Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

батываемую землю. Немногие фермерские предприятия, такие, как бизнес в интенсивном животноводстве, птицеводстве или грибовод" стве, могут рассчитывать только на строения, закупку фуража и другие продукты, которые могут выращиваться на земле, и на уборку отходов.

GN5.06

По всему континенту экономическое и социальное давление ве дут к тому, что население, занимающееся фермерством, снижается и что фермерский бизнес реструктуризуется. В большей части Европы многие фермы стремятся к большей жизнеспособности посредством расширения и развития других источников дохода. Многие специ ализированные фермы теперь зависят от труда мигрантов. Оценщику нужно будет понять процесс реструктуризации, который влияет на рассматриваемую ферму.

Владение, занятие и соглашения о бизнесе

GN5.07

Земля никоим образом не всегда находится во владении и в обра ботке на началах занятия собственником с предоставлением всех прав на землю. Различные страны имеют разные системы владения землей, разные обычные (основанные на обычаях) соглашения меж ду собственниками и фермерами и разные ограничения на передачу прав на имущество и бизнес.

На одном полюсе имущественное законодательство в Англии и Уэльсе может устанавливать (впрочем, при все более и более слож ной структуре контроля за землепользованием) занимающего (не движимое имущество) собственника с почти полным юридическим правом собственности на землю, недра и воздушное пространство. Исключаются права на некоторые полезные ископаемые и права на перелет, и закон разрешает государству и тем, кто уполномочен им, проводить принудительное отчуждение земли, которая признана не обходимой для определенных государственных целей. Собственник может продать, сдать в аренду или заложить землю, полностью или частично, в значительной мере по своему усмотрению (создавая или сохраняя отдельно от земли права на полезные ископаемые, ресурсы лесоматериалов, занятия спортом и другие аспекты) и завещать ее

после смерти тому (и в той форме), кого он выберет. Ограничения на иностранную собственность отсутствуют.

Напротив, в России правовые рамки для собственности на землю и передачи земли только начинают формироваться: иностранные компа"

351

нии могут лишь арендовать ее на срок до 49 лет, причем аренда не мо" жет включать недра, в то время как права на ферму могут подлежать установлению в форме отдельного гранта. В некоторых странах соседи фермерских хозяйств могут иметь возможность получить преимуще" ственное право покупки.

GN5.08

Этот круг возможностей делает важным понимание того, какие права передаются в силу собственности. В некоторых странах собст венность на сельскохозяйственную землю или лесные угодья может давать мало автоматического права на исключение государственных или охотничьих заповедников. Наполеоновское вещное право, при меняемое в большей части Европы, управляет наследованием недви жимого имущества, поэтому иногда оно способствует использованию корпоративных структур в качестве носителей прав собственности. При некоторых юрисдикциях возможны существенные практические трудности в обеспечении действия прав собственности.

Во многих странах существуют юридические права доступа для некоторых фермеров к пользованию неоплаченной землей, часто не улучшенной землей, такой, как холм или болото для пастбища. Они могут сопровождать в качестве непременной части отдельные объек ты, представлять собой отдельные передаваемые права, как при не которых системах перегона скота на новые пастбища, попросту быть основанными на обычном праве.

Владения сельскохозяйственным имуществом на правах аренды

GN5.09

Многие страны имели системы, дающие фермерам возможность брать землю в аренду в качестве съемщиков у собственников, кото рые могут представлять собой более крупные имения, бывших фер меров, инвесторов или членов семьи, которые унаследовали долю фермы. Владение на правах аренды может разделить потребности в инвестициях, риски, благоприятные возможности и отдачу от собст венности тем, кто занимается фермерством. Оно также служит в ка честве средства для капиталоинтенсивного чередования професси ональных культур, таких, как корнеплоды, уход за которыми для собственного бизнеса фермера непосильно.

GN5.10

Там, где эти системы выжили, были реформированы или были воссозданы, каждая страна будет иметь свой собственный закон о владении на правах аренды, обычно специфический для сельского

352

хозяйства и регулирующий использование, обеспечение аренды, оп ределение величины арендной платы, окончание действия, оконча ние компенсации аренды и других прав, возможные права наследо вания права аренды, права покупки у арендодателя и другие вопро сы. Условия фактического договора аренды затем будут применяться при условии кодекса законодательства. Арендаторы могут быть огра ничены в своей возможности сдать свой интерес в аренду или пере уступить его. Продолжительность аренды может составлять срок от очень короткого (часто в течение профессионального выращивания культур, сезона пастбищ или срока промежуточного соглашения) до пожизненного или большего. Для оценок важнейшие пункты вклю чают:

!арендная плата и средства и релевантные факторы для ее пере смотра;

!вероятность незанятого владения или благоприятные возмож ности, существования которых тогда можно или невозможно ожидать;

!обязательства (установленные законом или договором) между сторонами — ремонты, компенсация и т.п.;

!варианты использования, разрешаемые арендатору, и вопросы, решение которых остается за арендодателем;

!обязательства каждой из сторон перед другими как арендодате ля или арендатора — они обычно могут включать местные на логи и платежи (такие, как ставки за дренаж), однако могут быть явно необычные или исторические (прошлые) обязатель ства, особенно связанные с собственностью, как там, где име ние может иметь обременительные обязательства содейство вать поддержанию церкви.

