§ 5. Закладная

1. В соответствии с Законом об ипотеке права залогодержателя могут удостоверяться закладной. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости, исключительно на основании закладной без необходимости предоставить иные доказательства (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

Закладная регулируется положениями Закона об ипотеке. Назначение закладной состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости и расширении возможностей для залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований.

Закон об ипотеке (ст. 13) относит закладную к именным ценным бумагам. В то же время передача прав по закладным осуществляется путем совершения передаточной надписи (ст. 48 Закона). Закладная, таким образом, является ордерной ценной бумагой*(239), что подтверждается следующими обстоятельствами. Действующее законодательство, и в первую очередь ГК, не предусматривает разграничение именных ценных бумаг на обыкновенные именные бумаги, не требующие дополнительной регистрации, и именные бумаги, держатель которых должен быть зарегистрирован в специальном реестре*(240). Кроме того, регистрация владельца закладной является его правом, а не обязанностью (ст. 16 Закона об ипотеке). Можно предположить, что легитимация владельца закладной основана на содержании закладной, включающей первоначального залогодержателя и дату выдачи ему закладной.

По своей природе закладная имеет много общего с залоговым свидетельством - частью двойного складского свидетельства, подтверждающего принятие товара на хранение (ст. 912 ГК). Наличие закладной не исключает необходимость заключения договора об ипотеке. По желанию залогодержателя его права могут основываться на договоре об ипотеке либо на договоре и закладной. В последнем случае условия договора об ипотеке должны предусматривать выдачу залогодержателю закладной.

При наличии последующих залогов по договору об ипотеке только первоначальный залогодержатель имеет право на закладную. Выдача закладной не допускается, если объектом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо земельные участки сельскохозяйственного назначения (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).

Большинство ценных бумаг (например, варрант, вексель) не допускают внесения в них каких-либо изменений. По векселю может быть получена денежная сумма, указанная в векселе. Варрант предоставляет возможность заложить конкретное имущество.

Однако содержание закладной может быть изменено либо заменено. Причиной замены либо изменения закладной может быть частичное исполнение основного обязательства, что находит свое отражение в изменении залогодателем по согласованию с залогодержателем объекта ипотеки. Например, из двух строений одно освобождается от залога. Такое изменение объекта заложенной недвижимости должно соответствовать объему невыполненной части обязательства, обеспеченного ипотекой. Замена предмета ипотеки будет действительна лишь при внесении соответствующих изменений в содержание закладной либо в случае замены закладной новой, в которой будет указан иной предмет ипотеки.

Замена закладной новым документом требует внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Исполнение третьим лицом обеспеченного ипотекой обязательства влечет передачу ему всех прав по закладной. Такое лицо может требовать в судебном порядке перевода прав, вытекающих из закладной, в том числе связанных с обращением взыскания и реализацией предмета ипотеки.

2. Закладная как ценная бумага содержит ряд обязательных реквизитов. Большинство их совпадает с обязательными сведениями договора об ипотеке. Так, закладная включает наименование (имя) залогодателя, место его нахождения (место жительства), сведения о первоначальном залогодержателе, данные об основном обязательстве (номер, дата договора, место его составления), наименование (имя) должника, если залогодателем является третье лицо, место его нахождения (место жительства), сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, размер процентов, составляющих плату за пользование чужими денежными средствами, срок исполнения основного обязательства, подпись залогодателя и должника, если залогодатель является третьим лицом, данные о его нотариальном удостоверении и регистрация договора об ипотеке, другие сведения.

Закладная включает дополнительные реквизиты, присущие только ей, - метку "закладная" и дату ее выдачи первоначальному залогодержателю.

Отсутствие одного из обязательных реквизитов влечет недействительность закладной. В то же время наличие дополнительных сведений не влияет на ее юридическую силу. Для владельца закладной дополнительные условия имеют такой же обязательный характер, как и необходимые реквизиты.

Закладной предоставляется приоритет перед основным обязательством и договором об ипотеке. При несовпадении их содержания следует руководствоваться содержанием закладной. Исключение составляют случаи, когда ее владелец в момент совершения сделки знал либо должен был знать о несоответствии условий закладной договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству. Например, в закладной указано имущество в большем количестве, чем в договоре об ипотеке. В этом случае владелец закладной приобретает право согласно закладной, а не договору об ипотеке, если ему не было ничего известно об их расхождении.

3. Законный владелец закладной вправе основывать на ней свои права лишь в случае, когда все ее листы пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. На закладной нотариус отмечает время и место удостоверения договора об ипотеке (п. 4 ст. 10 Закона). Отдельные листы не порождают для их владельца каких-либо прав.

Владелец закладной может осуществлять права по ней лишь после своей регистрации в качестве залогодержателя в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке). Регистрация может иметь место, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

Таким образом, договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Закладная составляется в простой письменной форме. Регистрации подлежит лишь ее владелец в качестве залогодержателя.

Для регистрации владельца закладной одновременно с документами, необходимыми для регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляется закладная, необходимые приложения и их копии (п. 3 ст. 20 Закона).

Ипотека вместе с закладной должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня, когда в регистрационный орган поступили все необходимые документы (п. 4 ст. 20 Закона).

