3. Аренда недвижимости: понятие, виды

Под договором аренды(имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъя­тое из оборота или оборотоспособность, которого ограничена(ст. 129 ГК РФ) - атомные электростанции, объекты вооруже­ния, железные дороги и др.

ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии со ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

Отношения по аренде и субаренде земельных участков урегулированы ст. 22 ЗК РФ; так, следует иметь в виду, что арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Кроме того, за арендатором земельного участка закреплено право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В самостоятельный вид договора аренды выделена аренда зданий и сооружений. По данному договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Особенности данного договора: предметом договора являются здания и сооружения; по договору передаваться может как здание в целом, так и его часть (помещение); форма договора — письменная путем составления одного документа; обязательной государственной регистрации подлежит договор, заключенный на срок более 1 года. В таком случае он считается заключенным с момента регистрации; существенным является условие договора о цене; передача здания, сооружения осуществляется по передаточному акту; при прекращении договора передача здания, сооружения осуществляется на основании передаточного акта.

При передаче прав владения и пользования зданием и сооружением передаются права на земельный участок, на котором они находятся и который необходим для их использования:

- арендодатель — собственник земельного участка вправе передавать в аренду тот участок, на котором расположены здание, сооружение в течение всего срока действия договора аренды.

- арендодатель — несобственник земельного участка вправе передавать здания и сооружения в аренду, находящиеся на участке, без согласия его собственника, если это не нарушает правила пользования таким участком, установленные законом или договором;

- арендатор сохраняет право пользования частью земельного участка, на котором находится здание, сооружение, даже при переходе права собственности на такой участок к новому собственнику.