Исторически некоторые средиземноморские страны имели сис темы, при которых фермер выплачивает собственнику долю продук ции. Эта или другие аналогичные системы иногда могут встречаться.

Интерес собственника земли в имуществе часто заключается в легко реализуемом активе, хотя могут существовать ограничения от носительно того, кто может приобрести его.

GN5.11

Заниматься фермерством могут отдельные люди или корпоратив

ной организацией, такие, как компания с ограниченной ответствен ностью, и осуществлять эту деятельность может собственник непо средственно или с менеджерами. Существует широкое разнообразие соглашений о бизнесе, некоторые из которых можно использовать

353

для проведения аналогичного разделения между занимающим объ ект и подрядчиком как между землевладельцем и арендатором. Тем не менее обычно — это вопрос контракта, а не интересов в недвижи мом имуществе. Вариации включают:

!партнерство — где двое или большее число объединяются для возделывания земли, имея доли в бизнесе и разделяя прибыли и убытки. В некоторых странах партнерство представляет со бой отдельное юридическое лицо, в других отдельные члены просто действуют совместно друг с другом. На практике они часто могут быть членами семей, однако это может быть сред ством привлечения денег в фермерский бизнес или для собст венника земли — привлечения квалифицированного фермера;

!издольное хозяйство — хозяйство, где два бизнеса (обычно зе мельный бизнес и фермерский бизнес) объединяются для про изводства совместной продукции, такой, как зерно или моло ко, и делят валовую выручку от продаж между собой;

!хозяйство на договорных началах — может охватывать все ва риации, в соответствии с которыми занимающий землю обес печивает для себя выполнение некоторых или всех фермерских операций по согласованному контракту. Там, где все культуры возделываются или осуществляются фермерские предприятия по такому контракту, его можно структурировать так, чтобы он был аналогичен по финансовым эффектам договору аренды, хотя это касается соглашения о бизнесе, а не интересов в земле;

!лицензии на выпас скота, по которым животные выводятся на землю и питаются травой (иногда после силосования или после сенокоса) или трава скашивается и сохраняется в запас. Пла теж может производиться на базе поголовья (headage) или пло щади или даже отражать привес, достигнутый животными.

GN5.12

Причины выбора формы владения и соглашений о бизнесе «включают»:

!личные обстоятельства и предпочтения;

!коммерческие нужды;

!налогообложение;

!юридические плюсы и минусы каждого варианта в рассматри

ваемой стране.

Эти факторы означают, что важно понимать реальную природу любых отношений там, где фермерством не занимается непосредст венно собственник земли. Многие соглашения не регистрируются,

354

неясно или неполно выполняются, и поэтому в случае разногласия может оказаться, что они создали разные права.

GN5.13

Бизнес может обрабатывать землю по более чем одному соглаше нию, например, имею какую то землю в собственности, взяв в арен ду еще, и будучи подрядчиком где то в другом месте. Собственники земли могут обрабатывать какую то землю, которая находится у них в собственности, и иметь арендаторов для оставшейся части, а также иметь для некоторых конкретных частей их бизнеса партнеров или подрядчиков. Это приводит к необходимости рассматривать связь между различными участками земли (land areas), которые держат по различным соглашениям, и имеющимися в наличии зданиями и дру гим зафиксированным оборудованием (таким, как резервуары). Складские здания на небольшом участке собственной земли, но об служивающие намного большую площадь земли, которую держат в течение короткого срока, могли бы предлагать иную, возможно бо лее низкую стоимость этому, если бы сопутствовали площади земли, соответствующей их вместимости в той же собственности.

GN5.14

Национальное законодательство и администрация могут ограни чивать свободу передачи земли. Могут существовать законы, предус матривающие права семей на землю по наследству или охраняющие супружеский дом. В большей части Восточной Европы существуют еще ограничения на иностранную собственность на землю. В неко торых странах покупатели обрабатываемой земли, занимающиеся фермерством, могут обладать привилегированным положением. Арендаторы иногда могут иметь право на покупку или право первого отказа при заданной оценке, если имущество должно быть продано.

Земля: голая или обустроенная?

