Тема 5. Договор аренды

1. Понятие и элементы договора аренды

2. Содержание договора аренды

3. Прекращение договора аренды

4. Отдельные разновидности договора аренды

Понятие и элементы

Легальное определение содержится в п. 1 ст. 606 – это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Это легальное определение позволяет сделать достаточно значимый вывод о том, что действующее законодательство рассматривает категории аренды и имущественного найма как тождественные. Тем самым законодатель отказывается от дифференциации соответствующих категорий, присущей законодательствам стран германской правовой семьи (в ГГУ наем и аренда – это категории относящиеся к единому роду, но тем не менее разные договорные конструкции).

Легальное определение ст. 606 позволяет вычленить основополагающие признаки конструкции договора аренды, совокупность которых позволяет отграничить договор аренды от смежных правовых явлений:

1. Конструкция аренды опосредует передачу имущества во временное владение и пользование или только во временное пользование. этот признак уже сам по себе разительно отличает аренду от тех договорных конструкций, которые рассматривались выше. купля-продажа, мена, дарение, рента относились к группе договоров, опосредующих передачу имущества в собственность. аренда представляет собой пример иной родовой группы – договор, опосредующий передачу имущества во временное владение и пользование или только во временное пользование. Действующий правопорядок не ставит никаких различий между арендой, в рамках которой имущество передается во владение и пользование, и арендой, в рамках которой имущество передается только в пользование – и то, и другое все равно характеризуется как аренда.²⁹При этом не рушит общей констатации о том, что режим соответствующих договоров будет абсолютно тождественным, вывод о различных способах защиты, которые существуют у арендатора против третьих лиц в этих двух разновидностях договора (ст. 305 - возможность использования вещно-правовых исков предоставлена не только собственнику, но и иному титульному владельцу. Соответственно, воспользоваться вещно-правовыми способами защиты может только арендатор, который является титульным владельцем, а следовательно, для того, чтобы это право на использование вещно-правовых способов защиты возникло необходимо, чтобы арендатор получил владение по договору аренды). Это отличие, конечно, важно и существенно, но это отличие касается отношений арендатора с третьими лицами, что касается отношений между арендатором и арендодателем, то ничего принципиально не меняется, поэтому наш исходный вывод о тождественности режимов аренды, в рамках которой имущество передается только в пользование, и аренды, в рамках которой имущество передается во владение и пользование, остается незыблемым.

2. Владение и пользование, либо только пользование, которые предоставляются арендатору, являются временными. Этот признак, в частности, позволяет отграничить аренду от такого явления как сервитут.

3. Поскольку имущество передается лишь во владение и пользование и они являются временными, очевидно, что по окончании договора арендатор должен соответствующее имущество возвратить. 2 первых признака предопределяют третий признак, связанный с предметом данного договора –

Предметом договора аренды может быть только то, что в процессе использования не теряет своих потребительских свойств (непотребляемые вещи). Раз арендатор должен возвратить именно ту вещь, которую он получил, то предметом договора аренды может быть только индивидуально определенная вещь, потому что родовые вещи при их передаче способны смешиваться с вещами того же рода и качества, а, следовательно в отношении родовых вещей их передача всегда приводит к перенесению права собственности на них, а аренда опосредует лишь передачу во временное владение и пользование

4. Владение и пользование, либо только пользование имуществом носит возмездный характер. Этот признак позволяет отграничить конструкцию договора аренды от договора ссуды, который тоже опосредует передачу имущества во временное пользование, но является безвозмездным.

Легальное определение ст. 606 позволяет дать характеристику договора аренды:

1. Консенсуальный договор («обязуется передать имущество» - в легальном определении указывается на возникновение из договора обязанности передать имущество, следовательно, сама передача не является необходимой для заключения договора. Эта общая формулировка позволяет сделать вывод, что консенсуальными являются все разновидности договора аренды (правила логики). Этот вывод достаточно важен. Дело в том, что гл. 34 построена по той же самой схеме, что и гл. 30: общие положения, а потом, правила, касающиеся отдельных видов аренды. В числе этих отдельных видов есть параграф 3, посвященный аренде транспортных средств – в легальном определении фигурирует термин «предоставляет», что якобы дает основание говорить о реальности договора аренды транспортных средств. Это мнение является господствующим, но все не так просто это как минимум неоднозначно – если аренда транспортных средств есть разновидность договора аренды, а законодатель именно в таком качестве ее рассматривает, то вид не может иметь признак, противоречащего ключевому признаку рода. Поэтому для признания аренды транспортных средств реальным договором одного буквального восприятия ст. 632 не достаточно, здесь нужны более глубокие аргументы, потому что с равной долей успеха это может быть просто некорректным словоупотреблением, особенно с учетом общеродового понятия ст. 606.

2. Возмездный

3. Двусторонний синаллагматический, ибо здесь не просто на обеих сторонах лежат соответствующие права и обязанности, а эти права и обязанности носят встречный, взаимонаправленный и взаимообусловленный характер. Арендатор уплачивает арендную плату потому, что имущество предоставляется ему во временное владение и пользование; и наоборот: имущество предоставляется во временное владение и пользование потому, что арендатор принимает на себя обязанность уплатить арендную плату.

Необходимо обратить внимание на то, что гл. 34 выделяет отдельные разновидности договора аренды – их выделяется 5 штук:

1. Прокат

2. Аренда транспортных средств

3. Аренда зданий, сооружений

4. Аренда предприятий

5. Финансовая аренда (лизинг)

С подобной системой изложения нормативного материала мы уже сталкивались и констатировали, что это перечисление не стоит воспринимать в качестве классификации. Это утверждение сохраняет свою силу и для соответствующего вопроса в рамках конструкции аренды. По тем же самым причинам – отсутствует единый классификационный критерий. Кроме того очевидно, что этими 5 видами не исчерпывается все многообразие разновидностей договоров аренды (например есть аренда зданий, сооружений, но нет договора аренды земельного участка, которая, соответственно, под регулирование ГК не подпадает; а аренда земельных участков – явление очевидно существующее и достаточно широко распространенное).

Элементы договора аренды

1. Стороны. Арендодатель и арендатор. Говоря о фигуре арендодателя необходимо обратить внимание на предписания ст. 608, согласно которой арендодателем могут быть только собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу имущества в аренду. Объяснить логикой это ограничение сложно, если не невозможно. Казалось бы, перед нами классический консенсуальный договор, заключение которого являет собой лишь обещание, но почему-то законодатель считает необходимым для принятия этого обещания наличие у обещающего титула. Это выглядит еще более нелепо с учетом того, что применительно ко всем иным консенсуальным договорам (за небольшими исключениями) такого ограничения не устанавливается. Это ограничение с точки зрения наличия титула, но в принципе при выполнении этой предпосылки арендодателем может выступать любой субъект.

Что касается фигуры арендатора, то здесь никаких требований закон не предъявляет, а по сему в качестве арендатора может выступать абсолютно любой субъект и выполнение тех или иных предпосылок по общему правилу не является обязательным.

2. Предмет. Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. Однако данную констатацию мы должны воспринимать адекватно. Когда мы говорили, что предмет аренды ограничен лишь непотребляемыми вещами, мы делали этот вывод основываясь на том, что основная экономическая цель для арендатора состоит в пользовании, а использование потребляемой вещи приведет к ее гибели, а, следовательно, ее возврат будет невозможен. Но нужно понимать, что стороны, заключая договор аренды, могут специально оговорить ту или иную цель использования и эта цель необязательно будет совпадать с основной экономической целью соответствующего имущества. Например, аренда кабачка с целью экспонирования на выставке. При этом нас не должно смущать то, что этот кабачок относится к числу потребляемых вещей. Договор аренды в отношении подобного предмета принципиально возможен, потому что по условиям данного договора и исходя из особенностей использования этого предмета арендатором к гибели вещи это использование не приведет. Следовательно, когда мы говорим – только индивидуально-определенные и только непотребляемые, мы должны оговориться и указать, что в принципе предметом договора могут быть и потребляемые вещи, если по условиям договора их использование не приводит к гибели соответствующей вещи.

Отдельные объекты гражданского оборота, имея признаки индивидуальной определенности и непотребляемости тем не менее предметом договора аренды выступать не могут. Например - жилые помещения. Вызвано это тем простым обстоятельством, что наряду с арендой действующее законодательство знает такую договорную конструкцию как наем жилого помещения. Эта конструкция является автономной и самостоятельной в том смысле, что она не является разновидностью аренды, она лишь входит с ней в одну договорную группу. Самостоятельность этого договора демонстрируется хотя бы тем, что этому договору посвящается отдельная самостоятельная глава (гл. 35).  раз жилые помещения являются предметом самостоятельного договора, очевидно, что предметом договора аренды такие объекты, несмотря на то, что они соответствует всем исходным критериям, быть не могут.

Это на самом деле вполне логичный подход – в найме жилого помещения с учетом значимости этого объекта и целей его приобретения нанимателем, фигура нанимателя заслуживает поддержки со стороны законодателя и обеспечения ей льготного правового режима. Правда здесь нужно сделать одно уточнение – из этого правила есть одно исключение: п. 2 ст. 671 (гл. 35) гласит, что Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Но это исключение, которое лишь подтверждает общее правило.

Вопрос, который возникает относительно предмета договора аренды – а может ли быть таким предметом имущественное право? Ст. 607 – конечно перечень здесь не закрытый, но во всем этом перечне используются только вещи, а заканчивается этот перечень формулировкой «и другие вещи».  На основании ст. 607 мы можем утверждать, что предмет договора аренды ограничивается только вещами, и имущественное право с позиции действующего законодательства предметом договора аренды быть не может. Попутно нужно понимать, что этот вывод основан на позиции действующего законодательства, он из существа конструкции аренды сам по себе не вытекает. Законодатель мог бы в число возможных предметов договора аренды включить имущественное право, но похоже посчитал это нецелесообразным. Примеры этого существовали в дореволюционном законодательстве (дореволюционное законодательство предусматривало возможность передачи в аренду, например, права охоты в тех или иных землях), существует в некоторых иностранных правовых системах (ГК Казахстана, который основан на той же самой исходной матрице, что и наш ГК (ГК СНГ), прямо допускает возможность передачи в аренду имущественных прав).

Условие о предмете является существенным условием договора аренды, причем по общему правилу оно является единственным существенным условием

3. Срок. Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Является ли условие о сроке существенным? П. 2 ст. 610 ГК: «Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.» Поскольку в п. 2 ст. 610 ГК установлена восполняющая норма, следует дать отрицательный ответ на поставленный вопрос. На самом деле законодатель здесь не идет вопреки логике и здравому смыслу. Логика проста – законодатель стремится обеспечить динамику оборота, а для этого необходимо как можно меньше формальностей для заключения, следовательно, должно быть как можно меньше существенных условий. Поэтому то обстоятельство, что данный договор опосредует лишь временное владение и пользование либо только пользование, не влечет с неизбежностью констатацию того, что срок является существенным условием – для аренды не является. Смысл абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК состоит в том, что договор аренды все равно опосредует лишь временные владение и пользование, они не могут перерасти в вечные, а следовательно у сторон должна быть возможность выхода из соответствующих отношений. Как следствие, для договоров на неопределенный срок законодатель предписывает, что каждая из сторон вправе отказаться от договора с предупреждением другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Попутно возникает проблема следующего порядка – наряду с таким явлением как срок существует такое явление как условие. А может ли договор аренды заключаться под отменительным условием? Никакого запрета на это нет, значит подобное вполне возможно. Причем договор аренды, заключенный под отменительным условием по своему режиму будет тождественен договору, заключенному на неопределенный срок. Этот вывод разделяется и судебно-арбитражной практикой: Информационное Письмо от 11.01.02 № 66 – в п. 4 ВАС как раз сходную проблему разрешает. Казус, который послужил основанием для соответствующих выводов суда сводился к тому, что между сторонами был заключен договор, в котором было сформулировано следующее: «договор заключен до начала реконструкции соответствующего здания». Рассматривая возникший из этого договора спор ВАС признал, что подобное установление в договоре аренды вполне возможно, при этом, поскольку условие – это обстоятельство, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, такой договор аренды приравнен по своему режиму к договору аренды, заключенному на неопределенный срок. Приравнен в чем – в том, что основанием для прекращения такого договора может быть односторонний отказ от договора любой из сторон с предупреждением за один месяц (за три месяца – при аренде недвижимости), как это предусмотрено п. 2 ст. 610.

Стороны по общему правилу свободны в решении вопроса о сроке и никаких по общему правилу предельных сроков аренды современное законодательство не знает. Конечно, феномен предельных сроков существуют и для отдельных разновидностей договора аренды такие предельные сроки установлены, но это изъятия, установленные для каждого конкретного случая, общего предельного срока действующее законодательство не знает. В этом одно из принципиальных отличий от ранее действовавшего законодательства: например, в дореволюционном законодательстве общий предельный срок был равен 36 лет, в основах законодательства об аренде 1991 года – 49 лет.

4. Цена. Цена в данном случае выражается в таком параметре как арендная плата. При этом необходимо обратить внимание на предписания п. 2 ст. 614 ГК, из которых можно сделать вывод о том, что форма арендной платы может быть любой и денежная форма является лишь одной из возможных  следовательно, форма арендной платы конститутивным элементом конструкции аренды не выступает и на квалификацию договора нисколько не влияет. Если в качестве встречного предоставления лицо должно выплачивать деньги, то это аренда. Если оно должно предоставить иное имущество в собственность или в пользование, то ЭТО ВСЕ РАВНО АРЕНДА. И т. д. и т. п.

