3.5 Исследование рынка и сравнительный подход к оценке недвижимости

Исследование рынка позволяет выявить исходные данные для оценки недвижимости. Последние заключаются в уровне и тенденции изменения цен и арендной платы на различные виды недвижимости, количестве и динамике сделок с недвижимостью, уровне затрат на строительство

(реконструкцию) объектов недвижимости. Анализ состояния этих показателей, их изменений в прошлом позволяет сделать оценку рынка, выяснить привлекательность инвестиций в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами капиталовложений, расходы на приобретение недвижимости, а также доход от ее продажи или сдачи в аренду.

Исследование рынка недвижимости осуществляется в такой последовательности:

• сегментация рынка;

• оценка факторов, определяющих спрос и предложение на конкретных рыночных сегментах;

• определение емкости отдельных сегментов рынка.

Сегментация рынка

Сегментация рынка недвижимости - это разделение рынка на однородные группы. Сегментация позволяет выяснить особенности функционирования конкретного рынка недвижимости, на котором присутствует оцениваемый объект. В основу сегментации положены характеристики недвижимости. При этом учитывается, что, поскольку по своей природе рынок недвижимости является региональным, постольку сегментация осуществляется в рамках одной местности. Наиболее простым методом нахождения границ региона является его идентификация с административно-территориальным районом.

На рис.3.7 представлены типичные сегменты рынка недвижимости.

Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников. Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья - хроническое явление для постсоветских стран. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку

жилья.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-5% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения, наличия современных коммуникаций, близости мест отдыха, обеспечения личной безопасности и сохранности имущества.

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленнее, чем рынок жилой недвижимости.

Рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисов сформировались несколько основных секторов. Первый - это престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная плата в таких помещениях очень высокая. Вторую группу образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, в этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третью группу составляют помещения в зданиях коммунального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений). Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра -аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузочно-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье и офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещение.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости, в Украине же рынок земельных участков только начинает складывается.

Спрос и цена реализуемых участков зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для фермерского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Оценка факторов спроса и предложения На спрос и предложение на рынке недвижимости влияет целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие:

• экономические:

• уровень и динамика доходов населения;

• дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика

• уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитов в частности;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• цены на рынке недвижимости;

уровень арендной платы;

• риски инвестиций в недвижимость;

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

• интенсивность строительства;

• положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат;

• текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

• соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

• затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.

• социальные:

• уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

• уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

• •уровень и тенденции изменения численности и социальной структуры населения;

• •уровень и тенденции преступности.

• административные:

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

• правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);

• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

• условия окружающей среды:

• уровень развития социальной инфраструктуры;

• обеспеченность транспортными сетями;

• экологическая обстановка.

Оценка ёмкости рынка

Емкость рынка - количество объектов того или иного типа не­движимости в определенном сегменте, которое продается на рынке в течении определенного периода времени.

• Наиболее простой метод определения ёмкости рынка заключается в использовании ретроспективных данных. Однако, он оправдан в том случае, если изменения на рынке со временем незначительные. Если же рынок находится в состоянии развития, то необходимо учитывать характер этого развития. Последний проявляется в расширении или сокращении рынка недвижимости.

Расширение рынка недвижимости проходит, как правило, в три этапа. На первом этапе доминирует строительство отдельных жилых домов, строящихся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточными для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

На втором этапе становиться выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

На третьем этапе становиться возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение возрастания строительных работ может вызвать земельный бум. Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения.

Сокращение рынка недвижимости. В силу «несбалансированности» функционирования рынка предложение на нем начинает превышать

спрос. Возрастает количество проблем, связанных с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако, многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые условия активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается. Тем не менее операционные расходы растут и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изменения на рынке капитала.

Если в процессе ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, это отражается на состоянии рынка: Цены падают, стоимость земли снижаются. Активность рынка недвижимости резко уменьшается.

Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере снижения количества сдаваемой в аренду недвижимости (квартир или офисных зданий), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В итого владельцы недвижимости вынуждены снижать цены на нее.

Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объемов нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит возвращение к периоду расширения, который начинается с увеличения спроса на недвижимость.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости заключается в анализе информации о состоявшихся продажах и сравнении проданных объектов с оцениваемой собственностью. Процесс основан на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Реализация сравнительного подхода предполагает такую последовательность шагов:

• анализ рыночной ситуации по оцениваемым объектам рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта;

• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

В общем виде модель рыночной стоимости оцениваемого объекта С_p принимает следующую форму:

С_p = Ц_i + K_i (3.14)

где: Ц_i - цена продажи і-го сравнимого объекта;

K_i - величина корректировки цены продажи і-го сравнимого объекта.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) определяются основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта посредством необходимых корректировок цен продаж сравнимых объектов. Сам оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Выделяют 9 основных элементов сравнения.

