9.3. Чому утворення осбб є ключовим завданням реформування жкг?

Сотні мільйонів людей лише у Європі проживають у багатоквартирних будинках, які

можуть належати лише до однієї з трьох форм власності: корпоративно-приватної (житло

винаймається у власника мешканцям квартир); муніципальної (квартири використовуються

місцевими владами в якості соціального житла з різним спектром умов надання);

колективної (мешканці об’єднуються у так звані кондомініуми, які в Україні більше відомі як

ОСББ).

Наявність законного і ефективного власника багатоквартирного будинку - це

необхідність, яка диктується як юридичними причинами, так і важливістю вирішення

постійних проблем утримання і ремонту будинку. При цьому однаково важливими є як і

поточні, так і капітальні ремонти будинку, утримання місць загального користування,

озеленення, благоустрій і використання прибудинковій території, встановлення договірних

відносин з надавачами житлово-комунальних послуг, енергореконструкція та оновлення

інженерних мереж. Адже будинок – це складна архітектурно-інженерна споруда, в якій,

окрім квартир, значна частина будівельних елементів, конструкцій і комунікацій віднесені до

будівлі в ц ілому і п отребують к валіфікованих з усиль т а к оштів д ля ї х утримання у

належному стані.

Саме в розвинених країнах світу кондомініуми та управління будинками – це

важлива і ефективна основа вирішення усіх проблем надання житлово-комунальних послуг

та житлової проблеми загалом. А кондомініуми є природними елементами ринкових

відносин у сфері ЖКГ.

Нам у спадок в Україні від періоду СРСР залишилась фактично невирішеною

проблема ефективного власника багатоквартирного будинку. Більшість мешканців квартир

уже давно стали власниками своїх помешкань, але ажніяк не будинків, які формально

перебувають у власності територіальних громад. А фактично – функція обслуговування і

управління цією власністю в частині місць загального користування, прибудинкових

територій, надання житлово-комунальних послуг (включаючи послуги з ремонту

приміщення будівель і споруд) монопольно перебувають в руках житлово-експлуатаційних

організацій.

Подібна ситуація рівнозначна відсутності ефективного і відповідального власника

будинків, що є повним нонсенсом для будь-якого майна у сфері ринкової економіки. І цей

«нонсенс» продовжується уже більше 15 років в Україні! Він вигідний виключно тим колам

у місцевих владах та житлово-експлуатаційних організаціях (незалежно від форм їх

власності), які паразитують як на коштах зібраних за житлово-комунальні послуги вкрай

низької якості, так і на дотаціях з бюджетів різних рівнів.

Єдиним і перевіреним світовою практикою виходом з цієї катастрофічної ситуації є

масове і безумовне створення ОСББ в усіх без винятку будинках міст, селищ і сіл, в яких

більшість мешканців є власниками своїх квартир.

Головна функція ОСББ – створити ефективний інституційний механізм для володіння,

користування і управління спільним майном – будинком. Але в Україні за остання 15-18

років сформувались бар’єри чинники, які відлякують людей від створення ОСББ. Спробуємо

узагальнити ці перешкоди і бар’єри:

• недосконала і суперечлива законодавчо-нормативна база з проблематики ОСББ,

незважаючи на оновлення Закону України «Про об’єднання співвласників

багатоквартирного будинку»;

• відсутність у людей досвіду створення та організації діяльності такої специфічної

інституції як ОСББ;

• низький рівень довіри до будь-якої влади та її намірів;

• брак інформації про преваги та позитивний досвід діяльності ОСББ;

МІСЦЕВЕ САМОВРЯДУВАННЯ В УКРАЇНІ. НАВЧАЛЬНИЙ ПОСІБНИК-ПОРАДНИК ДЛЯ ДЕПУТАТІВ МІСЦЕВИХ РАД

87

• стійкі прояви ментальності радянського типу, пов’язані з психологією утриманства за

рахунок держави;

• низький рівень платоспроможності переважної частини мешканців з урахуванням

необхідності регулярних сплатків на поточний і капітальний ремонт будинку;

• страх перед зайвими клопотами та відповідальністю за будинок як власне майно;

• незадовільний стан будинків та підвідних і внутрібудинкових інженерних мереж;