При этом имея возможность установить арендную плату в любой форме стороны не должны забывать, что арендная плата является пусть и субъективным, но эквивалентом тому пользованию, которое предоставлено арендатору. В связи с последним утверждением представляет интерес казус, который разбирается ВАС в п. 12 инф. Письма № 66 – между сторонами был заключен договор, по которому одно лицо предоставляло другому в пользование нежилые помещения и договором было установлено, что арендная плата в данном случае выражается в возложении на арендатора расходов по коммунальным платежам, связанным с использованием этого имущества. Рассматривая спор из соответствующего договора ВАС абсолютно обоснованно признал, что соответствующее условие не является условием об арендной плате, потому что эквивалентом платы за коммунальные услуги выступает не само пользование, а коммунальные услуги. Следовательно, возлагая расходы по этим коммунальным услугам стороны тем самым арендную плату не согласовали, возложение расходов по коммунальным услугам формой арендной платы выступать принципиально не может. Вывод: В какой бы форме арендная плата не выступала, она в любом случае должна являть собой эквивалент именно возможности пользования.

Условие об Арендной плате по общему правилу не является существенным условием договора аренды – этот вывод основан на предписаниях п. 1 ст. 614, где прямо указывается, что если арендная плата договором не определена, применяются порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

5. Форма. Вопросы формы договора аренды регламентируются статьей 609. Здесь изложены следующие правила – если договор заключается на срок более одного года, а также в случаях, когда одной из сторон является ЮЛ, договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме. Устанавливая правила относительно формы параграф 1 гл 34 не предусматривает специальных последствий несоблюдения этой письменной формы – следовательно, в случае, если требуется письменная форма и она не соблюдена, то последствием этого будет невозможность ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта и условий заключенной сделки. Т. е. форма не является конститутивным элементом договора аренды и несоблюдение формы не влияет на действительность договора. При этом указанные правила, касающиеся формы и последствий ее несоблюдения, являются общими и применительно к отдельным разновидностям данного договора законодатель может устанавливать изъятия из этих общих правил (аренда зданий и сооружений). Но за пределами подобных изъятий будет действовать общее правило.

Решение вопроса относительно государственной регистрации договора аренды - в случае, если предметом договора аренды выступает недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом (такие изъятия есть на уровне ГК – ст. 651.). Если договор аренды требует государственной регистрации и она отсутствует – договор не считается заключенным.

Содержание договора аренды.

Обязанности арендодателя.

Поскольку договор аренды представляет собой консенсуальную конструкцию, первой обязанностью арендодателя является обязанность предоставить соответствующее имущество арендатору.

Сами фактические действия, которые должен совершить арендодатель, исполняя соответствующую обязанность, зависят от вида имущества и условий договора. Например, если договор аренды опосредует лишь предоставление имущества в пользование без передачи владения, исполнение этой обязанности будет происходить путем допуска к пользованию. Напротив, если договор аренды предполагает передачу имущества не только в пользование, но и во владение арендатора, реализация этой обязанности будет происходить посредством передачи этого самого имущества.

При этом обязанность предоставить имущество арендодатель должен исполнить в срок, установленный договором. Если такой срок не предусмотрен – в разумный срок.

Последствия неисполнения арендодателем данной обязанности. Здесь необходимо обратить внимание на предписания П. 3 ст. 611, который в качестве одного из возможных последствий указывает на возможность истребования арендатором данного имущества по правилам ст. 398.

Ссылка на ст. 398 и предоставление арендатору подобного иска вполне обосновано. Ведь в ст. 398 идет речь о последствиях неисполнения обязанности передать в том числе в возмездное пользование индивидуально-определенную вещь. Поскольку предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная вещь и это вытекает из самой природы арендных отношений, данный иск вполне адекватен и вполне логично возможен для арендатора.

При этом мы должны с вами помнить, что требования, которые описываются предписаниями ст. 398 представляют собой иск личный, но не вещный. Несмотря на то, что речь идет об истребовании, это лишь обязательственный личный иск, а следовательно, все условия его реализации, обозначенные в ст. 398, будут сохранять свою силу и здесь. Поскольку иск лишь обязательственно-правовой, его можно реализовать только против неисправного контрагента. Арендатор может истребовать имущество только у арендодателя и только до тех пор, пока право на это имущество не приобретено третьим лицом. Т. е. если арендодатель оставаясь собственником этого имущества производит его отчуждение третьему лицу и право собственности переносится на это третье лицо, истребовать по ст. 398 у третьего лица арендатор не может, а вещного иска у него нет (ибо у него нет титула). Требование исключительно обязательственное, исключительно личное и , соответственно, только против контрагента по договору. Этот вывод, достаточно очевидно вытекающий из положений ст. 398, подтверждает и судебно-арбитражная практика: п. 9 информационного письма № 66 - ВАС констатирует, что арендатор вправе истребовать имущество только у арендодателя, но не у третьих лиц, у которых это имущество находится.

В качестве альтернативы требованию арендатора передать соответствующую вещь (ст. 398) законодатель называет также возможность для арендатора при неисполнении обязанности предоставить соответствующее имущество предъявить требование о расторжения договора. Причем эта альтернатива не зависит от каких бы то ни было условий и только арендатор выбирает, какой из способов защиты является для него наиболее адекватным и целесообразным, т. е. если это имущество по прежнему находится у арендодателя (оно не передано третьим лицам и третьи лица не приобрели титул в отношении этого имущества), то у арендатора при нарушении его соответствующего права есть выбор – либо по ст. 398 истребовать это имущество, либо потребовать расторжения договора. Понятно, что если возможность использования иска из ст. 398 исключена ввиду того, что, допустим, вещи не существует или того, что вещь уже не принадлежит арендодателю, то эта альтернатива сводится до одного возможного требования, а именно, требования о расторжении договора и о возмещении причиненных убытков.

Кроме того, одно из последствий неисполнения арендодателем обязанности предоставить имущество арендатору выводит арбитражная практика, выводит из природы договора аренды как синаллагматического. В п. 10 информационного письма № 66 ВАС говорит о том, что арендодатель, который не выполнил обязанности предоставить имущество, вправе требовать внесения арендной платы только после фактической передачи этого имущества.  За все время, пока имущество не предоставлено, несмотря на то, что договор заключен и действует, арендатор вносить арендную плату не должен. Вполне логичный и очевидный вывод.

Одновременно с передачей в аренду имущества арендодатель должен передать все необходимые принадлежности и документы. Последствия нарушения этой обязанности – п. 2 ст. 611 связывает подобные последствия с ситуацией, когда в результате непередачи принадлежностей или документов арендатор не может пользоваться имуществом либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать. Если следствием неисполнения этой обязанности выступают именно эти обстоятельства, арендатор вправе потребовать предоставления либо вправе потребовать расторжения договора (здесь нет ступенчатой системы защиты, как в КП). Подобные требования могут использоваться арендатором не в силу самого факта непредоставления принадлежностей или документов – если это непредоставление никак не сказывается на возможностях и объеме использования арендованного имущества, то подобные способы защиты для арендатора недоступны. Только в том случае, если непредоставление принадлежностей или документов приводит к невозможности использования либо значительно сужает спектр возможных вариантов использования имущества, есть два альтернативных способа защиты.

Кроме того, говоря о последствиях неисполнения данной обязанности, нужно обратить внимание на те разъяснения, которые даются в П. 8 информационного письма № 66 – ВАСом моделируется ситуация, когда в рамках заключенного договора аренды, предметом которого были вертолеты, само имущество было передано, однако оно было передано без документов, которые позволяют использовать это имущество полностью и по назначению. Рассматривая подобную ситуацию ВАС говорит, что в подобном случае помимо тех последствий, которые обозначены в ст. 611, последствием нарушения также является отсутствие у арендатора обязанности вносить арендную плату за весь период, пока в виду непредоставления документов арендатор лишен возможности использовать соответствующее имущество. Не предоставлена возможность использования - нет и встречной обязанности по внесению арендной платы.

Исполняя свою обязанность по передаче имущества арендатору арендодатель должен предоставить это имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Иными словами качество предоставляемого объекта должно соответствовать условиям договора. Если в договоре условия о качестве отсутствуют, то качество предоставляемого объекта должно соответствовать целям его обычного использования. Законодатель допускает возможность для сторон установить особые требования к качеству, и эти особые требования могут отличаться по сравнению с обычными в любую сторону – они могут быть как повышенные, так и пониженные. Стороны имеют право установить соответствующий параметр абсолютно самостоятельно. Поэтому когда в доктрине появляются утверждения о том, что арендодатель должен предоставить исправный, качественный объект, нужно понимать всю условность этого утверждения – объект должен быть исправным с точки зрения тех целей и условий, которые определены договором.

За предоставление имущества с недостатками, т. е. с отклонениями в худшую сторону от тех параметров качества, которые согласованы сторонами либо вытекают из общего назначения соответствующего имущества, арендодатель несет ответственность. Вопрос об ответственности арендодателя за недостатки также как и в купле-продаже строится по системе гарантии – это не ответственность в подлинном смысле слова, от субъективного отношения к нарушению арендодателя вопрос использования арендатором тех или иных способов защиты не зависит. Арендодатель будет отвечать, а, следовательно, к нему могут быть предъявлены соответствующие требования даже если сам арендодатель об этих недостатках не знал, это обстоятельства не играет вообще никакой роли - самое главное, что недостаток присутствует в объекте на момент предоставления и в таком случае арендатор может использовать один из способов защиты (и это логично: если арендодатель – собственник, а ст. 608 других вариантов не оставляет, то риск наличия любых недостатков в собственной вещи должен нести арендодатель).

Правда необходимо обратить внимание на предписания п. 2 ст. 612, которые обозначают границы такой ответственности - пределом ответственности арендодателя за недостатки и обстоятельствами, исключающими возможность предъявления со стороны арендатора требований, связанных с недостатками, является оговоренность этих недостатков в договоре, заранее известность этих недостатков арендатору, а также то обстоятельство, что недостатки должны были быть обнаружены во время осмотра или приемки (достаточно любого).  По сути дела п. 2 ст. 612 исключает ответственность за недостатки, которые были известны и за недостатки, которые являются явными.

Какие требования может предъявить арендатор в случае, если передана вещь с недостатками, за которые отвечает арендодатель. В качестве альтернативы ст. 612 говорит о том, что арендатор в подобном случае вправе:

• потребовать устранения

• Соразмерного уменьшения арендной платы

• Потребовать возмещения собственных расходов на устранение недостатков

• Потребовать расторжения договора

Эти 4 способа защиты предоставляются арендатору вне зависимости от характера недостатков (т. е. неважно, являются ли недостатки существенными или обычными.)

При этом закрепляя за арендатором возможность использования соответствующих 4 способов защиты, законодатель постарался озаботиться и интересом арендодателя – да, он нарушил свои договорные обязанности, но заботясь о его интересе закон говорит о том, что арендодатель вправе заблокировать использование соответствующих способов защиты путем незамедлительной замены некачественного объекта объектом надлежащего качества, т. е если арендодатель без промедления эту замену производит, то любое из 4 требований арендатора удовлетворению не подлежит (интерес арендатора в использовании имущества будет полностью защищен и одновременно будет сохранен и интерес арендодателя, ведь он тоже сделал необходимые приготовления для получения дохода и так просто растаптывать только за то, что им было допущено нарушение, нельзя - волки сыты, овцы целы). Почему замена возможна – индивидуально-определенный не значит уникальный, в подавляющем большинстве случаев есть объект с аналогичными характеристиками, на который можно заменить предоставленный объект. Убытки в случае незамедлительной замены требовать можно – нарушение, допущенное арендодателем, не легализуется, законодатель с помощью этого механизма позволяет лишь обеспечить долгосрочное сотрудничество сторон; если это нарушение влечет за собой негативные последствия, факт нарушения есть и условия для возникновения требования о возмещении убытков на лицо, следовательно их можно требовать (равным образом в таком случае возможно взыскание неустойки, если таковая установлена договором за предоставление некачественного товара).

Помимо обязанности предоставить вещь надлежащего качества арендодатель, предоставляя вещь, должен передать вещь надлежащую с точки зрения юридических характеристик, т. е. без юридических недостатков. Воплощая эту идею ст. 613 говорит о том, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

И здесь нас поджидает вопрос, ответ на который с точки зрения законодательства не очевиден – если в вопросе, связанном с физическими недостатками, ст. 612 не оставляет никаких сомнений в том, что речь в ней идет именно о гарантии и требования могут быть предъявлены к арендодателю независимо от того, знает он или не знает о соответствующих недостатках, то в ст. 613 этот вопрос не разрешен. С одной стороны использование терминологии «при неисполнении данной обязанности (предупредить о всех правах третьих лиц)» показывает, что законодатель здесь почему-то якорится на субъективные основания. С другой стороны, если вернуться на предложение выше, то не говорится «обо всех известных ему правах третьих лиц». С точки зрения системы, ответственность за юридические недостатки также должна строится по системе гарантии, потому что нет никакой логики в том, что за физические недостатки арендодатель несет ответственность вне зависимости от своего знания, а за юридические отвечает только за известные ему (применительно к той же самой купле-продаже вопрос и применительно к физическим, и применительно к юридическим строится на основании одной и той же системы). Кроме того, применение здесь системы гарантии оправдано тем, что арендодатель – это собственник имущества, поэтому риск всего, что с этим имуществом происходит, и риск любых недостатков (как физических, так и юридических) должен лежать на нем. Кто как не собственник должен знать обо всех недостатках его вещи, а если не знает, то это его проблемы, эти проблемы не должны возлагаться на оборот.