1) Переданные права собственности на оцениваемый объект.

Дело в том, что юрисдикция объекта оценки играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи, т.е. введение тех или иных ограничений на право собственности объектив­но снижает стоимость объекта оценки, а следовательно, и цену продажи.

2) Условия финансовых расчетов при приобретении той или иной недвижимости - сделки, купли-продажи могут финансироваться по-разному. Условия финансирования могут быть следующими:

а) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств, без рассрочек и только деньгами (типичные условия финансирования);

б) получение покупателем кредита для приобретения объекта недвижимости или финансирования полностью (частично) денежными эквивалентами;

в) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, путем предоставления покупателю ипотечного кредита или предоставления рассрочки в оплате за объект.

3) Условия продажи (свободная продажа, принудительная продажа). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты сравнения из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи,

4) Динамика сделок на рынке. Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и, соответственно, на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др.

5) Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение недвижимости описывается целым рядом характеристик - различия в расположении земельных участков в разных природно-климатических зонах, в населенных пунктах разных категорий и в границах населенных пунктов в разных функциональных и экономико-планировочных зонах.

6) Физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень физических характеристик разнообразен - возраст и состояние, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура зданий или сооружений и т.п.

7) Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки доходной недвижимости. К экономическим характеристикам относятся те, которые влияют на основные результаты использования доходных объектов- условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате, коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления дохода и т.п.

8. Отклонение от целевого использования - наличие нецелевого использования части оцениваемой недвижимости приводит к снижению ее стоимости.

9. Наличие движимого имущества. Присутствие различных видов оборудования часто учитывается в цене недвижимости, поэтому необходим учет сопоставимости продаж и по этому элементу.

Правила внесения поправок при сравнении оцениваемого объекта и аналога:

1. Поправки для аналогов продаж и их цен должны осуществляться с целью приобретения ими наибольшего сходства с оцениваемым объектом. Проводится корректировка аналога к оцениваемому объекту. Например, если аналог имеет дополнительные детали, то их стоимость необходимо вычесть для усиления сходства аналога и объекта.

2. Личная реакция оценщика на различия не имеет значения. Важна лишь реакция рынка. Например: Вам могут нравиться современные дома, но пользуются ли они популярностью на этом рынке?

Поправки делают в соответствующей последовательности: в первую очередь осуществляются общие поправки, а затем - поправки к специфическим деталям.

Типы поправок

Оценщик может осуществлять выбор из трех общепринятых ти­пов поправок:

• общая сумма в денежном выражении,

• процентное выражение,

• элементы сравнения.

На практике обычно используется комбинация этих методов.

Методы внесения поправок

Прямой рыночный метод

Одним из методов оценочных поправок является метод прямого сравнения продаж. Оценщик изучает продажи, которые отличаются только по единственному изучаемому параметру. Разница в цене между двумя такими аналогами (иногда называемыми "противопоставляемой парой") может определять денежную или процентную поправку к изучаемому параметру.

Находим не менее двух продаж, у которых нет существенных отличий, за исключением различий того типа, который хотим исследовать (скажем, большой разницы в возрасте или размерах).

Прямой метод сравнения продаж имеет строгие ограничения. Например, все продажи должны быть относительно похожи на оцениваемую собственность.

Метод амортизации затрат

Второй метод подсчета денежных или процентных поправок называется методом амортизации затрат и представляет собой косвенный рыночный.

Метод амортизации затрат включает следующие шаги.

Во-первых, выбирается различие между объектами, подлежащее поправке. Например, может понадобиться согласовать различия в размерах строения, установку специального оборудования или отсутствие гаража.

Вторым шагом является оценка дополнительных затрат, необходимых для включения этой характеристики при строительстве нового объекта.

На третьем шаге нужно вычесть износ изучаемой характеристики. Суммарные затраты на ремонт составят уменьшение цены.

Определение окончательной стоимости

На последнем этапе метода сравнения продаж нужно прийти к заключению о стоимости. С этой целью нужно сделать 4 шага:

1. Обзор всего подхода.

2. Обзор данных о продажах.

3. Определение диапазона стоимости.

4. Выбор окончательной стоимости.

Шаг 1. Обзор всего подхода.

Чтобы прийти к заключению о стоимости, нужно рассмотреть ограничения метода сравнения продаж и как эти ограничения соотносятся с особыми обстоятельствами производимой оценки.

Сравнимость. Метод сравнения продаж надежен только при оценке собственности, которая продается и покупается. При отсутствии аналогов продаж метод применять нельзя. Чем более уникальна и специфична оцениваемая собственность, тем менее полезен метод сравнения продаж

Уровни активности. Активность продаж имущества время от времени меняется. В периоды, когда продажи не происходят, метод сравнения продаж не надежен. Аналогично, при оценке того вида собственности, которая редко продается, метод сравнения продаж менее надежен.

