2.4 Государственная регистрация сделок

В случаях, когда законом устанавливается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после факта их государственной регистрации. В таких случаях сделка и акт ее государственной регистрации являются элементами сложного юридического состава.

Ранее ст. 165 ГК РФ содержала правило, согласно которому несоблюдение государственной регистрации сделки в случаях, установленных законом, влекло ее недействительность. Такая сделка считалась ничтожной. В соответствии с ФЗ № 100-ФЗ от 07.05.2013г. данное положение было исключено. Сейчас такое правовое последствие несоблюдения требования о государственной регистрации сделок отсутствует.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки свидетельствует о том, что сделка не заключена (не совершена), а не ничтожна.

Так же как и в случае с нотариальной формой сделки «когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.2 ст.165 ГК, п.1 ст.16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК, п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Срок исковой давности – 1 год ( п.4 ст. 165 ГК РФ).

Согласно п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» «договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии», т.е. несмотря на то, что сделка считается незаключенной, она может быть оспорена по правилам о недействительности сделки. Иначе сторона могла бы требовать в судебном порядке государственной регистрации порочной сделки.

3. Условия действительности сделок

3.1. Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки.

Действительность сделки определяется законодательством посредством следующей системы условий:

а) законность содержания;

б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (субъектный состав сделки);

в) соответствие (совпадение) воли и волеизъявления;

г) соблюдение формы сделки.

3.1.1. Законность содержания сделки

Законность содержания сделки означает ее соответствие требованиям законодательства. Содержание сделки должно соответствовать требованиям ГК РФ, принятых в соответствии с ним ФЗ, указам Президента РФ и другим правовым актам, принятым в установленном порядке. В случаях коллизии между нормами, содержащимися в вышеперечисленных правовых актах, законность содержания сделок должна определяться с учетом иерархической подчиненности правовых актов, установленной ст. 3 ГК.