GN5.15

Предметом оценки может быть полностью обустроенная ферма с жилыми помещениями или же она может быть «голой», или иметь какие то здания, которые могут быть или не быть полезными. Это повлияет на ее место на рынке. Те, кто хочет получить полностью обустроенную землю, вряд ли присматриваются к голой земле или

частично обустроенным объектам имущества. Однако фермеры, же лающие расширять свое хозяйство, могут присматриваться только к голой земле. Кто то, кто уходит на пенсию и прекращает занятие фермерством, может захотеть сохранить свой дом, но продать землю.

355

В некоторых районах жилье и фермерство держат отдельно (как там, где дома находятся в деревне, а фермерство снаружи), и голая земля является нормой.

Земля или поместье?

GN5.16

Оценка может охватывать большее по величине имущество, чем просто ферма, с, возможно, меньшими вспомогательными частями, такими, как небольшие лесные угодья. Поместье, скорее всего, будет включать в себя несколько подразделений занятия или быть крупной фермой с другими объектами имущества. Помимо более широкого разнообразия активов, которыми нужно управлять, оно может иметь и более значительные здания. Собственник может обрабатывать часть земли непосредственно, а также сдавать фермы в аренду.

Давление в сторону реструктуризации и другие общие моменты

GN5.17

Большая часть фермерства в Европе посвящена производству од нородных товаров, таких, как зерно, которые продаются на крупных недифференцированных мировых рынках. Экономическое давле ние, возникающее из стимулирования некоторых фермеров и собст венников к отысканию других источников дохода. Сюда входят:

!доходы вне фермы от занятости или другого бизнеса (иногда с использованием машин ферм для работ по подрядам). Резуль татом этого может быть занятие фермерством в течение частич ного времени, которое может простираться от хозяйственной деятельности до деятельности, связанной с добавлением удобств к тому, что реально является жилым подразделением;

!отыскание других способов использования для активов фермы, таких, как сдача зданий на сторону для коммерческого исполь зования, использование дома фермы для ночлега или завтрака, старых строений — в качестве платных конюшен и земли — для устройства досуга;

!отыскание специализированных областей производства, кото

рые способны использовать ниши на рынке, связанные либо со специфическими культурами (часто в зависимости от ограни ченных контрактов), либо способами (такими, как органиче ские удобрения);

356

!поиск добавления стоимости за счет занятия некоторой или всей переработкой или маркетинга продукции — как давно де лают виноградари и оливководы.

Все эти благоприятные возможности могут иметь отношение к оценке.

GN5.18

Там, где ферма занимается только производством однородных то варов, оценщик вряд ли приходится рассматривать гудвилл. Однако такая ситуация может возникнуть в более специализированном биз несе или том, который также добавляет стоимость к основному про изводству.

Сельскохозяйственная земля обычно продается и оценивается на базе площади, когда стоимости часто представляют в форме цены на единицу площади. Преобладающей единицей является гектар, хотя в Великобритании и Ирландии обычно используется акр. В других странах отдельные площади могут также исчисляться в традицион ных показателях, особенно это касается специализированных хо зяйств, таких, как виноградарские.

Стоимость земли будет изменяться не только с ее физическим ха рактеристиками, но и с местоположением. Очень часто земля данно го качества будет цениться дороже, если она находится в пределах легкого доступа для более крупных поселений. Она также в разной степени будет отражать:

!больший спрос на землю, будь то для занятия фермерством или как на эстетически привлекательный объект;

!более широкое разнообразие возможных клиентов для продук ции или других видов деятельности;

!потенциальные благоприятные возможности для развития, не связанного с сельским хозяйством;

!эффекты систем налогообложения капитала, стимулирующие «перелив» выручки от продаж под влиянием несельскохозяйст венных факторов в другую сельскохозяйственную землю, а так же боле локальных и частных факторов, включая сильные или слабые стороны более широкой локальной или национальной экономики. Иметь отношение к этому (релевантным) также

может близость к важнейшим точкам связи (такими как при стани или пересечения автодорог) или коридорам связи. Ре зультат состоит в том, что сельскохозяйственное имущество может иметь тенденцию к обладанию более высокой стоимо

357

стью, когда она находится ближе к более богатым и более гус тонаселенным районам.

Общие релевантные характеристики

GN5.19

Для оценщика важно оценивать физические и другие характерис тики имущества и его потенциал для сельскохозяйственного произ водства или для других целей. Оценщик должен обследовать имуще ство и выявить информацию, релевантную для истории фермерства.

Неотъемлемое качество обрабатываемой земли будет отражать факторы, такие как:

!тип почвы — как для почвенного слоя, так и для грунтового ос нования с анализом:

"плодородности, включая индексы содержания питательных веществ и органическое содержание;

"работоспособности, включая естественный дренаж;

"влагоемкости почвы;

!топографии — наклон, сторона и т.п.;

!климат и характер местной погоды, включая:

"дожди, сколько и когда;

"температуру, максимальную и минимальную, вегетацион ный период;

"часы светлого времени;

"засушливость и наводнение.

