§ 3. Субъекты права собственности и других вещных прав на жилище. Кондоминиум. Товарищества собственников жилья

1. Ведется государственный учет жилищного фонда независимо от форм собственности, в том числе специализированных жилых домов (общежития, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов), квартир, служебных жилых помещений, иных жилых помещений в других строениях, пригодных для проживания.

Такой учет преследует цель получения информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости учитываемых объектов и изменении этих показателей. Он проводится специализированными государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ). Инвентаризационные сведения и данные обязательны для осуществления государственной регистрации прав на недвижимость. БТИ, проводя паспортизацию жилых домов и жилых помещений, оформляет технический паспорт домовладения, квартиры, жилого помещения при приемке жилых домов в эксплуатацию или при включении жилого помещения в состав жилищного фонда. Данные технического паспорта обновляются согласно постановлению Правительства РФ от 13 октября 1997 г. не реже одного раза в 5 лет*(515).

Право собственности субъекта на недвижимость фиксируется учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента государственной регистрации в этом реестре возникает право собственности на приобретенное жилье, в том числе и при приобретении жилья в процессе его приватизации. Закон не содержит каких-либо запретов на обладание правом собственности на жилище для какой-либо категории лиц из числа тех, кто вправе быть собственником. Обязательным приложением к документам для государственной регистрации прав является план земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а также поэтажный план и экспликация к нему, определяющие расположение жилого дома (или части его), квартиры (или части ее), жилого помещения (или части его) на соответствующем земельном участке либо квартиры (жилого помещения) в составе жилого дома. Поскольку земельный участок следует судьбе главной вещи, которой является жилище, то права на земельный участок сопровождают право собственности и другие вещные права на жилище.

Если собственниками государственного и муниципального жилищных фондов являются соответственно государство в лице Российской Федерации и ее субъектов и муниципальные образования, то вещными правами относительно закрепленных за ними жилищных объектов наделены федеральные и субъектов Федерации государственные унитарные предприятия, которым они переданы и закреплены собственниками в хозяйственное ведение (ст. 294, 295 ГК) или соответственно казенные предприятия и государственные (муниципальные) учреждения, которым они переданы ими и закреплены собственниками в оперативное управление (ст. 296-298 ГК).

При этом федеральный жилищный фонд подлежит передаче в муниципальный (Приложение N 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г.), что постепенно реализуется.

Федеральный жилищный фонд резко сокращается не только в связи с неизбежной передачей его объектов в собственность муниципальных образований, но и в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, их акционирования, ликвидации. В результате он будет сведен к минимуму относительно ведомственного жилищного фонда, доставшегося в "наследство" от Союза ССР и РСФСР, поскольку его содержание обременяет предприятия и учреждения и обусловливает низкую доходность, убыточность коммерческой деятельности их фондодержателей.

Сокращение государственного и муниципального жилищного фонда связано с приватизацией, т.е. передачей в собственность граждан, в том числе иностранцев, занимаемых ими квартир (жилых помещений) в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Федеральный закон от 15 мая 2000 г. ограничил круг лиц, имеющих право приватизировать жилые помещения, только гражданами Российской Федерации*(516).

Лица, постоянно проживающие в отдельной или коммунальной квартире по договору социального найма, согласованно становятся ее собственниками в силу договора передачи квартиры (комнаты) в их собственность в порядке приватизации, заключаемому нанимателем и совместно с ним проживающими членами его семьи, а также лицами, утратившими семейные связи, но продолжающими проживать по этому договору, с одной стороны, и уполномоченными собственником лицами (государственные и муниципальные предприятия и др.), с другой стороны. Собственник жилищного фонда не вправе отказать указанным лицам в приватизации занимаемого ими жилого помещения.

Если государственное (муниципальное) предприятие как до принятия Закона о приватизации жилищного фонда, так и в последующем акционировано или ликвидировалось, проживающие в принадлежавшем ему ведомственном жилом доме сохраняют право на приватизацию, поскольку судьба предприятия (переход права собственности на него) не влияет на жилищные права граждан, проживающих в домах таких учреждений и предприятий, а правом на приватизацию обладают все постоянно проживающие по договору социального найма.

Отдельные члены семьи или лица, утратившие семейные связи с нанимателем, но продолжающие проживать по договору социального найма жилого помещения, вправе отказаться от участия в приватизации занимаемого жилого помещения в пользу других проживающих, и тогда они сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии получаемого жилого помещения.

Смерть гражданина, изъявившего при жизни желание стать собственником нанятого жилого помещения и обратившегося с заявлением об этом до оформления договора передачи или до государственной регистрации права собственности, не служит основанием к отказу его наследникам о включении жилого помещения (или его части) в наследственную массу, поскольку наследодатель при жизни выразил свою волю стать собственником.