Точность поправок. Оценщики часто говорят, что нет двух идентичных собственностей. Почти все аналоги нуждаются в согласовании по некоторым различиям. Окончательная оценка достоверна в такой же степени, как поправка.

Отставание от рынка. Одной из проблем метода сравнения продаж является то, что оценщик в общем случае использует продажи, которые произошли до момента оценки. Если стоимости растут, продажные цены доступных аналогов, вероятно, будут ниже текущих стоимостей. Если цены падают, вероятно, цены продажи будут выше текущих стоимостей. Оценщик может легко сделать поправку для этого временного отставания при условии, что скорость изменения цены в настоящее время остается постоянной. Но если со времени последней продажи скорость изменений стала другой, поправка должна быть более сложной.

Мотивация. Метод сравнения продаж предполагает, что цена является результатом энергичных и продолжительных торгов между хорошо осведомленными продавцами и покупателями. Когда у оценщика всего несколько продаж или он должен полагаться на одну или две, мотивация становится наиболее важным фактором, подлежащим рассмотрению.

Шаг 2. Обзор данных о продажах.

Данные о продажах. Прежде всего следует рассмотреть достоверность информации. Если определенные данные вызывают сомнение, приведет ли ошибка к слишком высокому или слишком низкому значению результата? Можно ли ошибку подвергнуть перекрестной проверке по другой информации? Если отдельная продажа является критической для оценки, то оценщик должен учитывать, достаточно ли собрано информации о продаже.

Обзор поправок. Оценщик должен проверить, как было проведено согласование продаж. Какие типы поправок были сделаны. Прямое рыночное сравнение обычно более достоверно, чем статистическое или полученное из метода затрат. Однако эта достоверность может зависеть от типа поправок и качества данных. С этой точки зрения рассматривают общую сумму, на которую была поправлена каждая продажа. Это даст одно из лучших доказательств степени подобия данной продажи. Чем в меньшей поправке она нуждается, тем выше степень подобия и тем большее влияние будет она оказывать на окончательное заключение о стоимости.

Шаг 3. Оценка диапазона стоимости.

На третьем шаге поиска рыночной стоимости необходимо оценить возможный диапазон стоимости. Верхним пределом этого диапазона будет наивысшая цена, которую имеет смысл включать, исходя из изучения продаж. Нижним - наименьшая цена, выбранная аналогичным образом.

Шаг 4. Выбор окончательной стоимости.

Выбор окончательной стоимости в методе сравнения продаж не является наукой. Для него нет математических формул; в значительной степени он основан на рассуждениях. Однако существуют некоторые правила разумной осторожности.

Во-первых, следует придавать самый большой вес продаже (или продажам), требующим наименьшую поправку ( игнорируя знаки + или -). Это уменьшает влияние ошибок, сделанных в процессе согласований.

Второе правило состоит в выборе продаж (или метода их поправок), содержащих наименьшее число допущений.

Как указывалось ранее, применение метода сравнительных продаж в условиях присущих нашему рынку имеет определенные ограничения.

Основным направлением, в котором пока возможно (и необходимо) сравнительного подхода в условиях, присущих отечественному рынку, является оценка жилых помещений и коммерческой недвижимости. Вместе с тем, существует определенная категория коммерческой недвижимости (небольшие магазины, кафе, бары, офисные помещения), которую можно оценивать, ориентируясь на цены жилья. В этом случае стоимость объекта оценки может быть определена, исходя из стоимости выбранного функционального аналога - квартиры, в которой можно организовать аналогичный бизнес, путем внесения соответствующих корректировок, учитывающих расходы на создание условий для нормальной эксплуатации (ремонт, монтаж оборудования, разрешения и согласования).

Но даже на весьма развитом и устоявшемся рынке жилья, данные о фактически свершившихся сделках являются сугубо конфиденциальной информацией. Получить ее невозможно ни в нотариальных конторах (дело не только в тайне нотариального действия, а и в весьма заниженных ценах, декларируемых в договорах купли-продажи), ни тем более в средствах массовой информации. Фактическая цена трансакции, кроме покупателя и продавца может быть известна только риэлтеру, непосредственно проводившему сделку. Но не все риэлтерские фирмы ведут работу по обобщению и анализу этих данных. Крупные же риэлтерские агентства, обрабатывающие эту информацию, как правило, сохраняют ее для собственного пользования.

Исходя из вышесказанного, представляется возможным, определение рыночной стоимости в два этапа:

• на основе цен предложения, выполняя весьма обстоятельно описанные выше процедуры оценки, вывести ориентировочную цену предложения (стартовую цену);

• после тщательного анализа сопутствующих факторов определить некий коэффициент, (назовем его "дисконт трансакций" либо "поправкой на торг"), и применив его к цене предложения, получить наиболее вероятную цену, за которую объект может быть продан на открытом, конкурентном рынке при соблюдении условий честной сделки, т.е. рыночную стоимость.