекты имущества характеризуются раз личными формами производства товаров и методами их ведения. Эти объекты имущества могут также представлять собой разнооб разные сочетания земли, зданий, оборудования и плантаций куль тур. Общепринятые принципы оценки (GAVP) могут быть в такой же мере применимыми к объектам сельскохозяйственного имуще ства, что и к другим формам недвижимого имущества.

5.1.1.Оценщик должен разбираться в уникальных физических признаках сельскохозяйственного имущества и оказывае мых на него экономических влияниях и обладать компе тентностью в оценке различных активов, которые состав ляют этот объект имущества (см. Кодекс поведения, раздел 5.0. Компетентность.)

5.2.В качестве основополагающей базы оценки должна быть признана Рыночная стоимость.

5.2.1.Основополагающим понятием стоимости для сельскохо зяйственных объектов имущества является Рыночная сто имость, и фундамент оценки должен определяться на ос нове рынка.

5.3.Там, где используются другие базы оценок, должно проводиться их отличие от Рыночной стоимости как базы.

5.3.1.При расчете стоимостей, отличных от Рыночной стоимос ти, как это требуется для финансовой отчетности, графи ков амортизации или налоговых целей, Оценщик должен гарантировать, что это отличие будет четко определено и отмечено. Похожее условие возникает, когда делается оценка сельскохозяйственного имущества, которое вклю чает не недвижимые объекты, такие, как поголовье скота,

урожай в хранилище и оборудование. Оценщику нужно разбираться, когда урожай или иной товар является недви жимым имуществом и когда он может стать движимым имуществом. Например, древесина в стадии роста являет

309

ся частью недвижимого имущества, однако она становится движимым имуществом, когда изымается из земли.

5.4.В оценках для финансовой отчетности Оценщики должны пони мать связь между стандартами оценки и финансовой отчетности и требованиями Международных стандартов финансовой отчетности и национальных стандартов финансовой отчетности там, где это применимо.

5.4.1.Справедливая стоимость в Международных стандартах фи нансовой отчетности и других стандартах финансовой от четности может считаться сопоставимой, если не в точнос ти эквивалентной Рыночной стоимости в большинстве оценок. В тех оценках, где рассчитанная стоимость пред ставляет собой как Рыночную, так и Справедливую сто имость, Оценщик должен указать на это (МСО, Общие по нятия и принципы оценки, Раздел 8.1.).

5.4.2.При расчете стоимости для финансовой отчетности, гра фиков амортизации или налоговых целей Оценщик дол жен гарантировать, что определения, методология и расче ты согласуются со смыслом Международных стандартов финансовой отчетности МСФО 16, МСФО 40 и МСФО 41.

5.5.Оценщик должен понимать уникальную природу сельскохозяйст венных производственных факторов, рынков товаров и практики производства и циклов в данном регионе рынка.

5.5.1.В оценках сельскохозяйственных объектов имущества фи зический и связанный с окружающей средой аспекты иму щества приобретают особое значение. Сюда входят такие черты, как климат, типы почвы и их продуктивная способ ность, наличие или отсутствие воды для орошения и воз можности пастбищ для откорма скота. К внешним факто рам, которые следует принимать во внимание, относятся наличие и адекватность средств обеспечения, требуемых для хранения, переработки и транспортировки. Относи тельная важность этих факторов будет меняться в зависи мости от типа сельского хозяйства, для которого имущест во используется или пригодно. Оценщику нужно рассмат

ривать как внутренние, так и внешние факторы при определении того, какой класс сельскохозяйственного ис пользования в наибольшей степени подходит для данного имущества.

310