Наниматель и проживающие совместно с ним лица по договору найма (коммерческого найма) или аренды в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также лица, проживающие в домах и жилых помещениях специализированного жилищного фонда, не имеют права на приватизацию данных жилых помещений (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики, ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в редакции Федерального закона от 15 мая 2001 г.). Администрации предприятий и учреждений предоставлено право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений в порядке исключения.

Принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фондов являются бесплатность и однократность.

Право собственности на отдельную квартиру или жилое помещение в коммунальной квартире возникает у проживающих на таких же условиях, на каких они пользовались соответствующей площадью согласно договорным отношениям (равным или неравным), т.е. на праве совместной или долевой собственности. Несовершеннолетние, участвующие в приватизации жилого помещения наравне с совершеннолетними, не утрачивают права еще раз приватизировать другую жилую площадь по достижении совершеннолетия.

Определенные особенности характеризуют возникновение права собственности на жилое помещение в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов - ЖСК, ЖК). Если член ЖСК (ЖК) выплатил полностью паевой взнос, равный строительной стоимости квартиры, он приобретает право собственности на полностью оплаченную квартиру в силу факта оплаты. Причем это не является приватизацией жилого помещения, поскольку она может иметь место только в государственном и муниципальном жилищном фондах.

В отличие от приватизации, когда правом собственности наделяется каждый проживающий, собственность на кооперативную квартиру принадлежит только члену кооператива (пайщику), а если она относится к имуществу, нажитому в период брака или в силу брачного договора является общей собственностью супругов, она принадлежит им на праве совместной или долевой собственности. Члены семьи собственника (собственников) жилого помещения приобретают ограниченные вещные права на жилое помещение по согласованию с титульным держателем (титульными держателями) помещения. Утрата семейных отношений между ними прекращает ограниченные вещные права этих лиц, и потому такие права не могут рассматриваться как права на пожизненное пользование помещением. После прекращения семейных отношений эти лица могут продолжить пользование, но на другой основе - по ст. 127 ЖК на условиях найма. Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Собственники могут объединить свои жилые помещения в кондоминиум как единый комплекс недвижимости, в состав которого входят жилой дом (или его часть), земельный участок, обслуживающий дом (или его часть), жилые и нежилые помещения, жилые объекты, связанные с домом, принадлежащие любым не менее чем двум лицам (ст. 5 Закона о товариществах собственников жилья).

Кондоминиум - объединение не только домовладельцев, но и собственников нежилых частей жилого дома. В кондоминиум могут объединяться компактно расположенные садовые домики, дачи с приусадебными участками или без них, гаражи и другие объекты, объединенные общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Цель объединения в кондоминиум - определение на общем собрании домовладельцев какого-либо способа управления недвижимым имуществом. Если в комплексе не более четырех помещений, принадлежащих четырем различным домовладельцам, допускается управление кондоминиумом непосредственно ими, в иных случаях оно может быть передано государственным либо негосударственным управляющим (индивидуальному предпринимателю и т.п.).

Структура собственности в кондоминиуме остается той же, что существовала до объединения объектов собственности. Вместе с тем кондоминиум проходит государственную регистрацию (ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

К сожалению, в соответствии с законом домовладельцы при приватизации жилья не получают в состав общей собственности в многоквартирном жилом доме земельный участок. Такая возможность появляется только при объединении в кондоминиум (ст. 8 Закона об основах федеральной жилищной политики). Кондоминиум наделяется земельным участком на праве собственности. При этом границы действующих землеотводов не подлежат пересмотру. Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах утверждено постановлением Правительства РФ 26 сентября 1997 г.*(517) Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах утверждается органами исполнительной власти субъектов РФ. Передача кондоминиуму земли в собственность осуществляется по договору на основе решения органов государственной власти после установления границ земельных участков в натуре.

Участники кондоминиума вправе сделать еще один шаг по пути объединения, преследуя те же цели, - экономную эксплуатацию кондоминиума, сохранение и благоустройство жилищного фонда, - организовать на базе кондоминиума товарищество собственников жилья. Даже если созданию товарищества не предшествовало образование кондоминиума как предварительного этапа, решение об организации товарищества обязательно включает условие об образовании в его составе именно единого имущественного комплекса - кондоминиума.

К исключению относится случай, когда товарищество образуется из граждан, еще не имеющих на праве собственности квартир в многоквартирном доме, а только намеренных построить такой дом или приобрести квартиры в строящемся доме.

Кондоминиум, функционирующий самостоятельно, не образует какого-либо членства его участников. Товарищество основано на членстве домовладельцев, но не путем принятия их в свой состав на общем собрании, а путем регистрации заявлений о желании вступить в товарищество.

