Тема 4. Договор ренты

Вопросы:

1. Понятие и общая характеристика рентных договоров

2. Договор постоянной ренты

3. Договор пожизненной ренты

4. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Понятие и общая характеристика рентных договоров.

Легальное определение договора ренты содержится в п. 1 ст. 583 – это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Конструкция рентного договора выглядит предельно просто – есть плательщик ренты и получатель ренты. Получатель ренты передает плательщику ренты определенное имущество, а в ответ плательщик ренты обязуется платить ренту.

В качестве самостоятельной универсальной конструкции договор ренты закреплен в нашем правопорядке впервые – ни одна предшествующая кодификация такого договора как автономного и независимого не знала. Однако отсюда не стоит делать вывод, что рентные отношения нашему правопорядку вообще не были известны. Например, в ГК 1964 существовал такой институт как договор КП на условиях пожизненного содержания продавца – это ни что иное как разновидность рентного договора. Положения о рентных договорах разрабатывались еще в рамках проекта гражданского уложения Российской империи; справедливости ради, сегодняшняя глава 33 ГК в своей системе и общих предписаниях о рентных договорах во многом списана с проекта Гражданского уложения.

Поэтому это в общем и целом известный нашему правопорядку институт, единственное достижение современного законодателя состоит в том, что правила о ренте получили универсальное регулирование и для использована более адекватная теоретически конструкция.

Легальное определение дает возможность и для характеристики договора ренты.

1. Реальный договор («передает имущество в ренту» тем самым эта передача уже самим законодателем рассматривается в качестве основания для возникновения обязанности производить рентные платежи). Договор считается заключенным с момента передачи имущества. Само по себе соглашение, образуя неполный юридический состав, правовых последствий не влечет. У реальности договора ренты есть логичное и очевидное обоснование. Закрепляя модель договора ренты как реального, законодатель стремился обеспечить и охранить интерес получателя ренты – даже заключив соответствующее соглашение получатель ренты никакой обязанности не несет, а, следовательно, у получателя ренты всегда существует возможность передумать. Потребность в защите его имущественного интереса вызвана тем, что получатель ренты является слабейшей стороной в данном договоре, поскольку он кредитор в главном обязательстве – от него ничего не зависит, он сидит у окошка и ждет должника на белом коне, который предоставит ему соответствующее исполнение, ему ничего не остается кроме как ждать и верить. А если учесть, что он вынужден верить уже передав свое имущество, т. е. получив минус в собственной имущественной сфере, то это еще больше ослабляет его правовые позиции.

2. Односторонний договор, ибо передача имущества является моментом заключения договора, а не исполнением договорной обязанности, а дальше обязанности существую только на стороне плательщика ренты, у получателя ренты – только права.

3. Возмездный договор, поскольку передача имущества происходит в расчете на встречное имущественное предоставление в виде рентных платежей. Однако нужно понимать, что возмездность договора ренты обладает значительным своеобразием – будучи возмездным договор ренты относится к числу договоров алеаторных, т. е. рисковых. Все возмездные договоры изначально делятся на две группы – меновые, которые опосредуют акты эквивалентного товарообмена, и алеаторные, в рамках которых объем встречного предоставления, причитающегося от другой стороны, не известен и зависит от обстоятельства, которое должно наступить, причем в момент заключения договора не ясно, наступит ли это обстоятельство а равно неясно - когда оно наступит. Соответственно всегда существует риск неэквивалентности встречных предоставлений²⁷. Ситуации, когда объемы встречных предоставлений совпадают, единичны, во всех остальных случаях кто-то окажется в имущественном плюсе, а кто именно изначально предсказать невозможно. При всем своеобразии этой возмездности нужно понимать, что алеаторность предопределяет самостоятельный характер договора ренты и уже ввиду этой алеаторности он отличается от всех ранее изученных нами договорных конструкций, однако эта самостоятельность не исключает для нас признания того, что договор ренты входит в единую родовую группу с ранее рассмотренными нами договорами купли-продажи, мены и дарения, - родовую группу договоров, направленных на передачу имущества в собственность.

Из всех элементов рентного договора заслуживает особого внимания вопрос о форме. Применительно к договору ренты законодатель устанавливает специальные предписания, касающиеся формы этого договора –

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК).

 нотариальная форма установлена законом в качестве обязательной. Это одна из немногих договорных конструкций, для которой законом установлена необходимость нотариальной формы. причем мы должны понимать, что это общее правило, которое касается любого рентного договора вне зависимости от предмета, срока, условий. Для чего законодатель вводит здесь нотариальную форму – для того, чтобы защитить интерес получателя ренты, ибо нотариус проверяет законность совершаемой сделки. Поскольку соответствующее соглашение будет заключаться под контролем нотариуса, он лишний раз проконтролирует соблюдение всех интересов получателя ренты.

Вопрос, связанный с государственной регистрацией. В случае, когда предметом договора ренты выступает недвижимое имущество, договор ренты подлежит государственной регистрации.

Соответственно, в рамках рентных отношений, связанных с передачей под выплату ренты недвижимого имущества необходимо 4 регистрационных действия – 1. Государственная регистрация договора, 2. Государственная регистрация перехода права собственности, 3. Государственная регистрация ренты как обременения, 4. Государственная регистрация законного права залога.

