Порівняльний підхід

Дослідження ринку нерухомості

Збирання і перевірка достовірності інформації про пропоновані до продажу або продані аналоги об’єкта оцінювання

Порівняння характеристик відібраних аналогів із характеристиками об’єкта оцінювання

Коректування цін продажів обраних аналогів відповідно до відмінностей із об’єктом оцінювання

Узгодження скоректованих цін для встановлення вартості об’єкта оцінювання

Рис. 6.2. Основні етапи оцінювання нерухомості за порівняльним підходом

Для урахування відмінностей між об’єктами-аналогами і об’єктом оцінювання розраховують скоректовані ціни, які враховують поправки на відмінності. Поправки визначаються після аналізу інформації про достатню кількість ретельно відібраних угод. Усі об’єкти нерухомості є унікальними, однак, не усі характеристики суттєво впливають на вартість. При аналізі аналогів будівель і споруд, що оцінюються, основними елементами порівняння є:

• місце розташування – відповідно до способу використання (житловий масив, ділова, промислова, рекреаційна зона) й інфраструктурне забезпечення;

• умови фінансування – власні кошти покупця, кредит в банку, кредит від продавця, розмір процента за кредит, термін повернення кредиту, співвідношення вартості закладеного майна й суми позики і т.п.;

• умови угоди – наявність тиску на продавця, ділові чи родинні стосунки між учасниками угоди;

• дата продажу – інколи навіть за нетривалий період часу може змінитися рівень цін, стан ринку);

• фізичні характеристики – розмір, вік об’єкта, стадія життєвого циклу, якість будівництва, функціональна придатність, знос, кількість внутрішніх приміщень і т.п.;

• економічні характеристики - поточні витрати на утримання об’єкта у функціонально придатному стані, якість управління, умови і термін оренди;

• ринкові умови – активність ринку, співвідношення попиту і пропозиції, рівень розвитку ринкового сегмента;

• спосіб використання – наприклад, квартира, яка після продажу була переобладнана під магазин, могла бути куплена за дорожчу ціну, ніж аналогічна, призначена для проживання;

• компоненти вартості, не пов’язані із нерухомістю – вартість обладнання, офісних меблів і т.п.

За одиниці порівняння зазвичай беруть ті ж самі, що й за аналогом: 1 м² загальної площі; 1 м² корисної площі; 1 фронтальний метр; 1 м² площі, яка підлягає здаванню в оренду; 1 м³; одиниці, що приносять дохід.

Поправки поділяються залежно від цілей і умов оцінювання на:

– процентні, які застосовуються за відсутності конкретних одиниць виміру врахованого фактора (наприклад, місця розташування, якості будівництва і т.п.);

– грошові, які відображують безпосередній вплив факторів, які мають конкретні одиниці виміру, найчастіше пов’язані із покращенням стану будівель і споруд (вартість виконаного ремонту, встановлення охоронних систем і ліній зв’язку, вантажопідйомних механізмів і т. п.).

Основними способами розрахунку поправок є:

• парний аналіз продажів – розрахунок на основі підбору пари продажів, які мають лише одну відмінність;

• статистичний аналіз – застосування математичних методів і регресійного аналізу для обробки масиву даних;

• відносний порівняльний аналіз – аналіз співставних продажів для визначення відносних поправок (поправки виражаються не у грошових одиницях чи процентах, для них використовуються умовні позначення, які відображають вплив аналізованого параметра на вартість об’єкта оцінювання – темпи зміни, індекси, коефіцієнти);

• прямий аналіз характеристик – дослідження кількох ринкових угод, які різняться за обмеженою кількістю параметрів (наприклад, процентна поправка на знос або на зміну курсу валют);

• метод амортизації витрат – розрахунок додаткових витрат для усунення відмінностей (знос та його відшкодування, добудова додаткових елементів), які визначаються поправкою до розрахункової вартості об’єкта;

• експертний метод, заснований на суб’єктивних уявленнях оцінювача про преваги і недоліки об’єкта оцінювання порівняно із аналогом.

Як правило, спочатку вносять поправки, які стосуються умов угоди і стану ринку, а потім – поправки, які стосуються безпосередньо об’єкта нерухомості: місце розташування, фізичні характеристики, спосіб використання.

Таким чином, розрахунок вартості об’єкта нерухомості за методом порівняльної одиниці можна здійснити за формулою:

грн., (6.25)

де В_об.н. – вартість об’єкта нерухомості,

В _пор.од. – вартість порівняльної одиниці, грн./од.;

Q – кількість порівняльних одиниць в об’ємі чи на площі об’єкта оцінки.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінювання складних об’єктів нерухомості і базується на підрахунку вартості окремих, обов’язкових за проектом конструкційних елементів нерухомості: посилених фундаментів, стін поліпшеної конструкції, ліфтів, засобів безпеки і зв’язку тощо. Вартість нових елементів встановлюється на основі кошторисів витрат на їхнє створення або за вартістю їхнього придбання; об’єктів, що були у використанні – за відновною вартістю об’єкта (вартістю заміщення).

Розрахунок вартості нерухомості проводиться за формулою

(6.26)

де В_об.н. – вартість об’єкта нерухомості;

V_і – об’єм і-го елемента в об’єкті оцінювання;

В_і – вартість одиниці об’єму певного виду;

n – кількість окремих елементів об’єкта оцінювання;

К_відм – коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта оцінювання від об’єкта- аналога;

К _зн – коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного і морального зносу об’єктів.

Методи рентних мультиплікаторів

Мультиплікатори порівняння розраховуються відношенням вартості об’єкта оцінювання до ключового фактора впливу показника на ціну. В практиці оцінювання нерухомості зазвичай використовують два основні види мультиплікаторів:

– валовий рентний мультиплікатор – відношення фактичної ціни продажу аналога до валового доходу від його використання;

– мультиплікатор капіталізації – відношення суми чистого операційного доходу аналога до ціни його продажу.

Таким чином, можна визначити ціну одиниці валового або чистого операційного доходу і шляхом її множення на розрахунковий обсяг очікуваного доходу з оцінюваного об’єкта визначити ціну його продажу. В Україні найчастіше використовується метод валового рентного мультиплікатора.

Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) визначається за формулою:

(6.27)

де ВД – валовий дохід від експлуатації об’єкта нерухомості;

Ц анал – ціна продажу аналогічного об’єкта нерухомості.

Алгоритм застосування даного методу:

• підраховується ринковий рентний дохід від оцінюваного об’єкта нерухомості;

• розраховується валовий рентний мультиплікатор для аналогічних об’єктів;

• розраховується ймовірна вартість оцінюваного об’єкта нерухомості за формулою:

(6.28)

де ВД_он – потенційний валовий дохід від експлуатації оцінюваного об’єкта нерухомості.

Мультиплікатор капіталізації розраховується аналогічно.

Найбільш надійні результати на основі застосування порівняльного підходу отримують при оцінюванні невеликих комерційних об’єктів і об’єктів нерухомості, які часто купуються і продаються.

٭ Витратний підхід

Витратний підхід ґрунтується на розрахунку поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінювання з її коригуванням на суму втрат вартості через накопичений знос. Етапи оцінювання за витратним підходом наведено на рис 6.3.