Следующая обязанность, которая лежит на арендодателе состоит в том, Что он обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду. Применительно к ремонту законодатель дифференцирует все возможные ремонты на два вида – капитальный и текущий. Капитальный ремонт, который представляет собой восстановление целостности вещи, т .е замену ее конструкции или основных частей, по общему правилу является обязанностью арендодателя. Логика здесь видимо кроется в том, что арендодатель, несмотря на передачу имущества в аренду, продолжает оставаться его собственником, а капитальный ремонт сопряжен со значительными в т. ч. финансовыми вложениями, значительностью объема необходимых работ, следовательно, как собственник арендодатель должен продолжать нести бремя, по крайней мере применительно к ремонту капитальному. Правда это является лишь общим правилом – данная норма диспозитивна, а, следовательно, соглашением сторон вопрос о ремонтах, в т. ч. о капитальном ремонте, может быть разрешен иным образом, но если стороны по этому поводу ничего не указывают, то обязанность производства капитального ремонта возлагается именно на арендодателя.

При этом арендодатель должен производить капитальный ремонт в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В случае нарушения этой обязанности арендатор вправе либо самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать все понесенные расходы, либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо арендатор вправе требовать расторжения договора. Любой из этих способов защиты реализуется арендатором по собственному усмотрению – он сам исходя из своего интереса может один из этих способов защиты выбрать.

Обязанности арендатора.

Характеризуя обязанности арендатора в подавляющем большинстве учебной и монографической литературы этот вопрос начинается с указания на обязанность арендатора пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества. Причем в этой фразе логическое ударение должно ставится на словосочетании «в соответствии» и далее по тексту. Никакой обязанности пользоваться у арендатора нет – использование находится в его интересе, а обязать кого-то действовать в собственном интересе нельзя, возможность использования арендуемого имущества является его правом, а право никогда в рамках одних и тех же отношений не может быть одновременно обязанностью. Пользоваться или нет – арендатор решает этот вопрос исключительно по своему усмотрению, но если он пользуется, то он должен пользоваться в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

При нарушении данной обязанности арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Следующая обязанность, которая лежит на арендаторе, состоит в том, что арендатор должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести расходы по содержанию этого имущества. Текущий ремонт направлен на устранение мелких недостатков и имеет целью предотвращение преждевременного износа. Текущий ремонт по общему правилу является обязанностью арендатора, потому что прежде всего его интерес состоит в использовании этого имущества и само имущество находится в его обладании, а также под его воздействием. Однако речь идет лишь об общем правиле – договором может быть предусмотрено иное. В том случае, если арендатор данную обязанность не исполняет, в ситуации, когда нарушение является неоднократным либо приводит к существенному ухудшению имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Следующая обязанность, лежащая на арендаторе, по сути главная – арендатор обязан вносить арендную плату. Размер, порядок и сроки внесения определяются договором. В том случае, если договор таких параметров не устанавливает, применяются обычные размер, порядок и сроки. При этом нужно понимать, что арендная плата является эквивалентом возможности использования.  Если арендатор этой возможности лишен и лишен ее по причинам, от него не зависящим, то вносить арендную плату он не должен (этот тезис предопределяет синаллагматичность договора). Но из того, что арендная плата вносится за возможность использования, мы с равным успехом можем сделать и другой вывод – если такая возможность предоставлена, то арендатор обязан вносить арендную плату независимо от того, осуществляет он пользование или нет. Если имущество передано в аренду, а арендатор, не имея интерес или необходимости (или утратив их), этим имуществом не пользуется, то на его обязанности по внесению арендной платы это ни коим образом не сказывается. Данный тезис достаточно наглядно подтверждается казусом, который разбирается в п. 13 Информационного письма № 66: между сторонами был заключен договор аренды, имущество было передано арендатору. Спустя определенное время арендатор утратил интерес в использовании соответствующего имущества и пользоваться этим имуществом перестал (освободил нежилое помещение). Дальше между сторонами возник спор относительно того, должен ли арендатор вносить арендную плату за все время, когда это помещение фактически им было освобождено. ВАС закономерно и правильно констатировал необходимость подобного внесения, потому что договорные отношения между сторонами не прекращены, предоставленная арендодателем возможность использования соответствующего объекта под сомнение не ставилась, а следовательно никаких препятствий в этом пользовании арендодатель арендатору не ставил, а то, что он не хочет пользоваться – это его личные и внутренние проблемы, сама возможность пользования была, значит и арендная плата должна взыскиваться. При этом ВАС РФ попутно заметил, что стороны могут своим соглашением расторгнуть договор и с расторжением обязанность по внесению арендной платы отпадет, но поскольку стороны такого соглашения не заключили и сам договор сохраняет силу и действие, сам факт неиспользования арендатором этого имущества на его обязанности по внесению арендной платы не отражается.

Нарушение обязанности по внесению арендной платы –

По умолчанию возможным для арендодателя способом защиты будут выступать убытки (потому что арендная плата может выражаться в самых различных формах). Ст. 395 может использоваться только в том случае, если договором арендная плата установлена в денежной форме.

Кроме того, в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд арендодатель имеет право требовать расторжения договора.

Говоря о последствиях неисполнения этой обязанности следует обратить внимание на те разъяснения, которые ВАС дает в п. 14 инф. Письма № 66. Здесь речь идет о следующей ситуации: между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения. Это помещение было предоставлено арендатору, осуществляя использование арендатор разместил в этом помещении свои товары, а в последующем, несмотря на то, что сам договор еще не был прекращен, арендатор в неизвестном направлении скрылся, позабыв одновременно о своей обязанности по внесению арендной платы. После этого ситуация развивалась следующим образом: пока арендатор где-то бегал срок договора аренды истек. Арендатор вернулся и говорит: «отдай мне мое имущество, которое было расположено в арендуемом помещении», на что арендодатель сказал, что не отдаст, покуда арендатор не погасит задолженность по арендной плате, образовавшуюся за время действия договора. Стороны обратились за разрешением данного спора в суд. Как это не странно с точки зрения закона ВАС встал на сторону бывшего арендодателя – ВАС указал, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся у арендодателя после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Это разъяснение, несмотря на то, что оно содержится на уровне информационного письма, ничего общего с правом не имеет, потому что хотя ВАС ссылается на право удержания и ст. 359, условий для применения удержания в данном случае нет. с точки зрения ст. 359 удерживать чужую вещь можно только в том случае, если она оказалась в твоем владении на законном основании и тем самым удержание отличается от самоуправства. В данном случае со стороны арендатора арендодателю владение этим имуществом не передавалось и никакого волеизъявления по этому поводу арендатор не делал. Пытаясь как-то сгладить отсутствие этого условия ВАС РФ начинает ссылаться на следующие обстоятельства: срок договора истек, арендатор это имущество не забрал, а если он его не забрал по истечении срока действия договора, то тем самым он якобы и изъявил волю на оставление этого имущества арендодателю. Это утверждение со здравым смыслом не имеет ничего общего, потому что по этой логике если, допустим, пришли вы на лекцию с ноутбуком, попечатали, устали. Поскольку вы в совершенно разбитом состоянии, забыли его на столе. Возвращаетесь через пять минут, а за ним сидит «Наталь Санна» и печатает. «А можно получить назад свою вещь?» - «А вот когда задолженность по оплате за обучение погасишь, вот тогда мы тебе эту вещь и отдадим. То обстоятельтсво, что арендатор вещь не забрал еще не свидетельствует о передаче во владение и волю на передачу во владение из того, что он не забрал вещь, вывести невозможно. Конечно, с психологической точки зрения вариант, который предлагает ВАС наиболее приемлем для защиты интересов арендодателя, но нужно помнить, что защита даже значимого интереса не должна осуществляться на противозаконных основаниях и происходить противозаконными действиями и способами. ВАС просто напросто оправдывает лень арендодателя – задолженность есть, арендодатель вполне может обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности, наложить арест в обеспечение иска, но нет – ведь арендодателю чем ходить по судам куда проще просто лежать на печи или лаять на всех проходящих мимо оставленного арендатором имущества, охраняя его. Это произвол в чистом виде, а когда он исходит от ВАС, авторитета судебной власти это не прибавляет.

Говоря об обязанностях арендатора необходимо обратить внимание на предписания п. 2 ст. 615, согласно которым арендатор вправе передавать арендуемое имущество третьим лицам, сдавать его в субаренду, залог, безвозмездное пользование или перенаем только с согласия арендодателя. При этом нужно понимать, что такой подход – возможность распоряжения имуществом только согласия арендатора – является лишь общим правилом. Законом или соглашением сторон может быть предусмотрено иное. Причем это иное может быть самого разного порядка – в отдельных случаях закон может указывать вообще на невозможность распоряжения, а в отдельных случаях может указывать на возможность соответствующей передачи без согласия арендодателя. Но за пределами этих изъятий действует общее правило – возможность передачи третьим лицам существует только с согласия арендодателя.

Причем, поскольку закон использует широкое понятие «согласие», нужно понимать, что согласие включает в себя как согласие предварительное (т. е. разрешение), так и согласие последующее (т. е. одобрение) ³⁰. Кроме того, устанавливая необходимость получения согласия, законодатель не описывает формы такого согласия, а, следовательно, это согласие может быть дано в любой форме (на практике – в виде визы на договоре с третьим лицом, в виде отдельного документа, подписи арендодателя на договоре с третьим лицом рядом с подписями арендатора и третьего лица и т. д.). В случае нарушения данных предписания, т. е. в том случае, если арендатор передает имущество третьему лицу без согласия арендодателя, последний вправе требовать расторжения договора.

Следующая обязанность арендатора обусловлена срочным характером владения и пользования, которое опосредуется конструкцией договора аренды. При прекращении договора арендатор должен возвратить имущество арендодателю. Соответственно, в самой обычной нормальной ситуации такая обязанность по возврату возникнет по окончании срока.

При этом арендатор должен возвратить то же самое имущество, в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

При нарушении данной обязанности законодатель устанавливает целый ряд последствий, призванных стимулировать арендатора к надлежащему исполнению обязанности по возврату и одновременно защищающих арендодателя:

1. За весь период просрочки арендатор должен внести арендную плату, а также возместить убытки в части, непокрытой арендной платой. Соответствующие правила закреплены в ст. 622 и в судебной практике и доктрине эти правила зачастую оцениваются как регулирующие договорные отношения. Главный аргумент в пользу этого подхода – ст. 622 расположена в параграфе 1 гл. 34. Однако такая констатация неверна, потому что речь в данном случае идет о ситуации, когда срок договора истек, следовательно, никаких договорных отношений между сторонами нет. По сути дела это сверхдоговорное пользование, которое в данном случае происходит со стороны арендатора, является пользованием без правового основания, а, следовательно, то возмещение, о котором говорит ст. 622 является ничем иным как специальной нормой о неосновательном обогащении, определяющей порядок исчисления размера этого неосновательного обогащения. Эту констатцию абсолютно не порочит тезис о том, что эта норма расположена в гл. 34 - Законодатель может помещать исходя из необходимости системного регулирования нормы самого разного содержания в соответствующие главы. Природа этой суммы – это возмещение неосновательного обогащения (несмотря на то, что в ст. 622 указывается на то, что арендатор вносит арендную плату). Просто законодатель использует краткую формулировку - на самом деле речь идет о возврате неосновательного обогащения в размере, аналогичном размеру арендной платы.

2. В качестве последствия нарушения со стороны арендатора обязанности возвратить арендуемую вещь законодатель возлагает на арендатора риск случайной гибели этой вещи. Как только арендатор впадает в просрочку, на него переходит риск случайной гибели, несмотря на то, что он не собственник и титул права собственности к нему ни на секунду не переходит. Не являясь носителем блага он, в силу специального указания закона, становится носителем бремени.

Указанные правила регламентируют последствия несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества. При констатации просрочки необходимо учитывать предписания п. 2 ст. 621 ГК и от ситуации просрочки в возврате необходимо четко отграничивать вариант, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по окончании договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Дальнейшее использование имущества со стороны арендатора будет уже пользованием договорным, никаким вышеобозначенных последствий (переход риска случайной гибели, обязанность компенсировать неосновательное обогащение) здесь происходить не будет (потому что само пользование будет основательным), договор возобновляется на тех же условиях, т. е. арендатор, пользуясь имуществом на основании договора, должен будет уплачивать арендную плату.

Таким образом нужно разводить две ситуации – 1) срок договора истек, арендатор продолжает пользоваться имуществом, но арендодатель возражает против этого дальнейшего пользования. 2) арендатор продолжает пользоваться, имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.  разница между ними в одном ключевом моменте: эти ситуации расходятся в зависимости от наличия возражения арендодателя. Это возражение или отсутствие возражения должны быть продемонстрированы в срок, близкий к моменту истечения срока договора. О своем несогласии арендодатель должен манифестировать в срок, максимально приближенный к сроку окончания действия договора.

На сем обязанности арендатора у нас закончились. Но вопреки здравому смыслу вопрос о содержании договора аренды мы не прекращаем, потому что за пределами нашего рассмотрения остались некоторые явления, которые значимы с точки зрения конструкции аренды:

Права арендатора. Мы будем говорить лишь о некоторых специальных правах, которые не были предметом нашего рассмотрения при предшествующем анализе обязанностей арендодателя.