Только для того, чтобы договор ренты был заключен, требуется

1. Соглашение

2. Нотариальное удостоверение

3. Государственная регистрация договора

4. Передача

Вот какая сложная схема - это от усердия. Это наглядный показатель того, куда ведут благие намерения. Ведь все это законодатель устанавливает для того, чтобы защитить интерес получателя ренты (видимо руководствуясь принципом «много – не мало»). Похоже гл. 33 писалась как письмо из Простоквашино. В итоге эта конструкция выглядит а) абсолютно избыточной б) требуется очень много, а последовательность абсолютно непонятна: понятно только, что соглашение раньше, чем нотариальное удостоверение и что государственная регистрация позже, чем нотариальное удостоверение, а вот где здесь место передаче – ответа нет, она может состояться когда угодно, а когда она должна состояться непонятно. Если бы законодатель последовательно проводил свою позицию до конца, он бы сказал, что передача должна состояться до государственной регистрации, потому что государственная регистрация – это момент заключения договора. Но проблема в том, что этот договор реальный, следовательно, либо а) на государственную регистрацию должно предоставляться доказательство передачи (но это абсолютно не так: закон «о государственной регистрации…» акт приема-передачи или иной подобный документ не рассматривает в качестве необходимого для государственной регистрации договора, либо б) сама государственная регистрация не знаменует собой момент заключения договора, все равно необходима еще и передача (но это разрушает и без того никому не нужную систему государственной регистрации договоров). У каждого подхода есть определенные достоинства и недостатки. Как должно быть – ответа на этот вопрос нет, потому что когда это письмо из Простоквашино возникало, об этой проблеме никто не задумывался.

Проблема, связанная с классификацией рентных договоров. Дело в том, что данные договоры достаточно многочисленны и для лучшего их уяснения необходимо использовать определенные классификации. Действующее законодательство дает основания для как минимум трех классификаций:

1. В зависимости от срока

1. Постоянная рента

2. Пожизненная рента

Эта классификация лежит в основе построения системы гл. 33 ГК: параграф 1 – общие положения, параграф 2 – постоянная рента, параграф 3 – пожизненная рента. Правда есть еще параграф 4 – Пожизненное содержание с иждивением – но оно не представляет собой самостоятельной разновидности рентного договора, а является лишь частным случаем пожизненной ренты, который, соответственно, не может стоять в одном логическом ряду с самой пожизненной рентой, что очевидно следует из закона: ст. 583 п. 2. …Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Для чего эта классификация нужна – помимо того, что именно она лежит в основе построения системы гл. 33, отличие между пожизненной и постоянной рентой происходит по субъектному составу, по распределению риска случайной гибели имущества, а также по размеру и порядку выплаты ренты.

1. В зависимости от условий передачи имущества под выплату ренты (базируется на правилах п. 1 ст. 585)

1. Рентные договоры, в которых передача имущества под выплату ренты происходит за плату

2. Рентные договоры, в которых передача имущества под выплату ренты происходит бесплатно.

Т. е. мы должны понимать, что содержание данного договора может усложняться за счет появления обязанности оплатить передачу имущества. Ничего в существе конструкции рентного договора эта обязанность не меняет. Равным образом от наличия или отсутствия этой обязанности не меняется характеристика рентного договора – т. е. если имущество передается под выплату ренты бесплатно, договор ренты все равно остается возмездным, потому что возмездность ренты не в этой оплате, а в рентных платежах, а они существуют всегда, вне зависимости от условий передачи имущества.

В чем смысл данной дифференциации. П. 2 ст. 585 учитывая нахождение конструкции ренты в одной родовой группе с договорами купли-продажи, мены и дарения и в целях экономии нормативного материала, законодатель говорит, что в первом случае к отношениям сторон, связанным с передачей и оплатой, применяются правила о купле-продаже (эту отсылку нужно понимать адекватно: от этой отсылки договор ренты не становится разновидностью купли-продажи, это по-прежнему самостоятельный договор, характеризующийся алеаторностью; к договору ренты применяются не все правила о купле-продаже, законодатель предписывает применение только лишь в вопросах, связанных с передачей и оплатой)

Во втором случае к отношениям, связанным с передачей, применяются правила о дарении. Опять же нужно понимать, от этого применения договор ренты не становится разновидностью дарения и не становится вообще безвозмездным договором. Применяются не все правила о дарении, а только правила, касающиеся передачи вещи (например, такой институт как отмена дарения, даже если имущество передается под выплату ренты бесплатно, к договору ренты явно не применим)

Значение этой классификации заключается также в том, что в зависимости от нее по-разному решается вопрос о порядке определения покупной цены.

1. деление рентных договоров в зависимости от вида имущества, передаваемого под выплату ренты

1. Рентные договоры, в которых под выплату ренты передается недвижимое имущество

2. Рентные договоры, в которых под выплату ренты передается движимое имущество.

В чем ключевые особенности, характерные для нормативной регламентации каждой из этих групп:

Что касается особенностей первой группы.

Первая особенность - П. 1 ст. 586 ГК РФ прямо указывает, что обязательство выплаты ренты является обременением соответствующего недвижимого имущества и как обременение обладает свойством следования – обязанность по выплате рентных платежей следует за самим имуществом.

