- •Введение
- •Раздел 1 организационно-правовые и методологические основы оценки имущества и имущественных прав в украине
- •Глава 1. Организационно-правовые основы оценки
- •1.1 Правовые основы оценки имущества и осуществления профессиональной оценочной деятельности
- •Профессиональная подготовка оценщиков и сертификация субъектов оценочной деятельности
- •1.2 Государственное и общественное регулирование оценки имущества и профессиональной оценочной деятельности: сущность и механизмы
- •1.3 Организация проведения оценки
- •4, Порядок приема-передачи работ
- •5. Ответственность сторон
- •6. Условия расторжения договора
- •7. Срок действия договора
- •8. Юридические адреса и подписи сторон:
- •Глава 2. Теоретико-методологические основы оценки
- •2.1 Базы оценки. Рыночная стоимость
- •2.2 Принципы оценки
- •2.3 Методические подходы к оценке
- •2.4 Финансовые инструменты в оценке
- •2.5. Принципы и основные подходы стандартизации оценки имущества в Украине
- •2.6 Стоимость в международных стандартах оценки и финансовой отчетности
- •Раздел 2 оценка объектов в материальной форме
- •Глава 3. Оценка зданий и сооружений
- •3.1 Сущность и общая классификация недвижимости. Понятия, признаки и классификация недвижимости
- •3.2 Система ценообразования в строительстве
- •3.3 Оценка доходной недвижимости
- •3.4 Ставка капитализации при оценке недвижимости
- •3.5 Исследование рынка и сравнительный подход к оценке недвижимости
- •3.6. Затратный подход к оценке
- •3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия
- •3.8 Особые случаи оценки
- •Составлена в текущих ценах по состоянию на « » 200_года
- •Глава 4. Оценка земельных участков
- •4.1 Основные понятия и принципы оценки земель
- •4.2 Нормативная денежная оценка земель различных категорий
- •4.3 Денежная оценка земель населенных пунктов
- •4.4 Денежная оценка земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)
- •4.5 Экспертная денежная оценка земельных участков несельскохозяйственного назначения
- •4.7. Информационное обеспечение денежной оценки земель
- •4.8 Организация землеоценочной деятельности
- •Глава 5. Оценка машин и оборудования
- •5.1 Основные аспекты идентификации машин и оборудования для целей оценки
- •5.2 Затратный подход к оценке машин и оборудования
- •1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат
- •5.3 Износ машин и оборудования и основные подходы к его оценке
- •Метод потери производительности машин и оборудования
- •Метод потери прибыльности
- •Достоинства
- •Недостатки
- •5.4 Оценка машин и оборудования с использованием сравнительного подхода
- •5.5 Оценка машин и оборудования с использованием доходного подхода
- •Глава 6. Оценка транспортных средств
- •6.1 Классификация транспортных средств
- •6.2 Оценка автотранспортных средств
- •6.3 Оценка летательных аппаратов и связанного с ними оборудования
- •6.4 Оценка аэродромно-технического оборудования
- •6.5 Оценка судов
- •Особенности определения физического износа судна и его основных элементов
- •Определение остаточного срока службы судна в целом
- •Определение остаточного срока службы основных конструкционных элементов судна
- •Корпус и надстройки
- •Значение коэффициентов ηі
- •6.6 Оценка железнодорожного транспорта и связанной с ним инфраструктуры
- •1 Вариант
- •2 Вариант
- •Раздел 3 оценка нематериальных активов
- •Глава 7. Классификация нематериальных активов
- •7.1 Виды нематериальных активов
- •7.2 Ценообразование на нематериальные активы
- •Глава 8. Методика оценки нематериальных активов
- •8.1 Основные этапы и процедуры оценки
- •8.2 Методические подходы к оценке нематериальных активов
- •8.3 Методические особенности оценки некоторых видов нематериальных активов
- •Раздел 4 оценка целостных имущественных комплексов
- •Глава 9. Целостный имущественный комплекс как объект оценки
- •9.1 Понятие и классификация целостных имущественных комплексов
- •9.2 Активы целостных имущественных комплексов и источники их финансирования
- •I. Собственный капитал
- •IV. Текущие обязательства
- •9.3 Ценообразование на фондовом рынке
- •9.4 Оценка инвестиционной привлекательности предприятий
- •9.5 Оценка финансового состояния предприятий
- •Глава 10. Оценка стоимости предприятий
- •10.1 Сравнительный подход к оценке бизнеса
- •10.2 Имущественный подход при оценке предприятий
- •Порядок применения мероприятий по финансовой реструктуризации при определении размера уставных фондов оао
- •10.3 Техника дисконтирования и капитализации
- •10.4 Прогнозирование денежных потоков
- •10.5 Оценка рисков и ставки дисконта
- •10.6 Оценка ценных бумаг предприятий
- •10.7 Оценка отдельных типов стоимости предприятий
- •10.8 Стоимостные параметры реструктуризации предприятий
- •10.9 Специфика оценки ущерба, нанесенного предприятию
- •10.10 Методологические особенности оценки стоимости предприятий в условиях экономической трансформации
4.4 Денежная оценка земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)
Денежная оценка земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов) осуществляется с целью экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых соглашений, предусмотренных законодательством Украины, определении размеров земельного налога и проводится для земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения; земель природоохранного, культурного предназначения; земель лесного и водного фондов; земель запаса.
