Продажа жилья

При продаже жилья предоставляется вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее 5 лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика 5 лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Следует отметить, что вычет, применяемый при продаже жилья, может применяться налогоплательщиком не один раз в жизни, а неоднократно. Так, если налогоплательщик продал две квартиры, то по каждой из них может применяться налоговый вычет.

Пример. Физическое лицо продало свою квартиру по цене 1300 тыс. руб. Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее 5 лет, то физическое лицо вправе применить вычет в сумме 1 млн руб. При этом возникающая разница между полученным доходом и вычетом (300 тыс. руб.) подлежит налогообложению.

Если квартира находилась в собственности налогоплательщика 5 лет и более, то физическое лицо вправе применить вычет в сумме 1300 тыс. руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Такой порядок налогообложения иногда может быть более выгодным.

Пример. Физическое лицо приобрело квартиру по стоимости 1200 тыс. руб. По истечении двух лет приобретенная квартира была реализована на сумму 1300 тыс. руб.

Если применить вычет по общему правилу, то он составит 1 млн руб. При этом налогооблагаемый доход составит 300 тыс. руб.

Если же воспользоваться рассмотренной выше нормой и применить вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, то сумма вычета составит 1200 тыс. руб., а налогооблагаемый доход составит 100 тыс. руб.

Рассматриваемый налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (года).

Установлено правило при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности: при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, - соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Налоговый контроль за расходами физических лиц

В случае приобретения жилья налоговый орган вправе провести проверку физического лица на предмет установления соответствия крупных расходов физического лица его доходам. Порядок такого контроля устанавливается ст.ст.86.1, 86.2, 86.3 НК РФ.

Так, указывается, что налоговому контролю подлежат расходы физического лица, являющегося налоговым резидентом РФ, приобретающего недвижимое имущество, за исключением многолетних насаждений.

Особенность сделок с жильем состоит в том, что право собственности на жилье как на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан не позднее 15 дней после регистрации сделок купли-продажи недвижимости направить в налоговый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистрированных сделках.

Таким путем налоговым органам и становится известна информация о приобретении жилья физическим лицом.

Порядок проведения налоговым органом контроля следующий.

В случае если произведенные расходы превышают доходы, заявленные физическим лицом в его декларации за предыдущий налоговый период, или налоговые органы не располагают информацией о доходах физического лица за предыдущий налоговый период, налоговые органы обязаны составить акт об обнаруженном несоответствии и в месячный срок направить физическому лицу письменное требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на приобретение имущества.

Физические лица при получении письменного требования налогового органа, основанного на имеющихся у него сведениях, обязаны представить в течение 60 календарных дней специальную декларацию <**> с указанием всех источников и размеров средств, израсходованных на приобретение имущества, указанного в требовании налогового органа.

-------------------------------

<**> Форма специальной декларации приведена в этой книге в разделе "Нормативные документы".

Лицо, представляющее специальную декларацию, вправе приложить к ней копии, заверенные в установленном законом порядке, документов, подтверждающих указанные в ней сведения.

По требованию налоговых органов составителем специальной декларации или его представителем должны быть представлены для ознакомления подлинники документов, копии которых были приложены к указанной декларации.

В настоящее время законодательством не установлены санкции за то, что расходы налогоплательщика превышают его доходы, но излишнее внимание налоговых органов в этой ситуации не будет особенно приятным.

Следует отметить, что вполне могут быть и ситуации, когда доказать налоговому органу соответствие доходов расходам можно и без всяких ухищрений. Если, к примеру, вы взяли заем, то сумма займа не указывается в декларации о доходах, хотя является источником приобретения квартиры. В этом случае в декларации следует указать, что получен заем, за счет средств которого и приобретено жилье.