Т. е. что происходит: Есть получатель ренты и плательщик ренты. Недвижимое имущество передается под выплату ренты, соответствующий договор заключен и у плательщика возникает обязанность осуществления рентных платежей. При этом в результате передачи право собственности на это недвижимое имущество возникает у плательщика ренты. Являясь полноценным собственником этого имущества, плательщик ренты как собственник может совершать в отношении этого имущества любые распорядительные действия, в т. ч. может произвести отчуждение этого имущества третьему лицу. При этом на третье лицо переходит не только право собственности на это имущество, обязанность осуществления рентных платежей является обременением и она вместе с соответствующим имуществом тоже переходит к третьему лицу.

Вторая особенность, характерная для рентных договоров данной группы является логическим продолжением первой. Мы сказали, что обязанность выплаты ренты является обременением и оно переходит вместе с передачей имущества. Но если бы законодатель на этом остановился, это создало бы угрозу интересам получателя ренты, потому что в итоге лицом, обязанным к выплате ренты оказывается субъект, которого получатель ренты себе не выбирал, а, следовательно, он не должен нести риска, связанного, допустим, с неплатежеспособностью этого субъекта. Так вот, логически продолжая первую особенность, законодатель устанавливает субсидиарную ответственность по обязательству выплаты ренты лица, произведшего отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества, т. е. если эта обязанность не будет исполнена третьим лицом и не будет возможности взыскания соответствующих сумм с этого третьего лица, субсидиарную ответственность будет нести первоначальный отчуждатель. Договором эта гарантия интересов получателя может быть усилена – может быть установлена солидарная ответственность, что еще в большей степени гарантирует интерес получателя.

Третья особенность является продолжением первых двух – получатель ренты в обеспечение своих требований имеет законное право залога в отношении имущества, переданного под выплату ренты. Смысл данного законодательного посыла также достаточно очевиден и состоит в необходимости защитить интерес получателя ренты как слабейшей стороны в соответствующем договоре. Речь здесь идет именно о законном праве залога, т. е. никакого специального соглашения не требуется, в силу самого факта заключения договора ренты возникает залоговое правоотношение – ипотека; регистрирующий орган должен отражать ее даже без специального заявления и даже если не отразит – это ничего принципиально в правовом положении субъектов не меняет, ибо залог здесь возникает в силу прямого указания закона.

Что касается особенностей второй группы.

Первая особенность обозначена в п. 2 ст. 587 и сводится к тому, что законодатель для данной группы договоров ренты устанавливает дополнительное существенное условие, а именно обязанность плательщика предоставить обеспечение или застраховать свою ответственность. Если такое условие не согласовано, договор ренты не заключен. С одной стороны логика законодателя понятна – он пытается обеспечить интерес получателя ренты. Несмотря на то, что логику законодателя можно понять, вряд ли с удачностью воплощения этой идеи можно согласиться. Ведь на самом деле что получается: если закон объявляет это условие существенным, то все сводится к тому, что либо это условие согласовано – и тогда договор заключен, либо оно не согласовано – и тогда договор не заключен. Вряд ли такое жесткое регулирование, при котором желая обеспечить субъективный интерес получателя законодатель говорит, что «в противном случае вообще нет никакого договора», всецело соответствует интересам самого получателя. Если бы это не было существенным условием, правовое положение получателя ренты оставалось бы шатким, но он все равно имел бы право на получение рентных платежей. А вместо этого законодатель говорит: «я за тебя решу, какой у тебя интерес и если его не обеспечивают – договор не заключен». Кроме того, объявление этого условия существенным может быть преодолено чисто формально и вся гарантия развалится – достаточно просто согласовать это условие и договор будет заключен, но при этом все равно не создается система защиты, равная той, которая существует в рамках недвижимого имущества, потому что возникает только обязанность предоставить обеспечение, оно как в случае с недвижимостью в силу закона не возникает  от наличия самой этой обязанности интерес получателя ренты не удовлетворяется и его правовое положение остается шатким.

Правда последнее замечание законодатель пытается исправить:

вторая особенность данных договоров, отраженная в п. 3 ст. 587, состоит в том, что при неисполнении данной обязанности, а также при утрате или ухудшении обеспечения по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, получатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Но все равно правовое положение получателя в рамках рентного договора, где передается под выплату ренты недвижимое имущество, и в договоре, где передается под выплату ренты движимое имущество, не является неравным, ибо в случае с недвижимостью обеспечение возникает в силу закона автоматически и никаких дополнительных телодвижений делать не требуется, а в случае с движимым имуществом закон пытаясь охранить интерес получателя говорит, что договором нужно установить обязанность предоставить обеспечение; допустим установили, а дальше эта обязанность не исполняется. Хотя закон и дает получателю возможность реакции на это нарушение, но между моментом нарушения и моментом реакции все равно пройдет определенный временной промежуток, в течение которого это положение все равно останется столь же неустойчивым. Зачем надо было городить такой огород вместо того, чтобы использовать вполне эффективный и адекватный прием? Здесь тоже нужно было установить просто обеспечение в силу прямого указания закона и вся проблема была бы решена.

Кроме того ст. 587 вызывает замечания с точки зрения юридической техники – в п. 3 ст. 587 вроде нет указания «требовать расторжения» и сама законодательная фраза настраивает на то, что это правомочие, которое предоставляется самому получателю и не требует никакого посредства со стороны государственных органов. Ну а почему тогда используется термин «расторгнуть», ведь вообще то этот термин по гл.29 указывает на юрисдикционный способ прекращения. Нельзя было без этой загадки обойтись?

Договор постоянной ренты.