Закон об ипотеке содержит противоречивые сведения о регистрации закладной. Так, в пп. 13 п. 14 Закона выражены требования о том, что закладная должна содержать сведения о государственной регистрации ипотеки, а также о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке. Однако закладная может включать эти сведения лишь тогда, когда регистрация залогодержателя в качестве владельца закладной будет осуществляться после регистрации договора об ипотеке. Более правильной представляется позиция, отраженная в ст. 20 Закона, согласно которой регистрация ипотеки и держателя закладной осуществляется одновременно в срок, установленный для регистрации ипотеки, т.е. в течение одного месяца.

4. Законный владелец закладной вправе требовать от должника исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе путем внесения промежуточных платежей. Залогодержатель - владелец закладной может уступить права, вытекающие из договора об ипотеке, либо передать права по закладной другому лицу путем совершения передаточной надписи.

Закладная, как любая ценная бумага, должна быть предъявлена ее владельцем обязанному лицу для осуществления закрепленных в ней прав. Так, в случае залога закладной ее владелец обязан предъявить закладную должнику либо залогодателю, если он является третьим лицом, с тем, чтобы обязательство было исполнено владельцу закладной. При неисполнении основного обязательства закладная предоставляет ее владельцу право получить обеспечение своих требований из сумм, вырученных от реализации предмета ипотеки.

В случае исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, ее прекращение удостоверяется путем передачи закладной залогодателю. Если основное обязательство исполнено в части, должнику предоставляется возможность сделать отметку на закладной о частичном исполнении обязательства, обеспеченного залогом недвижимости.

Бремя доказывания исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в целом либо в части лежит на должнике, если закладная находится у залогодержателя либо на ней отсутствуют отметки о частичном исполнении основного обязательства.

5. Залогодержатель - владелец закладной может передать свои права другому лицу, основываясь на нормах закладной как ценной бумаги. При этом Закон об ипотеке содержит еще одно правило, позволяющее трактовать закладную как ордерную ценную бумагу. Передача прав по закладной осуществляется не по правилам ГК, регулирующим цессию, а посредством передаточной надписи. В отличие от уступки прав по векселю, передача прав по закладной невозможна на основании бланковой передаточной надписи (ст. 48 Закона) - такая передаточная надпись считается ничтожной.

Для закладной установлено еще одно исключение из правил, действующих, например, для таких ценных бумаг, как векселя. Надпись на закладной о запрете ее последующей передачи не имеет силы и является ничтожной.

Для передачи закладной передаточная надпись должна содержать полное имя (наименование юридического лица) нового ее владельца и быть подписана прежним владельцем - первоначальным залогодержателем либо лицом, которое указано в предыдущей передаточной надписи. Передача закладной означает, что к ее новому владельцу переходят права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Закон об ипотеке исключает возможность одновременной уступки прав по договору об ипотеке и передачи прав по закладной разным лицам. При наличии закладной уступка прав по договору об ипотеке не допускается, уступка признается ничтожной.

Владелец закладной является законным, если его права вытекают из последней передаточной надписи и непрерывного ряда передаточных надписей. Нахождение закладной не у ее первоначального залогодержателя и не у лица, названного в передаточной надписи, не влечет для держателя закладной каких-либо прав, вытекающих из нее и из обязательства, обеспеченного ипотекой.

Нахождение закладной у должника основного обязательства свидетельствует об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Исполнение основного обязательства влечет аннулирование закладной путем простановки на ней органами, осуществившими регистрацию ипотеки, штампа "погашено".

Закладная может быть в судебном порядке признана недействительной в случае нарушения порядка ее выдачи либо в связи с ее утратой. Утрата закладной законным владельцем подтверждается выдачей ему дубликата закладной. До решения вопроса о том, кому принадлежит закладная, обязанное по ней лицо вправе не исполнять вытекающего из нее обязательства.

Восстановление прав по утраченной закладной может быть произведено органами, осуществляющими государственную регистрацию ипотеки, на основании государственного реестра прав на недвижимое имущество. В данном реестре отмечается, кто является залогодержателем - владельцем закладной, которому выдается ее дубликат. Дубликат закладной составляется должником либо залогодателем, если залог внесен третьим лицом. Закон об ипотеке (ст. 18) предусматривает, что в случае несоответствия дубликата оригиналу закладной, ее составитель, а не органы, проверяющие соответствие дубликата сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, несет ответственность за возникшие по этой причине убытки.

6. Важным положением Закона об ипотеке является залог закладной. Залог залога известен со времен римского права.

Наличие закладной свидетельствует об обеспечении основного обязательства залогом недвижимости. Ипотечный залогодержатель может выступить должником по обязательству, вытекающему из другой сделки. Второе обязательство обеспечивается залогом закладной, которая передается ипотечным залогодержателем кредитору второго обязательства - залогодержателю закладной.

В случае неисполнения основного обязательства в первую очередь за счет стоимости заложенного имущества удовлетворяются интересы залогодержателя закладной - кредитора второго обязательства. Если сумма, вырученная от реализации предмета ипотеки, превышает требования держателя закладной, оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю. Залогодатель основного обязательства вправе получить средства, оставшиеся после погашения долга ипотечного залогодержателя.

Залог закладной предоставляет залогодержателю закладной право продать закладную другому лицу по истечении указанного в закладной срока. Для этого ипотечный залогодержатель должен учинить специальную залоговую передаточную надпись*(241). При реализации закладной другому лицу вырученная денежная сумма сначала поступает залогодержателю закладной, оставшиеся средства - ипотечному залогодержателю.