Тема 6. Жилищное право

1. Понятие жилищного права

2. Понятие и виды жилищных фондов

3. Основания возникновения жилищных правоотношений

4. Содержание жилищных правоотношений

5. Изменение жилищных правоотношений

6. Прекращение жилищных правоотношений.

Понятие жилищного права

Жилищное право в самом первом приближении представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения в жилищной сфере. При этом п. 1 ст. 4 жилищного кодекса определяет предмет жилищного права, т. е. то, что мы условно именовали отношениями в жилищной сфере. Согласно п. 1 ст. 4 ЖК к предмету жилищного права относятся отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением прав владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, отношения, связанные с учетом жилищного фонда, отношения, связанные с содержанием и ремонтом жилищного фонда и целый ряд иных отношений.

При этом нужно понимать, что жилищное право охватывает собой совокупность норм не только гражданско-правового характера. ЖП включает в себя и нормы государственного (конституционного) права, и нормы административного права (учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях; контроль за состоянием и эксплуатацией жилых помещений), а также нормы гражданского права (регламентируют вопросы владения и пользования жилыми помещениями). При этом входя в жилищное право соответствующие нормы не утрачивают своей отраслевой принадлежности.

В этой связи, отвечая на вопрос, а что же есть ЖП мы должны отмести попытку оценить ЖП в качестве самостоятельной отрасли. Очевидно, что ЖП, представляя собой совокупность норм, не является самостоятельной отраслью права, потому что для каждой отрасли характерно своеобразие предмета и метода правового регулирования. В данном случае есть специфика предмета, однако отсутствует единый метод регулирования. Равным образом мы должно отмести попытку представить жилищное право в качестве института права гражданского, потому что ЖП включает в себя совокупность норм не только гражданско-правовых по своей сути. А, следовательно, нам ничего не остается, как сказать, что ЖП является комплексной отраслью законодательства. Именно в подобном качестве ЖП рассматривается и в конституции, которая относит жилищное законодательство к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Структура жилищного законодательства. Эта структура достаточно своеобразна:

1. Конституция РФ.

2. Федеральные законы. Здесь мы сталкиваемся с первой сложностью, поскольку в области регулирования жилищных отношений на уровне федеральных законов существуют два кодифицированных нормативных акта: Жилищный Кодекс и Гражданский Кодекс (гл. 35).

Это обстоятельство создает для нас первый практически важный вопрос – какой из двух указанных кодифицированных актов, которые по своему статусу относятся к актам одного уровня (это федеральные законы) будет иметь преимущество в регулировании вопросов жилищного права. Изначально мы имеем достаточно сложную ситуацию, поскольку каждый из этих актов настаивает на собственном приоритете (ст. 3 ГК; ст. 5 ЖК). Если мы при этом учтем, что одной из составных частей жилищного права являются гражданско-правовые нормы, эта проблема становится более острой. Ответ нужно строить дифференцировано – поскольку в области жилищного права нас интересуют только гражданско-правовые вопросы, в качестве отправной точки мы должны использовать ст. 3 ГК, при этом понимания, что она является лишь воплощением общего правила и от этого общего правила законодатель может отступать, например, сам ГК может свой приоритет отвергнуть, предоставив преимущество в регулировании иным нормативным актам. Если мы обратимся к п. 3 ст. 672, то мы увидим наглядный пример подобного. Однако эту норму, поскольку она является исключением из общего правила должны толковать буквально только буквально  ГК отказывается от своего приоритета только в регулировании вопросов, связанных с конструкцией социального найма. Применительно к соцнайму будет действовать приоритет жилищного законодательства, в т. ч. жилищного кодекса. Применительно к коммерческому найму ст. 672 никакого изъятия из общего правила не устанавливает – значит действует приоритет ГК.

И вот тут есть одна сложность – в тот момент, когда принимался ГК, внутреннее деление единой договорной конструкции найма жилого помещения было дихотомическим – наем жилого помещения подразделялся на наем коммерческий и наем социальный, а то, что сейчас выделено в качестве специализированного, являлось в то время составной частью социального. Но с принятием нынешнего ЖК деление единой конструкции найма жилого помещения стало трихотомическим: социальный, коммерческий, специализированный,  несмотря на то, что это не указано в ст. 672, но исходя из исторического толкования (в 1996 году при принятии гл. 35 специализированного найма не было, он был составной частью социального, соответственно, по мысли законодателя тогда эта фраза касалась всех частей социального найма, в т. ч. и того, что сейчас вылилось в специализированный) в области специализированного найма приоритет имеют нормы жилищного законодательства. Это подтверждается разъяснением высших судебных инстанций – Постановление пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009 года «о некоторых вопросах в судебной практике при применении ЖК РФ». П. 4 – ВС РФ приходит к схожему выводу: ВС РФ подчеркивает приоритет ГК в регулировании только коммерческого найма.

3. Федеральные подзаконные нормативные акты. Их великое множество, указываем только на ключевые.

• Постановление правительства от 28.01.06 № 47

• Постановление правительства от 21 января 2006 года № 25

• Постановление правительства от 26 января 2006 года № 42

Все остальное будем называть в дальнейшем

4. Нормативные акты субъектов РФ. Компетенция субъектов РФ определяется статьей 13 жилищного кодекса. Среди актов СПБ необходимо указать на закон СПБ от 19 июля 2005 года № 407-65. Закон СПБ от 4 апреля 2006 года «О специализированном жилищном фонде СПБ»

5. Ст. 14 ЖК РФ предусматривает компетенцию органов местного самоуправления в решении вопросов жилищного права. К нашему счастью в виду специфики СПБ, те вопросы, которые в других субъектах должны были бы быть представлены нормативными актами муниципального уровня, у нас решаются на уровне субъекта РФ.

Понятие и виды жилищных фондов

Легальное определение содержится в п. 1 ст. 19 ЖК РФ: Жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Таким образом, ключевым для раскрытия понятия жилищного фонда является понятие жилого помещения.

Легальное определение жилого помещения содержится в п. 2 ст. 15 ЖК РФ: Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Совокупность требований, необходимых для признания помещения жилым, содержится в постановлении правительства № 47 от 28 января 2006 года. Когда мы определяем, является ли помещение жилым (а, соответственно, входит ли оно в жилищный фонд), нужно руководствоваться не нашим субъективным взглядом («ну, тут можно жить»), а критериями, установленными нормативно, в т.ч этим постановлением правительства № 47. Дальше все формально: Если помещение соответствует этим критериям, оно признается жилым, напротив, если помещение таким критериям не соответствует, оно жилым не признается.

Нужно понимать, что использование этих критериев является предпосылкой для признания помещения жилым, предпосылкой, которая лишь включает соответствующий механизм, а заканчивается учетом соответствующего помещения в качестве жилого, т. е. в отношении такого помещения происходит техническая инвентаризация и техническая паспортизация и в реестре это помещение учитывается как жилое. Получается, что с точки зрения оборота мы в первом приближении должны ориентироваться на формальные признаки – если оно учтено в качестве жилого, оно должно рассматриваться именно как жилое. Однако мы должны понимать, что если оно не учтено в качестве жилого, то это не исключает возможность доказывать соответствие всем критериям, установленным нормативно, и требовать признания его в качестве жилого.

Ст. 19 ЖК РФ предусматривает две классификации жилищных фондов

Классификация, которая содержится в п. 2 ст. 19 – использует в качестве критерия форму собственности:

• Государственный

• Муниципальный

• Частный

Это не является единственной классификацией

П. 3 ст. 19 предусматривает классификацию в зависимости от цели использования:

1. Жилищный фонд социального использования

2. Специализированный жилищный фонд

3. Индивидуальный жилищный фонд

4. Жилищный фонд коммерческого использования

Две указанные дифференциации являются дифференциациями одного и того же объекта (жилищного фонда), но производимые по разным критериям. Поэтому две указанные дифференциации друг друга не исключают, напротив, они друг на друга наслаиваются. Это собственно признает и сам законодатель, описывая в п. 3 ст. 19 ЖК классификацию в зависимости от цели использования. Например, говоря о жилищном фонде социального использования законодатель указывает, что такой жилищный фонд представляет собой совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (т. е. по первому критерию это частный случай государственного или муниципального жилищных фондов).

Выделяя именно 4 разновидности законодатель демонстрирует определенную логику, потому что применительно к этим четырем разновидностям различаются правовые формы, опосредующие владение и пользование жилыми помещениями соответствующего жилищного фонда.

Логика законодателя состоит в том, что для каждой из этих групп есть своя договорная конструкция, опосредующая отношения по владению и пользованию:

ЖФСИ – социальный наем

СЖФ – специализированный наем

ЖФКИ – коммерческий наем

ИЖФ – тут все сложно. С одной стороны законодатель, наверное, должен был ее выделять, потому всякая классификация должна исчерпывать предмет полностью. Но проблема в том, что разновидностей найма существует только три. Включая 4-ую категорию законодатель должен ее как-то объяснить. Характеризуя ИЖФ ст. 19 говорит, что ИЖФ - это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;  в ИЖФ законодатель относит такие помещения частного жилищного фонда, которые используются либо самими собственниками и тогда нет никакой опосредующей владение и пользование договорной конструкции, либо в качестве такой конструкции выступает безвозмездное пользование. И вот тут мы сталкиваемся с серьезной проблемой. Законодатель становится заложником своей идеи – обоснованность выделения ИЖФ не вызывает сомнений, во всех трех предыдущих есть договорные формы, опосредующие эти отношения, и законодатель вдруг почему-то приходит к выводу – и здесь должна быть тоже договорная форма (и в качестве таковой предусматривает ссуду).

На первый взгляд может показаться, что такая идея ничего негативного не несет. Однако на самом деле такой подход знаменует собой размывание единственного договорного типа, изначально предназначенного для регулирования жилищных правоотношений и учитывающего в себе все гарантии лицу, использующему жилое помещение, как экономически более слабой стороне, и это размывание не проходит бесследно. Получается, что к таким отношениям будет применяться глава 36, а не 35, которая заточена под жилищные правоотношения. Применение этих правил оказывается ущемлением интересов возможного пользователя.