1) Первая особенность этого договора заключается в специфике субъектного состава. П. 1 ст. 589 прямо ограничивает круг лиц, которые могут выступать в качестве получателя ренты - Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Доктринально такое ограничение фигуры получателя ренты только двумя возможными категориями субъектов объясняется тем, что деятельность коммерческих организаций принципиально противоречит возможности получения рентных платежей.

Закон предусматривает возможность заключения любого рентного договора (в т. ч. договора постоянной ренты) по модели договора в пользу третьего лица, т. е. лицо, отчуждающее имущество и получатель ренты могут быть совершенно разными субъектами.²⁸ В этой связи возникает закономерный вопрос – те ограничения субъектного состава, которые обозначены в п. 1 ст. 589, при такой схеме касаются отчуждателя или лица, имеющего право на получение рентных платежей. Ответ – второго. При данной схеме отчуждателем может быть абсолютно любой субъект и здесь никаких ограничений нет, правила п. 1 ст. 589 в рамках данной схемы на фигуру отчуждателя не распространяются.

Кроме того, говоря о фигуре получателя необходимо обратить внимание на п. 2 ст. 589, который допускает возможность правопреемства в правах получателя. Причем такой переход прав получателя ренты к третьим лицам может происходить как в порядке универсального правопреемства, а равным образом возможен переход прав получателя ренты к третьим лицам в порядке сингулярного правопреемства. Единственно, что законодатель устанавливает условие – в качестве правопреемника может выступать только такое лицо, которое способно быть получателем ренты, т. е. граждане и некоммерческие организации. Если эти правила нарушаются, последствия такого нарушения будут различными для универсального и сингулярного правопреемства. В случае сингулярного правопреемства (получатель ренты заключает договор с третьим лицом-коммерческой организацией, по которому пытается передать ей право на получение рентных платежей) последствием нарушения здесь будет недействительность договора. В случае универсального правопреемства (наследником получателя-гражданина по завещанию является коммерческая организация) – последствием нарушения в данном случае будет то, что права и обязанности по договору ренты прекращаются.

Что касается второй стороны – плательщика ренты – то закон никаких ограничений не устанавливает, плательщиком ренты может быть любой субъект с учетом характера и объема его праводееспособности. В доктрине зачастую это утверждение сопровождается уточнением – поскольку договор ренты является реальным, а, следовательно, договор считается заключенным с момента передачи имущества в собственность плательщика, правовой статус плательщика должен предполагать возможность приобретения права собственности на это имущество (в качестве примера очень часто приводятся иностранные граждане и земельные участки – правовое положение иностранных граждан исключает для них возможность быть собственниками в отношении некоторых категорий земель). Но это уточнение избыточно, правило, указанное выше, это уточнение охватывает, а, следовательно, не нуждается ни в каких специальных пояснениях.

2) Предмет. Предметом любого рентного договора является имущество, передаваемое под выплату ренты. Поскольку никаких ограничений по этому поводу в рамках параграфа 2 гл. 33 не содержится, следует констатировать, что в качестве предмета договора постоянной ренты может выступать любое имущество, не изъятое из оборота. Наиболее традиционным и распространенным предметом договора постоянной ренты являются вещи. В виду отсутствия ограничений предметом постоянной ренты могут быть любые вещи. Будущие вещи предметом быть не могут, потому что договор ренты является реальным договором.

Возникает вопрос – а могут ли предметом договора постоянной ренты быть деньги. Первая реакция, которая возникает на этот вопрос – зачем? Но то, что мы не видим этой потребности, не означает, что такое невозможно. Наличие в действующем законодательстве иных договорных форм, которые позволяют против передачи денег получать периодически платежи (договор займа, страхования), тоже ничего не меняет – принцип свободы договоры означает в т. ч. выбор наиболее адекватной с точки зрения интересов сторон договорной формы. Кроме того, у рентного договора есть одна очень специфическая черта – алеаторность. Если интерес состоит в ней, то вряд ли он может быть адекватно удовлетворен за счет других договоров (договор страхования, будучи алеаторным, этот интерес способен удовлетворить, но проблема в том, что для страхования установлен максимальный временной промежуток и срок страхования является существенным условием, а постоянная рента этого временного промежутка не имеет). Кроме того, с точки зрения исторической, известен такой термин как «рантье» - это никто иной как получатель ренты. Соответственно, исторически рентные договоры как раз предполагали передачу капитала с тем, чтобы периодически получать доход с этого капитала. Это была одна из первых исторических фаз и рентный договор как раз возник именно как договор, опосредующий передачу денежных средств в качестве предмета ренты. Наконец самый главный аргумент, в п. 2 ст. 587 прямо указан ответ на этот вопрос: описывая специфику договора ренты, по которому под выплату ренты передается движимое имущество, законодатель говорит о возможности передачи под выплату ренты денежной суммы. Тем самым все наши предшествующие выводы подкрепляются еще и прямым указанием закона.

Вопрос относительно возможности использования в качестве предмета договора постоянной ренты имущественных прав является более чем дискуссионным. Проблема состоит в том, что легальное определение рентного договора способно дать амбивалентное решение этого вопроса. В легальном определении указывается, что предмет ренты передается в собственность плательщика ренты. Термин «собственность» может употребляться только по отношению к вещам. Отсюда, ориентируясь именно на это словоупотребление, часть исследователей делает вывод, что предметом договора ренты (в т. ч. постоянной) могут быть только вещи. Такой вариант толкования вполне возможен.