• відсутність у новостворюваних ОСББ досвіду і знань для управління будинком,

включаючи організаційно-правові питання та утримання будинку і прибудинкових

територій;

• відсутність ефективних і доступних державних і місцевих програм підтримки та пільг

для стимулювання утворення ОСББ;

• законодавча нерегульованість багатьох проблем утворення і діяльності ОСББ

(зокрема, щодо передачі будинків та прибудинкових територій на баланс ОСББ);

На завершення цього підрозділу додамо: альтернативи створенню ОСББ просто не

існує! Шлях до комфортного житла, що є однією із найголовніших складових достойного

рівня і якості життя, лежить саме через цю, перевірену зарубіжною практикою інституцією.

Тому зволікати з утворенням ОСББ – це значить все більше наближатись до небезпек і

загроз комунальної катастрофи.

Поради

• Депутатам місцевих рад доцільно прослідковувати, щоб програми системної

підтримки утворення ОСББ зайнятим центральне місце у місцевій Програмі

реформування ЖКГ.

• Системна підтримка утворення та організації діяльності ОСББ включає: вивчення і

аналіз місцевої проблематики; створення у виконкому ради підрозділу з

повноваженнями і обов’язками організації заходів та підготовки місцевих

нормативних актів та рішень сесій ради щодо підтримки утворення ОСББ;

організація семінарів, навчань і тренінгів з мешканцями і активістами НУО;

підготовка і видання інформаційних і методичних матеріалів; вирішення на

місцевому рівні окремих слабо врегульованих питань (передача ОСББ земель

прибудинкових територій, допомога з місцевого бюджету проведення ремонту

будинків ОСББ тощо).

• Для популяризації і підтримки створення ОСББ варто організувати конкурси на

кращі об’єднання з виділенням коштів з місцевого бюджету переможцям, а також –

створювати дорадчі ради при міському голові, використовувати можливості ЗМІ та

інші форми залучення громадськості. За останні роки немало можливостей у сфері

підтримки створення ОСББ надають міжнародні фонди технічної допомоги,за

умовами яких доцільно оформляти грантові заявки. Кращі практики утворення і

діяльності ОСББ в Україні все частіше публікує Асоціація міст України.

• Депутатам місцевих рад доцільно брати найактивнішу участь у створенні місцевих

осередків Всеукраїнської громадської організації «Спілка власників житла України»,

а також – поширювати газету цієї організації «Твоє житло» серед мешканців

створюваних і діючих ОСББ. З появою цієї НУО інтереси мешканців і ОСББ

представлені у неспотвореному виді перед урядовими структурами і Верховною

Радою України.

Перелік питань для самоперевірки по темі ІХ

1. Якими законодавчо-нормативними актами регулюється надання житлово-

комунальних послуг?

МІСЦЕВЕ САМОВРЯДУВАННЯ В УКРАЇНІ. НАВЧАЛЬНИЙ ПОСІБНИК-ПОРАДНИК ДЛЯ ДЕПУТАТІВ МІСЦЕВИХ РАД

88

2. Які види послуг входять у поняття житлово-комунальні послуги?

3. Які показники та індикатори якості житлово-комунальних послуг слід обрати

при їх моніторингу?

4. В чому сутність місцевої програми реформування ЖКГ?

5. Які питання і проблеми слід відобразити у місцевій програмі реформування ЖКГ?

6. Які форми власності у житловому фонді?

7. Що лежить в основі утворення ОСББ?

8. В чому сутність місцевих програм підтримки ОСББ?

Перелік питань для самостійного опрацювання по темі ІХ

1. Особливості створення, діяльності і контролю комунальних підприємств,

заснованих місцевою радою.

2. Повноваження виконкому в реалізації власних повноважень місцевої ради.

3. Формування політики енергоощадності і енергоефективності місцевої ради.

МІСЦЕВЕ САМОВРЯДУВАННЯ В УКРАЇНІ. НАВЧАЛЬНИЙ ПОСІБНИК-ПОРАДНИК ДЛЯ ДЕПУТАТІВ МІСЦЕВИХ РАД

89

Тема Х. Співпраця з інституціями громадянського суспільства і мас-

медіа,участь у заходах прямої демократії та формування позитивного

іміджу