Хотя в кондоминиуме проводятся общие собрания домовладельцев, объединивших жилые (нежилые) помещения в многоквартирном доме для управления ими, и установлен регламент их проведения, но по закону общее собрание не является постоянным органом управления кондоминиума, так как последний - это не объединение лиц, а объединение объектов недвижимости. В состав органов управления товарищества входят, кроме общего собрания домовладельцев, также другие органы управления (правление, ревизионная комиссия), которые имеют постоянный характер. Кондоминиум - не юридическое лицо, а товарищество - юридическое лицо. Кондоминиум проходит государственную регистрацию в учреждениях юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, товарищество - как некоммерческое объединение граждан - государственную регистрацию в органах, осуществляющих государственную регистрацию юридических лиц.

Как уже отмечено, при строительстве или реконструкции жилого дома образование товарищества может предшествовать созданию кондоминиума. В существующем, находящемся в эксплуатации жилищном фонде в качестве учредителей кондоминиума выступают домовладельцы, во вновь создаваемом кондоминиуме - любое физическое или юридическое лицо, включая органы исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно (ст. 47 Закона РФ о товариществах собственников жилья).

Учредителей товарищества, которое ведет жилищное строительство, закон называет заказчиками - застройщиками. В таком качестве они остаются до завершения строительства жилого дома либо комплекса жилых домов и только после приемки объектов в эксплуатацию и их государственной регистрации переходят в положение членов товарищества, поскольку до этого они еще не обладали правом собственности на конкретные жилые помещения, а на период строительства объединялись как созастройщики.

Если у объединившихся есть средства для ведения жилищного строительства, оно ведется без привлечения средств других юридических и физических лиц, и с принятием в эксплуатацию дома, входящего в комплекс кондоминиума, можно образовать товарищество и продажу квартир его членам. В этом случае завершенный строительством кондоминиум будет регистрироваться как собственность его учредителей и собственность его покупателей.

Если же учредители не имеют средств, в полной мере необходимых на строительство дома (домов) кондоминиума, и нуждаются в привлечении средств других инвесторов уже на начальной стадии строительства, они должны расширить число учредителей, включая новых инвесторов по числу жилых помещений в строящемся доме.

Так, в Москве товарищества, ведущие строительство кондоминиума, сочетают бюджетные ассигнования, внебюджетные средства и собственные средства граждан.

Товарищество, принимающее меры к созданию кондоминиума, - это как бы условное товарищество. И товарищество из числа лиц, признанных очередниками, и товарищество из иных лиц до принятия выстроенного дома в эксплуатацию состоит из числа застройщиков, а не из членов.

К сожалению, на практике участие застройщиков в такого рода жилищном строительстве оформляется договором, что не соответствует природе товарищества. К данным отношениям нельзя применять договор о совместной деятельности (простого товарищества), так как гл. 55 ГК предусматривает лично-доверительные отношения между членами товарищества, участие каждого из них должно быть одобрено другими товарищами, что в принципе невозможно при большом, массовом количестве участников совместной деятельности. Кроме того, товарищи простого товарищества несут ответственность по общим расходам и убыткам товарищей (ст. 1046 ГК), что при массовом количестве участников также крайне затруднительно.

Тот, кто не изъявляет желания быть застройщиком, а хочет сразу стать членом товарищества собственников жилья, должен заключить с этим товариществом предварительный договор купли-продажи квартиры в процессе строительства кондоминиума. Основной договор купли-продажи квартиры и вступление в члены товарищества становится возможным после государственной регистрации выстроенного жилого дома и квартир, являющихся предметом договора купли-продажи. Однако предварительный договор не дает правовой возможности осуществлять по нему реальные действия. Если квартира оплачивается по предварительному договору, он трансформируется в основной.

После ввода в эксплуатацию кондоминиума все застройщики оформляют право собственности на индивидуально-определенные квартиры и вступают в члены товарищества. После оформления членства всеми застройщиками образуется правление товарищества, а застройщики выходят из него в порядке, предусмотренном ст. 51 Закона о товариществах собственников жилья.

Орган исполнительной власти в лице специализированного унитарного государственного или муниципального предприятия, выступавшего в качестве одного из застройщиков кондоминиума, может выйти из состава товарищества после передачи прав собственности на более чем половину квартир (помещений) принятого в эксплуатацию кондоминиума другим домовладельцам или через 2 года с момента государственной регистрации товарищества, когда все члены правления товарищества подлежат избранию путем голосования домовладельцев без участия уполномоченного исполнительного органа власти как застройщика (ст. 51 названного Закона). Оставшиеся непроданными квартиры в кондоминиуме принадлежат не товариществу, а застройщикам, в том числе субъекту РФ или органу местного самоуправления как собственникам. Продажа осуществляется с условием вступления в члены товарищества на добровольных началах. Принудительное вступление в товарищество признано Конституционным Судом РФ неконституционным (ст. 30 Конституции РФ)*(518).