Но проблема состоит в том, что если мы перейдем на следующее за термином «собственность» слово в легальном определении, определенная степень недопонимания у нас останется, потому что следом законодатель использует термин «имущество». Этот термин является собирательным и согласно ст. 128 включает в себя в том числе имущественные права. Если бы законодатель хотел ограничить предмет договора ренты только вещами, он бы прямо так и написал - «вещи». С этих позиций имущественные права могут быть предметом рентного договора, но при таком походе возникает вопрос: а как же быть с термином «собственность»? Однако представляется, что особо рефлексировать по этому поводу не стоит. в легальном определении купли-продажи тоже используется термин «собственность», но нас же это не останавливало в констатации того, что предметом данного договора могут быть и имущественные права. Почему это должно останавливать сейчас? Н. Ю. Рассказова: «Легальное определение – это императивная норма, она не может толковаться ни расширительно, ни ограничительно; вот как есть – так и должна толковаться». Так вопрос сейчас не в том, расширительно мы ее толкуем или нет: мы пытаемся придать смысл всем словам и выражениям, которые в нем находятся, а одно из этих слов используется не в буквальном смысле (потому что оба эти термина буквально применить невозможно), остается только вопрос – какое? Помимо этого, неужели используя в ст. 587 термин «денежная сумма», законодатель имеет в виду только наличные деньги –денежные средства выполняют ту же самую функцию в обороте, что и деньги  явно, что термин «денежная сумма» включает в себя и деньги, и денежные средства на банковских счетах; а последние являются имущественными правами, а не вещами. Если мы признаем, что одна категория имущественных прав может быть предметом договора ренты, значит принципиально термин «собственность» нас уже не смущает, а это открывает возможность для использования в качестве предмета договора ренты всех иных имущественных прав.

Условие о предмете является существенным условием договора постоянной ренты.

3) Следующей особенностью конструкции постоянной ренты является специфика такого элемента как срок. «Постоянная» - это конечно не означает «навсегда» (законодатель предусматривает возможность выхода из этих отношений, но сама эта возможность базируется на необходимости целого ряда обстоятельств), данный договор заключается на неопределенный срок.

Условие о сроке, которое, в конечном счете, косвенно выражает вид договора ренты, для всякого рентного договора является существенным условием. Эта констатация вызвана тем обстоятельством, что Предусматривая различные разновидности рентных договоров, законодатель не устанавливает ни одну из них в качестве общего правила  если стороны прямо или косвенно не укажут разновидность ренты, определить ее мы не сможем, у нас нет восполняющей нормы на этот счет. Другими условие это условие окажется объективно невосполнимым.

4) Цена. Цена в данном случае выражается в рентных платежах. В рамках рентных договоров термин «цена» используется условно, потому что сам договор является алеоторным, а, следовательно, рентные платежи не являются эквивалентом. В постоянной ренте рентные платежи допускаются только в денежном выражении. Размер рентных платежей определяется соглашением сторон. При этом п. 1 ст. 590 ГК дает явные основания считать размер рентных платежей в постоянной ренте существенным условием («в размере, устанавливаемом договором»). Кроме того, даже если бы такой констатации не было, с точки зрения природы складывающихся отношений мы все равно должны прийти к выводу, что это условие объективно невосполнимо, ведь очевидно, что, это конечно недостижимый идеал, но все таки стороны, заключая договор постоянной ренты, рассчитывают, что полученное от одной стороны и предоставленное другой в конечном счете станут эквивалентами или по крайней мере будут очень похожи на эти эквиваленты. Но для того, чтобы они стали эквивалентами, здесь подлежит учету очень много обстоятельств: размер рентных платежей зависит от стоимости имущества (а исходя из нее аналог найти достаточно сложно), от того, за плату или бесплатно имущество передается под выплату ренты, от того, кто выступает в качестве получателя ренты (какова вероятность правопреемства, а, следовательно, продолжения договорных отношений) и т. д.  этих параметров настолько много, что найти аналог, а, следовательно, адекватно применить ст. 424, принципиально невозможно, а раз адекватного восполнения мы не получаем, значит речь идет об условии объективно невосполнимом  существенном.

В сухом остатке: в любом договоре постоянной ренты 3 существенных условия – предмет, срок и размеры рентных платежей. В случае если предметом выступает движимое, появляется еще одно существенное условие – обязанность предоставить обеспечение или застраховать свою ответственность.

В постоянной ренте законодатель не устанавливает никаких границ свободы усмотрения сторон в определении данного условия, т. е. согласуя размер рентных платежей стороны ничем не связаны и устанавливают его исключительно по собственному усмотрению.

Последний специфический момент, касающийся постоянной ренты, связан с особенностями прекращения данного договора. Мы должны констатировать, что обязательства, вытекающие из договора постоянной ренты могут быть прекращены в силу общих оснований, которые закреплены в гл.26 (за исключением исполнения, потому что представить себе вариант исполнения договора постоянной ренты при том, что срок и объем здесь принципиально не предопределимы, достаточно сложно). Особенность же в том, что наряду с этими общими основаниями, отношения сторон по договору постоянной ренты могут быть прекращены в силу специальных оснований.