Представим себе, что в отношении жилого помещения заключается договор ссуды. А если это помещение окажется некачественным, с недостатками? Будет ли собственник (ссудодатель) нести ответственность? – если бы это был договор найма, за все такие недостатки он нес бы ответственность. В случае же с ссудой, мы наталкиваемся на ст. 693 ГК – действует принцип ограниченной ответственности ссудодателя за недостатки переданной в безвозмездное пользование вещи. Очевидно, что интерес использующего субъекта более защищен в договоре найма жилого помещения и получается, что вроде бы невинный вариант оказывается одновременно нарушением интересов пользователя. А все потому, что гл. 36 изначально для такого объекта, как жилое помещение не была предусмотрена - все гарантии, связанные с использованием жилого помещения, законодатель воплотил в главе 35, а 36 (также как 34) он формулировал применительно ко всем иным, чем жилые помещения, объектам. Сопоставив гл. 35 с 36 мы придем к выводу, что и по целому ряду иных параметров пользователь находится в положении куда худшем, чем наниматель по правилам гл. 35.

Кроме того, выделяя эту 4 группу, при всей логике ее выделения, законодатель нарушил еще один незыблимый постулат – у нас с точки зрения видов Жилищных Фондов в действующем законодательстве достаточно последовательно проводится принцип стабильности жилищного фонда. Наиболее наглядно этот принцип воплощен применительно к специализированному жилью. Отчасти он воплощается в том, Что в качестве специализированного может использоваться только такое жилое помещение, которое заранее учтено в подобном качестве, т. е. государство не может просто имеющееся у него жилое помещение, сказав «а неплохое общежитие», предоставить его именно как общежитие по договору специализированного найма. Почему? – потому что оно не учтено как общежитие и предметом специализированного найма быть не может. В этом и заключается принцип стабильности жилищного фонда - Для того, чтобы перейти из одной группы в другую, нужно определенное властное решение на уровне соответствующего акта государственного или муниципального органа. А что у нас получается теперь применительно к 3 и 4 группе – утром встал собственник, потянулся, открыл глаза и вдруг задумался: «а где же я?». Тут он вспоминает, что это его жилое помещение, на основании ст. 19 принадлежит к 4-ой группе – ИЖФ. Дальше заглянув в холодильник и поняв, что минералки там нет и денег на нее тоже нет (неплохо вчера посидел), он решает сдать помещение другому лицу для того, чтобы улучшить свое финансовое положение  от одного этого договора жилое помещение перемещается из ИЖВ в ЖФКИ. Заключил договор найма, но впоследствии поправив свое финансовое положение он решил проявить акт щедрости («так живи»)  опять, одним волевым актом жилое помещение перешло обратно, потому что вместо договора найма возник договор ссуды.

• Получается, что отнесение конкретного жилого помещения к разным группам зависит по большому счету от произвола и воплощается очень просто – одним волевым актом  принципу стабильности жилищных фондов это не соответствует.

Основания возникновения жилищных правоотношений.

Договоримся, что понимается под жилищным правоотношением. Договариваясь об этом, мы должны осознавать, что объективная потребность человека в жилище может удовлетворяться различными способами. Она может удовлетворяться посредством использования принадлежащего на праве собственности самому гражданину жилого помещения, а равным образом путем использования жилого помещения без приобретения права собственности на него, т. е. иными словами, путем использования чужого жилого помещения. В первом случае владение, пользование, распоряжение жилым помещением будет производиться в рамках правоотношения собственности и никакого особого жилищного правоотношения здесь возникать не будет. Применительно ко второй ситуации, напротив, владение, пользовании и ограниченное распоряжение чужим жилым помещением будет происходить в рамках жилищного правоотношения.

• Жилищное правоотношение существует там, где владение, пользование, ограниченное распоряжение осуществляются в отношении чужого жилого помещения, на которое гражданин права собственности не имеет.

Если мы воспримем именно такое понимание жилищного правоотношения, то для нас станет очевидным, что правовой формой, опосредующей жилищные правоотношения, выступает договор найма жилого помещения. С позиций нынешнего ЖК этот договор, будучи единой и единственной правовой формой, распадается на три разновидности:

1. Договор коммерческого найма (в законе это название не используется, гл. 35 говорит просто о найме жилого помещения, но поскольку название наем не обладает различительной способностью и понятие коммерческого найма является достаточно устойчивым, мы будем его использовать).

Коммерческий наем регулируется полностью и исключительно положениями ГК РФ, а именно, предписаниями гл. 35.

Легальное определение содержится в п. 1 ст. 671 – это договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Это определение позволяет дать характеристику договора коммерческого найма:

1. Консенсуальный («обязуется предоставить»)

2. Возмездный («за плату»)

3. Двусторонний синаллагматический (у каждой из сторон есть обязанности и они носят встречный, взаимонаправленный, взаимообусловенный характер)

Элементы

1. Стороны. стороны этого договора именуются наймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя может выступать только собственник. Опять есть определенное несоответствие с позиции того, что перед нами консенсуальный договор, а, следовательно, особого смысла требовать наличия титула в момент заключения договор не существует. Но радует хотя бы одно – это системный подход, характеризующий всю группу договоров, опосредующих передачу имущества во временное владение и пользование.

При этом с учетом ст. 19 ЖК РФ можно констатировать, что жилые помещения, предоставляемые по договорам коммерческого найма, относятся к ЖФКИ.

Круг собственников-наймодателей в рамках ст. 19 не ограничивается. В определении ЖФКИ не сказано, какой формы собственности  в качестве наймодателя может выступать любой собственник любой формы собственности. Следовательно, неправильным является представление о том, что жилые помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду, могут предоставляться только лишь по договорам социального или специализированного найма - и по договору коммерческого найма тоже могут. Стороной данного договора может быть любой субъект гражданского права, являющийся собственником соответствующего жилого помещения – и физлицо, и юрлицо, и публично-правовое образование.

Наниматель. «для проживания в нем»  юридическое лицо не может выступать в качестве нанимателя. Нанимателем может выступать только гражданин. Причем, коммерческий наем ни коим образом не нормируется в том смысле, что никаких особых условий для того, чтобы заключить договор коммерческого найма, закон к фигуре нанимателя не предъявляет: не важен уровень его обеспеченности, имеет ли он жилые помещения или относится к категории нуждающихся и т. д.

2. Предмет. Ст. 673 ГК в этом качестве указывает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом никаких особых требований, нормативов к этому жилому помещению законодатель также не устанавливает.

3. Срок. Срок определяется по соглашению сторон. Условие о сроке не является существенным условием, потому что п. 1 ст. 683 ГК РФ предусматривает восполняющую норму - если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Свобода сторон в определении срока договора коммерческого найма ограничена. Для коммерческого найма устанавливается предельный срок - Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

4. Цена. Никаких особых указаний в рамках гл. 35 по этому поводу не содержится. Соответственно, мы можем констатировать, что цена определяется по соглашению сторон, при этом к числу существенных условий не относится, потому что никаких норм, опровергающих общее правило ст. 424 в гл. 35 нет, а, следовательно, если цена в договоре не установлена, договор тем не мене все равно заключен, восполнение отсутствующего условия о цене производится исходя из аналогичных показателей. Именно подобным образом значение условия о цене воспринимается в доктрине. Более того, по признанию разработчиков ГК – это сознательный посыл, ведь чем больше будет заключено таких договоров, тем меньшая социальная нагрузка будет ложиться на государство, а доступность данного договора состоит в т. ч. в обеспечении как можно меньшего количества формальностей, связанных с его заключением.

5. Форма. Вопрос этот регламентируется ст. 674 ГК РФ и требования закона сводятся к письменной форме, при этом никакого особого варианта этой формы не установлено, следовательно, она считается соблюденной при любом допустимом с точки зрения ст. 434 варианте письменной формы (в т. ч. и путем обмена документами). Кроме того, ст. 674, устанавливая требования к форме данного договора, не содержит специальных указаний относительно последствий ее несоблюдения  форма не является конститутивным элементом договора коммерческого найма, несоблюдение формы не влечет недействительности договора, в таком случае наступает лишь общее последствие, указанное в гл. 9 - поражение в средствах доказывания.

Необходимо также сказать о регистрации. Общий посыл законодателя, касающийся вопросов регистрации договора заключается в том, что государственная регистрация договора требуется только в случаях, прямо указанных в законе. Гл. 35 подобных указаний не содержит  договор коммерческого найма в государственной регистрации не нуждается и во всех случаях считается заключенным с момента согласования всех существенных условий в требуемой форме. При этом не учитывается то, на какой срок заключен договор – этот параметр значим для решения вопроса о государственной регистрации совершенно иного договора, пусть и входящего в ту же родовую группу, но иного, а именно договора аренды. Никаких оснований для применения правил ст. 651 по аналогии в данном случае не усматривается, ибо потребность и возможность для аналогии существуют в том случае, когда есть пробел в регулировании. С учетом того, что у нас есть соответствующий общий посыл (выше), отсутствие указания в законе являет собой не пробел, а лишь констатацию общего правила – такой договор в государственной регистрации не нуждается. Опять же, составители говорят, что это осознанный подход.

2. Договор социального найма.

Легальное определение данного договора содержится в п. 1 ст. 60 ЖК РФ: это договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Особенности, характеризующие социальный наем:

• Стороны. Наймодатель – в этом качестве может выступать только публично-правовое образование, являющееся собственником жилого помещения.

Наниматель – в этом качестве может выступать только гражданин. При этом в отличие от найма коммерческого, где никаких особых требований к фигуре нанимателя не устанавливается, в рамках соцнайма в качестве нанимателя может выступать только такой гражданин, который соответствует условиям, указанным в ЖК РФ:

1) Соответствующий гражданин должен быть нуждающимся. К числу нуждающихся (ст. 51 ЖК РФ) прежде всего относятся граждане, обеспеченные жилыми помещениями менее учетной нормы общей площади. Размер этой самой учетной площади (нормы нуждаемости) устанавливается органом местного самоуправления, а применительно к СПБ – законом СПБ. Согласно ст. 3 Закона СПБ № 407-65 учетная норма общей площади на одного человека в СПБ составляет 9 кв. м общей площади для проживающих в отдельных квартирах и домах, 15 кв. м. общей площади – для проживающих в коммунальных квартирах.