В числе этих прав необходимо назвать регламентируемое п. 1 ст. 621 преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Предоставление арендатору преимущественного права вполне оправдано с позиции экономического интереса – очевидно, что у арендатора самим прекращением договора интерес в использовании соответствующего имущества может не исчерпываться. Отсюда, из экономически прогнозируемого желания арендатора продолжить использование, это преимущественное право и проистекает.

При этом, предоставляя это преимущественное право, законодатель должен позаботиться и об интересе арендодателя, т. е. это преимущественное право не должно нарушать интерес арендодателя. 

Преимущественное право возникает у арендатора только при наличии совокупности условий:

1. Преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок обладает только арендатор, который не допускал нарушений договора (арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности). Если толковать это условие буквально, следует сделать вывод, что при любом самом малейшем нарушении (независимо от того, была ли применена за это нарушение какие-либо санкция или нет, каков характер этой санкции, каких-либо иных параметров) это преимущественное право утрачивается. Никаких исключений из этого нет, а положения закона в первую очередь должны толковаться буквально.

2. Для реализации этого преимущественного права арендатор должен письменно предупредить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. При этом ст. 621 говорит о том, что такое предупреждение должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора. Соответственно, невыполенние этой формальности лишает арендатора преимущественного права, а равным образом это право у арендатора исчезнет, если уведомление будет, но оно не соответствует параметрам ст. 621 – будет устным или не в разумный срок. В таком случае вопрос о том, будет ли заключен с арендатором договор остается исключительно на произволе арендодателя, т. е. если он захочет, то он заключит этот договор уже вне всякого преимущественного права, но если не захочет, то преимущественного права здесь нет и заключив договор с третьим лицом он ничего не нарушит.

3. Данное право существует и может быть реализовано арендатором только в том случае, если арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Тоже вполне логично, потому что арендодатель является собственником. Следовательно, судьбу вещи определяет он и только он и навязывание ему того, что вот арендатор хотел бы попользоваться этим имуществом новый срок, входило бы в противоречие с потенциально возможными интересами арендодателя как собственник. Но здесь есть проблема – намерение есть вещь внутренняя и субъективная, понять ее достаточно сложно. Поэтому законодатель воспринимает наличие или отсутствие этого условия по неким объективным показателям, вводя фикцию – в случае несдачи имущества в аренду в течение одного года действует фикция нежелания арендодателя в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

При этом мы должны адекватно понимать существо данного явления: преимущественное право - это значит преимущественно перед всеми третьими лицами. Однако это преимущественное право не означает, что арендатор может настаивать на тех же самых условиях для нового договора. Арендатор не навязывает условий – у него есть лишь преимущество взять это имущество в аренду на новый срок на тех условиях, на которых арендодатель планирует это имущество сдавать. Если условия, установленные арендодателем арендатора не устраивают, то он своим преимущественным правом не пользуется, а, следовательно, арендодатель может заключить договор аренды с третьим лицом.

Что касается последствий нарушения этого преимущественного права, то система способов защиты, установленная ст. 621 ГК, выглядит предельно удачно (законодатель видимо собрался). В качестве способов защиты при нарушении преимущественного права арендатора законодатель устанавливает право арендатора требовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя и (или) возмещения причиненных убытков («и (или)» - т. е. возмещение убытков может использоваться кумулятивно или альтернативно). Чрезвычайно удачный способ защиты, удачный в том плане, что он одновременно выполняет и функцию пресечения нарушения, и одновременно происходит восстановление нарушенного положения.

Здесь есть другая проблема – примерно подобного характера преимущественное право существует у нанимателя в рамках договора найма жилого помещения, а также оно существует в договоре коммерческой концессии. Парадокс в том, что одно и то же преимущественное право, но мало того, что условия его реализации разные, последствия установлены совершенно другие.

Право арендатора на улучшение имущества.

Улучшения представляют собой изменения свойств вещи, которые повышают ее стоимость, но не изменяют существа.

Вопрос о судьбе улучшений разрешен законодателем в ст. 623 ГК РФ. Исходя из ее предписаний судьба улучшений зависит от трех параметров (сделать табличку)

1. За счет чего эти улучшения произведены

2. Являются ли эти улучшения отделимыми или нет

3. Есть ли согласие арендодателя на производство этих улучшений.

Исходя из этих трех категорий законодатель и строит регулирование, которое схематично выглядит следующим образом:

Амортизационные расходы	За счет собственных средств арендатора
	Отделимые	неотделимы
		С согласия арендодателя	Без согласия

Первый параметр– за счет чего эти улучшения произведены. Если улучшения производятся за счет амортизационных расходов, то такие улучшения не возмещаются и права на них арендатор не имеет, потому что за счет амортизации он уже получает возмещение. Если улучшения производятся арендатором за счет собственных средств, то судьба у них одна (ниже).

Второй параметр – являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми. отделимые – это такие улучшения, которые могут быть отделены от вещи без нанесения несоразмерного ущерба ее существу и качеству:

1) отделимые – они могут быть отделены от вещи без нанесения несоразмерного ущерба ее существу и качеству; Поскольку они произведены за счет собственных средств арендатора, собственником отделимых улучшений является арендатор.

2) неотделимые – вопрос о том, кому принадлежат неотделимые улучшения предопределен: раз они составная часть вещи, неотделимая от нее, то поскольку собственником арендуемой вещи является арендодатель, значит неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. Однако получается, что средства арендатора способствуют увеличению стоимости чужого имущества и законодатель не может оставить это просто так. Поэтому не ставя под сомнение вопрос о собственности, законодатель, защищая интерес арендатора, ставит вопрос о том, а может ли при этом арендатор требовать компенсации этих неотделимых улучшений. Вопрос о компенсации решается в зависимости от третьего параметра:

Третий параметр – произведены эти улучшения с согласия или без согласия арендодателя. 1. Если эти улучшения произведены с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на компенсацию стоимости этих улучшений 2. Если без согласия, то и без компенсации.

Вполне логичное и в целом адекватное регулирование. Единственное, на что нужно обратить внимание. В п. 2 ст. 623 –Если арендатор имеет право на компенсацию улучшений, то в какой момент корреспондирующая этому праву обязанность возникает у арендодателя? Она возникает после прекращения договора.  раз обязанность этой компенсации возникает после прекращения договора, арендатор, произведший с согласия арендодателя неотделимые улучшения не может засчитать в счет причитающейся с него арендной платы стоимость этих улучшений, потому что речь идет о таком институте как зачет, для него необходимо наличие такого условия как зрелость требований, т.е. срок исполнения требований должен наступить, а этого условия в данном случае нет, потому что срок по требованию арендодателя уплатить арендную плату наступил, а срок по требованию арендатора выплатить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя – нет.  зачет невозможен.

Правда данное правило сформулировано как диспозитивное и поэтому стороны в договоре могут установить иной срок компенсации, а, следовательно, в отдельных случаях такой зачет может оказаться допустимым.

Право арендатора на выкуп арендуемого имущества.

Ст. 624 регламентирует это право и по смыслу ст. 624 это право носит факультативный характер, в том смысле, что это право возникает у арендатора только в том случае, когда это прямо предусмотрено законом или договором, т. е. по умолчанию у арендатора такого права нет. Это вполне логично если мы учтем, что договор аренды опосредует лишь временное владение и пользование.

Что касается закона, то наиболее наглядным примером подобного является законодательство о приватизации. Одним из лиц, имеющих преимущественное право на приватизацию, является арендатор государственного или муниципального имущества.

Что касается установления этого права договором, то здесь законодатель никаких общих ограничений не устанавливает, предоставляя сторонам абсолютно самостоятельно и свободно решать этот вопрос. Кроме того, закон прямо подчеркивает, что это право может быть установлено не только самим договором, но и дополнительным соглашением сторон (т. е. воля сторон, направленное на предоставление арендатору данного права, может быть выражена не только в момент заключения договора, но и позднее).

Смысл этого права на выкуп сводится к тому, что внося выкупную цену, арендатор становится собственником соответствующего имущества (а поскольку он становится собственником, отношения по договору аренды прекращаются). Как правило, законом или договором право на выкуп предоставляется после прекращения договора. Но здесь все достаточно диспозитивно и стороны могут установить любое регулирование.

Прекращение договора аренды

Необходимость обращения к этому вопросу обусловлена тем, что в силу природы отношений и специфики регулирования данного договора, прекращение договорных обязательств в данном случае сопряжено с рядом особенностей. Соответственно, наряду с общими основаниями прекращения для конструкции аренды характерно либо наличие специальных оснований, либо модификация общих оснований.

В частности, в виду того, что конструкция договора аренды предполагает срочный характер владения и пользования соответствующим объектом, одним из возможных специальных оснований может выступать истечение срока. Правда при этом мы должны оговориться и вспомнить ситуацию, когда срок, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Здесь само по себе истечение срока правопрекращающим юридическим фактом выступать не будет.

Определенной спецификой здесь обладает и такое основание как расторжение договора. В рамках договора аренды, анализируя те или иные способы защиты, которые предоставляются сторонам на случай нарушения своих обязанностей контрагентом, законодатель использует в качестве способа защиты именно юрисдикционное прекращение, т. е. требование о расторжении договора. Понять логично, почему это так – понять довольно сложно. Но понимаем мы этого или нет, тем не менее, законодатель достаточно последователен.

При этом регламентация подобного расторжения содержится в ст. 619 и 620. Они достаточно похожи – в них обоих идет речь о возможности юрисдикционного прекращения, а почему они разные – потому что в ст. 619 рассматривается ситуация, когда правом на обращение в суд обладает арендодатель, а ст. 620 описывает возможность требовать расторжения договора, предоставленную арендатору.

Обе предусматривают по 4 основания для расторжения договора.

Ст. 619

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; а если через раз, то может ли арендодатель потребовать расторжения – если толковать буквально, то нет. А если арендная плата установлена в 100 рублей, а арендатор платит из принципа 99 рублей – тоже не может. Однако у нас есть ст. 450, т. е. в качестве основания за скобками остается существенное нарушение.

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.  этот перечень не является исчерпывающим, помимо 4-х прямо описанных в ст. 619 оснований основания для расторжения по требованию арендодателя могут быть установлены законом или договором.

При этом среди законных оснований у нас за скобками остается ст. 450 ГК. это важное уточнение. Одним из возможных оснований при наличии которых арендодатель вправе потребовать расторжения договора пп. 3 ст. 619 называет «более двух раз подряд не вносит арендную плату».

А если через раз? – допустим арендная плата установлена помесячно, а арендатор в январе платит, а a в феврале нет, в марте платит и т. д. На основании ст. 619 арендодатель потребовать расторжения договора не может. Равно как для нас тупиковой является ситуация, когда арендная плата составляет 100 рублей, но из принципа (или по иным ведомым только ему мотивам) арендатор платит только 99 рублей, и так из месяца в месяц. В данном случае арендодатель также не может требовать расторжения договора на основании ст. 619 (там написано «не вносит», а он вносит).  сама по себе ст. 619 своим перечнем оснований защиты в подобных ситуациях не дает будучи сформулированной чрезвычайно жестко и формально. Но поскольку у нас всегда за скобками есть ст. 450 (существенное нарушение) арендодатель может потребовать и в первом, и во втором случае расторжения договора, но просто ему в таком случае нужно будет доказать, что нарушение, допущенное арендатором, является существенным (т. е. соответствует всем требованиям легальной дефиниции существенного нарушения, указанным в ст. 450).

Что касается тех оснований, которые могут быть установлены договором, то здесь никаких ограничений нет и как подтверждает ВАС в п. 25 информационного письма № 66 основания расторжения договора, установленные в договоре, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны контрагента.

Предельно интересным и занимательным является регулирование вопроса о процедуре расторжения договора по правилам ст. 619:

«Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок» - до предъявления требования в суд и, соответственно, включения механизма расторжения договора арендодатель должен направить предупреждение. Однако это только начало, ибо ст. 619 не исключает необходимости применения общих правил, связанных с процедурой расторжения договора, в частности общих правил п. 2 ст. 452, которая настаивает на том, что при любом требовании о расторжении договора до предъявления требования в суд обязательно соблюдение претензионного порядка урегулирования споров (в противном случае исковое заявление будет оставлено без рассмотрения). Причем ст. 619 не исключает этого правила, потому что смысл этих двух указаний различен: Ст. 619 говорит о предупреждении, связанном с необходимостью устранения нарушения; а ст. 452 говорит о предложении расторгнуть договор.  они не взаимозаменяемы, следовательно, обе эти процедуры арендодатель, желающий расторгнуть договор, должен соблюсти: он должен направить предупреждение, если после этого нарушение не устранено, то, желая продолжить процедуру, связанную с расторжением договора, он должен направить претензию с предложением расторгнуть договор в добровольном внесудебном порядке.

Судебно-арбитражная практика пытается облегчить эту процедуру и в п. 29 ВАС РФ говорит о том, что два этих этапа могут быть объединены в единый документ – в одном документе может содержаться и предупреждение о необходимости устранения нарушения, и предложение расторгнуть договор. При этом ВАС понимает, что речь идет о двух разных этапах, двух разных волеизъявлениях, поэтому он говорит, что из текста документа должно явно следовать соблюдение двух этих обязательных правил («Дорогой арендатор, ты не платишь арендную плату более двух раз подряд. Предупреждаю тебя о необходимости устранения данного нарушения, в противном случае предлагаю расторгнуть договор).

И только лишь послав предупреждение (нарушение не устранено), послав претензию с предложением расторгнуть договор (ноль внимания), арендодатель имеет право обратиться с соответствующим требованием в суд.

Но и здесь еще процедура не закончена. Необходимо при этом учитывать разъяснение, которое содержится в информационном письме № 14 от 05.05.1997 – в п. 8 ВАС констатирует, что требование о расторжении договора может быть удовлетворено только в том случае, если к моменту вынесения решения нарушение, послужившее основанием для обращения в суд, не устранено.

Для чего столь сложна процедура выхода из договорных отношений – осознать невозможно. Это безжалостное и беспощадное регулирование. Но упрощать ее только потому, что мы ее считаем сложной, нельзя.

Как из этой ситуации можно выйти законным способом – ст. 310, можно выйти из порочного круга судебного расторжения предусмотрев договором основания и процедуру в виде одностороннего отказа. Правда этот выход не универсальный – ст. 310 дает возможность это сделать для отношений, связанных с предпринимательской деятельностью

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Основания для одностороннего отказа могут быть любыми – как связанные, так и не связанные с нарушением (на практике часто, предусматривая основания для одностороннего отказа, дублируют основания, предусмотренные в ст. 619, просто переводя их на режим одностороннего отказа). Правда нужно понимать, что неправильно будет указать – арендодатель вправе отказаться от договора в случаях, предусмотренных ст. 619. Вы тем самым создадите бомбу замедленного действия, противоречивое регулирование, потому что в ст. 619 говорится о расторжении договора и не факт, что ваша воля будет истолкована именно как односторонний отказ. Поэтому лучше переписывать основания из ст. 619 непосредственно в текст договора.

Как может быть , что есть основания из ст. 619, соблюдена вся процедура и все условия, а тем не менее результат – отказ в удовлетворении иска? Причем один возможных вариантов ответа закреплен на уровне высших судебных инстанций. В Информационном письме № 127 – ВАС рассматривает ситуацию, когда ППО. Являясь собственником соответствующего имущества, передало его в аренду муниципальному учреждению, учредителем которого оно выступало. При этом учреждение не платило арендную плату, в ходе рассмотрения учреждение обосновывало свою позицию тем, что необходимое финансирование для выплаты этой арендной платы со стороны собственника (он же - арендодатель) не производится. ВАС на основании ст. 10 в удовлетворении иска отказал, признав, что стороны собственника-арендодателя речь идет о злоупотреблении правом. не факт, что это решение верное, но оно существует на уровне информационного письма ВАС РФ. Некоторые суды идут еще дальше: в Северо-Кавказском округе было дело, когда исходные данные были те же самые – есть основания для применения ст. 619, все процедуры соблюдены, тем не менее результат судебного рассмотрения – отказ в иске. Здесь не было ни учредителя, ни учреждения – два абсолютно неаффелированных и невзаимосвязанных между собой лица. В иске отказано со ссылкой на ст. 10. В чем увидел злоупотребление правом ФАС Северо-Кавказского округа он говорит: арендатор осуществляет предпринимательскую деятельность, причем основную предпринимательскую деятельность он осуществляет в арендуемом помещении и если его из него выкинуть, расторгнув договор, то это будет нарушать его конституционное право на свободное осуществление предпринимательской деятельности; по сему требование арендодателя является злоупотреблением правом – в удовлетворении иска отказать. Бред бредом. действительно, нельзя неразумным существам давать в руки опасное оружие). Причем дело явно неангажированное, потому что на него как на образец судебной практики они ссылаются в собственном обобщении – вот каких высот правопонимания и правоприменения мы достигли. Без комментариев.³¹

Расторжение договора по инициативе арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Перечень также не исчерпывающий. Точно также: + договор + закон.

С точки зрения механизма расторжения – аналога в виде предупреждения нет, т. е. этого этапа для арендатора не предусмотрено. Но ст. 452, являясь общей нормой, действует и здесь, поэтому претензионный порядок все равно требуется соблюсти, в противном случае исковое заявление будет оставлено без рассмотрения. И только при соблюдении этого претензионного порядка можно обращаться с соответствующим требованием в суд.

Разъяснение п. 8 Информационного письма № 14 сохраняет свое значение и для данной ситуации, т. е. удовлетворение требования будет основываться на том, что к моменту вынесения решения нарушение, послужившее основанием для предъявления требования в суд, не устранено.

Опять же единственный способ выйти из этой ситуации – ст. 310.

Отдельные разновидности договора аренды

Прокат.

Регламентируется предписаниями параграфа 2 гл. 34

Легальное определение содержится в п. 1 ст. 626 – договор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Определение позволяет признать, что главной причиной, побудившей законодателя к выделению проката в качестве отдельной разновидности аренды, послужили особенности субъектного состава. Из самого легального определения, из констатации того, что в качестве арендодателя здесь выступает лицо, осуществляющее соответствующую деятельность профессионально, мы понимаем, что в рамках этих отношений существует объективное экономическое неравенство, ибо профессионалу противостоит непрофессионал, и задачей законодателя является выравнивание с помощью правовых средств этого объективно существующего экономического неравенства. Через призму этой цели подавляющее большинство правил параграфа 2 гл. 34 следует толковать.

При этом, как следует из легального определения, законодатель предъявляет специальные требования только к одной стороне данного договора, а именно, к арендодателю. Здесь арендодатель - это лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, причем эта предпринимательская деятельность должна быть для него постоянной (профессиональной)³². Кто может выступать в качестве арендодателя? это могут быть: индивидуальный предприниматель, коммерческая организация, не исключен вариант выступления в подобном качестве некоммерческой организации.

Что касается фигуры арендатора, то из самого легального определения никаких указаний на этот счет не следует. Кроме того, в абз. 2 п. 1 ст. 626 характеризуя цели приобретения арендатором соответствующего имущества, законодатель указывает на то, что имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа исходя из данного правила лицо, выступающее в качестве арендатора по договору проката, может преследовать любые цели (за счет диспозитивности данного правила: потребительская цель – это лишь общее правило)

• Отсюда, кто может выступать в качестве арендатора? – любое лицо (физическое или юридическое), причем как имеющее статус предпринимателя, так и не имеющее его.

В этой связи, поскольку мы констатировали, что в принципе к числу потенциально возможных арендаторов относится и гражданин, возникает проблема следующего порядка – поскольку у нас здесь возможна ситуация, когда профессионалу противостоит не просто непрофессионал, а непрофессионал-гражданин, в подобном случае объективно существующее экономическое неравенство еще более усиливается. Соответственно, задача законодателя усложняется необходимостью принятия особых правил для нивелирования этого особого экономического неравенства и возникает вопрос – будут ли к этим отношениям с участием арендатора-гражданина, действующего с потребительской целью, применяться законодательство о защите прав потребителей? Непосредственно в параграфе 2 гл. 34 ГК мы подобного указания не найдем, однако это еще ни о чем не говорит. Поскольку у нас есть закон «О введении в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации» (вводный закон), в ст. 9 этого вводного закона прямо указывается, что во всех случаях, когда одной из сторон является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары для личных бытовых нужд, к таким отношениям применяется закон о защите прав потребителей  в сухом остатке здесь возникает уже известная нам система:

• Если арендатор является юридическим лицом, то отношения сторон (при соответствии фигуры арендодателя требованиям ст. 626) будут регламентироваться параграфом 2 гл. 34 ГК РФ и, соответственно, сам договор будет характеризоваться как прокат.

• Если в качестве арендатора выступает гражданин, действующий с потребительской целью – такой договор также будет характеризоваться как прокат, но помимо параграфа 2 гл. 34 ГК РФ к этим отношениям применяется также законодательство о защите прав потребителей.

Т. е. при неизменности характеристики самого договора, происходит определенное усложнение объема нормативного материала, применяемого к данным отношениям. При этом предписания ГК и законодательство о защите прав потребителей находятся в следующем соотношении: предписания законодательства о защите прав потребителей применяются в части, не противоречащей гражданскому кодексу.

Особенности предмета договора проката – в качестве предмета договора проката могут выступать только движимые вещи. Этот подход обусловлен исторической традицией, потому что прокат как отдельная разновидность договора аренды возник в дореволюционном законодательстве и характеризовал аренду именно движимых вещей. Подобным же образом строилось регулирование и в ГК 1964 года. Однако если это и можно объяснить исторической традицией, то все равно с позиции именно действующего законодательства такое решение выглядит не совсем удачным.

В дореволюционном законодательстве именно предмет был главным и единственным специфическим признаком, который обусловливал выделение проката в отдельную разновидность. С точки зрения сегодняшнего правопорядка главной особенностью проката, предопределяющей его выделения, является специфика субъектного состава и задача законодателя нивелировать правовыми средствами то объективное экономическое неравенство, которое возникает между сторонами соответствующего отношения. Это экономическое неравенство никак не связано с предметом – если предметом договора будут недвижимые вещи и при этом предпринимателю-профессионалу будет противостоять непрофессионал, здесь также будет иметь место экономическое неравенство. Получается, что при таком предмете как недвижимые вещи объективное экономическое неравенство остается не обеспеченным специальным регулированием. Такой подход как минимум бессистемен. Однако, мы можем упрекать в этом законодателя, но искусственно расширять предмет договора проката, особенно когда законодатель однозначно и недвусмысленно сформулировал свою волю по этому поводу, мы не можем и не должны.

Определенной спецификой обладает и порядок заключения договора проката. Прежде всего эта специфика выражается в том, что п. 3 ст. 626 прямо относит договор проката к числу публичных договоров. Поскольку мы сказали, что в качестве арендатора может выступать любое лицо, получается, что публичным договор проката будет независимо от того, кто выступает в качестве арендатора. ³³ Даже если арендатор – предприниматель, договор все равно является публичным.

Однако нужно помнить, что публичность предполагает обязанность заключить на одинаковых, причем объявленных, условиях. А объявленным у нас по общему правилу будет условие о потребительской цели использования. Для того, чтобы была возможна предпринимательская цель использования, необходимо прямое на то волеизъявление. Соответственно, если такого волеизъявления не будет, настаивать на заключении договора для использования в предпринимательских целях, соответствующее лицо, не может, потому что тогда оно будет требовать заключения договора на условиях иных, чем объявленные.

(по общему правилу цель будет потребительской, а для того, чтобы использовать в предпринимательских целях для этого необходимо специальное на то указание в объявленных условиях.)

Характеризуя порядок заключения договора проката п. 2 ст. 626 указывает, что данный договор должен заключаться в письменной форме – это пример абсолютно бессмысленной нормы, потому что мы бы и так на основании общих правил ст. 609 в зависимости от субъектного состава во всех случаях пришли бы к тому, что эта форма должна быть письменной. Она тем более бессмысленна, что устанавливая правило о письменной форме, законодатель не дает указаний о специальных последствиях ее несоблюдения, следовательно, все равно будут действовать те же самые правила, которые мы выводили в качестве общих для договора аренды.

Еще одна особенность, связанная с указанным параметром порядка заключения договора, сопряжена с определением существенных условий договора проката. Как и во всяком гражданско-правовом договоре здесь к числу существенных условий относится условие о предмете. Никаких специальных указаний относительно иных существенных условий параграф 2 гл. 34 не дает. Однако по смыслу соответствующей конструкции мы можем констатировать, что существенным условием данного договора помимо предмета является также и цена. Особенно очевидно это, например, в рамках отношений, которые подпадают под действие закона о защите прав потребителей, ибо в ст. 10 этого закона, характеризуя ту информацию, которая должна быть предоставлена потребителю до заключения договора, законодатель прямо указывает на информацию о цене  вариант, при котором потребителю, вступающему в соответствующий договор, эта цена неизвестна, не определена заранее объявленными условиями, принципиально исключается.

Кроме того, публичность данного договора (а публичность характерна для всего договора проката независимо от того, подпадает он под действие закона о ЗПП или нет) также требует, чтобы все условия были объявлены и были одинаковыми, что предполагает в т. ч. необходимость согласования условия о цене.

Еще одним подтверждением данного вывода является системность соответствующего подхода. Договор проката по сути дела выполняет в рамках конструкции аренды те же функции, которые свойственны для РКП в рамках договора купли-продажи, а в РКП цена была существенным условием. Раз отношения сущностно сходные, то и регулирование их должно быть однотипным.

Ст. 630 – является косвенным подтверждением данного тезиса («Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.»)

Мы сказали, что главная причина, побудившая законодателя к выделению и специальному регулированию проката – это возникающее здесь объективное экономическое неравенство. Задача законодателя его нивелировать и как средство этого нивелирования законодателю нужно возложить на экономически более сильную сторону дополнительные обязанности и ответственность и, напротив, предоставить экономически более слабой стороне дополнительные права и гарантии.

Соответственно, следующая специфическая черта конструкции проката –

Дополнительные обязанности арендодателя

К числу таких дополнительных обязанностей относится обязанность

1. информационная – законодатель прямо указывает, что арендодатель должен ознакомить арендатора с правилами использования, а также должен проверить исправность соответствующего имущества.

2. обязанность по осуществлению текущего ремонта. Применительно к договору проката на арендодателя возлагается и капитальный, и текущий ремонт, причем п. 1 ст. 631, закрепляющий это правило, изложен императивно, следовательно, соглашением сторон иное решение данного вопроса принципиально невозможно.

Дополнительные права арендатора

1. п. 3 ст. 627 – арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону не менее чем за десять дней. При этом нужно понимать, что законодатель, предоставляя возможность внеюрисдикционного прекращения договора для арендатора, не связывает ее с какими-либо обстоятельствами с нарушениями, поэтому использование этого права предопределяется исключительно произволом арендатора и неважно, что послужило поводом для возникновения у арендатора желания прекратить договорные отношения. Интерес арендодателя в данном случае защищается лишь за счет установления срока предупреждения, воспрепятствовать реализации этого права арендодатель не может. Эта норма является императивной, следовательно, соглашением сторон установить иное (заблокировать эту возможность или установить дополнительные условия) невозможно. Правда некоторым кажется, что остается лазейка, поскольку говорится «письменно предупредив не менее чем за 10 дней», однако речь в данном случае идет не о том, что стороны могут своим соглашением установить срок предупреждения – это арендатор может в своем предупреждении указать иной срок прекращения, больший чем 10-дневный, но стороны не могут урегулировать этот вопрос иначе в виду императивности соответствующего правила

2. Ст. 629 – последствия обнаружения недостатков в арендуемом имуществе. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Вопрос: а может ли арендатор в том случае, если недостатки в соответствующем имущества возникли, заявить требование не о безвозмездном устранении и не о замене, а требование о соразмерном уменьшении арендной платы или самостоятельно устранить недостатки и потребовать взыскания с арендодателя соответствующие расходы? Другими словами, как соотносятся между собой положения ст. 629 и ст. 612 ГК РФ? Когда мы воспринимаем текст п. 1 ст. 629 нужно понимать цель, ради которой эти правила установлены – а цель есть предоставление дополнительных льгот. А дополнительной льготы явно не будет, если мы скажем, что в рамках проката у арендатора всего 2 правовые возможности в то время как в рамках общих положений об аренде – 4.  Смысл п. 1 ст. 629 состоит лишь в том, что она нормативно устанавливает сроки реализации двух обозначенных в ней требовании. Само существование ст. 629 не лишает арендатора тех правовых возможностей, которые предоставлены ему ст. 612. При противном подходе эта норма не будет являться дополнительной гарантией.

Следующая особенность данного договора касается такого элемента как срок. П. 1 ст. 627 устанавливает предельный срок договора проката и этот срок равен 1 году. При этом мы должны понимать, что от того, что для проката установлен предельный срок, само условие о сроке к числу существенных относиться все равно не будет. Установление предельного срока означает, что само по себе истечение этого срока является самостоятельным основанием для прекращения. Соответственно, в данном случае должны применяться все правила ст. 610 для договоров аренды с предельным сроком: если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок, но при этом отношения сторон прекращаются с истечением предельного годичного срока. Если договор заключен на срок, превышающий предельный, то он считается заключенным на срок, равный предельному.  недействительность части здесь не влечет недействительности договора в целом, а условие, которое недействительно (недействительная часть), восполняется максимально возможным действительным условием.

Следующая особенность касается такого элемента как цена (арендная плата). П. 1 ст. 630 предполагает возможность установления арендной платы в денежной форме, соответственно, из всех возможных вариантов ст. 614 ГК РФ для проката возможен только один вариант – арендная плата может выражаться в деньгах и только в деньгах.

Как показывает текст параграфа 2 выравнивание объективно существующего экономического неравенства – это главная, но не единственная задача. Законодатель преследует цель обеспечения полноценной и беспрепятственной цели предпринимателя-арендодателя. В виду этой вторичной, но тем не менее демонстрируемой цели, у нас появляется еще ряд особенностей

1. Ст. 627 – к прокату не применяются правила о возобновлении договора, о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок

2. П. 2 ст. 631 устанавливает запрет на передачу арендуемого имущества в субаренду, перенаем и т. д. третьим лицам. По общему правилу было – с согласия арендодателя. Здесь же согласие или несогласие ничего изменить не может.

3. П. 3 ст. 630 устанавливает упрощенный порядок взыскания задолженности по арендной плате: Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса. Однако нужно понимать, что нотариус сделает эту исполнительную надпись только при бесспорности задолженности, т. е. ему должны быть представлены доказательства ее бесспорности и размере. Кроме того, в данном случае существует проблема, связанная с тем, что на возможность взыскания в упрощенном порядке указывается, но если мы обратимся к ст. 12 закона об исполнительном производстве, то исполнительной надписи в перечне не обнаружим. В свое этот вопрос возникал применительно к прежнему закону об исполнительном производстве и он был разрешен определением КС РФ № 150-О от 07.06.2001. Как прежний закон, так и сегодняшний закон перечень заканчивают фразой «и другие документы, предусмотренные законом». ГК – это федеральный закон  мы со всей очевидностью можем признать данную исполнительную надпись в качестве того самого иного документа, указанного в законе.

П. 3 ст. 630 как исключение из общего правила нельзя толковать расширительно – речь идет о возможности взыскать только задолженность и больше ни о чем. Кроме того, мы должны понимать цель введения этого правила, поэтому этот упрощенный порядок существует только для взыскания задолженности арендатора, если в рамках этой конструкции какую-то задолженность имеет арендодатель, то здесь данное правило неприменим

Аренда зданий и сооружений.

Параграф 4 гл. 34 регламентирует особенности данной разновидности договора аренды.

Легальное определение содержится в п. 1 ст. 650 – это договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

очевидно, что ключевой особенностью данной конструкции является специфика предмета. Как следует из самого названия и это подкреплено простейшим легальным определением предметом соответствующего договора может выступать здание или сооружение.

Необходимо сразу обратить внимание, что в отличие от той же КП, где название соответствующей разновидности формулируется как продажа недвижимости, здесь законодатель почему-то указывает на название этого договора как на аренду лишь зданий и сооружений. Соответственно, передача во временное владение и пользование тех объектов, которые хотя и относятся к недвижимости, но не являются зданиями и сооружениями не регулируется правилами параграфа 4 гл. 34, а, следовательно, подчиняется общим правилам (параграф 1 гл. 34 ГК).

Это искусственное разделение предельно неудачно и еще сыграет с нами злую шутку. Почему законодатель так поступает сегодня уже однозначно сказать нельзя. Более или менее вразумительное объяснение – в момент принятия ГК РФ существовало достаточно жесткое противодействие между Президентом и Парламентом (Единой России тогда еще не было). В той Государственной Думе было широко представлено лобби коммунистов, которые вообще не рассматривали земельные участки в качестве объектов оборота и видимо, чтобы не входить в клинч и не блокировать этим неразрешимым вопросом само принятие части второй Гражданского кодекса в целом, пошли на компромисс – земельные участки изымем и будем решать вопрос с ними отдельно. Но это сделано было предельно неудачным образом, потому что нужно было просто назвать это арендой недвижимости, но в тексте указать, что данные правила не распространяются на аренду земельных участков. В итоге же поступили иначе - предмет соответствующего договора сформулировали ограниченным и законченным образом. Но проблема состоит в том, что за пределами зданий и сооружений есть еще множество других объектов недвижимости и от этого их правовой режим стал совершенно непонятен.

В частности, сразу после принятия ГК РФ возник вопрос: какими правилами должна регламентироваться аренда нежилых помещений в зданиях и сооружениях? С одной стороны нежилые помещения конструктивно связаны со зданиями и сооружениями и, следовательно, необходимо было бы обеспечить их единый режим, но с другой стороны законодатель исчерпывающим образом предмет соответствующего договора обозначил: раз нежилые помещения – это не здания и сооружения, то соответственно они формально под предмет соответствующего договора не подходят.

Из-за такого буквального толкования сразу образовалась серьезная проблема – получалось, что оборот менее ценных объектов был сопряжен с большими ограничениями, чем оборот объектов более ценных. Например, заключается договор аренды здания менее, чем на один год. При этом в самом договоре арендатору предоставляется право на сдачу этого здания, в т. ч. нежилых помещений, находящихся в этом здании, в субаренду. Получается, что первоначальный договор в государственной регистрации не нуждается в силу ст. 651, а субаренда, предметом которой будут нежилые помещения в этом здании, не подпадая под правила параграфа 4, должна подчиняться общим правилам ст. 609, которая требует государственной регистрации аренды недвижимости (если иное не установлено законом).  основной договор в государственной регистрации не нуждается, а субдоговор, основанный на этом основном подлежит государственной регистрации. Формально такое толкование было правильным - это соответствует тексту закона, но такое регулирование оказывалось явно бессистемным. Оборот таким подходом не был удовлетворен, а по сему рано или поздно эта ситуация должна была измениться. И она изменилась с принятием ИП Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 года № 53 – ВАС РФ указал, что ввиду неразрывной связи нежилых помещений со зданиями и сооружениями, в которых они находятся, вопрос о государственной регистрации договоров аренды таких помещений должен решаться по правилам п. 2 ст. 651 ГК РФ  в государственной регистрации договор аренды нежилых помещений нуждается только в том случае, если срок этого договора не менее 1 года.

Само ИП посвящено только одному частному вопросу, связанному только лишь с государственной регистрацией договоров аренды, но с точки зрения системного регулирования и того мотива, который приводит ВАС РФ в обоснование своей позиции (неразрывная связь нежилого помещения со зданием, сооружением, в котором оно находится), мы должны по сути дела сказать, что к аренде нежилых помещений применяется не только п. 2 ст. 651 ГК РФ, но весь параграф 4 гл. 34 ГК РФ, т. е. за счет разъяснения ВАС РФ у нас расширилось количество предметов, подпадающих под действие параграфа 4 гл. 34 ГК РФ. Иначе невозможно, потому что нельзя сказать, что одна норма из этого параграфа к аренде нежилых помещений применяется, а все остальные – нет.

• В качестве предмета договора аренды зданий и сооружений могут выступать не только собственно здания и сооружения, но и нежилые помещения.

Возможно кого-то с точки зрения логики такой пассаж ВАС РФ не удовлетворит. С позиции логики такой вариант толкования действительно небезупречен, но с точки зрения системности регулирования ВАС РФ прав на 200 % («и это вот один из вариантов, когда я на такое правотворчество ВАС РФ согласен»). Конечно, лучше бы законодателю этот вопрос урегулировать, а не ВАС РФ на белом коне выезжать и выполнять несвойственную для себя функцию, но с точки зрения устойчивости оборота правильность этих разъяснений не подлежит никаким сомнениям.

Но это не все проблемы, связанные с предметом данного договора.

В обороте возникла проблема следующего свойства – а могут ли предметом данного договора выступать отдельные части, конструктивные элементы зданий и сооружений, например, крыши, фасады и т. п. Этот вопрос не является проблемой только зданий и сооружений, просто применительно к ним он приобретает наибольшую остроту, но такой вопрос может быть поставлен применительно к аренде в целом (может ли предметом договора выступать составная часть того или иного объекта). Этот вопрос возник достаточно давно, более того, этот вопрос был поставлен перед ВАС РФ и первоначально в информационном письме № 66 в 2002 году в п. 1 ВАС РФ ответил на этот вопрос отрицательно – рассматривая договор, по которому в пользование была предоставлена крыша здания ВАС сказал, что конструктивный элемент здания, не являющийся самостоятельным объектом недвижимости не может быть передан в пользование отдельно от здания, крыша объектом аренды не является. Такой договор возможен, но правила об аренде к такому договору не применимы и такой договор по мнению ВАС РФ должен был рассматриваться как договор непоименованный и к нему должны были применяться общие правила о договорах и обязательствах. Однако, очевидно, что такое разъяснение являлось половинчатым, оборот этим разъяснением не удовлетворился. Поэтому в 2009 году ВАС РФ в очередной раз попытался этот вопрос разрешить. Речь идет о постановлении пленума ВАС РФ от 23.07.09 № 64. В п. 7 ВАС РФ вновь возвращается к вопросу, который по сути дела формулируется следующим образом: может лиц конструктивный элемент здания или сооружения быть объектом договора аренды, а если да, то такие правила к такому договору применяются. Давая разъяснение в 2009 году ВАС РФ по сути дела дезавуировал свое разъяснение, которое было дано 2002 года, но только в части. Разъяснение, которое дал ВАС РФ в Постановлении пленума № 64, чуть прояснило проблему с практической точки зрения, но с теоретической запутало ее окончательно. ВАС РФ говорит: «По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.»

Т. е. вроде бы ВАС говорит, что это не договор аренды, но к такому договору подлежат применению правила о договоре аренды, причем не общие положения, а правила о договоре аренды зданий и сооружений. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

За счет последнего предложения из соответствующего разъяснения ВАС РФ можно сделать равновеликие и амбивалентные выводы:

1. Если обременение устанавливается на все здание в целом, значит получается, что предметом этого договора является все здание в целом, просто пользование этим зданием фокусируется на определенной его части. Т. е. конструктивный элемент самостоятельным предметом договора не является, а речь здесь идет о том, что в аренду передается весь объект в целом и при этом устанавливается определенный порядок пользования, сфокусированный на этом конструктивном элементе. С теоретической позиции этот вариант - признание специфика договора с возможностью ограничения права пользования приятнее – крыша или фасад не являются отдельными объектами (как скажем багажник у автомобиля).

2. Конструктивный элемент является самостоятельным предметом договора аренды, следовательно, тогда параграф 4 включает три возможных предмета – здание(сооружение), нежилые помещения, конструктивный элемент.

Какой из этих вариантов является верным с точки зрения ВАС РФ – непонятно, потому что с одной стороны говорится, что может быть сдан в пользование конструктивный элемент, а с другой стороны говорится, что обременение устанавливается на здание в целом («нужное подчеркнуть»).

Следующая особенность, характерная для аренды зданий и сооружений, состоит в перечне существенных условий данного договора. Если по общему правилу в договоре аренды лишь одно существенное условие – предмет, то для аренды зданий и сооружений помимо предмета к числу существенных условий относится также цена (арендная плата). П. 1 ст. 654 ГК не дает усомниться в данном выводе.

Специфика формы и порядка заключения договора. Что касается вопроса о форме, то п. 1 ст. 651 говорит, что такой договор должен совершаться в письменной форме путем составления единого документа, причем соответствующий вариант формы рассматривается в качестве конститутивного элемента аренды зданий и сооружений. При любом нарушении указанных правил, будь то заключение данного договора устно либо пусть и письменно, но иным вариантом, чем составление единого документа, последствием будет недействительность договора.

Вопрос о государственной регистрации. П. 2 ст. 651 устанавливает следующее правило: договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Речь идет именно о регистрации договора, т. е. в том случае, если такая регистрация требуется и она отсутствует, договор не считается заключенным. Подобный законодательный подход – внутренняя дифференциация всех договоров аренды зданий и сооружений в зависимости от срока их заключения - повлек за собой значительное количество споров, связанных с применением указанной нормы. Некоторые споры доходят до смешного - например, в ИП № 66 ВАС видимо решил, что его честное имя должно стоять в одном логическом ряду с Джордано Бруно, Галилео Галилеем и делает очень серьезные выводы с точки зрения астрономии: например, ВАС говорит, что оказывается у нас 1 год равен 364 дням (такой договор должен считаться заключенным на один год, а, следовательно, должен подлежать государственной регистрации).

Но есть и более серьезные вопросы, причем такого порядка, которые могут родиться только в голове юриста. Вопрос следующего порядка: В любом договоре аренды срок не является существенным условием, а следовательно, есть возможность заключения договора на неопределенный срок. Вопрос – договор, заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации или не подлежит? Этот вопрос является важным с практической точки зрения, его решение влияет на момент, когда договор считается заключенным. А с учетом правила п. 2 ст. 651 ГК этот вопрос приобретает абсолютно идиотское воплощение: неопределенный срок – это менее одного года или не менее? Конечно, вопрос звучит ужасно с точки зрения формальной логики, но именно на этот вопрос требуется ответить с позиции п. 2 ст. 651 ГК.

Отвечая на этот вопрос, сегодня судебно-арбитражная практика утвердилась в следующем выводе – договоры, заключенные на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждаются.

Начало для такого вывода положил ВАС в ИП от 16.02.01 № 59 – в п. 11 ВАС сделал вывод о том, что договор, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Хотя в этом пункте речь шла только о договоре, возобновленном на неопределенный срок, В последующем этот вывод был истолкован расширительно и был распространен на любой договор, заключаемый на неопределенный срок.

Такой подход абсолютно верен и может быть логически обоснован:

На самом деле законодатель, решая вопрос о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, терзается двумя идеями – 1) обеспечение динамики оборота – чем меньше формальностей, тем лучше (а государственная регистрация с этих позиций является избыточной формальностью); 2) государственная регистрация договора аренды необходима для участников оборота, потому что при государственной регистрации договора аренды, происходит государственная регистрация аренды как обременения и только с этого момента, информация о нем становится известной участникам оборота.

Пытаясь совместить эти две идеи, законодатель в п. 2 ст. 651 находит компромисс – он говорит, что обременения до 1 года незначимы с точки зрения оборота и составляют незначительное нарушение возможных интересов участников оборота. Поэтому здесь должна воплощаться идея № 1, следовательно, договоры до 1 года в государственной регистрации не нуждаются.

Напротив, обременения более одного года носят с точки зрения участников оборота уже существенный характер, а по сему здесь выходит на первый план идея № 2, следовательно, договоры на срок более одного года требуют государственной регистрации.

А теперь посмотрим на договоры, заключенные на неопределенный срок. Обременение, которое потенциально существует и представляет угрозу для участников оборота, в договорах на неопределенный срок больше или меньше одного года? Если мы привлечем для обсуждения этого вопроса весь институт договоров на неопределенный срок, то увидим, что обременение в договорах на неопределенный срок меньше одного года. Почему? Потому что с позиции действующего законодательства неотъемлемым свойством данных договоров является возможность каждой из сторон отказаться от договора с предупреждением за три месяца. Т. е. получается, что лицо, приобретя соответствующее имущество, обремененное правами арендатора из договора, заключенного на неопределенный срок, может снять это обременение посредством заявления об одностороннем отказе от договора за три месяца (ведь здесь в силу прямого указания ст. 617 к приобретателю переходит статус арендодателя и как арендодатель он может просто напросто от договора отказаться и через три месяца это обременение отпадет). Три месяца – это явно меньше 1 года. Если законодатель не придает значения обременениям до одного года, то, соответственно, он не должен придавать значение обременениям в три месяца.  раз договор, заключенный на неопределенный срок менее обременителен для оборота, даже чем те, которые прямо объявляются законодателем не подлежащими учету, такой подход вполне логичен и это в принципе вписывается в канву компромиссной позиции, достигнутой в п. 2 ст. 651

Но есть один нюанс: Все это складно выглядит в том случае, если используется общее правило и срок предупреждения об отказе от договора составляет три месяца. Но проблема несколько сложнее, потому что если открыть ст. 610, то видно, что три месяца – это только общее правило, договором может быть предусмотрен и иной срок предупреждения. Соответственно, если с тремя месяцами мы можем обосновать указанный подход, то представим себе ситуацию: стороны заключают договор на неопределенный срок , при этом в договоре прямо указывается, что можно отказаться с предупреждением за 99 лет; поскольку это договор, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации он не нуждается  если третье лицо надумает приобрести соответствующий объект из данных реестра об этом обременении ему ничего не будет известно. Он приобретает это имущество и получается: «-А ты кто? -А я арендатор. – понятно, значит я теперь, приобретя имущество, стал арендодателем. очень хотелось бы с тобой расстаться. - Не вопрос – предупреждай и через 99 лет ты забудешь про меня как про страшный сон.». Такая угроза в канву компромиссной позиции п. 2 ст. 651 не вписывается.

Но может быть эта ситуация является на самом деле преувеличением и с такими вариантами нужно бороться иным образом, чем посредством введения государственной регистрации. При таком заведомо длительном сроке предупреждения есть очень серьезные сомнения относительно того, не носит ли соответствующая сделка притворный характер: не пытаются ли стороны за счет длительного срока предупреждения заключить договор на определенный срок?  Возможный вариант борьбы с подобным – ст. 170.  такой договор как притворная сделка будет недействительным, а прикрываемая сделка будет договором на определенный срок, и поскольку отсутствует государственная регистрация, договор не заключен (и проблема уходит сама собой – для участников оборота отсутствует всякая угроза их потенциально возможным интересам)

Но это будет работать только в том случае, если стороны определяют значительно больший срок предупреждения, а в варианте, когда срок предупреждения составляет всего 13 месяцев - выходит за канву ст. 651 и не дает однозначного вывода о притворности? в решении этого вопроса есть варианты, когда логически обосновать подобный подход достаточно сложно.

Следующая особенность договора аренды зданий и сооружений состоит в том, что Ст. 655 устанавливает особый порядок оформления передачи соответствующего имущества в аренду. Она настаивает на том, что передача имущества осуществляется на основании передаточного акта. Подобным же образом строилось регулирование вопроса, связанного с механизмом передачи имущества в рамках договора купли-продажи. Более того, в рамках КП мы описывали и анализировали значение передаточного акта. Применительно к аренде это значение передаточного акта не терпит никаких изменений – при всем том, что ст. 655 настаивает на необходимости оформления передаточного акта, с позиции доктрины и судебной практики передаточный акт воспринимается лишь как доказательство осуществленной передачи, причем не как единственно возможное, а лишь как одно из допустимых доказательств. Само по себе отсутствие передаточного акта не исключает возможность доказывания передачи с помощью иных средств доказывания. Поэтому, никакого материально-правового значения сам передаточный акт не имеет, материально-правовое значение имеет передача.

Заканчивая разговор об аренде зданий и сооружений необходимо обратить внимание на то, что и в данном случае перед законодателем стоит проблема, связанная с воплощением принципа единой судьбы, согласно которому оборот зданий и сооружений не может строиться вне оборота земельных участков, на которых они расположены. В связи с этим законодатель устанавливает презумпцию, согласно которой одновременно со сдачей в аренду зданий (сооружений) к арендатору переходит право пользования земельным участком. Более того, доводя эту идею до логического конца законодатель говорит, что при отсутствии иного указания арендная плата за здание (сооружение) включает в себя и арендную плату за земельный участок.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Финансовая аренда (лизинг)

Легальное определение содержится в ст. 665 – это договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Регулирование данной разновидности экономических отношений, отношений лизинга, впервые появилось на уровне кодифицированного нормативного акта, однако говорить о том, что законодатель вводит институт, предпосылок для которого не существует, было бы не совсем верно. Данные отношения достаточно широко распространены в международном обороте и их регулирование в той или иной степени известно многим правопорядкам еще с начала 20 века. Более того, по своим экономическим показателям лизинг относится к группе экономических отношений, которые способны серьезно увеличить оборот.

С экономической точки зрения лизинг - это абсолютно удачная конструкция: три субъекта, вовлеченные в экономические отношения лизинга, для всех них эти отношения сопряжены с очевидной экономической выгодой.

Экономически лизинг обнимает собой отношения между тремя субъектами:

1. Лизингополучатель – не имея серьезных финансовых средств, он не может приобрести имущество самостоятельно. За счет договора лизинга на лизингодателя возлагается обязанность приобрести конкретное имущество у конкретного продавца и предоставить ему это имущество во временное владение и пользование. За счет этой схемы лизингополучатель получает возможность использования соответствующего имущества. Конечно, те лизинговые платежи, которые он внесет, стоимость этого имущества превысят, но он будет отдавать лизинговые платежи по частям и в течение значительного периода времени (а так бы ему потребовалась аккумуляция соответствующих денежных ресурсов вся и сразу) и за счет этого сам полезный эффект от использования должен превысить размер причитающихся с него лизинговых платежей.

2. Лизингодатель – не выбирая ни само имущество, ни продавца, не имея навыков в использовании этого имущества тем не менее получает доход, потому что сумма, уплаченная им продавцу по соответствующему договору купли-продажи, вернется ему сторицей за счет лизинговых платежей. Разница между лизинговыми платежами, которые он получит и вложенными средствами будет для него соответствующим доходом, при этом у него по большому счету нет никаких рисков, связанных с соответствующей деятельностью.

3. Продавец – эти отношения расширяют ему возможный рынок сбыта. Например, представим себе, что речь идет о каком-то дорогостоящем оборудовании: тот, кто заинтересован в этом оборудовании, купить его не может, а тот, кто может купить, в нем не заинтересован. А за счет лизинга продавец расширяет рынки своего сбыта и получает доход от соответствующей продажи.

Если бы мы регулировали эти отношения более эффективно, то мы бы только за счет лизинга задачу удвоения ВВП решили бы с предельной легкостью. Но к сожалению пока это не получается – отчасти потому, что лизинг в нашем законодательстве это институт интересной и предельно сложной судьбы. Это достаточно наглядно видно, если мы обратимся к такой специфике договора лизинга как источники регулирования данных отношений. 

Наше законодательство о лизинге создавалось не с чистого листа. Основой для предписаний параграфа 6 гл. 34 послужила конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге, которая была принята в Оттаве в 1988 году. РФ является участником этой конвенции и для России она вступила в силу 1 января 1999 года. Наше законодательство находится под явным воздействий Оттавской конвенции.

Парадокс начинается с самого начала. Обратим внимание на названия: «Конвенция о международном финансовом лизинге» и «Финансовая аренда (лизинг)»  термин «финансовый» употребляется в совершенно разных значениях. В конвенции речь идет о финансовом лизинге как одной из возможных разновидностей лизинга (отношения лизинга очень разнообразны – исследователи насчитывают свыше 50 возможных вариантов построения лизинговых отношений и финансовый лизинг это один из них). Но составителя нашего кодекса то ли неправильно перевели, то ли неправильно поняли и у нас термин «финансовый» характеризует не разновидность лизинга, а употребляется как общее название для соответствующих отношений. И это только начало.

Помимо этой конвенции, которая будучи ратифицированной РФ является составной частью ее правовой системы, отношения, связанные с лизингом, регулируются параграфом 6 гл. 34 ГК, кроме того существует закон «О лизинге» от 29 октября 1998 года. В настоящее время данный закон действует в редакции от 29 января 2002 года.

При этом нужно понимать, что соотношение в рамках национального законодательства между ГК и соответствующим законом должно строиться с учетом общего правила ст. 3 ГК РФ  правила данного закона носят подчиненный по отношению к ГК характер.

Первоначально в 1998 году закон «О лизинге» был явным показателем того, как НЕ СТОИТ писать законы. Он представлял собой текст, который был написан людьми («даже, кстати, не уверен, что людьми»), не имеющими никакого представления о праве и правовых категориях, и эти люди находились в явном разногласии друг с другом и сами с собой, потому что этот закон содержал в себе исключительно экономические термины, юридическое значение которых было абсолютно непонятно, в нем было множество внутренних противоречия. 4 года эту ситуацию терпели.

В 2002 году этот закон был серьезно причесан, большинство его недостатков было устранено, но проблема состояла в том, что устранить эти недостатки можно было только исключив соответствующие положения  закон был купирован процентов на 70 и теперь возникает проблема другого порядка – а зачем нам этот закон, если он практически полностью повторяет положения параграфа 6 гл. 34 ГК?

В параграф о лизинге были внесены изменения, которые вступили в силу с 1 января 2011. Изменения –устранено указание на предпринимательский характер данных отношений (потому что законодатель в качестве одного из возможных лизингополучателей рассматривает бюджетное учреждение) (Консультант не смотреть)

Если обратиться к легальному определению данного договора, то увидим еще одну ключевую особенность конструкции лизинга, которая разительно отличает этот договор от всех иных разновидностей договора аренды. По общему правилу несмотря на консенсуальность договора со ссылкой на ст. 608 мы выводили тезис о том, что арендодателем может быть только собственник  Соответственно, с учетом ст. 608 в качестве общего правила мы констатировали недопустимость заключения договора аренды в отношении будущей вещи.

Легальное определение лизинга же подчеркивает, что на основании заключенного договора лизингодатель только лишь приобретает это имущество. Следовательно, это единственная из разновидностей аренды, применительно к которой не только возможно, но принципиально именно на этом построена схема отношений, что лизингодатель еще не является собственником в момент заключения договора. Это ключевая величина – если она будет отсутствовать, т. е. если лизингодатель является собственником, то это уже не договор лизинга.

При этом по общему правилу выбор имущества и продавца лежит на арендаторе. От этого выбора зависит и целый ряд последствий: Если действует общее правило и выбор имущества и продавца лежит на арендаторе, то за все последствия ненадлежащего выбора лизингодатель перед лизингополучателем ответственности не несет. Напротив, если это общее правило изменяется, т. е. выбор имущества и продавца лежит на арендодателе, то ответственность перед лизингополучателем за ненадлежащий выбор лизингодатель будет нести.

По общему правилу этот вопрос может решаться по усмотрению сторон, т. е. выбор имущества и продавца лежат на лизингополучателе, но соглашением сторон может быть предусмотрено иное. Правда 83-ий закон установил особое правило для бюджетных учреждений – в том случае, если в качестве лизингополучателя выступает бюджетное учреждение, то здесь установлено императивное правило о том, что выбор имущества и продавца должен быть возложен на арендодателя.³⁴

Поскольку для договора лизинга необходимо, что лизингодатель не является собственником, нужно понимать, что обязательным договором, сопутствующим лизинговым отношениям, является договор купли-продажи. Именно посредством этого договора лизингодатель реализует свою обязанность по приобретению соответствующего имущества. Если этого договора нет, то заключенное между данными лицами соглашение не будет квалифицироваться как лизинг, т.е. это будет простой арендой.

При этом сам по себе лизинг остается разновидностью аренды  двусторонней сделкой, договором между лизингодателем и лизингополучателем. Т. е. продавец стороной договора лизинга не является неправильно говорить о том, что лизинг – это многосторонняя сделка; лизинг – это сложные экономические отношения, которые юридически воплощаются в двух договорах: самом договоре лизинга (лизинге) и договоре купле-продажи, заключаемом во исполнение договора лизинга.

Субъектный состав. Сторонами договора лизинга выступают лизингодатель и лизингополучатель. До 83-го закона лизинг был исключительно предпринимательской сделкой, а, следовательно, лизингодателем и лизингополучателем могли выступать только предприниматели. С учетом 83-го закона как минимум применительно к характеристике лизингополучателя у нас отношение должно измениться: в качестве лизингополучателя может выступать любой субъект. Прямое указание в числе таких субъектов на бюджетные учреждения лишь демонстрирует нам возможность ситуации, при которой лизингополучатель не будет предпринимателем. Причем бюджетные учреждения – это лишь случай, нуждающийся в особом описании, но не единственное исключение, раз в число лизингополучателей включаются бюджетные учреждения, нет никакого повода ограничивать круг субъектов, способных выступать в качестве лизингополучателей  лизингополучателем может быть любой субъект и статуса предпринимателя не требуется.

Что касается лизингодателя, то здесь хотя из легального определения изъято словосочетание «для предпринимательских целей», все равно нужно понимать, что лизингодатель - это в любом случае предприниматель. Его задача состоит во вложении финансовых средств в приобретение имущества, которое будет использоваться другим и разница между вложенными средствами и лизинговыми платежами, полученными получил от лизингополучателя для него составляет доход предпринимательский, поэтому с фигурой лизингодателя ничего принципиально не изменяется.

Продавец не является стороной договора лизинга, но с учетом того, что обязательным элементом лизинговых отношений является договор купли-продажи, фигура продавца для этих отношений предельно значима. Это не сторона договора лизинга, это сторона договора, заключаемого во исполнение договора лизинга, сторона, противостоящая лизингодателю в соответствующем договоре купле-продажи.

При этом зачастую три указанных субъекта представлены тремя разными лицами.

Вопрос – а может ли в одном лице одновременно сочетаться статус продавца и лизингодателя? Нет, это невозможно в виду того, что никакого договора купли-продажи здесь не будет, т. к. заключить сделку с самим собой невозможно, а раз не будет договора купли-продажи, то этот договор не будет лизингом.

Может ли в одном лице одновременно сочетаться статус продавца и лизингополучателя? – да, этому ничто не мешает (договор купли-продажи остается). В международном обороте этот вариант называется возвратным лизингом. Смысл: С помощью этой конструкции лизингополучатель, произведя отчуждение этого имущества, получит покупную цену, при этом, поскольку имущество будет ему возвращено в лизинг, он сохранит за собой возможность использования данного имущества, а отдавать будет лизинговыми платежами долго и по частям (при этом получив покупную цену сразу).

Особенности предмета договора. Как следует из статьи 666 ГК и ст. 3 закона «О лизинге» предметом данного договора могут выступать любые непотребляемые вещи, в том числе недвижимые, кроме земельных участков, других природных объектов, а также имущества, запрещенного к обороту.

Почему земельные участки и другие природные объекты не могут выступать в качестве предмета договора лизинга – объяснить достаточно сложно, это если угодно наше национальное понимание лизинговых отношений. Тем более, что если мы расширяем круг возможных субъектов за счет допустимости участия в рамках этих отношений непредпринимателей и лизинг больше не рассматривается в качестве предпринимательской сделки, изъятие из числа допустимых предметов земельных участков и других природных объектов не оправдано существом данных отношений.

Определенной спецификой обладает и такой элемент как цена. Цена в данном случае представлена в виде лизинговых платежей. При этом по смыслу ст. 28 закона «О лизинге» размер этих лизинговых платежей является существенным условием договора лизинга. Тут правда законодатель оставляет нам загадку – раньше в ст. 6 этого закона было прямо написано, что цена является существенным условием, но попав под раздачу (а там уже не до вычленения противоречащих друг другу норм – там статьями вырезали) ст. 6 была исключена, но от этого сам характер условия о цене изменения никакого не претерпел, потому что ст. 28 не дает основания усомниться в том, что цена по прежнему является существенным условием данного договора.

Что касается такого элемента как срок, то нужно понимать – чисто статистически в подавляющем большинстве случаев срок договора лизинга примерно равен сроку амортизации соответствующего объекта. Почему? – для лизингодателя в самом этом объекте нет никакого интереса, его единственный интерес – это получение дохода на вложенные средства. Лизингодателю соответствующее имущество не нужно в принципе, потому что если оно к нему вернется, он сдать его в лизинг снова не сможет, а раз так, то он всегда будет стремиться получить максимально возможный доход и выработать ресурс соответствующего имущества полностью. Но это только статистическое наблюдение; поскольку экономический интерес субъекта непознаваем и может быть самым различным, допускается абсолютно любое решение вопроса о сроке.

По смыслу предписаний закона «О лизинге» срок данного договора выступает в качестве существенного условия (неоднократно используется терминология – «на определенный срок», «срок, установленный договором»).

При этом ст. 19 Закона о лизинге предусматривает вариант, что по окончании срока договора имущество может переходить в собственность лизингополучателя. Вполне естественная норма – самому лизингодателю это имущество не нужно, единственным лицом, заинтересованным в этом имуществе является лизингополучатель. Но нужно понимать, что сам этот переход не является общим правилом, потому что в противном случае это противоречило бы существу лизинга как разновидности аренды (тогда бы этот договор опосредовал не передачу владения и пользования, а передачу права собственности и лизинг не мог бы рассматриваться в качестве разновидности аренды). Это может быть предусмотрено договором, что полностью вписывается в канву ст. 624, где регламентируется право арендатора на выкуп имущества (конструкция договора аренды с правом выкупа).

Форма. Специальных правил, касающихся формы данного договора, закон не предусматривает. Исходя из общих правил ст. 609 в подавляющем большинстве случаев форма будет письменной.

Ничего правила ГК не говорят и относительно государственной регистрации. Вместе с тем в п. 1 ст. 20 закона «О лизинге» указывается на необходимость государственной регистрации права на имущество, передаваемого в лизинг и (или) договора лизинга, если это предусмотрено законодательством. Такая отсылка является вполне уместной, если мы учтем, что предметом договора лизинга может выступать в т. ч. недвижимое имущество. Следовательно, в тех случаях, когда договор аренды недвижимости в силу указания закона подлежит государственной регистрации, поскольку договор лизинга – это разновидность аренды, если в качестве предмета договора лизинга выступает недвижимое имущество, он также подлежит государственной регистрации.

Специфика, связанная с содержанием данного договора.

В силу прямого указания закона разделяются право собственности и риск случайной гибели – поскольку договор лизинга является разновидностью договора аренды, собственником имущества, переданного в лизинг, является лизингодатель. Но несмотря на то, что собственником этого имущества является лизингодатель, в силу прямого указания закона риск случайной гибели этого имущества возлагается на лизингополучателя (эта норма диспозитивна и соглашением сторон может быть предусмотрено иное). Такой подход логичен и естественен – действительно, собственником этого имущества является лизингодатель, но, во-первых, он не осуществляет непосредственного обладания этим имуществом и, кроме того, никакого интереса в этом имуществе у него нет, у него есть интерес только в получении соответствующих денежных средств. Если бы законодатель не включил в ст. 669 такое предписание, это повлекло бы удорожание для всего оборота – если бы эти риски оставались на лизингодателе в ситуации, когда он не может эти риски уменьшить, т. к. непосредственно этим имуществом не обладает, то принятие на себя этих рисков вылилось бы в увеличение размера лизинговых платежей (он же должен как-то эти риски уменьшать и делать он это стал бы за счет дополнительных доходов).

Необходимо отметить появление у лизингодателя в рамках конструкции лизинга дополнительной обязанности, нехарактерной для арендных отношений в целом. Одной из обязанностей лизингодателя по договору лизинга является обязанность заключить договор с продавцом и приобрести у него соответствующее имущество в собственность. При этом, приобретая имущество в собственность у продавца, лизингодатель должен предупредить продавца о сдаче этого имущества в лизинг. Зачем? – дело в том, что ст. 670 предполагает возможность предъявления лизингополучателем требований, связанных с недостатками соответствующего имущества непосредственно продавцу. Лизингополучатель в договоре КП не участвует, для продавца лизингополучатель – это третье лицо, которое тем не менее в силу ст. 670 имеет право на предъявление к нему договорных требований, не являясь участником договора. Для того, чтобы продавец знал о возможности предъявления к нему исков третьим лицом и мог хотя бы косвенно идентифицировать этого субъекта, он должен быть предупрежден о сдаче имущества в лизинг.

Более того, доктрина настаивает на том, что если продавец не предупрежден, то предъявление прямого требования к нему со стороны лизингополучателя невозможно, а возможность самого этого требования основывается на информировании продавца о том, что имущество предназначено для сдачи в лизинг.

В рамках конструкции лизинга определенным образом модифицируется ключевая обязанность арендодателя. По общему правилу главная обязанность арендодателя состоит в том, что он должен передать имущество во владение и пользование. В данном случае лизингодатель лишь обеспечивает передачу, ибо как говорит ст. 668 по общему правилу сама фактическая передача имущества лизингополучателю осуществляется продавцом.

Определенным образом видоизменяются в рамках договора лизинга и обязанности арендатора-лизингополучателя

В рамках конструкции лизинга законодатель предусматривает, что по общему правилу обязанность по осуществлению и капитального, и текущего ремонта, а также по содержанию и техническому обслуживанию предмета лизинга возлагается на лизингополучателя (Это общее правило и договором может быть предусмотрено иное). Такое отклонение от общих положений об аренде для лизинга выглядит вполне естественным – единственным лицом, заинтересованным в использовании этого объекта является лизингополучатель, соответственно, раз он имеет интерес в полезных свойствах объекта, значит на него должны возлагаться и все расходы, с этим объектом связанные; у лизингодателя интереса в самом этом имуществе нет, у него есть интерес лишь в получении доходов, поэтому возлагать на него эти ремонты, по крайней мере, в качестве общего правила было бы абсолютно нецелесообразно.

Две оставшихся разновидности – на самостоятельное изучение

Неделю в этом вопросе произошли определенные изменения, причем они соответствуют той инсайдерской информации, которая была. Постановлением Правительства внесено соответствующее изменение, которое сущностно ничего не меняет – из названия убрали указание на переходный период и изменение в вопросах ценообразования. Внесло изменения постановление правительства от 31 декабря 2010 года № 1242 (Павлов чувствует себя дураком, потому что получается, что он рассказывал в марте месяце, не зная, что существует постановление правительства от 31 декабря, но по ходу до 14 марта похоже об этом постановлении правительства видимо не знало даже само правительство – подписало и пронумеровало его задним числом).