1. Переход прав получателя ренты в порядке универсального правопреемства к лицу, которое не способно быть получателем ренты в силу указания закона

2. Случайная гибель имущества, переданного под выплату ренты. Однако эта случайная гибель выступает правопрекращающим обстоятельством только при одновременном наличии двух условий (ст. 595): 1) само имущество передавалось под выплату ренты за плату 2) заявление плательщика о желании прекратить обязательство  т. е. не сама по себе случайная гибель прекращает обязательства из договора ренты, а дает возможность соответствующего заявления и правопрекращающим эффектом будет обладать именно такое заявление. По ст. 595 плательщик отнюдь не обязан именно к такому заявлению – он может потребовать вместо прекращения изменения соответствующего обязательства.

3. Выкуп ренты. Суть выкупа сводится к тому, что плательщик единовременно или в ином установленном порядке вносит выкупную цену. Такое внесение выкупной цены как раз и знаменует собой выкуп и прекращение договорных обязательств. При этом в рамках постоянной ренты инициатором выкупа может быть как плательщик ренты, так и получатель ренты (у получателя есть право потребовать от плательщика выкупа ренты.). Причем для плательщика в постоянной ренте право на выкуп является безусловным правом, в том смысле, что оно предоставлено плательщику законом и исключить его соглашением сторон невозможно, единственное закон дозволяет ограничить право плательщика на выкуп – это право может быть ограничено определенным сроком (сроком жизни получателя или иным сроком не более 30 лет).

Инициатором выкупа в рамках постоянной ренты может быть и получатель. При этом ст. 593 предусматривает возможность для получателя потребовать выкупа ренты плательщиком только в случаях, предусмотренных законом или договором. Сама ст. 593 называет те случаи, когда в силу закона получатель может потребовать выкупа ренты плательщиком – все обстоятельства, указанные в этом перечне, по сути дела сводятся либо к нарушению со стороны плательщика обязанности по выплате рентных платежей, либо к созданию угрозы того, что рентные платежи не будут выплачены). Ст. 593 не стоит воспринимать как ответственность плательщика, т. е. право получателя требовать выкупа - это не ответственность плательщика, это мера защиты интересов получателя, а, следовательно, от субъективной стороны нарушения право получателя потребовать выкупа не зависит.

Размер выкупной цены определяется соглашением сторон. п. 2 и п. 3 ст. 594 – условие о выкупной цене не является существенным. Выкупная цена равна размеру рентных платежей за один год - В том случае, если имущество передавалось за плату. Если имущество передавалось бесплатно, эта формула несколько усложняется – выкупная цена = рентные платежи за 1 год + стоимость имущества.

Пожизненная рента.

Ключевая особенность пожизненной ренты выражается в сроке – данный договор заключается на период жизни гражданина. Срок, который является косвенным показателем вида ренты, и здесь тоже является существенным условием.

Статья 596. Получатель пожизненной ренты

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

П. 1 ст. 596 ГК РФ - Может ли быть так, что в качестве гражданина, на период жизни которого заключается договор пожизненной ренты, выступает некий гражданин В., который при этом не является ни отчуждателем, ни получателем ренты? Возможность для такого толкования есть, но вряд ли подобное соответствует существу рентных отношений. На самом деле законодатель видимо просто некорректно выразился. Он пытался сформулировать правило о том, что договор может быть заключен в пользу третьего лица и лицом, на период жизни которого заключается договор пожизненной ренты в таком случае выступает не отчуждатель, а этот самый получатель. Потому что иначе получается какая-то аномалия – алеаторность, возведенная в Н-ую степень. Живет себе гражданин и даже не знает – надо ему продолжать жить и тем самым продлять рентные отношения между совершенно другими субъектами или не надо. Кроме того, с точки зрения психологической такая возможность интерес гражданина В. явно нарушает – когда твоя жизнь становится «небезразличной» другим, причем не в том смысле, что они заботятся о ней, а в том, что они на твою жизнь в зависимости от ее продолжения устанавливают свои имущественные последствия, всегда существует потенциальная угроза, что кто-то из них, кому эти последствия невыгодны, предпримет меры, направленные на сокращение этого периода. По логике вещей, если бы такое было возможно, то это всегда требовало бы согласия со стороны Г. И конечно нельзя оставить без внимания лишнюю возможность попинать законодателя за некорректную формулировку.

Из главной специфической черты, связанной со сроком, проистекает особенность, сопряженная с субъектным составом. Стороны договора пожизненной ренты – это также плательщик и получатель. В качестве получателя в данном случае может выступать только гражданин. При этом п. 2 ст. 596 предполагает возможность заключения договора ренты в пользу нескольких лиц, т. е. предполагает возможность множественности лиц на стороне получателя. Причем по смыслу закона это множественность является долевой. Установлены специальные правила на случай смерти одного из соответствующей множественности - В случае смерти одного, происходит приращение долей.  Договор ренты прекратиться смертью последнего. С учетом специфики данного договора в рамках пожизненной ренты невозможен переход прав получателя к третьим лицам ни в порядке универсального, ни в порядке сингулярного правопреемства.

Предмет. см. постоянную ренту; все проблемы (деньги, имущественные права) те же.

Цена. В рамках пожизненной ренты это условие определяется сторонами в договоре и относится к числу существенных. В этом нас убеждает и формулировка ст. 597. Кроме того, здесь еще более очевидным становится объективно невосполнимый характер этого условия, потому что здесь желаемая сторонами эквивалентность зависит еще и от такого непонятного и неизвестного параметра как период жизни.

При этом для пожизненной ренты законодатель устанавливает нижний предел возможного размера рентных платежей – П. 2 ст. 598 говорит о том, что размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не меньше минимального размера оплаты труда. И здесь мы сталкиваемся с определенной сложностью. Дело в том, что у нас два минимальных размера оплаты труда – один для трудо-правовых отношений (4330 рублей), второй – для всего остального (100 рублей). Исходя из буквального текста закона нужно применять второй, что подчеркивает «значимость» этой гарантии интересов получателя. Но при толковании ст. 597 нами должно учитываться конституционно-правовое толкование, которое дано в ПКС от 27.11.08 № 11-П. Рассматривая здесь конституционность ч. 2 ст. 5 закона о МРОТ в связи с необходимостью применения этих норм в ст. 597 КС РФ делает следующие выводы: вообще смысл МРОТ – это охрана интересов работников, но законодатель расширяет пределы использования данной конструкции и использует ее для других случаев, в т. ч. и в ст. 597. КС говорит, что в ст. 597 есть не только гражданско-правовое содержание, но норма в ней является отражением и неких социально-значимых обстоятельств. При этом по мнению КС Российская Федерация является социальным и правовым государством, поэтому российская федерация обязана гарантировать адекватную защиту прав и интересов граждан. Как следствие КС делает вывод, что минимальный размер платежей по договору пожизненной ренты, установленный законом, должен быть разумным, соразмерным и адекватным тем целям, ради которых он вводится. Однако 100 рублей, установленные ч. 2 ст. 5 закона «О МРОТ», этим критериям не соответствуют, и как следствие КС делает вывод о признании несоответствующими Конституции указанных положений закона «О МРОТ» в том смысле, в котором исходя из этих параметров должны исчисляться минимальные размеры рентных платежей. Норма прямо признана неконституционной, утрачивает силу и не подлежит применению. Но (и вот тут начинается самое интересное) учитывая принцип конституционной сдержанности КС РФ говорит, что данные положения утрачивают силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 года. Прошло 1 июля 2010, не за горами 1 июля 2011 года, а чаяния конституционного суда не выполнены.

Вопрос – каков минимальный размер рентных платежей по договору пожизненной ренты. Единственный разумный ответ на этот вопрос – это МРОТ, установленный для трудо-правовых отношений. Почему? 100 рублей – КС прямо сказал, что это не соответствует идее соразмерности, разумности, адекватности. Нового регулирования исходя из этой самой соразмерности, разумности, адекватности (зная нашего законодателя – это видимо будет где-то 102-103 рубля) тоже нет. Но очевидно, что этот ограничитель в ст. 597 остался и он должен основываться не на нашем представлении о разумном, справедливом, адекватном, а иметь под собой объективное основание. Соответственно, ничего не остается, кроме как применять МРОТ, установленный для трудо-правовых отношений.

Особенность договора пожизненной ренты, связанная с основаниями прекращения договора. В пожизненной ренте случайная гибель имущества, переданного под выплату ренты, ни в каком случае соответствующих обязательств не прекращает Т. е. здесь всегда и последовательно риск случайной гибели этого лежит на плательщике и правопрекращающим обстоятельством не выступает никогда, вне зависимости от того, за плату или бесплатно, каких-либо иных параметров.

Основанием для прекращения отношений по договору пожизненной ренты может выступать выкуп ренты, однако в отличие от постоянной ренты, где инициатива могла принадлежать обеим сторонам, в рамках пожизненной ренты инициатором выкупа может быть только получатель. Это вполне объяснимо логически – плательщику в постоянной ренте право на выкуп предоставлялось как возможность выхода из бессрочного договора; здесь такой угрозы его интересам как бессрочность договора конструкции нет, а, следовательно, давать ему подобную возможность нет никакой необходимости

Ст. 599 ГК РФ – в случае существенного нарушения получатель имеет возможность либо требовать выкупа, либо требовать расторжения договора.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Это разновидность пожизненной ренты. В этой связи к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если это не противоречит специальным предписаниям параграфа 4 гл. 33 ГК.  будем останавливаться только на особенностях, которые отличают пожизненное содержание с иждивением, выделяя его в качестве отдельной разновидности пожизненной ренты.

Первая из этих особенностей состоит в том, что согласно традиционным представлениям доктрины пожизненное содержание с иждивением относится к числу фидуциарных договоров. ( данный договор не может быть заключен иначе как лично).

Следующая особенность данной конструкции состоит в специфике предмета. Ст. 601 ГК РФ ограничивает возможный предмет пожизненного содержания с иждивением только недвижимым имуществом. В этой связи выглядят как инсинуации попытки в разных доктринальных источниках представить это лишь как примерный перечень и обосновать возможность заключения договора пожизненного содержания с иждивением, предметом которого является ценное движимое имущество. Законодатель абсолютно никаких оснований для подобного вывода не дает.