Помимо нуждаемости, определяемой исходя из размера имеющихся жилых помещений, ст. 51 называет также и иные варианты нуждаемости, когда эта нуждаемость независима от нормы жилого помещения. В частности, к нуждающимся вне зависимости от их обеспеченности жилыми помещениями относятся граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным требованиям (человек живет во дворце и на него приходится 2000 кв. м. общей площади, но при этом «дворец» не соответствует установленным санитарным и техническим требованиям). Еще один вариант нуждаемости, не зависящий от размера имеющихся жилых помещений – это граждане, проживающие в помещениях при наличии в них больных хроническими формами тяжелых заболеваний (перечень заболеваний устанавливается Постановлением Правительства)

2) Гражданин должен также относится к категории малоимущих. Порядок признания малоимущим устанавливается законом субъекта РФ и основывается на двух критериях: 1. Доходы, приходящиеся на каждого члена семьи 2. Стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи. Применительно к СПБ соответствующие параметры обозначены в ст. 2 закона СПБ № 407-65 -указывается, что к числу малоимущих относятся лица, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в СПБ величины прожиточного минимума на душу населения и стоимость имущества, находящегося в собственности, не превышала 10-кратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в СПБ. Причем во внимание с точки зрения определения стоимости имущества принимается только имущество, подлежащее налогообложению, т. е. объекты недвижимости и транспортные средства.

Для того, чтобы стать нанимателем, гражданин должен быть одновременно и нуждающимся, и малоимущим. Правда из этого общего посыла ст. 49 ЖК допускает определенные изъятия – законом РФ или субъекта РФ могут быть установлены иные кроме малоимущих категории нуждающихся. Например, в ст. 1 Закона СПБ № 407-65 к числу лиц, которые могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся вне связи с их малоимущностью, относятся: многодетные семьи, ветераны ВОВ и боевых действий, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов и т. д.  в сухом остатке: по общему правилу чтобы быть нанимателем надо быть одновременно и нуждающимся, и малоимущим; как исключение – нужно быть только нуждающимся, но при этом соответствовать иным параметрам, обозначенным в соответствующем законодательстве.

Однако и это еще не все – для того, чтобы стать нанимателем, гражданин не просто должен быть нуждающимся и малоимущим, он должен быть поставлен в подобном качестве на учет органом местного самоуправления, должна подойти очередь (для СПБ это где-то 30 лет) или иметься основание для внеочередного предоставления и должно быть принято соответствующее решение органом местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

• Особенностью в рамках конструкции социального найма обладает и предмет. В качестве предмета здесь может выступать жилое помещение в границах данного населенного пункта, причем оно должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Как правило, в качестве предмета договора выступают жилой дом, часть жилого найма, квартира; в качестве исключения – комната.

К сожалению, устанавливая параметры, которым должен соответствовать предмет договора социального найма, законодатель забывает об указании на такой необходимый параметр как благоустроенность. Речь идет именно о технической ошибке. Почему – потому что очевидно, что жилое помещение, которое предоставляется по договору социального найма должно быть уж явно не хуже, чем жилое помещение, которое предоставляется по договору специализированного найма. Например, одна из составляющих специализированного найма – это маневренный фонд, в который переселяются в т. ч. граждане, у которых жилое помещении, занимаемое по договору социального найма, пришло в непригодность или, например, требует капитального ремонта. Применительно к специализированному найму, на нормативном уровне прямо указано, что жилое помещение должно быть благоустроенным. Ну, наверное, неправильно думать, что маневренный фонд должен быть благоустроенным, а жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма, т. е. вроде бы «навсегда» - не должно. Законодатель просто забыл об этом критерии, но он, очевидно, является необходимым.

Кроме того, мы должны учитывать, что в рамках соцнайма предмет должен соответствовать установленным нормам. Нормы предоставления устанавливаются для СПБ законом № 407-65 и ст. 5 этого закона указывает на следующую норму предоставления: эта норма предоставления составляет 18 кв. м. общей площади на одного члена семьи для семьи, состоящей из двух и более человек, 33 кв. м. общей площади – для одиноко проживающих граждан. При этом речь идет именно о норме предоставления и нужно четко отличать учетную норму (норму нуждаемости), которая является основанием для признания нуждающимся и постановки лица на учет, и норму предоставления, характеризующую то жилое помещение, которое будет предоставляться в рамках заключаемого договора – это два совершенно разных норматива, хотя и тот, и другой в качестве исходной величины оперируют понятием общей площади жилого помещения³⁵.

• Следующая особенность социального найма состоит в бессрочности данного договора. П. 2 ст. 60 ЖК прямо указывает на то, что Договор социального найма заключается без установления срока его действия.

Необходимо подчеркнуть возмездность договора соцнайма. Это особенно важно с учетом предписаний ст. 156 ЖК, согласно которой малоимущие освобождаются от платы за наем. Нужно понимать, что структура платы за жилое помещение в рамках договора соцнайма не исчерпывается только лишь платой за наем. Плата за наем – это лишь одна из трех опций, соответственно, когда закон говорит, что малоимущие освобождаются от платы за наем, он исключает для них применение одной из трех опций, но две другие продолжают действовать, поэтому в любом случае договор соцнайма все равно продолжает оставаться возмездным.

В силу п. 1 ст. 63 ЖК договор социального найма должен быть заключен письменной форме, однако примерно также как в найме коммерческом указывая на обязательность письменной формы законодатель не устанавливает особых правил на случай ее несоблюдения. Поэтому в данном случае мы должны признать, что письменная форма не выступает в качестве конститутивного элемента, а, следовательно, несоблюдение письменной формы недействительности договора соцнайма не влечет.

3. Договор найма специализированного жилого помещения (специализированный наем).

Легальное определение содержится в ст. 100 ЖК РФ – это договор, по которому одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

При этом договор найма СЖП, будучи самостоятельной разновидностью конструкции найма жилого помещения, обладает рядом особенностей:

1. Стороны. Наймодатель и наниматель. Что касается фигуры наймодателя, то нужно вспомнить предписания ст. 19 ЖК, где выделяя специализированный жилищный фонд, законодатель прямо указывает, что СЖФ представляет собой составную часть государственного или муниципального жилищного фонда. Следовательно, в качестве наймодателя по данному договору может выступать только публично-правовое образование либо управомоченные им лица (например, в качестве таких лиц могут выступать государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения). При этом сохраняется общая предпосылка, характеризующая фигуру наймодателя в рамках конструкции договора найма – наймодатель должен быть собственником.

Наниматель. В этом качестве может выступать только гражданин. При этом специфика соответствующего договора предопределяет, что данный гражданин должен обладать некими особыми характеристиками, соответствовать особым требованиям, установленным нормативно. Здесь нужно одновременно осознать, что понятие специализированного жилищного фонда является собирательным и само по себе включает 7 разновидностей. При этом для каждой из этих разновидностей гражданин должен обладать особыми свойствами, чтобы выступить в качестве нанимателя, и применительно к каждой из 7 разновидностей перечень этих особых свойств будет своим. Дабы не погрязнуть во всех 7 разновидностях, мы лишь должны понимать, что в любой из 7 разновидностей эти особые требования будут и просто гражданин с улицы не может претендовать на приобретение статуса нанимателя по договору специализированного найма.

2. Предмет. В этом качестве, как говорит закон и соответствующее постановление правительства, устанавливающее типовой договор специализированного найма – это помещение должно быть пригодным для постоянного проживания, должно быть благоустроенным и, кроме того, это помещение должно быть предварительно отнесено к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом и учтено в подобном качестве (принцип стабильности жилищного фонда). Т. е., например, в качестве общежития может быть предоставлено только такое жилое помещение, которое в момент, предшествующий заключению договора уже отнесено к категории общежитий и учтено в подобном качестве.

Кроме того, характеризуя предмет, мы должны констатировать, что в подавляющем большинстве случаев предоставляемое по договору специализированного найма жилое помещение должно соответствовать установленным нормам. Причем поскольку здесь само понятие специализированного жилищного фонда является собирательным, единой нормы здесь не существует - для каждой из разновидностей установлено свое собственное нормирование. Например, для общежитий, маневренного фонда, жилищного фонда беженцев и вынужденных переселенцев устанавливается норматив в 6 кв. м. жилой площади на человека; для части жилых помещений, относящихся к жилищному фонду социального обслуживания отдельных категорий граждан, устанавливается норматив в 18 кв. м. общей площади на человека. Говоря о нормативах, нужно иметь в виду, что для отдельных категорий таких общих нормативов не установлено и примером здесь являются служебные жилые помещения. Сам статус служебного жилья предполагает, что в качестве нанимателя выступают граждане, которые по характеру работы должны проживать вблизи места работы. При этом служебные жилые помещения предоставляются самым различным категориям граждан - начиная от дворников и уборщиц и заканчивая промежуточным звеном в лице депутатов ГД ФС РФ. Очевидно, что норматив для них одинаковым быть принципиально не может (потому что дворнику это жилое помещение нужно только для того, чтобы вовремя осуществлять свою функцию, а дальше релаксировать, отдыхая перед очередным трудовым днем, а депутату – думать о судьбах отечества и поскольку думы эти более тяжкие, релаксация нужна большая, поэтому и норматив жилого помещения здесь явно несопоставим).

3. Договор имеет срочный характер. В отличие от договора социального найма соответствующий договор заключается на срок. При этом опять же для семи разновидностей этот срок будет различным. Если речь идет об общежитиях, то они предоставляются на срок обучения или работы. Если речь идет о служебных жилых помещениях, то они предоставляются на срок трудовых отношений, либо на срок, на который лицо избрано на соответствующую должность, предполагающую предоставление ему служебного жилья. При маневренном фонде – в зависимости от того, что послужило основанием для предоставления маневренного жилья: если, например, капитальный ремонт, то на время капитального ремонта, если жилое помещение пришло в негодность, то до предоставления иного жилого помещения и т. д.

4. Договор является возмездным. Единственно, что необходимо учитывать, что ст. 99 ЖК РФ безосновательно распыляя правовые формы, опосредующие жилищные правоотношения указывает на то, что для отдельных категорий граждан, нуждающихся в социальной защите, соответствующее жилое помещение может предоставляться по договору безвозмездного пользования. Мы уже говорили, что относится к этому нужно предельно жестко и желательно бы выжигать все это каленным железом. Но в любом случае это изъятие не порочит исходного тезиса, потому что здесь безвозмездность является следствием не договора специализированного найма, а является отражением использования иной договорной конструкции.

Содержание жилищных правоотношений

Поскольку мы изначально договорились, что под жилищным правоотношением понимается лишь взаимосвязь, касающуюся владения, пользования и ограниченного распоряжения чужим жилым помещением без приобретения права собственности на него и правовой формой, опосредующей жилищные правоотношения, выступает договор найма жилого помещения, содержание жилищных правоотношений у нас сведется к содержанию соответствующего договора. Поскольку хотя и единая конструкция договора найма жилого помещения представлена тремя разновидностями, в рамках содержания договора мы будем вести речь об общих параметрах, характерных для любой разновидности, однако специально оговариваясь в случаях наличия каких-либо особенностей или специфики, присущей лишь одной или некоторым разновидностям договора найма жилого помещения.

