21. Договор продажи недвижимости

Пункт 1 ст. 549 ГК содержит легальное определение договора продажи недвижимости. Единственным квалифицирующим признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество как особый его предмет.

Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов: земельный участок, здание, сооружение, квартира. Данный перечень является открытым. Соответственно, предметом договора может быть любое имущество, признаваемое недвижимым в силу его естественных свойств (неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению) или отнесенное к недвижимости прямым указанием закона - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др.

Правила § 7 гл. 30 ГК о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке.

Предметом договора не может быть недвижимое имущество, изъятое из оборота. Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора только при соблюдении установленного порядка его отчуждения.

Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости. При этом законодатель устанавливает особые требования к степени детализации предмета данного договора.

По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права. Вместе с тем возможность участия субъекта в договоре может быть ограничена законом.

Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя. При отсутствии согласия сделка может быть оспорена.

Особенности продажи недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному или не полностью дееспособному лицу, установлены ФЗ"Об опеке и попечительстве".

В литературе распространено мнение, что в качестве продавца может выступать только собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью. Этот тезис находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике. Однако подобный подход не учитывает, что консенсуальный характер договора продажи недвижимости предполагает четкое разграничение обязательственных и вещно-правовых последствий соглашения. Само заключение договора порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход права собственности) связываются законом с иным юридическим фактом - государственной регистрацией права. Продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи. Соответственно, в качестве продавца может выступать любое лицо независимо от того, является ли оно собственником или нет. Исключение составляют договоры продажи недвижимости, подлежащие государственной регистрации. В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в ЕГРП.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами.