4.5 Экспертная денежная оценка земельных участков несельскохозяйственного назначения

Оценочная стоимость земельного участка определяется исходя из его характеристики и особенностей, правового режима, местонахождения, а также с учетом конъюнктуры рынка.

Земельный участок рассматривается при этом как условно свободный от застройки и пригодный для эффективного использования.

Экспертная денежная оценка земельного участка проводится в такой последовательности:

• сбор информации, необходимой для проведения оценки;

• определение наиболее эффективного использования земельного участка;

• выбор и обоснование методических подходов к оценке;

• определение вариантов значения оценочной стоимости земельного участка в соответствии с выбранными методическими подходами и принятие конечного значения оценочной стоимости;

• составление и утверждение отчета об экспертной денежной оценке.

Оценочная стоимость, определенная в результате экспертной де нежной оценки, учитывается при установлении:

-цены продажи земельного участка;

-стартовой цены продажи земельного участка на конкурентной основе.

Экспертная денежная оценка осуществляется с соблюдением требований специальных процедур, которые содержат такие методические подходы:

• подход, который базируется на капитализации чистого дохода (прямая капитализация доходов и дисконтирование будущих денежных потоков);

• сравнительный (аналогов продаж);

• затратный (имущественный) - учет затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке;

• оценка земельного участка в соответствии с Методикой денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов) и Методикой денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (в части оценки земель населенных пунктов);

• объединение нескольких методических подходов с условным разделением застроенного земельного участка на составляющие компоненты (земельный участок, здания, сооружения).

Для определения экспертной денежной оценки земельного участка используется не менее трех методических подходов, один из которых базируется на денежной оценке земельного участка в соответствии с вышеуказанными методиками.

Методический подход, который базируется на капитализации чистого дохода

Этот подход наиболее часто используется, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. При этом, ежегодный доход от аренды, который определяется как разница между размером арендной платы, налогами на собственность и эксплуатационными затратами, переводится в стоимость земельного участка путем капитализации.

Самым простым способом определения ставки капитализации является анализ соотношения между чистым годовым доходом и ценой продажи аналогичного земельного участка. Однако, его использование возможно лишь при условии развитого рынка земли. Поэтому, целесообразно ставку капитализации определять кумулятивным способом, как сумму безрисковой процентной ставки, риска на инвестирование и риска на ликвидность земельного участка. При этом, количество рисков, которые учитываются, может быть увеличено (риски, связанные с управлением инвестициями, инфляционными ожиданиями, состоянием дел в конкретной отрасли экономики и т. д.)

Этот методический подход можно использовать и для застроенных земельных участков, объединяя его с методическим подходом, который базируется на учете затрат на строительство. Вначале, путем капитализации чистого дохода от аренды зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, устанавливают стоимость земельного участка. При этом оценивается и капитализируется такое значение дохода, которое приносил бы земельный участок при условии его застройки в соответствии с определенным для него наиболее эффективным использованием. Далее, определяется вклад осуществленных улучшений в общую стоимость земельного участка, который вычитается из ее стоимости по методу остатка для земли. Разница как раз и составляет стоимость земли.

Такой подход к определению стоимости земельного участка является наиболее целесообразным в современных условиях, поскольку при отсутствии данных о продаже земельных участков, можно с большой степенью вероятности оценить стоимость застроенных участков методом капитализации чистого дохода. Чистый годовой доход при этом приравнивается к валовому доходу, за исключением затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией застроенного участка, в том числе расположенных на нем объектов недвижимого имущества. В другом случае, чистый годовой доход приравнивается к доходу от аренды участка в рыночных условиях. Когда использование земельного участка нерентабельно, за основу берется годовой доход от подобного по целевому назначению участка или ожидаемый доход при условии его наиболее эффективного использования.

Формулы, с помощью которых осуществляются расчеты с применением данного методического подхода, приводятся во 2 разделе Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения, утвержденного приказом Госкомзема Украины от 08.07.1999 г. № 72.

Сравнительный подход (аналогов продаж)

Сравнительный подход (аналогов продаж) используется в условиях развитого и активного рынка земли, когда общедоступна достоверная информация о продаже земельных участков. В его основе лежит сравнение оцениваемого земельного участка с аналогичными по функции использования и характером застройки участками, которые были проданы в прошлом и внесение соответствующих поправок.

Таблица 4.8

Элементы сравнений, которые используются при определении рыночной стоимости земельного участка

Элементы сравнений по земельному участку	Отличия в характеристиках сравниваемых участков
Правовой режим	Содержание прав в отношении земельного участка; наличие правовых ограничений и сервитутов
Целевое предназначение и функциональное использование	Земли жилой застройки, промышленности, коммерческого использования, общественного назначения, смешанного использования, транспорта и связи, технической инфраструктуры, рекреационного назначения и т. д.
Условия продажи	Свободная продажа, вынужденная продажа, ликвидационная продажа, продажа в связи со смертью собственника при отсутствии прямых наследников, продажа в условиях лишения собственника прав выкупа залога и т.д.
Дата продажи	Разница во времени между операциями продажи, которая отражает изменение рыночных условий: уровня инфляции, активности рынка, соотношения спроса и предложения.
Месторасположение	Отличия в расположении земельных участков в различных природно-климатических зонах, населенных пунктах различной категории и, в границах населенных пунктов, в различных градопланировочных и экономико-планировочных зонах, в соответствии с градостроительной документацией.
Физические характеристики	Размер и конфигурация земельного участка, его инженерно-геологические параметры: склон поверхности, состояние грунтов, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества.
Использование прилегающей территории	Функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды и прилегающих территорий.
Существующие требования к застройке и использованию	Функциональное зонирование, правила застройки и использования городских земель, технические условия их освоения, природоохранительные требования, требования к сохранению памятников истории и архитектуры и т.д.

Применение этого метода базируется на соблюдении определенной последовательности:

На первом этапе подбираются земельные участки-аналоги (3-5), которые проданы в сроки, не очень отличающиеся от продажи оцениваемого участка, с учетом максимального совпадения элементов сравнений, указанных в приведенной выше таблице;

На втором этапе, выбираются единицы сравнения (может быть: м², метр погонный, количество посадочных мест (для стадиона или летнего кинотеатра) и т. д.);

На третьем этапе вносятся поправки к ценам продаж аналогов («+» «-») по всем элементам сравнений;

Корректировка может проводиться в гривнах или в процентах, по каждому фактору, или по всей их совокупности на независимой основе (путем сложения пофакторных значений, полученных умножением значений поправок). При этом необходимо использовать ряд индексов цен и поправочные коэффициенты.

Индекс цен отображает рост или снижение цен на землю за определенный период времени по отношению к дате, на которую проводится оценка.

Значения индекса цен рассчитываются для участков-аналогов из приемлемых и обобщенных цен договоров за определенный период времени. Если цены меняются довольно быстро, то стараются использовать данные о продажах, которые произошли как можно ближе к дате оценки. При этом даже при наличии большого массива данных о продажах, преимущество нужно отдавать современным данным. Последняя продажа в этом отношении будет наиболее показательной.

Цены соглашений о продажах земельных участков, которые отличаются между собою свойствами и качествами, влияющими на ценообразование, применяются для вычисления индексов цен только при условии, если эти отличия нашли отображение в надбавках (скидках) к цене договора.

Разница стоимости земельных участков, которая является результатом отличия в их свойствах и качествах, влияющих на ценообразование, должна фиксироваться в поправочных коэффициентах.

Поправочные коэффициенты вычисляются на основе сопоставления достаточного количества цен договоров для земельных участков с определенными отличиями. При этом цены соглашений о продаже земельных участков, которые отличаются между собою большим количеством признаков или на которые имели влияние общие обстоятельства ценообразования, могут быть использованы только при условии, что такое влияние в каждом случае учтено соответствующими надбавками или скидками.

Таким образом, сравнительный метод оценки, который базируется на сопоставлении продаж, предусматривает:

Выявление фактов реальной продажи участков на рынке.

1. Проверку информации о характере соглашений: не были ли они вынужденными и все ли стороны действовали сознательно и рационально.

2. Выбор единицы сравнения.

4. Внесение поправок с учетом отличий между оцениваемым участком и участками, которые с ним сравниваются.

5. Определение цены продажи каждого из участков, которые сравниваются, при условии, если бы он имел такие же параметры, что и участок, который оценивается.

6. Установление стоимости оцениваемого земельного участка.

Нужно отметить, что сравнительный метод, который максимально ориентирован на конъюнктуру рынка, является наиболее привлекательным. Однако сложность в его применении состоит не только в отсутствии развитого рынка земельных участков, но и в необходимости обоснования количественных значений корректирующих коэффициентов. На сегодня, при внесении поправок на отличия в местоположении, физических характеристиках земельного участка, учете особенностей использования прилегающей территории, с определенными допущениями можно рекомендовать использование системы региональных, зональных и локальных коэффициентов.

При недостаточной информации о ценах продаж подобных земельных участков в конкретной зоне, допускается сравнение с подобными по целевому назначению земельными участками, расположенными в других регионах.

Затратный (имущественный) подход

Методический подход, который основывается на учете затрат на строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке, используется для оценки застроенных земельных участков (или же тех, застройка которых планируется) при условии эффективного их использования (фактического или условного).

В соответствии с этим подходом, оценочная стоимость земельного участка определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым годовым доходом от его использования) и всеми затратами на сооружение объектов недвижимого имущества.

При существующем рынке застроенных земельных участков наиболее часто используют экономический метод, согласно которому основными факторами, определяющими стоимость земли, выступают: достоверная цена продажи застроенного земельного участка и затраты на строительство построек и сооружений.

Определяя возможную цену продажи застроенного участка, надо учитывать такие факторы, как тип застройки; ее плотность; местоположение участка; стоимость инфраструктуры; стоимость финансирования; налоги; спрос на застройку; предложения земли; уровень конкуренции.

Как правило, участки, тип застройки которых создает наибольший доход в расчете на 1 м², предлагаются по максимальной цене. При этом она увеличивается с возрастанием плотности застройки.

Местоположение земельного участка также существенно влияет на цену, поскольку при благоприятном значении этого фактора, покупатель предполагает достижение более высокого коэффициента окупаемости с единицы площади участка.

Если стоимость инвестиций в участок будет большой, то потенциальная стоимость земли снижается. Это объясняется тем, что потенциальный владелец земли или землепользователь будет иметь меньше чистого дохода для того, чтобы отнести его к доходу на землю. Увеличение стоимости инфраструктуры и величины налогов на доход также ведет к снижению цены на землю.

При возрастании спроса на участки, цена их продажи и доход от аренды построенных сооружений увеличиваются. Это приведет к получению покупателем большего дохода, а значит к росту стоимости земельного компонента.

Если конкуренция на рынке ограничена, то покупатели будут стремиться к увеличению дохода. В результате, на рынке появится больше покупателей, что приведет к снижению доходности. Эти факторы действуют постоянно и влияют на цену земли.

Затраты на строительство зданий и сооружений состоят из: непосредственно стоимости строительства; дохода застройщика; сопутствующих строительству затрат, в частности, на проектирование и отведение земельного участка, управление строительством, государственный надзор и получение разрешений, а также на необходимое финансирование, которое напрямую связано со строительством. В состав затрат может быть включена оплата услуг агентств недвижимости, посредников при продаже или предоставлении в аренду зданий и сооружений.

При определении стоимости строительства учитываются общепринятые затраты на единицу измерения (кубатуру, общую площадь, протяженность и т. п.) зданий и сооружений. Полученная стоимость пересчитывается с использованием индексов удорожания строительства на дату проведения оценки. Для определения стоимости зданий и сооружений могут использоваться фактические затраты по сметной документации. Доход застройщика включает интерес застройщика и предполагаемый риск. Если речь идет о свободном от застройки земельном участке, то доход застройщика не учитывается. Экономический метод целесообразно использовать для оценки земельных участков с относительно новой застройкой, для которых довольно легко определить затраты на земельные улучшения без дополнительных расчетов физического и других видов износа зданий и сооружений.

При отсутствии информации о затратах на сооружение этих объектов, их оценочная стоимость может определяться путем сопоставления затрат на сооружение подобных объектов.

Использование этого метода дает возможность определить стоимость характерных для каждого населенного пункта земельных участков, которые могут в дальнейшем учитываться как базовые при определении цены других участков. При этом будет проявлять себя закономерность - в границах населенного пункта доля земли в стоимости застроенного участка возрастает по мере повышения степени градостроительной ценности территории.

Эта закономерность послужила основанием для разработки таблиц ситуационных классов, в которых каждой степени градостроительной ценности отвечает типовое соотношение стоимости земли и стоимости застроенного участка. Стойкая связь в границах ситуационного класса между стоимостью земли и стоимостью сооружений, возведенных на ней, позволяет использовать метод соотношения, когда рынок земли еще не сформировался, однако существует достаточное количество имущественных операций с другими типами недвижимости.

Таблица 4.9

Доля земли в общей стоимости объекта, в зависимости от места его размещения

Коэф. ценности территории	Доля земли, в %	Коэф. ценности территории	Доля земли, в %	Коэф. ценности территории	Доля земли, в %	Коэф. ценности территории	Доля земли, в %
0,1	0,6	2,1	13,1	4,1	25,6	6,1	38,1
0,2	1,3	2,2	13,8	4,2	26,3	6,2	38,8
0,3	1,9	2,3	14,4	4,3	26,9	6,3	39,4
0,4	2,5	2,4	15,0	4,4	27,5	6,4	40,0
0,5	3,1	2,5	15,6	4,5	28,1	6,5	40,6
0,6	3,8	2,6	16,3	4,6	28,8	6,6	41,3
0,7	4,4	2,7	16,9	4,7	29,4	6,7	41,9
0,8	5,0	2,8	17,3	4,8	30,0	6,8	42,5
0,9	5,6	2,9	18,1	4,9	30,6	6,9	43,1
1,0	63	3,0	18,8	5,0	31,3	7,0	43,8
1,1	6,9	3,1	19,4	5,1	31,9	7,1	44,4
1,2	7,5	3,2	20,0	5<2	32,5	7,2	45,0
1,3	8,1	3,3	20,6	5,3	33,1	7,3	45,6
1,4	8,8	3,4	21,3	5,4	33,8	7,4	46,3
1,5	9,4	3,5	21,9	5,5	34,4	7,5	46,9
1,6	10,0	3,6	22,5	5,6	35,0	7,6	47,5
1,7	10,6	3,7	23,1	5,7	35,6	7,7	48,1
1,8	11З	3,8	23,8	5,8	36,3	7,8	48,8
1,9	11,9	3,9	24,4	5,9	36,9	7,9	49,4
2,0	12,5	4,0	25,0	6,0	37,5	8,0	50,0

Источник: Справочник по оценке недвижимости. Цюрих. 1998., 383с. Приложение 1

Преимуществом метода соотношения является простота использования, позволяющая применять его для экспресс оценки земель различного функционального назначения в границах населенного пункта, опираясь только на данные цен продажи или размеры аренды, сложившиеся на вторичном рынке недвижимости. Кроме того, при помощи таблиц ситуационных классов становится возможной корректировка стоимости земли, определенной на основе денежной (нормативной) оценки в зонах с различной ценностью территории, с учетом существующей конъюнктуры рынка.

Еще одним методом, который сложился в рамках подхода, базирующегося на учете затрат на земельные улучшения, является метод развития разделением.

Этот метод используется при оценке незастроенных участков, на которые имеется утвержденная проектно-планировочная документация, согласно которой участок предназначается для дальнейшей жилищной или коммерческой застройки. В этом случае, наилучшим и наиболее эффективным его использованием может стать разделение участка на несколько, с последующей их продажей или предоставлением в аренду.

Анализируя эффективность развития земельной собственности ее разделением, оценщик должен определить количество и размер новых земельных участков, при условии, что это разделение физически возможно, юридически разрешено и экономически целесообразно. Разграничение должно отвечать требованиям установленных правил использования и застройки земли по размерам участков, длине фронтальной линии и иным параметрам, инженерному обустройству территории. Затем определяется возможная цена продажи улучшенных участков и вероятное время их развития.

Затраты на строительство дорог, водоотвод, сооружение инженерных сетей, другие улучшения, предусмотренные местными законами и установленными правилами использования и застройки земель, а также прямые и косвенные затраты, связанные с развитием и маркетингом, должны быть вычтены из ожидаемой цены продажи.

К косвенным затратам, которые необходимо учитывать, могут быть отнесены: возмещение ущерба за изъятие сельскохозяйственных и лесных угодий, уплата приобретенного права аренды данного земельного участка и т. д.

Чистый доход от продажи определяется как разница между ценой валовых поступлений от продажи и затратами на развитие, маркетинг и предпринимательский доход. Растянутые во времени (это время определяется периодом разработки проекта и рыночным поглощением) поступления от продажи переводятся в текущую стоимость. Для этого используется ставка капитализации для свободной от застройки земли, с учетом риска, приемлемого для данного рынка.

Текущая стоимость ежегодных поступлений от продажи может быть получена при помощи коэффициента текущей стоимости аннуитета, который определяется в зависимости от выбранной ставки и периода разработки проекта и рыночного поглощения. Эта стоимость земли может быть сопоставлена с ценами продажи земельных участков, которые ранее были образованы в результате разграничения и проданы.

В рамках метода развития разделением могут применяться и более сложные процедуры расчета стоимости земли, когда и затраты и поступления от продаж приводятся к одному времени в зависимости от планируемых темпов их поступлений.

Выводы по оценочной стоимости земельного участка должны основываться на результатах сравнительного анализа ее оценки в соответствии с различными методическими подходами.

Результаты оценочной стоимости земельного участка должны пересчитываться в сравнительные единицы, в зависимости от типа и характеристик земельного участка и размещенных на нем объектов недвижимого имущества.

4.6 Экспертная денежная оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), дачного и гаражного строительства, права пользования (аренды) земельными участками

Методические подходы и процедура проведения оценки

Экспертная денежная оценка осуществляется в соответствии со следующими методическими подходами:

-капитализации чистого операционного (фактического или ожидаемого) или рентного дохода;

-сопоставления цен продажи подобных земельных участков;

-учет затрат на освоение земельного участка.

При проведении экспертной оценки может использоваться несколько методических подходов. Среди подходов, которые могут быть использованы, преимущество отдается тем, которые базируются на наличии необходимой информации о земельном участке.

Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного (фактического или ожидаемого) или рентного дохода, предусматривает наиболее эффективное использование земельного участка с учетом отягощений и ограничений по его использованию.

П ри прямой капитализации оценочная стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле:

где: Ц_кп - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации чистого операционного или рентного дохода (в гривнах);

Д_о - годовой чистый операционный или рентный доход (в гривнах);

С_к - ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

При непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:

(4.17)

где: Ц_кп - оценочная стоимость земельного участка, определенная

путем непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода (в гривнах);

Д_оі - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i-й год (в гривнах);

Р - реверсия;

t - период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Ставка капитализации определяется как соотношение между чистым операционным годовым доходом и ценой продажи подобного земельного участка, а также путем расчета, в основу которого кладется ставка капитализации при финансировании наименее рисковых видов вложения капитала.

Методический подход, базирующийся на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков, сложившихся на рынке.

В соответствии с этим подходом оценочная стоимость земельного участка определяется на уровне цены продажи подобных земельных участков по формуле:

(4.18)

где: Ц_зп - оценочная стоимость земельного участка, определенная пу-

тем сопоставления цены продажи подобного земельного участка (в гривнах);

Ц_а - цена продажи подобного земельного участка (в гривнах);

т - количество факторов сравнения;

Ц_аj - разница (поправка) в цене (+,-) продажи подобного земельного участка по отношению к оцениваемому, по j-му фактору сравнения.

Оценочная стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

За основу определения оценочной стоимости земельных участков путем сопоставления цен продаж подобных земельных участков, берутся цены продаж тех участков, которые по факторам, влияющим на их стоимость, в достаточной степени совпадают с участком, который оценивается.

Методический подход, базирующийся на учете затрат на освоение земельного участка, используется при оценке земельных участков с улучшениями или земельных участков улучшение которых предполагается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного).

При этом подходе оценочная стоимость земельного участка определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым операционным годовым доходом от ее использования) и всеми затратами на ее освоение по формуле:

Ц_в = Ц_о – В_ос, (4.19)

где: Ц_в — оценочная стоимость земельного участка, определенная путем учета затрат на его улучшение (в гривнах)

Ц_о - ожидаемая цена продажи (или капитализированный операционный чистый доход от застроенного земельного участка) (в гривнах);

В_ос - затраты на улучшения земельного участка (в гривнах)

Экспертная денежная оценка земельного участка проводится в

такой последовательности:

-сбор исходных данных, необходимых для проведения оценки;

-определение наиболее эффективного использования земельного участка;

-выбор и обоснование методических подходов оценки;

-определение оценочной стоимости земельного участка с помощью избранных методических подходов и формулировка окончательного вывода;

-составление и утверждение отчета об экспертной денежной оценке;

-представление отчета об экспертной денежной оценке в государственные органы земельных ресурсов для проведения государственной землеустроительной экспертизы.

Вывод об оценочной стоимости земельного участка базируется на основе сравнительного анализа полученных результатов оценки с помощью различных методических подходов.

Оценка земельных участков под сельскохозяйственными угодьями

Метод капитализации рентного или чистого операционного дохода. Рентный доход с земельного участка сельскохозяйственного использования определяется на основе расчета годовой величины рентного дохода за определенный период. В основу определения чистого операционного дохода положен анализ рыночных ставок арендной платы.

Рентный доход рассчитывается как разница между доходом от продукции, выращенной на земельном участке (фактический или рассчитанный), производственными затратами и частью прибыли, необходимой для воспроизведения производства. При определении наиболее эффективного сельскохозяйственного использования земельного участка учитывается типичный для данной местности набор культур, который обеспечивает ее эффективное использование, поддержание севооборота и плодородия земли.

Ожидаемый доход от продукции, выращенной на земельном участке, является произведением нормального (типичного) урожая сельскохозяйственных культур и текущих цен его реализации на рынках. Нормальный (типичный) урожай сельскохозяйственных культур включает их естественную урожайность в разрезе агропроизводственных групп и прибавку урожая за счет использования агрохимических мероприятий (система удобрения и защиты). При определении нормальной (типичной) урожайности используются многолетние данные полевых исследований об урожайности культур в разрезе агропроизводственных групп и об их урожайности с применением минеральных удобрений, химических мелиорантов и т. д.

Производственные затраты включают:

-прямые материальные затраты по выращиванию сельскохозяйственной продукции;

-прямые затраты на оплату труда;

-другие прямые затраты;

-общепроизводственные затраты.

Прямые материальные затраты на гектар выращивания сельскохозяйственных культур на различных почвах с различной урожайностью определяются по типовым технологическим картам с привязкой к конкретному земельному участку.

Нормальная прибыль предпринимателя определяется как процент от общих затрат производства.

Общепроизводственные затраты в части отнесения их к данному земельному участку распределяются пропорционально к затратам труда по отдельным культурам на гектар.

При определении оценочной стоимости земельного участка на основе капитализации дохода от арендных платежей чистый операционный доход рассчитывается как разница между доходом от арендных платежей, уровень которых определяется путем анализа рынка аренды и ежегодными затратами, связанными с содержанием и эксплуатацией участка.

При использовании подхода, базирующегося на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, учитываются социально-экономические и другие факторы, которые влияют на цену земельных участков:

-правовой режим земельного участка;

-культуры, которые выращиваются, и доходы от них;

-условия продажи и финансирования договора;

-дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связанная со сменой рыночных условий);

-местоположение (отличия земельных участков в различных природно-климатических зонах, массивах сельскохозяйственных земель, доступность к рынкам сбыта, транспортный фактор, демографическая и социально-политическая ситуация, условия использования прилегающей территории и т. д.);

-физические характеристики: размер и конфигурация земельного участка, ее физическо-химические и инженерно-геологические параметры, ориентация и крутизна склона, преимущественное направление воздушных потоков, плодородие и состояние почв (бонитет), режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, появление опасных геологических процессов, уровень инженерного оборудования и т. д.

При применении подхода, базирующегося на сопоставлении цен продаж, при оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями единицей сравнения является 1 физический гектар земли.

За основу определения оценочной стоимости земельного участка сельскохозяйственного использования путем учета затрат на освоение земельного участка берутся затраты на подготовку участка к целевому использованию (подготовка территории, плантажная вспашка, мероприятия физической и химической мелиорации и т. д.).

Затраты на обработку земли и посевов определяются в зависимости от фазы вегетационного цикла.

В случае, если земельный участок находится под многолетними насаждениями, то оценочная стоимость его определяется как разница рыночной цены улучшенного земельного участка и цены насаждений.

Многолетние насаждения оцениваются как составная земельного участка с этими насаждениями или отдельно - только многолетние насаждения с учетом их возраста

Определение цены многолетних насаждений как составной земельного участка осуществляется путем использования:

а) сравнительного подхода - когда цена насаждений определяется как разница между ценой подобных земельных участков с насаждениями и рыночной ценой подобной земли без насаждений;

б) доходного подхода - когда стоимость насаждений определяется как разница между стоимостью всей недвижимости, рассчитанной путем капитализации арендной платы за земельный участок с насаждениями или путем капитализации дохода, и рыночной стоимостью подобной земли без насаждений;

в) ограничениями для использования подходов, предусмотренных в пунктах "а" и "б" является: строительство зданий, сооружений и специального оборудования (например, оросительных систем) значительной стоимости;

Возраст насаждений.

Возраст многолетних насаждений для нужд оценки подразделяется на три периода:

а) период создания и ухода - который продолжается от начала агротехнических работ до начала периода плодоношения, где цена самих насаждений может быть определена исключительно путем расчета затрат средств в этот период;

б) период плодоношения, где цену насаждений можно определить, используя смешанный подход;

в) период ликвидации насаждений, где цену насаждений можно определить как средства на их ликвидацию.

Подсчет затрат на восстановление многолетних насаждений для их оценивания осуществляется в соответствии с агротехническими операциями.

Оценочная стоимость насаждений может определяться как сумма средств на их создание и уход до первого сбора урожая. Эта сумма соответственно уменьшается на величину амортизации, которая возникает с периода использования насаждений от первого года получения урожая до даты оценки. Утраченная полезность и уровень затрат определяются с учетом:

-характеристики растений (вид, подвид, уровень ухоженности);

-естественных и почвенных условий;

-средств на ликвидацию насаждений;

-денежного выражения пользы с учетом условий рационального ведения хозяйства и уровня фактических затрат;

-дохода, связанного с землей и другими элементами инфраструктуры.

При учете затрат на ликвидацию многолетних насаждений отдельная стоимость насаждений определяется при условии доведения

земли до состояния, которое дает возможность дальнейшего сельскохозяйственного использования. Стоимость насаждений является разницей между стоимостью полученной древесины и других материалов и средствами, затраченными на проведения ликвидации.

Количество и цена древесины и других материалов, а также уровень затрат должны, учитывать рациональные условия ведения хозяйства.

Определение рыночной стоимости естественных сенокосов и пастбищ касается земли вместе с растительным покровом и, в частности, должно учитывать такие характеристики: местоположение, состояние растительного покрова, уровень производительности, состояние почв и природные условия.

Экспертную оценку перелогов проводить как естественных сенокосов и пастбищ.

Оценочная стоимость незастроенных земельных участков, подлежащих рекультивации для нужд земледелия, может быть отрицательной величиной, если в случаях, определенных законодательством, установлена необходимость осуществления дополнительных затрат для достижения установленного уровня качества сельскохозяйственных угодий.

Оценка сельскохозяйственных участков под несельскохозяйственными угодьями

При экспертной оценке земельного участка под несельскохозяйственными угодьями методом капитализации чистого операционного дохода, чистый годовой доход с улучшенного земельного участка приравнивается к валовому доходу от арендных платежей, уровень которых определяется путем анализа рынка аренды, за исключением затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией участка, в том числе и других объектов недвижимого имущества, расположенных на нем.

Оценочная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, застроенных зданиями и другими сооружениями, определяется с учетом:

-характеристик отдельных объектов в их комплектности и функционировании для соответствующей деятельности;

-разделения недвижимости на функциональные части с учетом характера и потребностей рынка;

- стоимости зданий и других сооружений (вместе с земельным участком), не связанных с проведением сельскохозяйственной деятельности.

Для определения стоимости зданий и сооружений как составных сельскохозяйственной недвижимости применяется стоимость восстановления или замещения с учетом всех видов износа

При определении оценочной стоимости земельного участка путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков предусматривается их сопоставление по нескольким подобным земельным участкам, которые были проданы на рынке. Конечная величина оценочной стоимости определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

Для застроенных земельных участков подбор подобной недвижимости предусматривает сравнение таких характеристик: местоположение земельного участка, ее функциональное использование, размещение зданий и сооружений, размер, состояние почвенного покрова, агротехнические и мелиоративные мероприятия, степень износа земельных улучшений. Единицы сравнения определяет оценщик, учитывая функцию и другие характеристики оцениваемого объекта. Такими единицами могут быть площадь, емкость поголовья животных для животноводческих ферм и комплексов, емкость складов, мощность стационарных машин и оборудования и т. д.

За основу определения оценочной стоимости земли путем учета затрат на улучшения земельного участка берутся рыночные данные о ценах продаж улучшенных земельных участков и о затратах на земельные улучшения.

Затраты на возведение объектов недвижимого имущества включают стоимость строительства (с учетом износа зданий и сооружений), включая прибыль застройщика и затраты, связанные со строительством и обслуживанием зданий и сооружений. Затраты на возведение объектов недвижимого имущества для определения их оценочной стоимости рассчитываются путем сопоставления затрат на возведение подобных объектов недвижимого имущества.

