Операции с жильем физических лиц

Каждый человек желает иметь собственное жилье (квартиру, дом), но стоимость жилья обычно высока, поэтому покупка его - дорогое удовольствие. В связи с этим очень важно, чтобы налоговые потери на операции по приобретению жилья были минимальны. На практике очень часто организации предоставляют возможность физическому лицу приобрести жилье путем выдачи займа, материальной помощи и т.д. В этом случае немаловажно, чтобы расходы на уплату налогов и физического лица и организации были минимальными.

В этом разделе будут рассмотрены схемы приобретения или использования жилья физическими лицами.

При операциях с жильем следует обратить особое внимание:

- на имущественные налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц (ст.220 НК РФ);

- налоговый контроль за расходами физических лиц (ст.86.1 НК РФ).

В основе налоговой оптимизации операций, связанных с приобретением жилья, лежит правильное применение имущественных налоговых вычетов. Кроме того, в случае проведения налогового контроля необходимо правильно обосновать источники доходов.

Рассмотрим общие положения, связанные с оптимизацией налоговых выплат при операциях с жильем.

Имущественные налоговые вычеты по налогу

на доходы физических лиц

Выше было сказано, имущественные налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц определены ст.220 НК РФ, они установлены для случаев продажи имущества (п.1 ст.220 НК РФ), а также для случаев приобретения имущества (п.2 ст.220 НК РФ).

Приобретение жилья

При приобретении имущества предоставляется вычет в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры. Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 600 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры.

Пример. Физическое лицо приобрело квартиру на сумму 1 млн руб. В этом случае оно может получить вычет по налогу на доходы физических лиц в сумме 600 тыс. руб.

Предположим, что этим физическим лицом получен за год налогооблагаемый доход в виде заработной платы в сумме 800 тыс. руб. С этой суммы организация-работодатель удержала налог на доходы физических лиц в сумме 104 тыс. руб. (по ставке 13%).

По окончании года работник вправе представить в налоговый орган декларацию с указанием сведений о налоговом вычете, и ему будет возвращено из бюджета 78 000 руб. (13% от 600 тыс. руб.).

Установлен следующий порядок получения физическим лицом налогового вычета: он предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Кроме того, указывается, что имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Таким образом, этот вычет может быть предоставлен только налоговым органом и не предоставляется организацией по месту работы.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Так, если бы в указанном выше примере налогооблагаемый доход работника за год составил 400 тыс. руб., то вычет в сумме 200 тыс. руб. мог бы быть перенесен на следующий год.

Указанный вычет предоставляется конкретному физическому лицу только один раз в жизни, повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается.

Устанавливается, что рассматриваемый имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

Особым образом регулируется приобретение жилья в совместную собственность. Совместная собственность может быть долевой и общей. В случае приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Таким образом, если жилье приобретается в общую совместную собственность, то сособственники вправе письменным заявлением определить, кто и в какой доле будет получать льготу.

Следует отметить, что в соответствии с Семейным кодексом РФ (ст.34) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

По общему правилу (если иное не установлено брачным договором) имущество супругов является их общей совместной собственностью, то есть даже если один из супругов приобрел во время брака квартиру, то она поступает в общую совместную собственность обоих супругов. Супруги вправе в заявлении указать, как распределяется льгота.

Пример. Муж приобрел квартиру на сумму 800 тыс. руб. В заявлении в налоговый орган может быть указано, что вычет в сумме 600 тыс. руб. применяется к доходам мужа, а вычет в сумме 200 тыс. руб. - к доходам жены.

Следует обратить внимание, что если по заявлению льгота распределяется между обоими супругами, то во второй раз льготу на приобретение жилья не может применить ни один из супругов (так как эта льгота один раз в жизни уже использована).

Если же согласно заявлению один из супругов всю льготу применил к своим доходам, то при приобретении второй квартиры полностью льготу может использовать другой супруг.

Рассмотрим на примерах применение льгот супругами.

Пример. Семья приобрела квартиру на сумму 1500 тыс. руб.

Если оба супруга имеют высокий уровень доходов, то целесообразно распределить вычет следующим образом - 600 тыс. руб. на одного супруга и 600 тыс. руб. на другого.

Если же высокий уровень дохода имеет только один супруг (например, если жена не работает), то имеет смысл не распределять льготу между супругами, а применить вычет только мужу (жена не сможет воспользоваться вычетом, так у нее нет дохода). В этом случае за супругой сохранится право на применения вычета в будущем, если будет приобретено еще одно жилье.

Пример. Семья приобрела квартиру на сумму 1000 тыс. руб.

Если оба супруга имеют высокий уровень доходов, то можно распределить вычет следующим образом - 600 тыс. руб. на одного супруга и 400 тыс. руб. на другого.

Однако при этом варианте ни один из супругов в будущем не сможет воспользоваться льготой еще раз.