Объектами денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения являются земельные участки, используемые по функциональному предназначению, независимо от того, к какой категории они отнесены.
Информационной базой для денежной оценки этих земель являются ведомости государственных кадастров (земельного, лесного, водного), землеустроительной и градостроительной документации, инвентаризации земель.
В основу денежной оценки положен капитализированный рентный доход, определяемый в соответствии с функциональным использованием и местоположением земельных участков. Она рассчитывается по формуле:
Цх = Ех * Тк * Кх * Пд * Ір (4.10)
где: Цх - денежная оценка х- земельного участка;
Ех - экономический эффект от использования х- земельного участка;
Тк - срок капитализации (33 года, для земель лесного фонда -50лет);
Кх - совокупность всех коэффициентов, которые используются (приложения 1 - 6 к «Порядку денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)», утвержденному приказом Госкомзема Украины, Минагропрома Украины, Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, Госкомлесхоза Украины, Госводхоза Украины, Украинской академии аграрных наук от 29 августа 1997 года № 86/19/148/86/76/88;
Ір - коэффициент индексации (рассчитывается в соответствии с Порядком проведения индексации денежной оценки земли, утвержденным постановлением КМУ от 12 мая 2000 года № 783).
В основу расчета денежной оценки земель промышленности, транспорта, связи обороны и другого предназначения положен рентный доход от целевого использования земельных участков и осуществленных улучшений их обустройства.
Денежная оценка земель промышленности, транспорта и связи определяется по формуле:
Цн = Рпнп * Тк * Кф * Км (4.11)
где: Цн — денежная оценка одного квадратного метра земельного уча-
стка (в гривнах);
Рпнп - рентный доход, который создается за счет обустройства земельного участка (в гривнах);
Тк - срок капитализации рентного дохода, устанавливаемый на уровне 33 лет;
Кф - коэффициент, который учитывает функциональное использование земельного участка;
Км - коэффициент, который учитывает месторасположение земельного участка.
Коэффициент, который учитывает месторасположение земельного участка, рассчитывается по формуле:
Км = Кр + Кл (4.12)
где Кр - коэффициент, который учитывает региональные факторы
месторасположения земельного участка (отдаленность от центра административного района и ближайшего населенного пункта, имеющего магистральные пути сообщения, вхождение в пригородные зоны больших городов и т. д.);
Кл - коэффициент, который учитывает локальные факторы месторасположения земельного участка в соответствии с территориально-планировочными, инженерно-геологическими, историко-культурными, природно-ландшафтными, санитарно-гигиеническими и другими условиями.
Денежная оценка земельных участков, предоставленных для нужд обороны и другого предназначения, определяется с учетом их фактического использования.
Денежная оценка земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения определяется по формуле:
Цн = Е * Тк * Кми (4.13)
где Цн - денежная оценка одного квадратного метра земельного участка (в гривнах);
Е - нормативный среднегодовой экономический эффект от использования, соответственно, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения в расчете на один квадратный метр (в гривнах);
Тк - срок капитализации нормативного среднегодового экономического эффекта, который устанавливается на уровне 33 лет;
Кми - коэффициент, характеризующий месторасположение и ценность земельного участка соответствующего предназначения.
Денежная оценка лесных земель лесного фонда определяется по формуле:
Цнол = Ел * Тк * К1 * К2 (4.14)
где: Цнол - денежная оценка одного гектара земель лесного фонда оп-ределенного типа лесорастительных условий в определенной лесорастительной зоне, а также определенной группе и категории защищенности лесов (в гривнах);
Тк - срок капитализации нормативного среднегодового экономического эффекта, который устанавливается на уровне 50 лет;
К1 - коэффициент, учитывающий эффект от использования естественных полезных свойств лесов;
К2- коэффициент, учитывающий соответствие фактической лесистости территории оптимальной.
Коэффициент К1- определяется экспертным путем, К2 - как отношение оптимальной лесистости к фактической.
Денежная оценка земель под морями, реками, озерами, водохранилищами, другими водоемами осуществляется по формуле:
Цн = Ев * К1 * К2 * К3 (4.15)
где: Цн - денежная оценка одного гектара земель под водой (в гривнах);
Ев - нормативный среднегодовой экономический эффект от использования данных земельных участков;
Тк - срок капитализации нормативного среднегодового экономического эффекта, который устанавливается на уровне 33 лет;
К1 - коэффициент, учитывающий месторасположение водного объекта;
К2 - коэффициент, учитывающий качественный состав объекта и его экологическое состояние;
К3 - коэффициент, учитывающий функциональное использование водного объекта.
Земли под гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, земли островов, прибрежных защитных полос, полос отведения, береговых полос водных путей оцениваются с учетом их фактического использования.
Денежная оценка земель запаса определяется по угодьям с учетом учетных данных государственного земельного кадастра в соответствии с положениями и методиками, определяющими порядок их денежной оценки.