Определение оценочной стоимости сельскохозяйственной недвижимости многофункционального использования (склады готовой продукции, другие здания, мелиорационные, жилые сооружения и т. д.) может выполняться путем выделения отдельных частей в соответствии с функцией использования с целью их отдельной оценки, если они так представлены на рынке.

Оценочная стоимость застроенных земельных участков может быть отрицательной величиной в случаях, когда сумма затрат на ликвидацию старых изношенных строений превышает стоимость земельного участка, а также когда на них размещены специализированные или экологически опасные объекты.

Оценка земельных участков для строительства и обслуживания жилых зданий, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), дачного и гаражного строительства

Оценка земельных участков для строительства и обслуживания жилых зданий, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), дачного и гаражного строительства проводится в соответствии с методическим подходом, базирующимся на учете затрат на освоение земельного участка при условии наиболее эффективного его использования (фактического или условного).

В соответствии с этим подходом оценочная стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым операционным годовым доходом от ее использования) и всеми затратами на ее освоение, включая затраты на строительство, проектные и землеустроительные работы, озеленение и благоустройство, создание многолетних насаждений, финансирование работ, связанных со строительством, а также прибыль застройщика.

Чистый операционный годовой доход с застроенного земельного участка приравнивается к валовому доходу от арендных платежей, уровень которых определяется путем анализа рынка аренды, за исключением затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией участка, в том числе и других объектов недвижимого имущества, которые на ней расположены.

При оценке указанных земельных участков они рассматриваются как целостные объекты оценки, застройка которых осуществляется с соблюдением местных правил застройки или является типовой для района размещения земельного участка.

Оценочная стоимость этих земельных участков определяется в соответствии с методическим подходом на основе сопоставления цен продаж подобных земельных участков с учетом характера и состояния застройки, наличия других земельных улучшений, различий в их площадях.

Оценка права пользования (аренды) земельными участками

Для оценки права пользования землей используются следующие методические подходы:

-сопоставление цен продажи права;

-капитализации дополнительного дохода с земли для пользователя (арендатора) земельного участка.

Сопоставление цен продаж. В соответствии с методическим подходом, базирующимся на сопоставлении цен продаж, стоимость права пользования определяется на уровне цен недавних продаж аналогичных прав на пользование подобными объектами с учетом различий в фактоpax, влияющих на их цену - условия и дата продажи, месторасположение, физические характеристики, отягощения и ограничения в отношении использования, оставшийся срок пользования (аренды).

Оценочная стоимость права пользования земельным участком определяется как медианное или модальное значение скорректированных цен продаж прав пользования подобными объектами.

Капитализация дохода. В соответствии с методическим подходе», базирующимся на капитализации дохода, оценочная стоимость прав пользования определяется как текущая величина будущего дополни тельного дохода от этого права пользователя (арендатора).

Д ополнительный доход рассчитывается как разница между рентным доходом (для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями) или чистым операционным доходом и арендной платой, оп­ределенной договором аренды по формуле:

(4.20)

где: Ц_пк – оценочная стоимость права пользования (аренды) земельным участком, определенная путем непрямой капитализации чистого дохода (в гривнах);

Д_оі – ожидаемый доход от арендных платежей за і-й год (в гривнах);

О_оі – арендная плата за і-й год в соответствии с договором аренды (в гривнах);

t - период (в годах) пользования (аренды) земельным участком.

При определении оценочной стоимости права постоянного пользования (без заранее установленного срока) целесообразно применять метод прямой капитализации ожидаемого на будущий год дополнительного дохода.

При определении оценочной стоимости права пользования застроенным земельным участком целесообразно применять технику остатка для земли, которая предусматривает распределение дополнительного дохода между физическими компонентами: землей и земельными улучшениями.

В отдельных случаях оценочная стоимость права пользования землей может быть отрицательной величиной. Такие ситуации возможны, когда арендная плата, определенная договором аренды, будет большей, чем рентный доход или чистый операционный доход, а также в случаях, когда затраты, связанные с освоением и оборудованием земельного участка (износ зданий, технические условия и т. д.), превышают цену земельного участка. Это может касаться также случаев оценки права пользования (аренды) земельными участками, на которых размещены старые изношенные строения, специализированные или экологически опасные объекты.