Обязанности наймодателя.

Поскольку любая разновидность найма жилого помещения являет собой консенсуальный договор, очевидно, что первой обязанностью наймодателя будет являться обязанность передать жилое помещение.

При этом передаваемое жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания и собственно те основные характеристики этой самой пригодности, которые содержаться на нормативном уровне (в частности – в постановлении правительства № 47), должны относительно соответствующего жилого помещения выполняться.

Если же жилое помещение, предоставляемое по договору, окажется непригодным, то для коммерческого найма п. 3 ст. 687 указывает на возможность расторжения договора в судебном порядке по данному основанию. Для социального найма последствием непригодности для постоянного проживания предоставленного жилого помещения будет являться выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Говоря об обязанности наймодателя передать жилое помещение, нужно отметить, что эта обязанность включает в себя не только соответствие передаваемого жилого помещения комплексу требований, эта обязанность предполагает, что жилое помещение, передаваемое нанимателю, должно быть свободным юридически и фактически. Неслучайно п. 2 ст. 65 ЖК указывает на то, что соответствующее жилое помещение должно быть свободным от прав третьих лиц.

Следующая обязанность состоит в том, что наймодатель должен принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома. Данная обязанность характерна для любой разновидности договора найма жилого помещения и предопределяется тем обстоятельством, что собственником соответствующего жилого помещения, а, следовательно, и имущества многоквартирного жилого дома, является именно наймодатель. Поэтому участие в ремонте он должен принимать самостоятельно, однако это отнюдь не означает, что финансово бремя этого участия наймодатель не может переложить на нанимателя (допустим, установив в качестве одной из опций платы за жилое помещение, возмещение расходов, связанных с ремонтом и содержанием общего имущества многоквартирного дома). Такое возможно и закону не противоречит, просто на лицо два совершенно разных блока отношений. Не будучи собственником, наниматель не имеет обязанности перед другими собственниками жилых помещений в многоквартирном доме принимать участие в содержании, но финансово соответствующие расходы могут быть переложены на него и составлять часть взимаемой с него платы за жилое помещение.

Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Данная обязанность характерна для любого договора найма ЖП, однако если для социального и специализированного найма эта обязанность возложена на наймодателя императивной нормой (ст. 65 ЖК РФ³⁶), то для договора коммерческого найма ст. 681 ГК, регламентирующая вопросы капитального ремонта, изложена диспозитивно  соглашением сторон может быть предусмотрено иное (причем иное – совершенно любого порядка).

Определенные сложности возникают в вопросе о последствиях нарушения данной обязанности. Сложности вызваны тем, что в 35 главе никаких особых правил на этот счет не установлено, а что касается предписаний ЖК РФ, то п. 2 ст. 66 эти правила содержит, но лучше бы не содержал. Конечно, мы должны похвалить законодателя – нынешний ЖК является первым случаем в отечественном правопорядке, когда на уровне кодифицированного нормативного акта устанавливается не только обязанность наймодателя производить капитальный ремонт, но и последствия несоблюдения данной обязанности; ни одна из предшествующих кодификаций подобных правил не содержала. Но это единственное достоинство ст. 66, потому что как водится – первый блин комом. В качестве альтернативы при неисполнении наймодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта наниматель вправе требовать либо уменьшения платы, либо возмещения своих расходов, либо возмещения убытков. Первый вопрос, который здесь сразу возникает – а почему это возмещение убытков является альтернативой другим способам защиты, почему при использовании других способов защиты кумулятивно взыскивать убытки нельзя? Во-вторых непонятно, а почему, если капитальный ремонт принципиально по своей сути и характеристикам не отличается в любом договоре, опосредующем передачу имущества во временное владение и пользование, в той же самой аренде было 3 или 4 способа защиты, а здесь остается 2?

Обязанности нанимателя

Обязанность использовать жилое помещение по назначению. При этом мы должны правильно этот тезис воспринимать –смысловое ударение должно падать на слова «по назначению», потому что никакой обязанности использовать как таковой у нанимателя нет – это его право, которое одновременно быть обязанностью не может. Но если он свое право желает реализовать, то для этой реализации закон устанавливает определенные пределы и назначение жилого помещения является одним из них.

При этом назначение жилого помещения установлено на уровне ЖК РФ и наиболее адекватным и очевидным назначением жилого помещения является проживание.

Осуществляя использование жилого помещения наниматель обязан не производить его переустройства и реконструкции без согласия наймодателя. Характеризуя данное указание нужно обратить внимание на то, что ЖК использует несколько другое словоупотребление – он говорит о переустройстве и перепланировке, при этом легальное определение как первого, так и второго явления дано в ст. 25 ЖК РФ. Однако по смыслу соответствующего определения и по смыслу закона разница в терминологии несущественна, просто разными терминами закон пытается объяснить одно и то же явление.

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии. Соответствующая обязанность характерна для любого договора найма жилого помещения и не случайно она закреплена и в ГК (ст. 678), и в ЖК (ст. 67). Что касается последствий нарушения данной обязанности, то в этом качестве законодатель указывает возможность прекращения договора, при этом нужно иметь в виду, что для соцнайма соответствующее нарушение может послужить основанием для расторжения договора (т. е. для выселения без предоставления другого жилого помещения) только в случае его систематичности.

К числу обязанностей нанимателя относится также обязанность производить текущий ремонт жилого помещения. Т. е. в рамках договора найма жилого помещения распределение ремонтов между сторонами осуществляется образом, похожим на соответствующее регулирование в договоре аренды: капитальный ремонт является обязанностью наймодателя, текущий же ремонт возложен на нанимателя. При этом само смысловое наполнение данных терминов - текущий и капитальный ремонт – в рамках конструкции найма не претерпевает никаких изменений по сравнению с наполнением этих терминов в рамках конструкции договора аренды – ключевым для их разграничения является сам характер производимых работ: если они направлены на восстановление целостности, на замену составных частей или конструктивных элементов, то это ремонт капитальный; всякий иной относится к текущему ремонту. Кроме того, говоря о разграничении между текущим и капитальным ремонтом и обязанности по текущему ремонту, которая возлагается на нанимателя, в качестве примерного перечня тех работ, которые относятся к текущему ремонту, следует воспринимать правила, содержащиеся в типовом договоре социального найма (п. 4 е). К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска дверей, потолков, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны и т. д. этот перечень нужно воспринимать в качестве примерного, но очевидным ориентиром в разделении текущего и капитального ремонта эти нормативные предписания могут выступать. Несмотря на то, что данные нормативные предписания сформулированы только для договора социального найма, поскольку сущностно речь идет об одном и том же явлении, по аналогии соответствующие правила могут применяться к любой разновидности найма, а, следовательно, могут служить для нас поводом для отграничения капитального ремонта от текущего.

Обязанность вносить плату за жилое помещение.

Ком найм – структура и порядок внесения платы устанавливается по соглашению сторон, при этом стороны свободны в определении соответствующих параметров

Соцнайм и спецнайм – опции установлены нормативны. Преджусматривается структура соответсвющей платы. Соответствующая плата по договору соц.найма, которая взимается с нанимателя состоит из следующих опций

1. Плата за пользование (плата за наем)

2. Плата за содержание и ремонт жилого помещения

3. Плата за коммунальные услуги

В зависимости от соответствующих параметров эта структура наполняется тем иили иным содержанием, однако нужно понимать, что вопрос о структуре и размере платы определяется нормативно.

Нормативным же образом определяется и порядок внесения соответствующей платы – она должна вноситься ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим.

Что касается нарушения данной обязанности, то здесь законодатель по разному устанавливает соответствующие последствия для социального найма с одной стороны и для коммерческого – с другой

Применительно к социальному найму ст. 90 ЖК РФ говорит, что в случае невнесения платы за жилое помещение более 6 месяцев без уважительных причин наниматель и проживающие с ним члены семьи могут быть выселены с предоставление другого жилого помещения по нормам общежития. Характеризуя соответствующие правила необходимо обратить внимание на те условия, которые устанавливает закон.

Санкция может быть применена только если плата не вносится в течении 6 месяцев без уважительных причин. Примерный перечень того, что считается уважительными причинами дается в постановлении пленума ВС РФ – к уважительным причинам относятся длительные задержки зарплаты и пенсии. Уже по этому длинному перечню видно, что ВС склонен чрезвычайно широко понимать категорию уважительных причин. При этом любая из таких причин исключает возможность применения соответствующей санкции. Кроме того, характеризуя предписания ст. 90 мы должны понимать, Что даже в случае выполнения этого условия, наниматель и члены его семьи выселяются не на улицу, а в другое жилое помещение по нормам общежития (не в общежитие, а по нормам общежития, выселяется он в другое жилое помещение в рамках данного жилого фонда).

Что касается коммерческого найма, то ст. 687 в качестве последствий нарушения данной обязанности устанавливает следующее – при невнесении установленной платы более 6 месяцев, а при краткосрочном (до 1 года) найме – более двух раз подряд, наймодатель вправе требовать расторжения договора. И здесь расторжение будет знаменовать собой прекращение жилищных правоотношений вообще (т. е. это по сути дела выселение на улицу и в данном случае это нормально – мы не можем решать проблемы одного за счет создания проблем для другого). Про уважительность причин ничего не сказано, правда нужно понимать, что поскольку нанимателем может быть только гражданин, ответственность будет наступать только на началах вины (расторжение договора: ответственность это или нет – дело ваше)

Права нанимателя.

Рассматриваем только те, которые не были предметом рассмотрения в рамках рассмотрения обязанностей. Укажем те права, которые характерны для любой разновидности найма жилого помещения, если будут особенности – укажем отдельно

1. Право на вселение временных жильцов. Ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК данное право регламентируют, устанавливая в качестве общих условий для его реализации следующее. 1. Требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи 2. Предварительное уведомление наймодателя, при этом наймодатель может запретить такое вселение, если в результате этого вселения будет нарушаться учетная норма. ГК содержит примерно подобное правило, он говорит, что наймодатель может запретить при несоблюдении нормы общей площади (какой нормы – непонятно, но наверное мы должны использовать учетные нормы)

Безвозмездный характер временных жильцов. Временные жильцы могут вселяться на срок до 6 месяцев. Никакого самостоятельного права на жилые помещения они не приобретают, а ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

2. Право на сдачу соответствующего жилого помещения или его части в поднаем. При этом данное право существует в рамках коммерческого и социального найма. Что касается специализированного, то п. 4 ст. 100 ЖК РФ для специализированного найма подобную возможность запрещает. Что касается условий реализации, то в этом качестве азкон называет: 1. Согласие наймодателя (причем ЖК РФ подходит к этому вопросу более жестко, говоря о письменном согласии) 2. Соблюдение нормативов (в результате такой сдачи норма жилой площади на человека не должна быть менее учетной нормы. ГК опять употребляет непонятную формулировку, но с точки зрения системности нужно понимать здесь учетную норму) 3. В рамках социального найма указывается как условие – письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. Кроме того ЖК РФ устанавливает перечень ситуаций, когда сдача в поднаем не допускается – например, если вселяются лица, страдающие хроническими формами тяжелых заболеваний.

Договор представляет собой обычный субдоговор, а следовательно, он зависит от договора найма жилого помещения. Эта зависимость выражается в том, что подниматели и наймодатель никаких прямых договорных связей не имеют, а это значит, что за все действия поднимателей перед наймодателем отвечает наниматель (и наоборот.)

Договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма жилого помещения. Что касается социального найма, то здесь ввиду бессрочности самого первичного договора ст. 77 ЖК подходит к регулированию этого вопроса инача – она говорит, что договор поднайма заключается на срок, указанный в самом договоре, если не указан – на один год. Кроме того, зависимость проявляется в том, Что при прекращении основного договор прекращается и договор поднайма.

3. Только в рамках коммерческого найма – преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. В саамам первом приближении механизм его реализации сводится к следующему – не позднее чем за три месяца наймодатель должен направить нанимателю предложение заключить договор на новый срок или сообщение об отказе сдавать помещение в наем. Если же с о стороны наймодателя такого заявления или предложения не поступит, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. С учетом того, что преимущественное право оно и в африке преимущественное право, нам не избежать сравнения условий реализации в рамках аренды и коммерческого найма. В аренде преимущественное право предоставлялось только арендатору, добросовестно исполнявшему свои обязанности. В комнайме такого нет – это право предоставлено любому нанимателю, независимо от того, неуклонно ли он соблюдал условитя договора или же допускал нарушения. Уже в этом моменте мы видим явное несоответствие подразумеваемым интересам наймодателя подобного регулирования. В аренде никакого нарушения интереса арендодателя не было – какая разница, тем более, что арендатор все свои обязанности исполнял. В комнайме же интерес наймодателя нарушается – ему может быть навязан субъект, который нарушал условия договора. Второе условие в аренде – инициатива в заключении договора должна была исходить от арендодатора. В комнайме все с точностью до наоборот – инициатива должна исходить от наймодателя. Если же он эту инициативу не проявит, договор считается заключенным на новый срок. Это отступление можно объяснить положением нанимателя как слабейшей стороны. № 3 – совпадает у ком найма и аренды: аредодатель намерен сдавать это имущество в дальнейшем. Если не намерен, то понудить его к сдаче в аренду нельзя. Разительным образом различаются способы защиты. В ст. 621 система способов защиты адекватно, всесторонне и полноценно обеспечивает его нарушенный интерес. Тем парадоксальнее, что в комнайме, где наниматель нуждался бы в большей защите, но в 684 он использует иной способ защиты – признание договора недействительным и (или) возмещение убытков. Признать договор недействительным – защищает ли этот способ интерес нанимателя? Этот способ только пресекает нарушение, но явно нанимателю нужно большее (что-то вроде: «так не доставайся же ты никому»). От этого пресечения наниматель ничего не получает – он по прежнему имеет интерес в этом жилом помещении, но реализовать его не может. Брагинский, комментируя данную норму, говорит, что это означает, что ранее заключенный договор будет считаться действующим на новый срок, а наймодателю придется возместить убытки. Несмотря на всю авторитетность Брагинского, он выдает желаемое за действительное. В лучшем случае это рассуждение может сработать, когда предупреждения о том, что наниматель не собирается больше сдавать, не было. Но статистически всегда есть определенный временной промежуток, а эту временную лакуну ничем не заполнить. Это абсолютно неудачная норма. Правда есть возмещение убытков, но оно полностью интерес не защитит: жилое помещение может находится близко к работе, от садика его детей и т. д. Как исчислить потерю времени, толкотню в маршрутках?

В соцнайме такого права принципиально быть не может, потому что договор бессрочный, а в найме специализированном стать участником договора можно стать только при наличии определенных предпосылок.

4. Только в соцнайме – право на обмен жилого помещения. Регламентируется ст. 72-75 ЖК РФ. Указанные нормы определяют механизм реализации данного права. Требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, а также наймодателя. Однако делая согласие наймодателя необходимым, законодатлеь стремится к тому, чтобы оно не превратилось в произвол – отказ возможен только в том случае, когда в силу закона обмен не допускается. Если же соответствующая ситуация не подпадает под эти ситуации ,согласие наймодателя превращается в некую формальность – оно должно быть дано. При рассмотрении права нанимателя на обмен, необходимо использовать разъяснения ,которые дает ВС в рамках п. 33 и 34 постановления пленума № 14. В частности, в п. 33 ВС РФ констатирует, что предметом обмена могут быть только жилые помещения, предсотавленные по договорам соцнайма, а следовательно, иной вариант обмена (соцнайм на комнайм, соцнайм на спецнайм) невозможен. Одновременно ВС полагает ,что субъектами обмена могут выступать только наниматели социального жилья, тем самым вне закона оказываются те ситуации, которые ранее имели широкое распространение, а именно родственный обмен. Имеется виду – есть два жилых помещения и нанимателя с их членами семьи. Родственный обмен предполагает, что один член семьи одного нанимателя переезжает к другому нанимателю, а член семьи второго – к первому. Сейчас такое недопустимо. Правовой формой, которая опосредует отношения по обмену выступает договор об обмене, для которого закон предписывает письменную форму путем составления единого документа.

5. Только в соцнайме – право на замену жилого помещения. Ст. 81 ЖК РФ регламентирует данное право. Экономический смысл этого права сводится к следующему – ЖК достаточно жестко регламентирует структуру платы по договору соцнайма и главный параметр, с помощью которого он устанавливается – площадь жилья. А для нанимателей по соцнайму каждая копейка на счету. Предположим есть семья в 10 человек. На них норма предоставления 18 кв. м. Умножаем на десять – 180. Потом умирают и остается один и он вынужден платить за все 180 кв. м. Если площадь жилого помещения превышает норму предоставления с согласия всех совершеннолетних членов семьи наниматель может потребовать взамен имеющегося жилого помещения помещение, соответствующее норме предоставления. Механизм реализации сводится к тому, что в течение 3 месяцев со дня подачи заявления должно быть предоставлено другое жилое помещение исходя из норм предоставления. Проблема в том, что описывая механизм законодатель на этом останавливается – а что, если наймодатель помещения не предоставит? А что дальше? С позиции действующего жилищного кодекса дальше ничего.

Есть те, кто учится на чужих ошибках – это мудрецы

Есть те, кто учится на своих ошибках – это глупцы

Но есть еще третья категория – это российский законодатель, который не учится ни на своих, ни на чужих ошибках. Эта проблема стояла перед законодателем и в рамках прошлого законодательства. Путем долгих мучений законодатель нашел таки приемлемое решение – если в течение трех месяцев новое жилое помещение не предоставляется, то он, занимая прежнее должен оплачивать его не исходя из фактически занимаемого, а из того, что ему должны предоставить. А теперь в 2004 году принимается ЖК РФ, в котором снова по этому поводу ничего нет. Ну и куда кроме как в третью категорию можно занести нашего законодателя

Изменение жилищных правоотношений. Здесь мы сразу должны осознать, Что законодатель исходит из принципа стабильности жилищного правоотношения и как следствие их изменение возможно только в случаях и формах, предусмотренных законом. Поэтому мы должны разлить категории изменения жилищного правоотношения от прекращения.

При обмене и замене происходит прекращение, потому что меняется предмет. Здесь прекращение одного и возникновение другого.

Изменение жил правоотношений может происходить по разным основаниям и в разных формах. Мы сгруппируем возможные основания изменения

1. Случаи, когда изменение жилищных правоотношения заключается в изменении субъектного состава. Это случаи вселения в жилое помещение членов семьи нанимателя. Подобный вариант изменения характерен для любого договора найма. Для социального он регламентируется ст. 70. Коммерческого - ст. 679 ГК, специализированного – в силу прямой отсылки к спецнайму применяются правила для найма социального за одним исключением. Что касается вселения в службное жилое помещение – применяются правила о порядке и условиях вселения, которые установлены для членов семьи собственника.

1. Что касается соц.найма, то определяя лиц ,которые могут быть вселены в качестве члена семьи жилищный кодекс дифференцирует соответствующих субъектов на три группы

А) супруг, родители и дети. Для приобретения ими статуса членов семьи никаких дополнительных условий кроме вселения не требуется

Б) Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. При этом п. 25 постановления пленума № 14, разъясняя значение соответствующих категорий указывает, что под другими родственниками понимаются любые родственники как наймодателя, так и членов его семьи независимо от степени родства, нетрудоспособные иждивенцы – ВС отсылает к соответствующей статье закона «О трудовых пенсиях». Для приобретения ими статуса члена семьи обязательным условием является ведение общего хозяйства. ВС указывает, что под ведением общего хозяйства понимается наличие совместного бюджета, общие расходы на приобретение продуктов, имущества и т. п.

В) Иные лица (в том смысле, что не относится к первым двум). Для иных лиц закон говорит, что эти лица могут признаны членами семьи в судебном порядке. Разъясняя данные правила ВС РФ рекомендует при решении вопроса признавать или не признавать этих лиц членами семьи, учитывать ,были ли они вселены в качестве членов семьи, вели ли общее хозяйство, продолжительность их проживания, права на другое жилое помещение и т. п.

2. Что касается гражданского кодекса, то регулируя соответствующий вопрос применительно к комнайму, то он не использует понятия члена семьи, использует понятие лиц, постоянно проживающих с нанимателем. При этом ГК никакого перечня соответствующих лиц не дает. Т. е. в рамках ком найма в качестве постоянно проживающих с нанимателем могут быть вселены любые лица.

При этом законодатель устанавливает порядок их вселения. Этот порядок является необходимым, потому что статус ЧС или гражданина, ПП может быть приобретен только в случае, если они вселены в соответствии с установленным порядком. В чем этот порядок состоит:

Относительно соцнайма законодатель дифференцировано подходит к этому вопросу, предусматривая для членов семьи первой группы лишь одну формальность – они могут быть вселены в качестве ЧС с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи. Что касается лиц, относящихся к 2 и 3 группе, то для их вселения требуется уже два условия: 1. письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи 2. Согласие наймодателя, причем наймодатель может запретить такое вселение в том случае, если в результате этого вселения нарушается учетная норма общей площади жилья. Из этого правила существует одно исключение, касающееся вселения несовершеннолетних детей – для их вселения не требуется никакого согласия. При этом как разъяснил ВС РФ в п. 26 постановления пленума № 26 это касается любых несовершеннолетних детей, т. е. как самого нанимателя, так и членов его семьи.

Применительно к комнайму ГК для приобретения статуса гражданина ПП исходит из необходимости во всех случаях наличия двух согласий: 1.Согалсие совершеннолетних совместно проживающих граждан 2. Согласие наймодателя. Исключение опять же установшено для несовершеннолетних детей – на их вселение согласия не требуется. Помимо согласий ГК требует также соблюдения нормы общей площади. Опять же это условие не применяется при вселении несовершеннолетних детей.

Никакие иные обстоятельства для вселения в качестве члена семьи или гражданина постоянно проживающего (в том числе пресловутая регистрация по месту жительства) значения не имеет. Справедливо и обратное – регистрация по месту жительство не дает соответствующего статуса, эта регистрация имеет исключительно административно-правовые последствия и приобретения статуса члена семьи и т. д. повлечь не может.

Соцнайм.

Если гражданин вселен в установленном законом порядке, он приобретает статус ЧС. Как следствие он имеет равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, причем иное не может быть установлено соглашением. Дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.  в соцнайме статус члена семьи и статус нанимателя абсолютно тождественны, объем прав и объем обязанностей у них одинаков.

Несколько иначе решается вопрос в комнайме

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, будучи вселенными в у3становленном законно поярдке приобретают права по пользованию помещением, равные с нанимателе, однако никаких обязанностей перед наймодателем они не несут. Т. е. никакого требования от наймодателя к гражданину, постоянно проживающему с нанимателем, никакого требования предъявлено быть не может. Другими словами в рамках комнайма Наниматель как бы заслоняет гражданина, постоянно с ним проживающего. Исключение – граждане, постоянно проживающие с нанимателем, известив наймодателя заключить договор о солидарной ответственности. Данная ситуация адекватно вписывается в ситуацию кумулятивного перевода долга. Но этот договор являет собой изъятие из общего правила, если его нет, то единственное ответственное перед наймодателем лицо – это наниматель.

Другой вариант изменения, относящийся к этой группе – это замена нанимателя.

Подобный вариант возможен как в комнайме, так и в соцнайме и регламентируется ст. 686 ГК и п. 2 ст. 82 ЖК РФ. В чем состоит смысл данного варианта изменения – сама по себе смерть нанимателя не является обстоятельством, прекращающим договорные отношения. Для того, чтобы продемонстрировать сохранение жилищного правоотношения существует институт замены нанимателя. При этом нужно осознать, что наиболее распространенным вариантом замены является смерть нанимателя. Однако с точки зрения закона замена нанимателя не сводится к варианту его смерти. И при его жизни возможна замена нанимателя.

Замена нанимателя производится иным лицом из состава дееспособных членов семьи или граждан ПП. Для такой замены требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, а также согласие наймодателя. Причем сегодня эта процедура идентична и для комнайма, и для соцнайма, и в обоих вариантах требуется два согласия: 1. Всех совершеннолетних членов семьи 2. Наймодателя.

Несмотря на системность найти логическое объяснение этому достаточно сложно. В коммерческом найме необходимость согласия наймодателя понятна – ответственен перед ним только наниматель, и наймодателю не все равно, кто будет новым нанимателем. А вот зачем его согласие в соцнайме – непонятно, если статус всечх членов семьи абсолютно идентичен, какая разница, кто из членов семьи будет носить гордое звание нанимателя, если их статус одинаков.

2. Изменение жилищного правоотношения посредством изменения предмета или субъектного состава. В эту группу входит упомянутая в п. 1 ст. 82 ЖК РФ ситуация объединения нанимателей в одну семью. Как видно из источника регулирования, данный вариант характерен только для соцнайма. Смысл сводится к тому, что наниматели, проживающие в одной квартире и пользующиеся помещениями по отдельным договорам соцнайма могут потребовать заключения с ними единого договора. Как правило предпосылкой является заключение брака. Однако мы должны понимать, что понятие семьи в жилищно-правовом смысле является более широким и подвижным, чем в семейно-правовом смысле. Поэтому заключение брака это только одна из возможных предпосылок. Этот институт может быть использован и без заключения брака.

В коммерческом найме существовать такого варианта не может.

С позиции действующего законодательство это единственный вариант, относящийся к данной группе. Раньше существовал прямо обратный приведенному вариант – раздел жилого помещения. В нынешнем ЖК этот вариант как основание изменения жилищного правоотношения не предусмотрен. Причем речь идет о сознательном решении, чтобы не плодить коммунальные квартиры. Эту сознательность законодателя подчеркивает и ВС РФ – он прямо указывает на то, что члены семьи не могут потребовать заключения с ними отдельного договора.

П. 4 ст. 69 ЖК – описывая статус бывшего члена семьи и говоря о том, что бывший ЧС имеет такие же права как обычный ЧС, но самостоятельно отвечает по своим обязательствам из договора найма. И вот тут возникает реальный когнитивный диссонанс – откуда у него свои обязательства? Наконец однозначность в оценку этого пункта внес ВС. В п. 30 постановления пленума № 14 разъясняется следующим образом – бывший член семьи вправе потребовать от нанимателя и наймодателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы. Предложение о заключении такого соглашения может исходить и от нанимателя. И после этого все стало на свои места – бывший ЧС не может потребовать заключения с ним отдельного договора, но продолжая быть субъектом по прежнему договору, бывший член семьи может заключить соглашение о порядке участия в оплате, чтобы убрать солидаритет. После этого соглашения у каждого будет своя доля в рамках обязательства по оплате.

3. Изменение жилищ6ного правоотношения посредством изменения предмета. в рамках действующего законодательства эта группа представлена одной стиуацией, которая касается лишь соц найма. Речь идет о занятии освободившегося в квартире жилого помещения. Ст. 59 ЖК регламентирует данное осноание. Экономический и социальный смысл данного правила состоит в декларируемой и иногда проводимой законодателем в жизнь борьбе с коммунальными квартирами и эта борьба как раз состоит в том, что освободившееся жилое помещение должно в первую очередь предоставляться лицам, которые уже занимают иные жилые помещения в данной квартире и только лишь в качестве исключительного последнего варианта оно может быть предоставлено по общим основаниям. В этой связи регламентируя право на занятие освободившегося в квартире жилого помещения ст. 59 устанавливает определенный ступенчатый подход и переход к каждому следующему уровню возможен только при отсутствии граждан, относящихся к более высокому уровню. Собственно такая ступенчатость в решении соответствующего вопроса вообще принципиально характерна для нашего правопорядка, она существовала и в прошлом законодательстве, однако в прошлом ЖК РФ вопрос решался более удачно, потому что предпосылкой перехода к этой ступенчатой системе служила классификация освободившегося жилого помещения. Жилые помещения бывают изолированные и смежные. В чем принципиальная разница – при изолированном жилом помещении оно имеет выход к местам общего пользования (в коридор), при смежности жилого помещения выход в коридор возможен только посредством использования другого помещения. Решая вопрос о предоставлении права на освободившееся жилое помещение старый ЖК РФ ставил во главу угла именно характеристику освободившегося помещения. Если оно было смежным, то право на занятие этого помещение предоставлялось нанимателю другого смежного жилого помещения. Такой подход был вполне логичен: коммунальные квартиры это аномалия, а смежные помещения в коммунальных квартирах – это аномалия, возведенная в высшую степень. К сожалению, в рамках действующего законодательстве такой критерий как смежность или изолированность освободившегося, по крайней мере на уровне ст. 59, не учитывается, т. е. вне всякой характеристики освободившегося жилого помещения законодатель сразу указывает на ступенчатость.

Что это означает – что законодатель полагает, что у нас больше нет смежных жилых помещений? Ну тогда он оторван от жизни. Или он полагает, что правом на занятие этого жилого помещения должны обладать наниматели абсолютно любые и никакого преимущества у нанимателей другого жилого помещения не должно быть. Тогда законодатель никогда в жизни проблему коммунальных квартир не победит в принципе.

Ступенчатость в решении вопроса о занятии освободившегося жилого помещения строится законодателем следующим образом

1. В первую очередь правом на занятие ОЖП обладают проживающие в данной квартире граждане, которые являются малоимущими и нуждающимися (т. е. признаны таковыми, состоят на учете) или могут быть признаны таковыми (фактически на учете не состоят, но могут на нем состоять). В этом вопросе законодательное решение заслуживает поддержки. Не используя лишь формальный критерий законодатель приравнивает лиц, которые являются малоимущими и нуждающимися, т. е. уже состоят на учете, к лицам, которые обладают теми же самыми характеристиками, но на учете по тем или иным причинам не состоят

2. Если граждан первой очереди нет или они отказались от использования своего права, тогда мы переходим на вторую ступень. Во вторую очередь правом на занятие ОЖП обладают проживающие в данной квартире граждане, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены жильем менее нормы предоставления. Т. е. здесь они уже в отличие от первой очереди не относятся к числу нуждающихся, их обеспеченность более учетной нормы. Но в то же время их обеспеченность менее нормы предоставления.

Для первой и второй категории, если лица желают воспользоваться своим правом на занятие ОЖП, это ОЖП предоставляется им в социальный наем.

3. Если и лиц второй очереди нет или они не желают воспользоваться своим правом, тогда право на занятие в третью очередь предоставляется лицам, обеспеченным жилыми помещениями менее нормы предоставления. Вот здесь к сожалению законодатель забывает очень важное условие – проживающим лицам, потому что иначе нелепо выглядит: в третью очередь предоставляется лицам, не связанным с этой квартирой, а в четвертую – в общем порядке, т. е. не связанным с этой квартирой, стоящим на очереди. При этом соответствующее жилое помещение может быть им предоставлено по договору КП.

4. Если отсутствуют лица, относящиеся к первым трем очередям либо они не пожелали воспользоваться своим правом, то тогда в 4 очередь ОЖП предоставляется в общем порядке, т. е. лицам, стоящим на очереди и не связанным с данной квартирой вообще.

Эта ступенчатая система предполагает неуклонное соблюдение всей последовательности установленных очередей и судебная практика достаточно давно подтвердила свое к этому отношение, указывая что допустим непредложение лицам, относящимся к более ранней очереди, занятия ОЖП является основанием для признания недействительным сделанного распоряжения этим жилым помещением (Решения о предоставлении жилого помещения и договора, заключенного с гражданами в обход одной из очередей). Эта позиция судебной практики была продемонстрирована применительно к прежнему законодательству, но поскольку сущностно решения вопроса в нынешнем ЖК не поменялась, мы можем со всей очевидностью предполагать, что судебная практика указанную правовую позицию будет выдерживать и впредь.

Прекращение жилищных правоотношений

Основания и порядок прекращения жилищных правоотношений применительно к различным разновидностям договора найма жилого помещения между собой в значительной степени различаются, более того, никаких даже общих начал в регулировании нет. Поэтому мы будем последовательно и независимо друг от друга рассматривать их сначала применительно к найму коммерческому, а потом к найму социальному и специализированному

Коммерческий наем.

Основания и порядок прекращения жилищных правоотношений в данном случае сформулированы в ст. 687 ГК РФ. Согласно ст. 687 возможно три варианта прекращения жилищных правоотношений, вытекающих из договора комнайма

1. Договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе нанимателя по его требованию и с согласия других постоянно проживающих с ним граждан. Формой прекращения в данном случае выступает односторонний отказ, причем никаких условий для подобного одностороннего отказа закон не называет. Как следствие, такой односторонний отказ со стороны нанимателя может состояться в любое время и причины, вызвавшие соответствующее волеизъявление нанимателя никакого правового значения не имеют. Единственное требование, выдвигаемое законодателем состоит в необходимости письменноего предупреждения наймодателя за три месяца. Соответственно, поскольку у нас здесь односторонний отказ с предупреждением договор коммерческого найма будет прекращен по истечении соответствующего срока предупреждения, который будет отсчитываться от момента восприятия соответствующего волеизъявления (поскольку оно письменно – от момента получения).

Регламентируя соответствующие правила п. 1 ст. 687 императивным образом определяет срок предупреждения в три месяца. Для сравнения: регламентируя возможность одностороннего отказа от договора аренды или ссуды законодатель использует другую формулу – «не менее чем». Здесь же однозначно указано три месяца. Почему – это вопрос. Конечно, может быть таким образом законодатель посчитал необходимым защитить интерес наймодателя, но почему не предоставить сторонам возможность самим определять свои интересы. Однако законодатель изъясняется здесь достаточно однозначно (3 месяца – ни больше, ни меньше) Единственное, что получается доступно сторона – это прекратить договор по взаимному соглашению. Здесь никакого предупреждения не нужно, все условия стороны могут определить самостоятельно. Но этого соглашения не так то легко достичь, и раз уж законодатель регламентирует именно односторонний отказ, пытаясь обеспечить прежде всего интерес нанимателя и одновременно наймодателя, это императивное регулирование выглядит явно неудачным.

2. Прекращение договора коммерческого найма и вытекающих из него жилищных правоотношений по требованию наймодателя. При этом правовой формой прекращения здесь выступает расторжение договора по решению суда, а закон предоставляет возможность наймодателю лишь инициировать прекращение договора. Кроме того, необходимо иметь в виду, что основания для подлобного требования со стороны наймодателя изложены в законе исчерпывающим образом:

1. невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2. разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

3. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

3. Прекращение по требованию любой из сторон. Для данного варианта формой прекращения является судебное расторжение, а основанием для предъявления соответствующего требования являются:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Выделение этой третьей группы с точки зрения логики и правовой политики вряд ли уместно. Если у нанимателя есть право на односторонний отказ, то он не будет активно использовать процедуру судебного расторжения, даже если учесть императивно установленный для ситуации одностороннего отказа срок (потому что при судебном расторжении этот срок прекращения окажется на круг больше, т. к. для всякого судебного расторжения требуется претензионный порядок урегулирования споров. Месяц на претензию, не меньше 2 месяцев на судебное разбирательство + почтовые пробеги + время вступления решения суда в законную силу  это всяко окажется больше, чем три месяца). Зачем давать возможность при существовании возможности одностороннего отказа давать еще возможность на предъявление соответствующего требования в суд не совсем понятно. А что касается наймодателя, то почему бы эти основания не включить в исчерпывающий перечень, сформулированный во втором варианте.

Абсолютно на других принципах строится система регулирования вопроса о прекращении жилищных правоотношений, вытекающих из договоров социального и специализированного найма.

Социальный наем. Здесь

1)ЖК РФ во-первых допускает прекращение жилищных правоотношений по инициативе нанимателя. Причем такая инициатива может быть изъявлена нанимателем в любое время и никаких формальностей, связанных с подобным прекращением, закон не устанавливает. В отличие от коммерческого найма здесь даже нет соответствующего срока предупреждения. Подтверждая эту идею п. 3 ст. 83 ЖК РФ говорит о том, что выезд на другое место жительства автоматически влечет прекращение договора с момента выезда. В прежнем законодательстве, регламентируя соответствующее последствие выезда, ст. 89 ЖК указывала на то, что правопрекращающим выступает лишь выезд нанимателя на другое постоянное место жительства. В нынешнем ЖК РФ в ст. 83 к сожалению слово «постоянное» не используется. Однако думается, что принципиально это ни на что не влияет, потому что нормы ст. 83 мы должны толковать в системном единстве ст. 71 ЖК РФ, которая гласит, что Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.  раз временное отсутствие правоизменяющим или правопрекращающим юридическим фактом не выступает, значит и сегодня, несмотря на пропуск слова «постоянное», правопрекращающим юридическим фактом с точки зрения ст. 83 является именно выезд на другое постоянное место жительства.

Эта идея достаточно очевидна и обоснованность именно такого подхода в свое время подтвердил КС РФ. В постановлении от 23 июня 1995 года, оценивая конституционность положений ст. 60 прежнего ЖК РФ, КС РФ прямо указывал, что определяющим в вопросе о том, прекратилось или не прекратилось жилищное правоотношение, является не срок отсутствия, а направленность волеизъявления. Если оно направлено на выезд на другое постоянное место жительство, то как только дверь захлопнулась, договор социального найма прекращен и права на это жилое помещение гражданин больше не имеет. Если же речь идет лишь о выезде на время, сколько бы длительно он не продолжался, то гражданин все равно сохраняет право на соответствующее жилое помещение и договор социального найма не прекращается и, как говорит ст. 71, даже не изменяется.

В этой связи получается, что главным критерием при решении вопроса о том, прекратилось или не прекратилось жилищное правоотношения, является направленность волеизъявления. Однако, к сожалению, речь идет о субъективном факторе, который можно воспринимать лишь по неким объективным показателям, но с точностью говорить о нем достаточно тяжело. Радует хотя бы то, что сегодня ВС РФ соответствующие сложности осознает и в рамках п. 32 указывает на то, какие доказательства могут использоваться при определении направленности волеизъявления:

«Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.»

На самом деле ВС РФ абсолютно верно саму идею обсчитывает – если главное это направленность волеизъявления, мы должны понять, было ли такое волеизъявление и являлось ли оно действительным отражением воли, т. е. было ли оно добровольным или речь идет просто о вынужденных обстоятельств (например, бывшая супруга, зная о наличии аллергии у супруга, заводит домашних животных и его проживание рядом с ними принципиально исключено, меняет замки и т. д. – женщины существа коварные. При наличии таких обстоятельств, мы, очевидно, говорить о том, что волеизъявление было направлено на постоянное прекращение связи с данным жилым помещением, не можем, а следовательно, сколько бы длительно соответствующий гражданин не отсутствовал, его право пользования данным жилым помещением не прекратится).

2) Прекращение жилищных правоотношений, вытекающих из договора социального найма, по инициативе наймодателя (выселение). Оно возможно только в судебном порядке и при этом возможно только по основаниям, указанным в жилищном кодексе. Последнее достаточно явно подчеркивает ВС РФ, одновременно говоря о том, что применение положений ГК в данном вопросе принципиально невозможно, т. е. все основания для выселения перечислены только исключительно в ЖК РФ. Эта идея не придумана Верховным судом и вытекает из предписаний ЖК РФ.

При этом ст. 84 ЖК РФ называет три возможных варианта выселения

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения

3. Выселение без предоставления жилого помещения

При этом для каждого из соответствующих вариантов закон устанавливает свои основания выселения. В качестве общего правила рассматривается вариант № 1, т. е. если вдруг в ЖК мы видим основание для выселения и законодатель не называет – какое это выселение, значит по умолчанию будет считаться, что речь идет о выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Такая презумпция выглядит вполне естественно, поскольку она в наибольшей степени защищает интерес гражданина-нанимателя.

Выселение с предоставление другого благоустроенного жилого помещения

Здесь прежде всего необходимо понять, а какими же характеристиками это самое другое благоустроенное жилое помещение должно обладать. Перечень этих характеристик содержится в ст. 89 ЖК РФ, кроме того, при описании этого самого другого благоустроенного жилого помещения и определении его качественных и количественных показателей мы должны учитывать также разъяснения, которые содержатся в п. 37 постановления пленума ВС № 14.

Другое благоустроенное жилое помещение должно

1. Находится в границах данного населенного пункта (однако отнюдь не является обязательным, чтобы соответствующее помещение находилось в том же самом административном районе или территориально рядом с тем жилым помещением, из которого гражданин выселяется)

2. Быть благоустроенным. Благоустроенность – это обеспеченность жилого помещения коммунальными удобствами (телефонизация, радиофикация, санитарные удобства и т. д.). Причем соответствующая благоустроенность должна наличествовать у соответствующего жилого помещения не абстрактно, а применительно к условиям данного населенного пункта. Более того, в п. 37 постановления пленума № 14 Верховный суд следуя в конве той позиции, которую занимали судебные инстанции и ранее, говорит о том, что учитываться должна прежде всего благоустроенность в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Соответственно, что у нас получается – если в подавляющем большинстве жилых помещений данного населенного пункта, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, уровень благоустроенности таков, что удобства в соседней деревне, никакой ни телефонизации, ни радиофикации, ни прочего не существует, то предоставления помещения без указанных характеристик не будет являться нарушением, а помещение будет также рассматриваться в качестве благоустроенного.