Оценщику нужно будет понять специфические характеристики, требуемые для релевантных предприятий ферм. Земля, подходящая для виноделия, может быть совсем непригодной для корнеплодов.

Простые системы классификации земель могут оказаться весьма неопределенным ориентиром.

GN5.20

Полезность земли для выращивания некоторых специальных или многолетних культур (а иногда и любых культур) может быть ограни чена ростом трудностей доступа к воде. Изменяющиеся климатиче ские условия и конкурирующий спрос со стороны жилищного секто ра, а также связанный с необходимостью сохранения окружающей среды и другой спрос на воду (как за счет грунтовых вод и водонос

ных пластов) могут быть причиной отказа в обеспечении ферм во дой, когда они нуждаются в ней, и поэтому существенно угрожают потенциальному производству высокой стоимости, а следовательно и стоимости земли. Также могут играть важную роль надежность

358

поставок, запасание на зиму и потенциал для летнего орошения. Со хранение может быть более дорогим или нерелевантным в районах с высокими показателями испарения. Фермы могут терять точки водо отведения и по другим причинам, в том числе в связи с развитием, схемами относительно окружающей среды или изменений в при брежной зоне. Полезно быть осведомленным об обоих физических факторах, имеющих отношение к земле, и в рамках релевантной по литики.

GN5.21

Релевантными могут быть вопросы болезни, паразитов и загряз нения:

!хорошо ли содержалась земля?

!имеются ли крупные популяции сорняков и можно ли от них избавиться?

!какие имеются местные паразиты (нематоды, насекомые, кро лики, кабаны, дикобразы, пернатые и т.п.) и как их можно дер жать под контролем? Правила нескольких стран, касающиеся стрельбы, могут затруднить это, в то время как близость к ис точникам воды может ограничивать возможность химического контроля;

!любые релевантные болезни, встречающиеся на земле, будь то у растений или у животных;

!любая история загрязнения, мусорной свалки, загрязнения тя желыми металлами или химическими отходами.

GN5.22

Может быть важной история выращивания сельскохозяйствен ных культур. Неосмотрительная специализация на овощах или кор неплодах может истощить почву или закончиться обилием паразитов или проблемами, связанными с заболеваниями. История, в отноше нии которой можно доказать, что она соответствует стандартам для сертификации органики, может открыть такие возможности для до бавления стоимости, какие могут существовать во время оценки. Предыдущее или текущее использование для выращивания сельско хозяйственных культур при генетически модифицированных культу рах может быть фактором для некоторых покупателей в некоторых районах — это может применяться к другой земле по соседству, о ко

торой можно предполагать, что она потенциально затронута пыль цой или стойкими сорняками. Земля может обладать преимущест вом возделывания культур специалистами по контракту с ограничен ной доступностью, которая могла бы перейти к новому обитателю.

359

GN5.23

Наличие зданий, услуг и другой инфраструктуры может дать фер меру больший контроль за использованием земли. Оценщик, где это релевантно, должен рассматривать:

!снабжение водой (буровая скважина, водоток, магистральные трубопроводы), системы сохранения и распределения, включая орошение;

!системы дренажа воды — канавы, трубы, дамбы;

!внутренние дороги ферм и точки доступа к автострадам и дру гим транспортным сетям;

!внутренние и внешние границы — ограды, заборы, стены, ка навы;

!там, где это релевантно, на склонах холмов, — террасирование и его пригодность для машин и поддержки его состояния;

!снабжение электроэнергией и ее доступность;

!складские здания для машин, урожая и хранилищ (в том числе топлива и химикатов);

!строения для содержания скота, для дойки и хранения шлама и отходов;

!строения и другие объекты для переработки — такие, как прес сы для виноделия и отжима оливков;

!дома и другие помещения для основных или временных работ ников (по потребности).

Являются ли они соответствующими, подходящими по размерам, конструкции, состоянию, компоновке и доступу для своего предпо лагаемого предназначения? Удовлетворяют ли они релевантным сов ременным стандартам? Содержат ли они ядовитые материалы, такие, как асбест? Насколько легко можно получить разрешение на расши рение, замену или увеличение стационарного оборудования? Заме тим, что при некоторых юрисдикциях здания могут находиться в собственности отдельно от соответствующих фригольдов.

GN5.24

Многие фермеры выбирают для использования объекты для хра нения урожая в стороне от фермы (часто при кооперативах). Это дает возможность получения экономии от масштаба, доступ в строения с современной технологией и удовлетворяющие современным стан

дартам и экономию капитальных затрат, которые можно было бы трудно оправдать. Кооперативное хранение может позволить груп повой маркетинг (при смешивании урожаев) и эффективность в обеспечении обработки и содержания. Там, где это релевантно,

360