Вместе с тем один вопрос относительно предмета пожизненного содержания с иждивением тем не менее возникает: а может ли в качестве такого предмета выступать доля в праве собственности на недвижимое имущество? Здесь однозначного ответа доктрина не имеет. На взгляд лектора такой вариант вполне возможен, причем вне зависимости от того, каким образом мы характеризуем феномен доли в праве собственности. Если мы не признаем за долей в праве собственности значения самостоятельного объекта, а понимаем ее лишь как некое математическое выражение, то утвердительный ответ на поставленный вопрос вытекает сам собой – раз нет такого объекта как доля, значит в подобных случаях отчуждается само недвижимое имущество и требования ст. 601 полностью исполняются. Если мы считаем, что доля является самостоятельным объектом, то к положительному ответу на поставленный вопрос можно прийти за счет утверждения о необходимости системного рассмотрения вопросов, связанных с обращением недвижимого имущества с одной стороны и долей в праве собственности на недвижимое имущество с другой. Необходимость такого системного подхода более чем очевидна, потому что рассматривать долю по какому-то иному режиму это значит создавать для оборота дополнительные сложности, а в этом нет никакой необходимости

Дополнительным аргументом в пользу утвердительного ответа на поставленный вопрос является и отчасти позиция судебной практики – есть у нас древнее постановление ВС РФ, которое, рассматривая вопрос о преимущественном праве покупки, прямо говорит, что преимущественное право покупки не применяется, в том числе в ситуации, когда доля в праве собственности отчуждается по договору пожизненного содержания с иждивением  ВС прямо констатирует что, доля в праве собственности может выступать в качестве предмета договора пожизненного содержания с иждивением.

Почему право преимущественной покупки не применяется? - в виду фидуциарности складывающихся отношений. Ведь право преимущественной покупки есть ничто иное как выкуп, когда лицо принудительно становится субъектом соответствующего обязательства, а это противоречит фидуциарности.

Все вместе это дает возможность для вывода о том, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может выступать не только само недвижимое имущество, но и доля в праве собственности на недвижимое имущество.

Следующая особенность данного договора заключается в специфике цены (ренты). Если во всех остальных случаях у нас господствующей формой ренты была денежная форма (и за счет этого мы как раз и использовали категорию «рентные платежи»), то здесь рента представлена в своеобразном варианте – рентой, к предоставлению которой обязан плательщик, выступает содержание (что, кстати, является причиной признания данного договора фидуциарным).

П 1 ст. 602 дает примерный перечень того, что относится к содержанию – обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за получателем ренты, оказание ритуальных услуг. Соответственно, плательщик ренты обязан не к выплате определенных платежей, а к предоставлению содержания, причем по общему правилу содержание должно предоставляться в натуральном выражении (получатель ренты: «я кушать хочу»  плательщик бежит в магазин и в соответствии с обозначенным продуктовым набором приобретает соответствующие продукты)

Соответственно, вместо понятия «рентные платежи» законодатель в ст. 602 использует понятие «объем содержания». Без тени сомнения объем содержания является существенным условием – потому что это потребности конкретного получателя, потребности у всех разные; поэтому аналога здесь найти принципиально невозможно, а, следовательно, объем содержания, включающий в себя перечень тех потребностей, обеспечение которых возлагается на плательщика ренты, должен быть согласован под страхом того, что договор не будет считаться заключенным. При этом защищая интерес получателя п. 2 ст. 602 говорит о том, что стоимость общего объема содержания в размере на месяц не должна быть меньше 2 МРОТ (как здесь воспринимать величину «2 МРОТ» - это проблема, которую мы уже освещали. ПКС № 11-П касалось не только ст. 597, но и ст. 602. Соответственно, исходя из ранее сказанного, единственным разумным решением данной проблемы является применение МРОТ для трудо-правовых отношений  2 МРОТ = 8660 рублей).

Следующая особенность данной конструкции отражена в предписаниях ст. 604, где заботясь об интересах получателя ренты, законодатель устанавливает общий запрет на отчуждение или обременение плательщиком недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, без согласия получателя. Вне пожизненного содержания сиждивением (в постоянной или пожизненной ренте, не являющейся ПСсИ) плательщик, получая соответствующее имущество в собственность, обладает полной распорядительной властью – только он решает вопрос о судьбе этого имущества, может его отчуждать, обременять и защитой интересов получателя здесь выступает законное право залога, субсидиарная (или солидарная) ответственность и право следования. Но законодатель считает, что в пожизненном содержании с иждивением этих механизмов для обеспечения интересов получателя ренты недостаточно. По всей видимости этот вывод основан на том, что в отличие от иных рентных договоров здесь интерес получателя связан с обеспечением его минимальных потребностей просто напросто в существовании. Если он не получит соответствующую ренту, то и есть ему будет нечего, и ходить будет не в чем и даже не похоронят по-человечески. Плательщик, являясь собственником, вне всякого сомнения может использовать соответствующее имущество, но полнотой распорядительной власти в отношении него не обладает.

Последняя особенность касается специфики прекращения этого договора. По-прежнему, как и во всяком ином варианте пожизненной ренты, основанием для прекращения может выступать выкуп, при этом как и во всякой пожизненной ренте его инициатором может быть только получатель.

Равным образом как и в общих правилах о пожизненной ренте при существенном нарушении у получателя есть право требовать расторжения договора.

При этом если мы сравним правила ст. 605 и ст. 599, то увидим, что в генеральном варианте пожизненной ренты если договор расторгается в связи с его существенным нарушением со стороны плательщика получатель вправе требовать возврата с зачетом в счет выкупной цены, но только в том случае, если имущество отчуждено под выплату ренты бесплатно. В ст. 605 подобного условия (бесплатно) не содержится и во всяком случае получатель вправе требовать возврата этого имущества в счет выкупной цены.

При этом плательщик не вправе требовать компенсации расходов в связи с предоставленным содержанием. Последнее правило являет собой частный случай неосновательного об огащения, которое не подлежит возврату. Но мы не должны воспринимать это правило как нечто экстраординарное, потому что оно в общем и целом соответствует общим правилам гл. 60 (это частное проявление общего предписания п. 3 ст. 1109.).