3. Жилое помещение должно отвечать установленным требованиям – по всей видимости под этой фразой закона понимается то, что данное жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания, т. е. соответствовать предъявляемым санитарным, техническим и иным подобным требованиям.

4. Размер предоставляемого жилого помещения должен быть равнозначным ранее занимаемому. При этом, как подчеркивает в п. 37 ВС, выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения производится не в связи с улучшением жилищных условий, а поэтому иные обстоятельства, в том числе указанные в ст. 57, 58 ЖК РФ, во внимание не принимаются. Ст. 57 говорит о том, что по договору соцнайма жилое помещение предоставляется исходя из нормы предоставления – если например гражданин ранее занимал жилое помещение менее нормы предоставления (а может быть даже и менее учетной нормы и состоял в этой связи на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), то новое жилое помещение отнюдь не должно соответствовать этим нормам предоставления. Вот было у них 3, 5 кв. м. общей площади на человека, значит будет соответствовать закону, если им предоставят 3, 5 кв. м. на человека – это конечно является издевательством и в этом вопросе Верховный суд отходит от позиции, которая ранее доминировала в судебной практике, потому что ранее считалось, что при предоставлении другого благоустроенного жилого помещения норма предоставления и параметры, обозначенные в ст. 57, должны соблюдаться. Но видимо ВС является реалистом и понимает, что обеспечить соблюдение этих условий в сегодняшних обстоятельствах принципиально невозможно, «а раз невозможно – лучше не обещать», поэтому пусть горькая, суровая, но правда.

Основания, по которым производится выселение данного вида (ст. 85-88 ЖК РФ):

1. Жилой дом подлежит сносу

2. Жилое помещение подлежит переводу в нежилое

3. Жилое помещение признано непригодным для проживания

4. Жилое помещение подлежит капитальному ремонту. (однако относительно последнего необходимо учитывать один очень важный нюанс. Вообще то по общему правилу при капитальном ремонте занимаемого жилого помещения граждане на время капитального ремонта выселяются в маневренный жилищный фонд, при этом их связь с ремонтируемым жилым помещением не прерывается, они по прежнему сохраняют право пользования этим жилым помещением и смогут его реализовать после того, как этот ремонт будет закончен, т. е. они выселяются на время ремонта в маневренный фонд, а после окончания ремонта обратно вселяются в ранее занимаемое жилое помещение. Причем это вселение не является основанием возникновения жилищного правоотношения, ибо оно у них никогда не прекращалось. И лишь как исключение в трех случаях капитальный ремонт может служить основанием именно для выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. К этим трем случаям относятся варианты, при которых в результате капитального ремонта жилое помещение

1. не будет сохранено

2. Существенно уменьшится (под существенным уменьшением закон понимает уменьшение ниже нормы нуждаемости)

3. Существенно увеличится (под существенным увеличением закон понимает увеличение свыше нормы предоставления)

Только в этих трех случаях капитальный ремонт является основанием для прекращения жилищного правоотношения и, соответствующий наниматель и члены его семьи подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Причем поскольку судьба ремонтируемого жилого помещения известна еще до начала капитального ремонта (по соответствующему проекту), другое благоустроенное жилое помещение должно быть им предоставлено до начала ремонта и абсолютно не соответствует закону та практика, которая имеет место во многих субъектах, когда гражданам говорят, что «да, конечно, в результате ремонта ваше помещение не сохранится, но давайте вы сначала в маневренный фонд, а потом мы вам что-нибудь подберем. В этом случае граждане могут в маневренный фонд не переезжать до тех пор, пока им не будет предоставлено другое благоустроенное жилое помещение)

Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

К сожалению, называя данный вариант выселения законодатель не указывает на характеристики, которым это самое другое жилое помещение должно соответствовать. Единственно, что радует, судебная практика восполняет соответствующий пробел закона и этим характеристикам посвящен п. 38 постановления пленума № 14

Другое жилое помещение должно

1. Находится в границах данного населенного пункта

2. Относится к фонду социального использования

3. Быть изолированным

4. Пригодным для постоянного проживания

Отличие этого варианта от предыдущего состоит в отсутствии прилагательного «благоустроенное», соответственно, благоустроенность данного жилого помещения правового значения не имеет

5. Быть по размеру не менее 6 кв. м. жилой площади на одного человека (Это утверждение отчасти правильное, но только лишь отчасти)

Основания, по которым производится выселение данного вида:

1. Ст. 90 ЖК РФ. Выселение в связи с неоплатой без уважительных причин жилья и коммунальных услуг (выше). Напомним лишь, что в данном случае закон прямо говорит, что наниматель и члены его семьи выселяются в другое жилое помещение по нормам общежития. В этом вопросе разъяснения п. 38 полностью соответствуют закону, потому «по нормам общежития» - это и есть как раз 6 кв. м. жилой площади на человека. Однако ст. 90 не является единственным возможным основанием для выселения данного вида.

2. Ст. 103 ЖК РФ. Данная статья регламентирует выселение из общежитий и служебных жилых помещений. Здесь необходимо учитывать один момент. Дело в том, что по общему правилу выселение из общежитий и служебных жилых помещений происходит без предоставления другого жилого помещения и лишь как исключение выселение из общежитий и служебных жилых помещений граждан, упомянутых в п. 2 ст. 103 (а здесь указаны пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя; члены семьи военнослужащих или соответствующих должностных лиц, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;), возможно только с предоставлением другого жилого помещения. Причем выселяются они из общежитий и служебных жилых помещений, т. е. из специализированного фонда, а предоставляется им другое жилое помещение из фонда социального использования. Действительно такой вариант выселения с предоставлением другого жилого помещения в ЖК назван, но откуда здесь ВС РФ черпает 6 кв. м. жилой площади как размер предоставляемого жилого помещения не совсем понятно – в законе такого параметра не содержится вообще. Тем не менее ВС видимо в целях гармонии, дачи какого-то унифицированного разъяснения для всех случаев выселения с предоставлением другого жилого помещения, говорит о том, что размер и в подобном варианте должен соответствовать 6 кв. м. жилой площади на человека

Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Поскольку здесь ничего не предоставляется, говорить о характеристиках чего бы то ни было принципиально невозможно

Основания, по которым производится выселение данного вида (ст. 91 и 103 ЖК РФ):

1. Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением.

При этом с точки зрения ст. 91 обязательным условием для выселения является

1. вина нанимателя или членов его семьи в подобном нарушении.

2. Противоправность

3. Систематичность соответствующего нарушения и отсутствие реакции на предупреждение со стороны наймодателя. (данное обстоятельство прямо подчеркнуто в п. 39 постановления пленума № 14: «суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили»)

Только при наличии всех этих условий и в судебном порядке возможно выселение по данному основанию без предоставления другого жилого помещения

2. Выселение граждан, лишенных родительских прав в том случае, если их совместное проживание признано невозможным. NB –по смыслу закона, и это подчеркивает в п. 40 Верховный суд, основанием для выселения является не само по себе лишение родительских прав, а вытекающая отсюда невозможность совместного проживания с ребенком. Если лицо даже будучи лишенным родительских прав продолжает проживать с ребенком и не установлена невозможность этого совместного проживания, выселить без предоставления другого жилого помещения нельзя, только если суд признает невозможность этого самого совместного проживания.

3. Ст. 103 - Общие правила для выселения из общежитий и служебных жилых помещений, не затрагивающие граждан, указанных в п. 2 ст. 103 ЖК.

Мы начали анализ с констатации, подтвержденной ВС РФ, о том, Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального или специализированного найма возможно лишь в случаях по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ. При этом правила ГК РФ в данном вопросе применяться не могут вообще

Однако усвоив эту констатацию, мы столкнемся как минимум с несколькими вопросами.

А что если речь идет о лицах, самоуправно занявших жилые помещения

либо о ситуации, когда само предоставление жилого помещения по договору социального найма происходило в связи с предоставлением неверных сведений об уровне своей имущественной состоятельности и об уровне нуждаемости, и в последующем на этом основании решение о предоставлении и заключенный на основании этого решения договор признаются недействительными?

Граждан можно выселить из жилого помещения в этих ситуациях? Если буквально воспринимать текст соответствующих разъяснений, то получается, что нет. Однако это уже начинает противоречить здравому смыслу.

Даже ВС РФ в постановлении пленума № 14 применительно как раз к варианту признания решения о предоставлении недействительным говорит о том, что граждане, вселенные в жилое помещение на основании недействительного решения и договора, подлежат выселению в ранее занимаемое жилое помещение.

Это разъяснение не размывает ли исходный тезис, которым пытается руководствоваться ВС РФ – выселение возможно только в случаях и порядке ,которые предусмотрены ЖК РФ, и ГК в том числе ст. 167, применяться не может.

Оценить это можно двумя возможными путями: либо ВС РФ не выдерживает до конца ту идею, которой пытается руководствоваться, либо соответствующие случаи не рассматриваются в качестве выселения как прекращения жилищного правоотношения. Почему они могут не рассматриваться именно как прекращение жилищного правоотношения – во всех этих ситуациях жилищного правоотношения просто напросто не возникает. И тогда вроде бы сама идея получается исходно верной. Но есть одно НО: а как быть в ситуации, когда гражданин, который в результате неправомерного решения был вселен в жилое помещение и при этом то помещение, которое он ранее занимал, не сохранилось или он никакого помещения ранее не занимал? С одной стороны парадокс ситуации заключается в том, что в очередной раз говорим, что наш законодатель в вопросе об учете собственных ошибок относится к третьей группе, потому что в прежнем законодательстве было прямое решение, связанное с последствием признания ордера недействительным. Сейчас система ордеров как оснований для занятия жилого помещения ушла в прошлое, но суть осталась та же самая: раньше было признание ордера недействительным, а сейчас – признание решения и договора, заключенного на его основании, недействительным. В прежнем кодексе ст. 100, которая знаменовала собой последствия признания ордера недействительным рассматривалась в доктрине как основание для выселения с предоставлением другого жилого помещения, если гражданин ранее занимал жилое помещение, но оно не сохранилось, либо без предоставления, если он ранее ничего не занимал.

То ли ВС РФ сам не выдерживает той логики, на которой настаивает, то ли проблема заключается в чем-то другом и он эти ситуации просто напросто не рассматривает в качестве оснований прекращения. Но тогда надо использовать другую терминологию, потому выселение с точки зрения устойчивого словоупотребления – это именно прекращение жилищного правоотношения по инициативе наймодателя.